出品/新商業(yè)LAB

2月27日，中國香港最大地產發(fā)展商之一的新鴻基地產，披露了2024/2025年度中期業(yè)績，報告期為2024年7月1日至2024年12月31日之間的6個月。

期內，新鴻基地產錄得收入399.33億港元，同比大增45%；營業(yè)溢利為120.98億港元，同比增長10.5%；而由于投資物業(yè)公平值錄得28.75億港元下跌， 集團的本期溢利為78.41億港元，同比下跌17.2%。

集團期內的綜合收益表（部分）

此番超預期的業(yè)績，主要貢獻來源為香港本地的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(地產銷售)；而以往的業(yè)績貢獻主力，即物業(yè)投資業(yè)務(地產租賃)，無論是香港或內地分部的業(yè)績，于報告期內均錄得下跌。

成都環(huán)貿ICD的常態(tài)人氣

現階段，新鴻基地產的收入主要來源仍為大本營香港，而其在內地擁有的土地儲備規(guī)模及持有的投資物業(yè)規(guī)模，早已超過香港；在市場下行期內，集團自然也承受了雙重的巨大壓力。

以下，LAB君就基于新鴻基地產的最新中報、相關的公開信息及我們的實地調研等，從「整體經營、具體項目、未來展望」這3大維度，嘗試解讀這家港資商業(yè)地產巨擘的穩(wěn)定業(yè)績、難言苦衷、未來信心之ABC面。

01

底部時期的穩(wěn)定業(yè)績

在頭部港資商業(yè)地產運營商中，新鴻基地產較之相同賽道、相似量級的友商，其經營業(yè)務更加多元（涵蓋物業(yè)發(fā)展、物業(yè)租賃、酒店、電訊、運輸基建及物流、數據中心等），整體規(guī)模也更為龐大，這就給予了集團在市場底部時期的更強定力。

集團報告期內與去年同期的簡明綜合財務報表對比

如在香港，同樣面對本地經濟疲弱與市場競爭激烈，新鴻基地產就能抓住2024年下半年按揭息口回落與按揭規(guī)限放寬的窗口期，順應專才與學生持續(xù)流入的需求增長，物業(yè)發(fā)展業(yè)務期內在香港錄得合約銷售額約248億港元。

以上銷售額，主要來自位于前機場區(qū)的啟德天璽·天第1期，及北角海璇第2B期、元朗The YOHO Hub II與屯門NOVO LAND第3B期等；特別是啟德天璽·天第1期，總銷售金額已突破100億港元。

顯然，只要高口碑的發(fā)展商愿意折價推盤，疊加當下更低的按揭成本，香港的樓市并不缺少購買力。

啟德天璽·天及周邊項目的效果示意圖（僅供參考）

較之交投暢旺的香港樓市，新鴻基地產在內地的物業(yè)發(fā)展業(yè)務，期內僅錄得3.3億港元的收入，較之香港分部160.31億港元的同期收入，按分部劃分同業(yè)務收入占比僅為2%。

如此緣由，一則是集團在內地的住宅項目相對較少，二則是內地樓市當前面臨的壓力更大。

廣州南站ICC峻鑾的效果圖

再聚焦新鴻基地產的物業(yè)投資業(yè)務，期內表現與物業(yè)發(fā)展業(yè)務形成了鮮明反差。

具體到香港分部，集團物業(yè)組合的總租金收入同比下降1%至88.13億港元，凈租金收入同比減少4%至63.39億港元，整體出租率為93%。

對此成績，集團表示主要是由于寫字樓分部貢獻減少所致。同時，經濟不明朗及港元強勢影響了市民的消費意欲，港人北上消費也為本港零售市場帶來持續(xù)挑戰(zhàn)。

較之寫字樓與零售物業(yè)的收入下滑，集團住宅與服務式住宅物業(yè)組合的收入在期內則表現較好，同比增加15%，主要來自租金上升及TOWNPLACE WEST KOWLOON之全年貢獻所致。

