出品/觀點網(wǎng)

撰文/徐穎珊 

俗話說，好事多磨，這個位于廣州黃埔蘿崗的小體量商業(yè)項目，也磨了近7年之久。

近日，保利發(fā)展控股旗下保利商旅與知識城商發(fā)，就廣州黃埔經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)香雪時光項目簽署商業(yè)合作協(xié)議，合力打造廣州首個POD概念購物中心。

POD英文全稱為“Park Oriented Development”，即一種以公園生活為導(dǎo)向的城市開發(fā)模式，強調(diào)自然與商業(yè)的融合，為消費者提供一種“松弛感”的購物體驗，例如上海徐匯萬科廣場、深業(yè)上城等商業(yè)項目。

而此次的香雪時光項目，也將憑借南側(cè)黃埔市民廣場的自然景觀資源，通過打造三層連廊步道與市民廣場無縫銜接，形成“商業(yè)+公園”的立體生態(tài)圈。盒子內(nèi)，則將采用退臺花園、空中綠廊、季節(jié)性中庭等設(shè)計，融合大面積綠植與藝術(shù)IP造景。

據(jù)了解，該項目體量僅有2.4萬平方米，為地上4層，地下3層，蘿崗地鐵站上蓋，負一層直通地鐵。

同時，依托寶能廣州國際體育演藝中心的資源優(yōu)勢，項目整體定位為“科學(xué)城青年城市理想生活中心”，由保利商旅負責(zé)運營，未來計劃引入?yún)^(qū)域首店、特色品牌及旗艦店，初步計劃2025年底前開業(yè)。

然而，誰也沒想到，在本次簽約前，這個體量不到3萬平方米的商業(yè)項目操盤手卻是一換再換。

好事多磨

若想追溯項目源頭，還得回到2018年。

2018年年底，廣州黃埔區(qū)掛出了KXC-P2-3地塊，也就是如今的蘿崗香雪時光。彼時，地塊出讓條件也尤為“嚴苛”，其中一條是要求開發(fā)商三年內(nèi)必須建成并投入使用，且運營第一年項目收入不得低于3億元。

最終，該地塊是由當(dāng)時勢頭正旺的合景泰富以底價2.97億元收入囊中。在合景泰富的藍圖中，項目整體是由6層高端酒店+3層底商裙樓組成，計劃打造繼增城譽山、南山疊翠峰、黃埔知識城后的廣州第四座悠方購物中心。

令人唏噓的是，合景泰富獲得地塊不久，便出現(xiàn)資金緊張問題，導(dǎo)致該項目一度擱淺，直到2023年仍處于挖坑狀態(tài)。

2023年4月，合景泰富正式宣告暴雷，該地塊也迎來了新的轉(zhuǎn)折，由知識城集團100%全資控股。知識城集團接手后的第一件事便是改規(guī)劃，取消高端酒店，僅保留商業(yè)裙樓，項目命名為“全盛新天地”。

不過，知識城集團接手后，似乎也沒打算自己干。去年2月，針對當(dāng)?shù)厥忻窠ㄗh引入開市客Costco、萬象天地等知名品牌到科學(xué)城地塊的留言，黃埔區(qū)政府在回應(yīng)中提及，蘿崗全盛新天地的地塊業(yè)主正與知名商業(yè)品牌洽談對接。

黃埔科學(xué)城缺乏知名商業(yè)品牌，素來都是被當(dāng)?shù)鼐用袼�詬病。尤其是核心居住區(qū)，大壯名城、科城山莊等業(yè)主想要逛街購物，除了蘿崗萬達，還是蘿崗萬達，不然只能開車去13公里的美林M·LIVE天地。

其實，科學(xué)城的商業(yè)項目并不少，例如近兩年新開的大悅匯、至泰廣場以及星際云匯，但也正如所網(wǎng)友辣評的：缺的是厲害的商業(yè)操盤手、運營團隊。有的項目位置雖好，經(jīng)營上卻不算到位。

確實，黃埔科學(xué)城并不缺乏消費力，尤其是在寶能廣州體育演藝中心的帶動下。據(jù)官方統(tǒng)計，寶能演藝中心2025年以來共承辦17場大型演出，拉動27.6萬人次涌入黃埔，而鄰近演藝中心的至泰廣場，1-4月客流量達362萬人次。

因此，科學(xué)城不少商業(yè)項目在規(guī)劃之初，操盤手便早已企圖通過舉辦粉絲應(yīng)援會、銷售限量版周邊等活動，抓這波粉絲流量。

在巨大的可轉(zhuǎn)化消費流量面前，保利商旅又豈會錯失。

版圖第九子

截至目前，保利商旅在廣州已成功布局8個商業(yè)項目，而“香雪時光”是第9個，同時該項目也是其位于黃埔區(qū)的第三個“時光系”產(chǎn)品（時光里、時光匯、X時光），此前已在魚珠片區(qū)、東南片區(qū)分別運營“魚珠時光”與“西區(qū)時光99”。

魚珠時光項目是保利商旅布局廣州的首個時光系非標(biāo)商業(yè)體，由廣東保利開發(fā)建造，保利商旅負責(zé)運營，2023年12月末啟幕，體量約為3.6萬平方米，由1個中央市集廣場和5個主題下沉式廣場組成，集合了包括大林苑·黑珍珠、雀園·米其林、GAGA黃埔首店等品牌。

至于西區(qū)時光99項目，全長約1公里，建筑面積約7萬平方米，預(yù)計今年內(nèi)開業(yè)。該項目是于去年6月簽約，開發(fā)區(qū)投資集團負責(zé)開發(fā)建造，保利商旅負責(zé)西區(qū)紅酒文化街的招商和運營，未來將打造海絲國際音樂科技港。

如今，香雪時光的布局，恰好填補了保利商旅在黃埔南部的商業(yè)空白。

此前，保利商旅早已留意到黃埔科學(xué)城大型商業(yè)的空白，并有意通過“華美香雪城”項目布局該區(qū)域，可奈何事不隨人愿，雙方合作最終不了了之。

香雪城項目是目前黃埔區(qū)內(nèi)體量最大的商業(yè)項目，占地面積約17萬平方米，總建面約46萬平方米，幾乎是15個香雪時光的體量。

該項目也是命運多舛，按2010年的原規(guī)劃，項目將建設(shè)全市面積最大的巨幕影院、全市最大的親子中心、全市最大的國際品牌折扣中心奧特萊斯等，但由于開發(fā)商華美陷入風(fēng)波，擱淺近10年。

2020年，華美尋來了有力幫手保利，香雪城項目得以重新開工，但令市場意想不到的是，雙方的合作僅僅維持了4年，便分道揚鑣。分手后，華美斷臂求生，項目投資由53億砍至5.1億，今年才傳出復(fù)活消息，向市民征集業(yè)態(tài)意見。

實際上，憑借巨大的商業(yè)體量，該項目若后期品牌招商給力，業(yè)態(tài)布局豐富，未來極有可能會分化掉周邊商業(yè)項目的流量。屆時，相距僅2.9公里的香雪時光項目又能如何牢牢抓住自己的核心客群，對于保利商旅來說是極大的挑戰(zhàn)。

因此，保利商旅對于香雪時光項目的考量，不僅是當(dāng)下如何讓項目持續(xù)煥發(fā)活力，更需著眼長遠，確保項目未來的長久立足。