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撰文/龔麗欣 

消費REITs再上新！

2月25日，據(jù)深圳證券交易所官網(wǎng)披露，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目已正式申報。

目前，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT暫未披露相關(guān)的招募說明書，底層資產(chǎn)亦未明確。

不過，有市場消息透露，中國綠發(fā)此次或是將以濟南市市中區(qū)的領(lǐng)秀城貴和購物中心作為底層資產(chǎn)，申報公募REITs。

對中國綠發(fā)而言，通過成熟項目的上市，能夠為旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)打通退出通道，從而完成投融管退的資本閉環(huán)。

實際上，在此次申報之前，中國綠發(fā)就多次通過發(fā)行ABS、CMBS、類REITs等方式，來盤活存量資產(chǎn)，拓寬融資渠道。

資產(chǎn)猜想

“以公募REITs發(fā)行推動經(jīng)營質(zhì)效提升”，在今年年初的工作會議上，魯能商管強調(diào)了發(fā)行公募REITs的重要意義。

的確，對企業(yè)而言，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施消費REITs能夠有效盤活存量資產(chǎn)，打通持有型不動產(chǎn)的退出路徑，從而大大提升資產(chǎn)和資金的流動性。

2月25日，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式申報，原始權(quán)益人為山東魯能商業(yè)管理有限公司，基金管理人為中金基金管理有限公司。

實際上，早在2024年年初，伴隨著首批消費REITs的上市，越來越多企業(yè)啟動了公募REITs的發(fā)行工作，中國綠發(fā)便是其中之一。

籌謀一年多時間，靴子終于落地。

查閱深交所平臺發(fā)現(xiàn)，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT暫未披露相關(guān)的招募說明書，其底層資產(chǎn)、募資規(guī)模等均為明確。

不過，有市場猜測稱，此次中國綠發(fā)消費REIT的底層資產(chǎn)相信為濟南市市中區(qū)的領(lǐng)秀城貴和購物中心。

這一消息并非空穴來風。

半個月前，魯能商管就曾發(fā)布招標公告，為旗下濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心的項目公司進行價值評估。

彼時，招標公告明確，投標方需要在發(fā)行公募REITs前，以非公開協(xié)議方式對外轉(zhuǎn)讓項目公司的股權(quán)，對擬轉(zhuǎn)讓項目公司在評估基準日進行評估，出具股權(quán)評估報告并協(xié)助國資委備案相關(guān)工作。

除此之外，三天前，濟南市自然資源和規(guī)劃局官微亦透露稱，濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心將作為申報公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的先行項目。

這些細枝末節(jié)，為市場傳聞提供了更多的依據(jù)。

資料顯示，濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心，位于山東省濟南市市中區(qū)二環(huán)南路與英雄山路交叉口，是濟南南部最大的單體商業(yè)項目，項目占地面積達到10.5萬平方米，商業(yè)建筑面積約為24.01萬平方米。

項目于2014年12月28日開業(yè)，開業(yè)首日客流量達40余萬人次，銷售額達到1570余萬元。

雖企業(yè)未披露2024年的營業(yè)額，但翻閱過往數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年，領(lǐng)秀城貴和購物中心的營業(yè)收入為1.5億元；2023年春節(jié)期間，該購物中心的銷售額同比增長30%。

顯然，該項目已進入了穩(wěn)定運營期，營業(yè)收入、客流量等整體表現(xiàn)強勁。

有業(yè)內(nèi)人士表示，底層資產(chǎn)的資質(zhì)在很大程度上決定著REITs的發(fā)行定價和走向，而濟南領(lǐng)秀城是魯能商管運營最為成熟的項目之一，以此作為底層資產(chǎn)，或能為后續(xù)的公募REITs發(fā)行帶來一定的助力。

資本運作

在國內(nèi)公募REITs延伸至基礎(chǔ)設(shè)施消費領(lǐng)域之前，中國綠發(fā)于商業(yè)類REITs、CMBS等領(lǐng)域早有試煉。

最早在2019年6月，魯能集團-中金公司-濟南領(lǐng)秀城商業(yè)綜合體資產(chǎn)支持專項計劃正式發(fā)行。

根據(jù)當時的公告，上述CMBS發(fā)起設(shè)立不超過人民幣40億元的資產(chǎn)支持專項計劃，期限不超過12年，采用3+3+3+3模式，每3年設(shè)一次開放期。

而上述CMBS的底層資產(chǎn)，與本次公募REIT是的底層資產(chǎn)有一定的雷同。

據(jù)介紹，該CMBS的標的資產(chǎn)為濟南領(lǐng)秀城商業(yè)綜合體項目，總建筑面積約為40.78萬平方米，涵蓋了中高檔購物中心、希爾頓酒店、公寓以及甲級寫字樓等，其中，寫字樓建筑面積5.18萬平方米，商場建筑面積24.01萬平方米，酒店建筑面積9.67萬平方米。

同年11月，魯能集團再發(fā)一筆商業(yè)類REITs，底層資產(chǎn)同樣位于濟南，為濟南貴和購物購物中心（泉城路店）以及貴和洲際酒店。

相比于領(lǐng)秀城貴和購物中心，濟南貴和購物購物中心（泉城路店）的歷史或許更加久遠。

該項目于1997年10月1日開業(yè)，2013年進行改造升級，商場面積達到了5.5萬平方米，一直被市場看作是山東奢飾品百貨的“領(lǐng)頭羊”。

除此之外，2020年6月3日，魯能中金-北京美麗匯-宜賓皇冠假日酒店資產(chǎn)支持專項計劃再度發(fā)行，這筆CMBS的規(guī)模為6.53億元，其底層資產(chǎn)為北京順義新城美麗匯購物中心和宜賓皇冠假日酒店。

無論是此前發(fā)行的CMBS、類REITs，亦或是本次試水的公募REITs，都為存量商業(yè)項目的價值釋放提供助力。

不過，相比于CMBS等產(chǎn)品，公募REITs的融資金額較大，在融資款項用途方面限制較少，發(fā)行公募REITs能夠大幅度的縮短商業(yè)項目的投資回報周期，促進資金的回籠。

而今，伴隨著公募REITs發(fā)行的常態(tài)化，中國綠發(fā)亦乘上了東風，但本次申報與發(fā)行僅僅是第一步，后續(xù)，中國綠發(fā)旗下商業(yè)資產(chǎn)或能逐步通過擴募納入REITs范疇。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，此前，因魯能集團轉(zhuǎn)劃至中國綠發(fā)以及廣宇發(fā)展退房等因素影響，目前，中國綠發(fā)旗下的商業(yè)資產(chǎn)共有兩類。

其一，為魯能集團旗下所持魯能城、美麗匯、秀街三大商業(yè)產(chǎn)品；其二則為廣宇發(fā)展所持商業(yè)項目，包含濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心、重慶南渝星城、重慶九龍花園等等。

僅從廣宇發(fā)展財報披露的數(shù)據(jù)來看，其商業(yè)地產(chǎn)可出租面積達到24萬平方米，如若中國綠發(fā)所持的這類重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，后續(xù)有望實現(xiàn)擴募，這無疑將進一步為企業(yè)釋放流動性、盤活資產(chǎn)。同時，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT的資產(chǎn)底色、抗風險能力也將進一步得到提振。