新鴻基地產在香港的地標商業(yè)綜合體香港IFC

香港IFC的國際金融中心一期寫字樓入口

集團在內地的物業(yè)投資物業(yè)表現更顯疲弱，期內租金收入減少2%至30.89億港元，凈租金收入下滑4%至23.77億港元。這番「微跌的業(yè)績」，還是加入了去年新開業(yè)的南京ifc商場之租金收入貢獻。

新鴻基地產對此表示，內地物業(yè)投資的收入下滑，主要是由于零售物業(yè)組合的營業(yè)額及租金下跌，而寫字樓組合的租金收入也無可避免受市場租金下跌所影響。

位于南京河西CBD的南京ifc商場

地處上海陸家嘴的上海IFC

接著看酒店業(yè)務，隨著本港大型盛事、展覽會及企業(yè)峰會有所增加，集團在香港的酒店業(yè)務于2024年第4季度逐漸回升。

期內，集團香港酒店的入住率維持在高水平，但由于營運成本上升，以及內地新酒店開業(yè)的新增成本，酒店業(yè)務的營業(yè)溢利錄得下跌。

集團同時表示，上海浦東麗思卡爾頓酒店、南京河西安達仕酒店、蘇州四季酒店期內的表現，令人鼓舞。

2023年開業(yè)的南京河西安達仕酒店 @圖源官方

2024年開業(yè)的蘇州四季酒店 @圖源官方

龐大的土地儲備則是新鴻基地產的未來信心所在。至期末，集團在香港擁有近530萬㎡的土地儲備，其中近350萬㎡為已落成物業(yè)，絕大部分用作出租及長線投資，余下的近120萬㎡為可供出售的發(fā)展中住宅，可滿足集團中期發(fā)展需求。

而在內地，新鴻基地產擁有超616萬㎡的土地儲備，其中近200萬㎡為已落成物業(yè)，大部分由集團保留作出租及長線投資，且主要位于一線及二線城市核心商業(yè)地段，還有近220萬㎡的發(fā)展中物業(yè)為可供出售的住宅及寫字樓。

集團在香港高鐵西九龍站在建的高端綜合體

集團在杭州錢江新城在建的杭州IFC

審慎的財務策略一直被新鴻基地產所推崇。截至報告期末，集團的資產凈值環(huán)比減少16.27億港元至6094.44億港元，負債率同比降低0.5個百分點至17.8%，期內債項加權平均利率同比降低0.5個百分點至4.0%。

新鴻基地產在報告中強調，嚴謹的現金流管理，及維持穩(wěn)定的經常性收入，有效提高了集團在不明朗環(huán)境下的韌性；集團還擁有大量無需抵押用銀行信貸額，流動資金充沛；標普及穆迪給予集團的信貸評級，為香港地產商獲得最高的評級。

2024年5月，集團與23家中外金融機構簽訂的230億港元的五年期銀團貸款計劃 @圖源官方

于整體而言，新鴻基地產在期內受益于自身的多元化業(yè)務，且把握住了香港樓市的回暖契機，以高增長的物業(yè)發(fā)展業(yè)務，有效對沖了表現疲弱的物業(yè)投資業(yè)務。且得益于穩(wěn)定的經常性收入，及對于未來的更多信心，集團還在逆勢擴充投資物業(yè)的規(guī)模。

02

持續(xù)承壓的投資物業(yè)

我們再來看新鴻基地產在報告中對于內地及香港具體投資物業(yè)、特別是零售物業(yè)組合的相關表述，集團還特別明確了內地新旗艦項目ITC Maison于年內的開業(yè)時間。

至期末，集團在內地的上海、北京、廣州、佛山、杭州、無錫、成都、南京、蘇州這9座城市，以獨資、合資及占股的形式，持有約20個在營及在建投資物業(yè)，且都配置有零售物業(yè)組合，期內租金收入為25.08億港元，按分部劃分業(yè)務收入占比約25%。

