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撰文/潘玲宣

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城市增量空間的利用更加“精打細(xì)算”。與此同時(shí)，對(duì)存量土地資源和空間的“二次利用”，成為解決提升城市功能、優(yōu)化空間布局、激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力的重要抓手。

尤其是在核心城市和成熟城區(qū)，新增用地資源日益稀缺，通過(guò)城市更新將原有功能重塑，從而盤活低效用地和閑置資產(chǎn)，已成為各參與主體共同關(guān)注的重點(diǎn)方向。

如今，也出現(xiàn)越來(lái)越多將老舊廠房、歷史建筑在原有基礎(chǔ)上，更新改造為商業(yè)綜合體的案例。甚至一些商業(yè)運(yùn)營(yíng)主體也逐步拓展產(chǎn)品布局，打破傳統(tǒng)的盒子式商業(yè)，衍生出以城市更新為重要依托的非標(biāo)產(chǎn)品線。

近日，有消息稱，合肥首個(gè)萬(wàn)象天地商業(yè)項(xiàng)目將在年內(nèi)開(kāi)業(yè)，而這個(gè)項(xiàng)目也正是由老舊廠房改造而來(lái)。

電機(jī)廠變身商業(yè)中心

項(xiàng)目所在原址是成立于1956年的合肥電機(jī)廠，是原國(guó)家機(jī)械工業(yè)部定點(diǎn)生產(chǎn)電動(dòng)機(jī)專業(yè)制造廠和重點(diǎn)企業(yè)，也是“全國(guó)500家最大電器及器材制造企業(yè)”和“安徽省機(jī)械工業(yè)50強(qiáng)企業(yè)”之一。

但隨著城市發(fā)展以及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以合肥電機(jī)廠為代表的一批老工業(yè)廠房相繼廢止。2021年9月，合肥電機(jī)廠正式啟動(dòng)征遷，一同啟動(dòng)征遷的還有電機(jī)廠周邊當(dāng)涂路工業(yè)園兩個(gè)地塊，總占地面積約320.06畝，共計(jì)約762戶。

約一年后的2022年8月24日，電機(jī)廠及周邊地塊掛牌出讓，地塊編號(hào)瑤海區(qū)YH202211號(hào)，土地面積307.12畝，包含居住、商業(yè)、教育三種類型用途。

其中，A地塊為居住用地，土地面積193.43畝；B地塊商業(yè)用地，土地面積72.62畝；C地塊為教育和商業(yè)用地，土地面積41.07（含幼兒園占地10.13畝）。

按照規(guī)劃，項(xiàng)目的商業(yè)地塊內(nèi)需規(guī)劃建設(shè)一座形象高度不低于150米的標(biāo)志性建筑；計(jì)容建筑面積不低于20000平方米的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，酒店建成后須整體持有、運(yùn)營(yíng)，不得分割轉(zhuǎn)讓；一座地上計(jì)容建筑面積不低于8萬(wàn)平方米的集中式購(gòu)物中心（不含家具建材市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、150米標(biāo)志性建筑裙樓以上部分），商業(yè)內(nèi)需包含影視院等相關(guān)業(yè)態(tài)，該集中式購(gòu)物中心須在開(kāi)工后30個(gè)月內(nèi)整體投入運(yùn)營(yíng)。

此外，地塊內(nèi)總面積約13313平方米的工業(yè)建筑須進(jìn)行保留、改造，工業(yè)建筑及改造部分（幼兒園除外）建成后須整體運(yùn)營(yíng)，不得分割轉(zhuǎn)讓。

同時(shí)，出讓公告中還將商業(yè)地塊項(xiàng)目全部單體主體結(jié)構(gòu)建設(shè)進(jìn)度與住宅預(yù)售建筑面積“掛鉤”。例如，在商業(yè)地塊項(xiàng)目（不含超高層）全部單體主體結(jié)構(gòu)封頂前，住宅預(yù)售建筑面積不得高于住宅可售總建筑面積的80%；在商業(yè)地塊項(xiàng)目全部單體主體結(jié)構(gòu)封頂前，住宅預(yù)售建筑面積不得高于住宅可售總建筑面積的95%。

