2019年，商業(yè)地產(chǎn)由“增量時代”的賽道，切換為“存量時代”。大浪淘沙、審時度勢，商場的改造和運營管理成為盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵。

9月10日－9月11日，由聯(lián)商網(wǎng)、加得商業(yè)和久其軟件聯(lián)合主辦的《存量商業(yè)升級新突破》公開課在北京開課， 此次活動吸引了北投、濰坊中百、萬科、蘇寧、華潤、銀座、聚點、王府井、嘉里等32家集團70多位領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注、參與支持，并取得了圓滿的成功。

活動中，加得商業(yè)資深MD專家 熊海量老師帶來了關(guān)于存量商業(yè)改造系統(tǒng)專業(yè)的課程分享。

01

商業(yè)項目改造需從原點開始思考

存量商業(yè)改造的目的一定是確保并提高市場占有率，而在改造之前，透過財務(wù)報表與kpi設(shè)定才能夠制定準確的目標。

在做項目改造的決策前，一定要弄清楚改造要花多少費用？改造后能做出什么樣的業(yè)績？改造花的錢何時能夠賺回來？改造的預(yù)算究竟要怎么投？改造這件事到底值不值得干！清晰得了解這些問題，才能回歸原點思考，從而推進接下來的改造步步驟。

02

對癥下藥，存量商業(yè)改造的核心議題

存量商業(yè)改造的核心議題是先從市場環(huán)境分析研究、再到商品體系分析研究，從而推導(dǎo)出動線體系，構(gòu)筑商業(yè)空間。

商品體系的改造概念可以列舉一個生動形象的例子：餐廳推出的菜品更新

1.用更好的食材

2.同樣的食材換個做法

3.更換不同的食材組合

4.更換不同的菜系

總結(jié)存量商業(yè)改造的大架構(gòu)，每個步驟的改造程度，可以分別是優(yōu)化、調(diào)整、變革后再造，甚至也可以只選擇局部實施，其他步驟則維持，但必須由上而下得思考其中環(huán)環(huán)相扣的因果關(guān)系。

規(guī)劃改造階段從規(guī)劃階段到招商階段再到商業(yè)空間階段可分為：1.定位優(yōu)化；2.分類優(yōu)化；3.組合優(yōu)化；4.對應(yīng)概念的優(yōu)化；5.動線優(yōu)化；6.空間優(yōu)化；7.品牌優(yōu)化；8.廠商優(yōu)化；9.商品優(yōu)化

03

從業(yè)態(tài)戰(zhàn)略展開存量商業(yè)改造

業(yè)種可以簡單得定義為“商品的種類“，而業(yè)態(tài)則可以定義為”營運的方式“。業(yè)種是從單品到業(yè)種的各個等級，包括生活當中衣、食、住、行、育、樂相關(guān)的各項商品與服務(wù)。

而業(yè)態(tài)從批發(fā)到零售，有店鋪到無店鋪，固定式到流動式等，涵蓋了各種各樣的銷售模式。例如：菜市場、社區(qū)超市、大賣場、精品超市、迷你超市等。

隨著消費者的需求呈現(xiàn)多樣化與個性化，業(yè)態(tài)的概念也興起來，怎么買和怎么賣成為了關(guān)鍵。

在目前市場快速變動與飽和競爭的情況下，零售環(huán)境下存量商業(yè)改造提升最有效的方式就是在業(yè)態(tài)經(jīng)營的框架下進行思考。業(yè)態(tài)經(jīng)營談的不是賣什么，而是談怎么賣，因此，業(yè)態(tài)經(jīng)營的概念要從對顧客生活形態(tài)的思考開始。

如何才能成為既有人氣，也有賣氣，更有利潤的實體商業(yè)？這就需要我們玩轉(zhuǎn)商品及要用商品讓顧客好逛又好買。

商品自古以來都很常規(guī)，拉桿箱與包一起放，司空見慣，但是仔細思索，其實兩者并沒有什么本質(zhì)的聯(lián)系。可以假設(shè)消費者買箱包是為了旅行遠足，那為什么不以旅行遠足為主題，如“綠色新西蘭之旅，”開設(shè)一個主題購物館呢？可以把遠足相關(guān)的一切商品，擺放在這個區(qū)域內(nèi)，如箱包，登山鞋，防曬霜，墨鏡……除了空間上的變化，還可以有時間上的變化。好逛的購物中心外表平平，但是內(nèi)里是空間美學(xué)，是會講故事的。

業(yè)態(tài)經(jīng)營框架下的存量商業(yè)改造提升的對應(yīng)策略包括：立地選項、經(jīng)營規(guī)模、商圈戰(zhàn)略、規(guī)劃概念、商品結(jié)構(gòu)、商品開發(fā)、商品價格、銷售方式、服務(wù)機制、物業(yè)條件、店鋪形象、販促方式、顧客管理的應(yīng)對策略，這是一套完整的策略體系。

04

存量改造操作流程中的關(guān)鍵成功因素

存量商業(yè)項目改造的過程中，外部的市場調(diào)查和內(nèi)部的資源盤點是做足準備功課的必備，再進行對現(xiàn)有資源的重新配置，只有不斷內(nèi)省分析，才能找出痛點，深刻理解“盤整”所帶來的價值，是我們每一位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及個人當下對未來最好的準備。精準痛點，提出對策，有的放矢。

當然存量商業(yè)改造的項目案例中也存在不少失敗的案例，這些失敗常見的問題點有以下這些：定位不準確，規(guī)劃出現(xiàn)問題，招商不給力，盲目引進大品牌卻未必有效益，因為過度迷信形象上的提升反而導(dǎo)致競爭力下降，花了很多錢裝修卻依然沒有競爭力，面對需要政府報批卻選擇退縮，缺乏對改造項目的專案管理能力。

優(yōu)秀的項目改造案例值得深剖，這些失敗的問題點也非常值得我們研究，找出關(guān)鍵痛點，解決關(guān)鍵問題，不要到最后人力、財力、物力都轟轟烈烈得投入了，但關(guān)鍵的問題卻沒有得到改善。

存量商業(yè)改造的成功因素不是一成不變的，它是一個完整的分析體系。從戰(zhàn)略層面來說，正確的認知了解我們的問題點在哪里，正確的提出最有效益的解決方案。透過專案管理體系的落實去實現(xiàn)商品美學(xué)及空間美學(xué)。最后還要具備良好的運營能力，改得再好，也需要長治久安得運營管理。

在市場存量的狀態(tài)下，購物中心將應(yīng)對“去庫存、優(yōu)存量、強增量”三大難題，用模式創(chuàng)新力融合產(chǎn)品創(chuàng)造力，大部分商業(yè)項目的商業(yè)功能將被逐漸弱化，而基于強化社會功能的空間活用將被重視和挖掘。整合創(chuàng)新、注重調(diào)改；多重合作、致力精細化運營升級才是購物中心突圍方向的探索。而對于百貨來講，改造升級、優(yōu)化運營、創(chuàng)新企劃等方式也順利成章成為存量百貨求生之道。

存量商業(yè)是中國商業(yè)的現(xiàn)狀，是熱點、是痛點、也是機會。存量商業(yè)的轉(zhuǎn)型探索之路從未止息，未來，存量改造也必會增添新的方向。加得商業(yè)將持續(xù)致力于用專業(yè)創(chuàng)新推動行業(yè)發(fā)展，期待有更精彩的項目轉(zhuǎn)型升級，為存量行業(yè)帶來新的驚喜。