同期，集團在香港的在營及在建投資物業(yè)，包括約30個零售物業(yè)組合，期內租金收入為74.85億港元，按分部劃分業(yè)務收入占比約75%。

顯然，新鴻基地產在內地的土地儲備規(guī)模更大；而集團現階段的投資物業(yè)重心，還是在大本營香港。

新鴻基地產在中國香港及內的投資物業(yè)布局（截至2024年底，僅供參考）

先聚焦內地的零售物業(yè)組合。

上海ifc商場，憑借獨特定位迎合不同客群的需要，奠定市場上的領先地位，商場匯聚多個國際知名品牌，并增設多間提供全日餐單的餐廳，將能在激烈競爭中展現韌性。

當然，集團一如既往地未透露這家內地旗艦商場的收入與銷售額；而商場業(yè)績的漲跌，官方這番表述的「弦外之音」，已不言自明。

CHANEL上海國金中心店在期內完成升級并開業(yè)

南京ifc商場，于2024年1月進入試營業(yè)，后在2024年7月正式開幕。商場入駐品牌中有30%的南京首店，且定位為南京河西CBD的頂級購物目的地，期內錄得高出租率。

而有關南京ifc商場開業(yè)首年的收入及銷售額，集團也未有任何表述。

南京ifc商場試營業(yè)初期的場內氛圍

上海iapm商場與北京apm商場，這兩家商場不斷加強其優(yōu)質品牌與餐飲組合，同時引入期間限時店售賣獨家商品，以滿足大家對于娛樂零售體驗的追求，讓客戶保持新鮮感。

上海iapm的高區(qū)匯聚了多家特色餐廳

廣州天環(huán)ParcCentral，善于利用各樓層的綠色戶外空間，不時籌辦多項推廣和體驗活動，吸引旅客和本地顧客到訪。

廣州天環(huán)ParcCentral的戶外下沉廣場

上海ITC Maison，ITC項目最后一期（第四期項目），將于2025年底全面竣工，為集團在內地物業(yè)投資的新里程碑。ITC第三期項目，包括旗艦商場ITC Maison、一棟摩天大樓及上海徐家匯中心安達仕酒店。

報告中著重提及了ITC Maison，表示除網羅高級零售及知名餐廳等多元化店鋪外，也會引入新穎的零售模式和具創(chuàng)意的概念，還會通過公共廣場、行人天橋及玻璃天幕等，將整個ITC與徐家匯社區(qū)緊密相連，商場計劃于2025年中起分階段開業(yè)。

ITC Maison的鳥瞰效果圖

杭州IFC，集團在報告中寫道，項目由兩塊相鄰的江畔地皮所組成，將展現集團致力創(chuàng)新與發(fā)展可持續(xù)的成果。位于匯西的辦公大樓上蓋工程已接近完成，是可欣賞江景的理想辦公地。對于項目中的零售商業(yè)部分，報告中并未提及。

杭州IFC的整體效果圖

接著看新鴻基地產在大本營香港的零售物業(yè)組合。

沙田新城市廣場，集團正在持續(xù)升級及改造多個商場，以順應最新的市場趨勢。如沙田新城市廣場的全新戶外空間Chill Park，設有花園步道，已于2024年9月啟用；商場七樓的戶外空間將引入更多綠化及互動元素，預計于2025年中完成。

商場升級改造后的Chill Park @圖源官方

The Millennity的基座商場，樓面面積超4.6萬㎡(50萬平方呎)，設有精選的特色食肆與商鋪，包括互動體驗商戶，將與集團在區(qū)內的APM商場及創(chuàng)紀之城寫字樓群產生協(xié)同效應，項目首階段將于2025年第二季度開業(yè)。

十層高的商場效果圖

IGC的基座商場，高鐵西九龍站發(fā)展項目的裙樓零售物業(yè)組合，是集團興建中的主要項目，坐落于香港唯一的高鐵站上蓋，整個項目包括甲級寫字樓及高級零售樓面，其中商場的樓面面積達5.6萬㎡(60.3萬平方呎)，將引入高級零售及餐飲選擇。

毗鄰IGC的西九龍文化區(qū)藝術廣場大樓項目將為文化及創(chuàng)意產業(yè)等不同行業(yè)提供優(yōu)質辦公空間，其上蓋工程已經展開。這兩處位于西九龍的在建項目全面落成后，將于集團區(qū)內的地標項目環(huán)球貿易廣場互相促進，組成大灣區(qū)獨特的綠色商業(yè)樞紐。