這些條件對(duì)競(jìng)買企業(yè)提出更高的資質(zhì)、能力、資金等要求。最終，地塊成交于2022年的9月23日，由安徽置地以30.95億元競(jìng)得，溢價(jià)率9.9%。

依托合肥地鐵2號(hào)線、4號(hào)線交匯的東七里站，和規(guī)劃中的11號(hào)線預(yù)留站點(diǎn)，整個(gè)項(xiàng)目成為三軌、雙站點(diǎn)的TOD項(xiàng)目。拿地后不到一個(gè)月，安徽置地即宣布項(xiàng)目名稱“置地中心”，整體投資額約30億元。

從后續(xù)進(jìn)展來(lái)看，住宅部分被打造為“栢悅天翠”項(xiàng)目，一期的1067套住宅已在今年6月集中交付；住宅以外的部分則融合商務(wù)辦公、高端購(gòu)物中心、人文藝術(shù)街區(qū)、星級(jí)酒店等多業(yè)元態(tài)于一體，并在商業(yè)負(fù)一層接駁地鐵2/4號(hào)線。

作為項(xiàng)目的持有方，安徽置地是在2024年6月21日，與華潤(rùn)萬(wàn)象生活正式簽署《合肥置地中心商業(yè)項(xiàng)目合作協(xié)議》，由此確認(rèn)合肥第六座萬(wàn)象系商業(yè)正式落址置地中心。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活將負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)地塊東側(cè)約9萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心以及2棟承載深厚歷史底蘊(yùn)的人文藝術(shù)街區(qū)，打造合肥首個(gè)“購(gòu)物中心+廠房街區(qū)”的萬(wàn)象系商業(yè)。新設(shè)計(jì)保留廠房建筑，其他部分以街區(qū)商業(yè)的形式進(jìn)行填補(bǔ)，從而形成“街區(qū)+MALL”的肌理格局。

土地掛牌出讓時(shí)所設(shè)定的相關(guān)條件，也為這一萬(wàn)象天地系列項(xiàng)目——“瑤海天地BY MIXC”的最終形態(tài)奠定了基礎(chǔ)。

合肥商戰(zhàn)

實(shí)際上，在瑤海天地BY MIXC之前，華潤(rùn)已在合肥落地五個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括2013年開(kāi)業(yè)的合肥歡樂(lè)頌、2014年開(kāi)業(yè)的合肥蜀山萬(wàn)象匯（原蜀山五彩城）、2015年開(kāi)業(yè)的合肥萬(wàn)象城、2019年開(kāi)業(yè)的合肥廬陽(yáng)萬(wàn)象匯、2024年5月開(kāi)業(yè)的合肥包河萬(wàn)象匯。

可以說(shuō)，合肥始終是華潤(rùn)商業(yè)布局中的一塊重要拼圖。

萬(wàn)象天地則是華潤(rùn)萬(wàn)象商業(yè)的三大產(chǎn)品線之一。截至2024年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活全國(guó)在營(yíng)購(gòu)物中心122座，這些項(xiàng)目以“一城多匯”或“多城多匯”分布在全國(guó)的24座城市。

在擇址上，三條產(chǎn)品線各有區(qū)分。萬(wàn)象城通常位于一二線城市的核心或潛力地段；萬(wàn)象匯位于一二線城市區(qū)域中心或三線城市的核心地段；萬(wàn)象天地位于高能級(jí)城市核心地段。

產(chǎn)品線之間更大的差異體現(xiàn)在項(xiàng)目硬件配置、招商、定位等方面，這也就延伸出華潤(rùn)商業(yè)項(xiàng)目的M1至M4四個(gè)細(xì)分級(jí)別。

當(dāng)然，商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)并非一勞永逸，受銷售額、設(shè)備設(shè)施更新改造、品牌入住情況等因素影響，細(xì)分級(jí)別定檔后仍有調(diào)整空間。

