一、商業地產生態巨變
進入網絡時代，商業地產生態環境發生劇烈變化，除消費、業態、電商、物流變化因素外，商業地產也因供求巨大反差處于市場變化期，這些變化將導致商業地產轉型升級;即將發生的商業地產升級似乎是電商引起的，究其根本是科技進步，人類行為和商業銷售方式改變，使商業地產生態環境發生巨變而促進商業地產進化。
1、時間過剩：由于科技的進步，生產實現自動化、半自動化或機器人運用，人們勞動時間大大減少，據統計，世界各國平均工作時間為：阿根廷一年人均工作1903小時，巴西人工作1841小時，日本人1758小時，美國人1610小時，英國人1489小時，而荷蘭人一年才1389小時。中國從1995年開始將“單休日”變為“雙休日”，法定節假日和休息日達115.3天，再剔除無效的上班時間，中國人一年有140天不上班。據最近在北京、天津、上海三大城市的調查，職工的有效工時只占制度工時的一半左右，也就是說1人一年實際工作時間為153天，自由支配時間為212天。由于時間過剩，給商業帶來“時間消費”的商機。
2、產能過剩：同樣由于科技的發展，使產品制造變得容易，導致全球產能過剩，以我國為例，約有75%的產品處于過剩狀態，過去以產定銷的商品生產模式將被顛覆，“工業4.0”使研發、生產和銷售聯動變為現實，商業對商品生產導向作用加強。
3、電商沖擊：中國2014年電子商務行業發展報告顯示，2014年，中國電子商務市場交易規模達13.4萬億元，同比增長31.4%。其中，B2B電子商務市場交易額達10萬億元，同比增長21.9%。網絡零售市場交易規模達2.82萬億元，同比增長49.7%。網店增多以及網絡銷售額的增長，壓縮了實體店的市場份額和發展空間;電商對傳統實體商業地產提出了改變的命題。
4、即將出現物聯業態：商品流通加速，商業信息上網只須數秒，而物流速度也大大加快，除了3D打印等新型物聯概念之外，傳統運輸變成社會化的物流后，商品流通速度也大大提高。以中國的直達國際航班為例，廣州—紐約航線是目前航程最長的直飛航線之一，單程航距達到13500公里，單程飛行時間只需16小時。全球歷史上最長航線是新加坡—紐約航線，長達15000公里，飛行時間約為19小時，商品可以在1天之內到達。而在過去，上海一宗商品物件，通過零擔班車運到山東某城，約需10-15天。商品信息和物流快遞提速，同樣逼著傳統商業提速，物聯業態呼之欲出，這也對傳統商業地產提出了適合物聯時代的要求。
5、全球性的商業地產過剩，商業地產市場本身謀變。一位美國專家反映：在全球范圍內，發達國家都存在商業地產過剩的情況。如美國，零售商目前所面臨的最大問題是零售空間供應過剩。在過去40年里，有近2000多個封閉式購物中心拔地而起，而今，其中的800多家已經被迫關門或是大規模地整修——這種整修幾乎相當于翻新重建。根據官方數據，預測剩下的1000多家購物中心，一半以上也會在未來10年內關門。
中國處在商業地產開發熱潮后期。據CBRE統計，2014年全球新建購物中心面積排名前十的城市有9座在中國，全球在建購物中心面積超過一半的也來自中國。從全國實際情況看，筆者到過全國將近200個城市，經考察和了解發現這些城市人均商業物業面積都超過2.5㎡/人，超出實際需求至少30%以上，導致許多商業物業無效開發，閑置空關，過多商業物業同樣催生新型商業地產。
小結：由于時間消費出現、商品生產和流通變革、高科技的網絡發展產生電商，商業須從傳統零售、服務業轉變為“全天候”、快速服務的業態，變為線上和線下均有價值的商業類型;商業地產也必須跟著商業轉型升級。