IGC的整體設計來自扎哈哈迪德建筑設計事務所

天璽·天Mall，為啟德天璽·天綜合發(fā)展項目的裙樓零售物業(yè)組合，連接港鐵啟德站，樓面面積超2萬㎡(22萬平方呎)，計劃于2025年下半年開始分期開業(yè)。

整體上看，新鴻基地產在報告中對兩地的零售物業(yè)組合著墨并不多，也沒有透露任何有關具體項目的出租率、收入及銷售額的數據；而透過集團多次提到的「激烈競爭、展現韌性」等關鍵詞，也不難體會到各零售項目期內所承受的巨大壓力。

03

靜待回暖的投資信心

市場越是艱難，愈能體現企業(yè)的競爭力。

審視新鴻基地產的這份中報，雖略有些「避重就輕且專撿好的說」之偏向，也不乏基于自身實力的自信，及敢于迎接挑戰(zhàn)的表露。

而近期市調過新鴻基地產旗下多個投資物業(yè)項目的LAB君，也能以「一家之言」，補上官方未提及的更多信息。

上海ITC Maison將迎接的殘酷競爭，項目地處徐家匯商圈核心區(qū)，工程進度似早已超過招商進度，其多次推遲開業(yè)的緣由，自然是近在咫尺的友商港匯恒隆廣場，以及時下遇冷的高端消費市場。

如何在招商維度達成旗艦項目的頂配預期？如何在激烈的競爭之中占得上風？又如何平穩(wěn)度過市場的疲弱期？這都是擺著ITC Maison面前的難題。

開業(yè)在即的上海ITC Maison @NIKO吳簡直

上海iapm商場正面對的市場困境，項目地處傳統(tǒng)商業(yè)中心淮海中路，而整個商圈一直缺少高端消費氛圍。在奢品的這一輪閉店潮中，潮奢定位的iapm商場受到很大沖擊，FERRAGAMO、CHOPARD、BVLGARI等大牌相繼撤場。

是盡力維持高端定位？還是順勢而為放下身段？對于iapm商場而言，實為兩難。

上海iapm商場外的奢品外展面

南京ifc商場須直面的挑戰(zhàn)之路，作為南京第二座頂奢商場，項目不可避免地要以挑戰(zhàn)者的身份，面對「南京商業(yè)霸主」德基廣場。縱觀項目開業(yè)第一年的成績，新鴻基地產雖傾力投入了可觀的資源，當地的競爭對手卻是「越戰(zhàn)越強」。

就在今年，南京還將迎來第三家高端商場「南京JLC金陵中環(huán)」，這還不包括與項目隔街相望、在建之中的德基世貿中心。南京ifc商場的挑戰(zhàn)與崛起之路，遍布荊棘。

南京ifc商場的外景

成都環(huán)貿ICD所需要的成長時間，這是新鴻基地產在西南操盤的首個大型綜合體。然而，項目地處城東攀成鋼商圈，開業(yè)時間正趕上口罩時期的市場最底部，且須直面同一商圈、相似定位的成都萬象城與成都光環(huán)購物公園。

于是，項目雖擁有成都TOP級的硬件設施，但現階段的整體人氣與品牌開業(yè)率都不甚理想。成都環(huán)貿ICD如何實現破局？或許也只能先和時間做朋友，等待整個項目的物業(yè)組合逐步完善，并靜待消費市場逐漸回暖。

成都環(huán)貿ICD的場內氛圍

而新鴻基地產對于國內消費市場的信心，從未只停留于口頭。展望未來數年，集團在內地及香港，多處新投資物業(yè)將會陸續(xù)投用。

如在內地，就包括旗艦商場上海ITC Maison、蘇州環(huán)貿廣場ICC、廣州南站ICC、上海TODTOWN Mall天薈廣場、杭州IFC、多處甲級寫字樓及高端酒店等。

而在香港，還有觀塘The Millennity的基座商場、啟德天璽·天Mall、IGC的裙樓商業(yè)及多棟甲級寫字樓等。

對于商業(yè)巨擘而言，市場艱難的另一面就是難得的機遇，當下苦衷的另一面也是未來的增長。所謂的韌性，風雨之中是自信與定力，穿越周期則是眼界與實力。