項(xiàng)目形態(tài)上，萬(wàn)象城與萬(wàn)象匯通常為傳統(tǒng)的“盒子式”商業(yè)，萬(wàn)象天地側(cè)重體現(xiàn)潮流創(chuàng)新，以及在地城市的精神文化面貌，往往擁有更大的戶外空間面積。

華潤(rùn)“萬(wàn)象天地”的代表項(xiàng)目包括2017年開(kāi)業(yè)的深圳萬(wàn)象天地，以及2022年開(kāi)業(yè)的上海蘇河灣萬(wàn)象天地、南京萬(wàn)象天地。

以上項(xiàng)目通過(guò)合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)空間與休閑空間、文化空間的有機(jī)聯(lián)通。以南京萬(wàn)象天地為例，該項(xiàng)目位于城南歷史街區(qū)，毗鄰秦淮河，在保留核心位置百年古建云章公所的基礎(chǔ)之上，于外圍打造現(xiàn)代化建筑，形成“Mall+街區(qū)+古建”圍合式的創(chuàng)新建筑集群。

上海蘇河灣萬(wàn)象天地則在建設(shè)現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)空間的同時(shí)，復(fù)建“天后宮”、“慎余里”兩大文保建筑，探索保護(hù)和利用相結(jié)合，營(yíng)造公共開(kāi)放的多樣化空間場(chǎng)景。

與此同時(shí)，結(jié)合萬(wàn)象天地的定位——融合城市精神文化的潮流策源地，項(xiàng)目客群的年齡段大多在19-34歲。從某種程度上來(lái)看，萬(wàn)象天地近似于太古里與大悅城的結(jié)合體。

將在年內(nèi)開(kāi)業(yè)的合肥瑤海天地BY MIXC，還打造了瑤海區(qū)首個(gè)24小時(shí)營(yíng)業(yè)的餐飲娛樂(lè)街區(qū)，釋放消費(fèi)活力。

不過(guò)，隨著老舊廠房更新帶來(lái)的商業(yè)煥活機(jī)遇，以及城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口持續(xù)流入，近年來(lái)，合肥的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正日趨激烈。

據(jù)了解，僅在2024年，合肥就迎來(lái)多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。2024年4月27日，合肥壩上吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，這是新城控股布局安徽區(qū)域的第16座商業(yè)綜合體；5月17日，合肥新糧倉(cāng)KUKU PARK正式開(kāi)業(yè)，其前身為前身是安徽省機(jī)械化糧庫(kù)，由安徽新月光商業(yè)管理公司成功競(jìng)標(biāo)進(jìn)行整體改造。

5月25日，華潤(rùn)包河萬(wàn)象匯開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目由華潤(rùn)置地與合肥城建聯(lián)合打造，華潤(rùn)置地持有項(xiàng)目50%權(quán)益；9月30日，龍湖合肥高新天街開(kāi)業(yè)，這是龍湖商業(yè)布局安徽的第二座購(gòu)物中心，也是高新區(qū)近三年來(lái)唯一的商業(yè)綜合體；

12月26日，合肥銀泰in77開(kāi)業(yè)，這是全國(guó)第五個(gè)in系列高端項(xiàng)目，同時(shí)也是銀泰in系列在安徽省的首個(gè)項(xiàng)目……

而目前，位于合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)的銀泰in Park也正在建設(shè)中，項(xiàng)目總占地面積64.5畝，規(guī)劃總建筑面積23.3萬(wàn)平方米，為“街區(qū)+shopping mall+微景觀”的公園商業(yè)新形態(tài)，將會(huì)是繼鄭州、杭州之后的全國(guó)第三座in Park項(xiàng)目。

此外，今年2月，合肥新站高新城更公司和龍湖商業(yè)正式簽約，共同打造新站區(qū)XZ202404商業(yè)項(xiàng)目，這也將是龍湖商業(yè)在合肥的第三個(gè)天街項(xiàng)目……

在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，隨著合肥商業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)更多運(yùn)營(yíng)主體的加入，各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)也將愈演愈烈。