二、商業地產的進化
商業地產進步既和業態升級有關，也和建筑進步有關。在建筑界有“建筑進化與材料有關”的“材料說”，而在商業地產領域，筆者承襲“工具說”，即人類社會進步和使用工具有關，每一次新的工具誕生都會推動一輪新的工業革命，工業革命潮流同樣帶動商業和商業地產升級;商業發展仍從屬于科技進步帶動，作為商業載體的商業地產需要運用工業革命的科技成果推動進步和發展。
根據信息社會，產銷聯動，時間消費以及即將出現的物聯業態，本文提出“消費港”和“馬戲團”兩種商業地產新模式，可能是未來業態變化需求的新型商業載體。
三、業態變異
業態變異受消費行為影響而變化，而消費行為同樣也是受到科技進步的影響而改變。
1、消費行為重塑業態
消費行為變化主要受到如下影響：①時間過剩，產生時間消費的商機;②財富累積，大部分人的積蓄增加，有了支付滿足生存之外的改善性或享受性消費的經濟條件;③人類社會民主化后，個性解放，消費積極性進一步得到釋放;④人類年輕化和童稚化。聯合國把44歲以下的人群都劃為青年人;童稚化是指電腦(網絡)代替人腦思考，使得人類智力下降，變得單純的情形。這兩個因素使消費變得更加容易沖動;⑤體驗經濟興起，按照馬斯洛理論，經濟發展到一定水平后，體驗和情感消費出現。
所有這些變化導致商業更具科技化和人性化，其(實物)商品銷售機器的特征發生弱化，而“派對”、“聚會”和“學習”的社會化功能得以加強。
2、業態變異
電商的不足就是實體商業的優勢。文化程度高消費者網購概率高，但是網絡化、智能化后，人類不會變得勤勞，反而會變得懶惰，部分人智力下降，情景化變得更加重要，網購和現場體驗會變成未來商業新的存在方式，其中，O2O是關鍵，是線上線下兩個商業空間的密鑰，筆者認為，O2O未必是集中統一的，某些個性小店，通過APP集合粉絲，進行集中推廣銷售，也有良好的效果。根據線上線下融合的趨勢，虛實商業各展其長成了必要。業態變化趨勢預測為：
混搭：實物商品搭載在服務業態中，在快樂、教育、情感、興趣消費之中實現實物商品的銷售。
體驗：商業將出現旅游化、主題化、體驗化展示，2008年筆者提出“情景化商業地產”和后來的“商旅文”、“體驗消費”都成為了業界共識，這種走勢仍將延續。
展示：商業地產的三維展示是電商無法替代的。
開放的公共空間：商業地產變得更具有社交或城市客廳的作用。
四、明天的商業地產——物聯業態的載體
制造業工作對象為沒有知覺的工業產品，僅要求信息物理融合，而商業地產則更加復雜，要做到信息、物理、情感和行為融合，智慧化和情景化的要求更高，其要求反映如下：
1、業態對建筑的要求——滿足商品展示和進存庫調一體化的要求。我們處在商品過剩時期，從商品過剩時期的消費行為特點來看，人們因為商品購買容易，反而不急于采購商品，使得大量商品儲存在商店中;不像在商品短缺時期，大量商品儲存在家中。目前，家庭無或少備貨的情況在冰箱變小的情形中得到印證。所以商品銷售和售后配送都要快，未來商業對建筑提出“移動銷售”“可變化空間”的要求;即可以達到“提高銷售效率”，提高商業物業有效利用的目的。
2、業態對信息化的要求，如“電子貨架”思維的引進，以進步的商品信息系統精確統計消費需求，減少商品過期和物損，也有利于資金周期。
3、心理學參與更深：利用統計數據，強化對消費心理、消費趨勢分析及干預，包括全新的消費心理分析(包括電商)，以及心理美學、環境行為和實用心理學等學科的運用。
