大型商業項目加速落地南城的同時，原有商業死結卻仍未被盤活。位于南二環開陽橋附近的U-SHOW悅秀城購物中心（以下簡稱“悅秀城”）2015年9月開業至今，作為三大主力店的國美電器已經撤離，商場內近2/3的商鋪空置。此外，北京商報記者走訪時發現，悅秀城內不少入駐商家已跑路，消費者購買的預付卡無法消費。而在業內人士看來，目前主打社區型購物中心的商業設施均有名無實。

主力店離場

悅秀城開業時，位于B1層的國美電器、6層的歌友匯KTV和DMG影城成為購物中心三大主力店。然而經營時間不到一年半，三大主力店之一的國美電器就已撤離該商場。北京商報記者2月5日走訪時看到，位于商場南側的國美電器正門上張貼著閉店通知，表示國美電器閉店裝修，如有購物需求請到周邊門店購買，然而位于一層服務臺的商場工作人員表示，國美電器已于去年10月撤離。

北京商報記者了解到，國美電器占地4998平方米，占據了B1層絕大部分面積，該店還在項目1樓西南角處設立了單獨的出入口。工作人員表示撤離原因還不確定，但購物中心將把國美電器所占據的地下一層改造為大型超市，預計今年4月左右開業。

據悅秀城方面透露，商場物業方鵬潤地產已與首都農業集團簽訂合作協議，鵬潤北京悅秀城項目引入首農集團全國首家自主經營的超市。首農超市位于悅秀城B1層，占地5000平方米，定位為綠色健康主題的高端精品超市。悅秀城表示，利用首農集團優勢將形成“從田間到餐桌”的完整食品產業鏈。

有業內人士認為，首農超市的入駐將幫助悅秀城豐富業態。不過，分析人士認為，不斷“折騰”的悅秀城定位不清，業態引入混亂。

定位調整

作為豐臺區產業升級的一個新動作，悅秀城前身的大康國際鞋城是較早一批轉型升級的批發市場，變身為購物中心后，也曾被周邊居民寄予厚望。然而，大康鞋城停業、改造為悅秀城后，人氣并沒有因此提升。

悅秀城的前身大康鞋城以鞋類批發為主營業務，由國美系的鵬潤地產開發，該項目的所有權是屬于“聯合持有”，最初計劃按照兩期整體開發建設，但因為種種原因而擱置，只開發了一期，也就是大康鞋城。2011年2月，大康鞋城因為經營困難決定停止營業，后續開發再利用一直懸而未決。2013年下半年，國美集團把大康鞋城所有的股份進行了統一收購，解決了歷史上的產權問題。由此，大康鞋城重新改造開業。2014年7月，在清退批發業的基礎上大康鞋城完成改造升級。據介紹，在推動招商過程中，樓宇曾命名為“國美生活廣場”，后更名為“U-SHOW悅秀城”。

悅秀城初期定位輕奢，希望進一步聚集時尚產業，著力打造城南時尚商圈。不過后來商場的定位逐漸變為社區型購物中心。悅秀城等購物中心的開業希望能夠激活右安門地區的居民消費。

悅秀城交通便利，輻射的居民不在少數，右安門地區也一直存在巨大的社區商業空白，居民購物不便，消費外流現象嚴重。但事與愿違，北京商報記者走訪時發現，悅秀城二層商場引入的多為格子鋪、美甲店、美容美體和微整形門店。由于多數暫停營業，商場二層已經成為周邊居民的健身場所。此外，在其他購物中心成為“吸客擔當”的餐飲業態也并未在悅秀城發揮應有作用，四層五層餐飲區近半空置。

據悅秀城招商部相關負責人介紹，目前商場正在重新進行規劃調整，尤其是二層，調整包括品牌選擇和業態搭配。對于租金，上述負責人透露，位于二層的店鋪約8元/天/平方米，物業費2.5元每天/平方米。位于高層的寫字樓區域租價大概在5.5元/天/平方米。

預付卡風波

北京商報記者在走訪時還發現，由于經營不善以及經濟糾紛，悅秀城內的不少店鋪已停止營業。而多位消費者向記者投訴，部分兒童娛樂體驗類項目和餐飲品牌負責人已跑路，消費者購買的預付卡內還有上萬元的金額無法消費。

消費者高先生表示，他去年在位于悅秀城一層的一家名為識博教育的大型兒童體驗類項目辦理了1000元預付卡，消費兩次后卡內余額為800元，然而去年11月初，該項目已停止營業，悅秀城貼出公告，表示終止合同關系，辦理會員卡的顧客自行聯系識博教育，溝通退卡事宜。而識博教育所屬公司北京奧帆文化咨詢有限公司貼出的公告則顯示，奧帆公司入駐商場后因經營虧損，陸續開始清理會員，預計清理時間為2016年12月1日。然而高先生表示，該公司并未通知他相關事宜，所留電話也無人接聽。北京商報記者嘗試撥打奧帆公司提供的電話，未被接通。目前，這一大型游樂設施相關設備仍擺放于商場一層中央區域。

另有消費者劉女士向北京商報記者表示，她和家人購買了位于商場五層的藍瀾海鮮自助火鍋5000元和1萬元預付卡，僅消費兩次后發現商戶已停止營業。劉女士多次前往悅秀城物業方鵬潤地產咨詢并得知，藍瀾海鮮負責人早已失聯，商戶與悅秀城存在經濟糾紛，拖欠商場巨額房租，商場已于去年6月給該商戶貼上封條。悅秀城表示，預付卡未消費完的消費者可在商場進行集中登記后共同起訴該商家。

如何玩轉社區購物中心

在中國購物中心產業資訊中心主任郭增利看來，悅秀城定位的不斷調整反映現階段消費者消費行為和消費方式的變遷導致商業設施的多輪次調整。

悅秀城做社區型購物中心的思路是正確的，今年起，北京乃至全國的商業設施都將向便利化發展。但眾多做品質生活、便利生活的社區型購物中心的方向是錯的。“社區型購物中心被誤解為微縮版區域型購物中心或都市型購物中心，其實，社區型購物中心解決的不是品牌問題，而是便利生活的問題，是保持高緊密度生活黏性的場所。”郭增利認為。

郭增利建議，社區型購物中心發展首先要拋開品牌檔次和知名度，提供生活必需的服務和商品，從商品的角度強化與消費者的日常連接。同時，社區型購物中心更應該強調服務，增強消費者的依賴程度，通過享受社區生活配套服務再享受一站式配套商品服務。

從市場走向來看，越來越多的開發商和運營商已經認識到城市商業設施密度非常大，各司其職才能更好地發展。都市中心、區域中心、次區域中心、社區中心和鄰里中心的多級商業中心格局和體系在北上廣深等城市應走在全國的前列。隨著中心格局逐漸清晰，越接近居民生活的商業設施，對生活黏性的要求越高。從有名無實變為“有名有實”是接下來社區型購物中心應該重點注意的方面。

（北京商報 記者：王曉然/王瑋）