4、業態對(內外)環境要求——主題化和情景化的要求。
5、明天的商業地產展望
商業地產4.0模型
“工業4.0”理念，旨在通過充分利用嵌入式控制系統，實現創新交互式生產技術的聯網，相互通信，即信息物流融合系統，將制造業向智能化轉型，這同樣也是商業地產發展的方向。
① 物聯商業是商業地產4.0的重要依據，其核心是依據消費需求，業態發展和物流提速的變化，變固定的商業建筑為可移動商業銷售機器;而情景化是滿足時間消費和商業地產旅游化——擴大商圈的要求;而商業建筑生態和環保不僅僅是為了節能減排，更多的是契合普世理念和控制商業地產運營成本，從而提高效益;信息化則是商業地產升級的重點，把工業時代的銷售機器變成智能商業載體。商業企業欲在未來長期保持競爭優勢，有三項重要工作：1)提高商業靈活性——極快實現銷售;2)擴大商圈——占有更大市場、提高銷售率、實現低本高效;3)縮短商品庫存時間，并通過增加商品種類和擴大服務，滿足個性化的銷售需求。為實現高度靈活的規模化商業銷售，對上下游鏈條環節進行滲透，在日益復雜的商業價值創造中進行高效資源優化，使需求、生產、流通形成更加緊密的連接。
② 商業建筑4.0——可以移動和固定商業物業
“馬戲團”——可移動的商業銷售平臺，其理念來自于演藝促銷，通過活動策劃，引起快速客流集聚，實現時間內的有效銷售，由于是移動商業載體，如馬戲團一樣在各個社區、重要集市進行商品銷售和服務，并給人們送去了歡樂，故暫名為“馬戲團”。
“消費港”——固定的大型商業建筑，理念來自于水手到達港口，上岸尋找歡樂和購物的情形;在人們未來的生存環境中充滿海量信息，與其單調刷屏，不如去商場看個真實的情形而提出的商業地產方案。
現場有良好的商品展示功能，滿足人們一站式購物的需求，配套有強度的快遞配送和服務體系，而情景化的商業場景使得人們近悅遠來，流連忘返。
③ 智慧商業建筑(信息技術在商業地產中運用)
·數字虛擬化可以模擬出高精尖商用設備研發所需要的商業環境。用于數字化及虛擬空間，從而實現業態的全天候。
·通過采用商業物業集成自動化與智能化，能夠顯著提高商業物業使用效率和節能降耗。
·創新軟件與高性能硬件、虛擬網絡與現實商業環境交錯，這種以信息技術為基礎，整合軟硬件的系統又稱嵌入式商業系統。該系統的應用，使得生產與商業、物流之間縱向一體化程度加深;另一方面，在從預訂到交貨的橫向一體化中，各個環節也被緊密地聯系起來了。
6、信息開發、利用
圖2說明：信息資源的深度、循環利用，虛擬商業生態形成，商業信息朝綜合、多角發掘的方向發展。
圖2 信息利用手段
除了目前商業關注的O2O、B2C、物聯網、微信營銷、跨境商品交易、海淘中轉站之外，今后商業建筑信息管理方面還會集成為智慧商業平臺——結合跨境電商、跨境購物，以全新的智慧時代開啟“跨境購物、實體商城、網上商城、020、二維碼、視頻購物、微信圈以及商場大數據、云計算”的商業模式。可為客商提供包括市場運營、商品營銷、消費服務、金融服務、外貿服務、品牌推廣、人才培訓、智能化倉儲物流等服務。
7、其他變化
4.0商業地產還可能會有如下進步或者變化：
智慧商用設備
虛擬家庭收藏室——為家庭建立虛擬的收藏室，平日可以選購優惠的商品，隨后儲存到虛擬收藏室，待有需要時馬上進行配送。
電子商品柜——有開柜語音介紹，實時交易，實時結算等功能。加快商品交易速度，具有大數據、智能化配貨、儲存和展示等特色。
智能購物籃——購物籃帶有掃描系統，在將貨品放入籃中后，自動為顧客統計所購貨品價格，并顯示貨品信息，加快結賬速度。
仿真機器人接待員——用預編程的腳本，可以實現做手勢、眨眼、嘴唇開合、做出面部表情以及其他在說話時會有的肢體動作，還可以依據用戶提出其購物需求與偏好，利用云平臺上的大量知識和信息資源，包括購物中心內各家商鋪的商品和服務信息，為用戶提供有針對性的購物咨詢及引導服務。
商場街景/商場布置導向——在網上商場內部打造街景顯示系統，讓顧客在家中就能直觀的看到商場內部的布置，方便找到自己需要購物的區域，同時通過收集顧客查找的熱門區域，布置商業業態，大大提升商場的業態合理性。
可穿戴設備——顧客佩戴商場提供的可穿戴設備，實施查詢需要商品的位置，貨物的價格，同時設備可為商場收集顧客的需求數據。
商品3D打印中心——提供個性商品的DIY 服務。
快速支付和消費金融
快速結算(包括移動支付)——通過手機客戶端，實現在線支付、聲音支付、指紋支付。
消費金融——利用會員信息大數據即時辦理消費金融以及保險。
個人及家庭消費積分銀行——個人及家庭消費積分可通用，將所有消費積分納入國際性的個人或家庭積分銀行賬戶，使得會員可以享受“免費”消費和積分通用兌換。
物流和商品快遞
限時送達箱：與快遞公司信息共享，按照不同送貨時間要求和送貨費用實現商品限時送達。
無人機送貨——使用最先進的無人機技術配送貨品，安全高效，準時。
智慧商場管理
自動門禁系統
自動控制消防分區
偷盜自動報警
智能停車場——過車牌號的識別和進入，可以靶向停車，顧客憑借停車卡，可以在商場停車終端直接給車輛做定位，方便顧客找到車輛離開商場。
智能建筑
智能磚——是未來智慧商業建筑的基礎材料，自帶軟件以及各個智慧砌塊的管線連接，在智慧磚的疊砌鋪裝同時，完成了建筑管線鋪設、連接。建筑按照經營需求變化體積、容量。
自動控制溫度、含氧量、濕度以及控光、控聲、變換背景。
環保和生態
自帶發電機——利用風能、太陽能、身體動能等實現自身供電;為無外線建筑。
利用屋頂花園調節室溫。
雨水利用等。
8、主題類型的商業地產——重視場景設計
樂園類：童話主題、迪斯尼主題、玩具主題、夢幻主題等
劇場類：偶像明星和故事情節主題、未來世界主題、電影主題等
生態類：運動主題、花卉主題、寵物主題
藝術和景觀類：創意和藝術品主題、風貌主題、音樂主題、旅游景點主題等
展會類：趕集主題、淘寶主題、競拍試用主題(演藝帶動)
社區客廳類：社交和邂逅主題、鄰里親情主題、聯誼主題、約會和沙龍主題
傳統街區類：人文主題、名人主題、古跡主題、風貌主題
未來商業地產開發和物業運營過程中抑或有“導演”這個角色。
五、商業地產重新估值
由于商業地產4.0，商圈概念將消失或者弱化，情景化、粉絲、消費轉化率影響商業地產的價值表現。
1、傳統估值體系顛覆。傳統的商業地產“商圈”和“位置”價值下降，交通特性中的物流特點加強，以滿足物聯業態的需求，物流成本影響商業物業價值;
2、情景化的轉化率;是否可以轉化成網上交易或者現場提袋率將影響商業地產價值表現;
3、網絡訪客和流量：線上交流、融合深度、互動頻次、粉絲數量和網站的瀏覽量、點擊率以及轉化率、交易量也是未來考核商業地產價值的主要依據;
4、未來商業物業的估值按照線上線下合并考核進行，商業地產估值中可變的商業價值估值系數變大，相對固定的房地產價值估值收縮。
5、估值方法改變將影響商業地產的投融資、規劃運營走向。
（有道云筆記 姜新國）
