中國有多少個(gè)商業(yè)項(xiàng)目？

購物中心競爭有多大？

商場平均一年有多少收入？

收入里租金能占多少？

不漲租怎么增加收入？

未來的發(fā)展方向在哪里？

10月21日晚間，萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)——珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司向香港聯(lián)交所遞交招股書，申請赴港上市。

除了介紹自身業(yè)務(wù)模式及業(yè)績之外，對于從業(yè)者而言，招股書中極具價(jià)值的一部分，來自于世界頂級(jí)的市場研究機(jī)構(gòu)——弗若斯特沙利文（Frost Sullivan），對中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場編制的分析報(bào)告。

招股書中說，萬達(dá)商管以60萬元人民幣的費(fèi)用委托對方編制了這份報(bào)告。實(shí)話說，以弗若斯特沙利文的地位和價(jià)碼，只花了60萬，這個(gè)性價(jià)比遠(yuǎn)超規(guī)則愈發(fā)復(fù)雜的“雙十一”。

本文，我們將摘錄其中關(guān)于整個(gè)中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場的內(nèi)容，與各位做個(gè)分享。

報(bào)告原文用斜體字表示，我的補(bǔ)充分析為常規(guī)字體。

另，為了閱讀方便，我對其中的部分?jǐn)?shù)字單位進(jìn)行了換算。

部分段落，在不影響其表達(dá)的情況下有刪節(jié)或順序調(diào)整。

01 

中國有多少個(gè)商業(yè)項(xiàng)目？

弗若斯特沙利文對國內(nèi)整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)（包括商業(yè)廣場及購物街）的運(yùn)營服務(wù)市場進(jìn)行了估算，得出的結(jié)論是：

商業(yè)廣場的數(shù)量及總在管建筑面積不斷增長。

2015年至2020年，中國在管商業(yè)廣場總數(shù)由13,655家增加至20,977家，復(fù)合年增長率為9.0%。

在管零售商業(yè)物業(yè)總建筑面積由2015年的5.3億平方米增加至2020年的8.317億平方米，復(fù)合年增長率為9.4%。

其中，面積超過20,000平方米的零售商業(yè)物業(yè)的總在管建筑面積，由2015年的3.28億平方米增加至2020年的5.696億平方米，復(fù)合年增長率為11.7%，高于整體水平。

報(bào)告中并未披露2萬平米以上零售商業(yè)物業(yè)的數(shù)量，但可以根據(jù)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行假設(shè)推算。

假設(shè)所有2萬平米以下的項(xiàng)目，其平均建筑面積為1.8萬平米，那么2015年，全國2萬平米以上商業(yè)廣場總數(shù)，約為2,400個(gè)。

2020年，全國2萬平米以上商業(yè)廣場總數(shù)，約為6,400個(gè)。

報(bào)告對未來展望分析認(rèn)為，中國在管商業(yè)廣場總數(shù)預(yù)期于2025年將達(dá)到28,332家，2020年至2025年的復(fù)合年增長率為6.2%。

總在管建筑面積預(yù)計(jì)到2025年將達(dá)到11.602億平方米，2020年至2025年的復(fù)合年增長率為6.9%。

面積超過20,000平方米的零售商業(yè)物業(yè)的總在管建筑面積預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定增速，2020年至2025年的復(fù)合年增長率為7.9%。

建筑面積的增速大于數(shù)量增速，顯示出購物中心的單體面積日益擴(kuò)大。

按照上述估算方法，預(yù)計(jì)2025年，全國2萬平米以上商業(yè)廣場總數(shù)，將超過10,000個(gè)。

02 

購物中心競爭有多大？

盡管甚至線下商業(yè)之卷，但弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)仍出乎我對意料，它指出：

中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場面臨著諸多挑戰(zhàn)，導(dǎo)致越來越多的商業(yè)廣場運(yùn)營狀況不佳。

2015年至2020年，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量由6,662家增加至9,606家，復(fù)合年增長率為7.6%。

估計(jì)到2025年，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量將達(dá)到12,090家。

按數(shù)量折算下來，2020年，出租率不到70%的商業(yè)項(xiàng)目占比，達(dá)到了46%！

也就是說，有將近一半的項(xiàng)目，目前都處于經(jīng)營失序的狀態(tài)，甚至存在進(jìn)一步下滑、停業(yè)的可能。

03 

商場平均一年有多少收入？

弗若斯特沙利文報(bào)告指出，2015年至2020年，中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場的總收入由人民幣4,836億元增加至人民幣8,369億元，復(fù)合年增長率為11.6%。

2025年，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場總收入預(yù)計(jì)將達(dá)到人民幣12,561億元，預(yù)計(jì)2020年至2025年的復(fù)合年增長率為8.5%。

上述數(shù)據(jù)中，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場的總收入，可以近似理解為項(xiàng)目的全口徑收入。

用收入除以數(shù)量，對應(yīng)到單個(gè)項(xiàng)目上，2020年，全國平均每個(gè)商業(yè)廣場一年的收入，大約是3,990萬元。

更精準(zhǔn)一點(diǎn)來算，全國范圍內(nèi)的商業(yè)廣場平均收入水準(zhǔn)，2020年大約是1,006元/平米/年。

值得一提的是，2020~2025期間，弗若斯特沙利文預(yù)測的商業(yè)項(xiàng)目總收入的增長比例（8.5%）要高于項(xiàng)目建筑面積的增速（6.9%），預(yù)示著更多商業(yè)體有望擴(kuò)大購物中心在整體消費(fèi)中的滲透率，分享更大的蛋糕。

04 

收入里租金能占多少？

報(bào)告里補(bǔ)充提到，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入由2015年的人民幣1,025億元增加至2020年的人民幣2,059億元，復(fù)合年增長率為15.0%。

租金收入由2015年的人民幣3,811億元增加至2020年的人民幣6,310億元，復(fù)合年增長率為10.6%。

預(yù)計(jì)2020年至2025年，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入及租金收入的復(fù)合年增長率預(yù)計(jì)分別為11.1%及7.5%。

根據(jù)上述算法，2020年，全國平均每個(gè)商業(yè)廣場一年的租金收入，大約是3,008萬元。

租金坪效，大約是759元/平米/年，折算下來是2.1元/平米/天（這里都是建筑面積，而非租賃面積）。

05 

不漲租怎么增加收入？

從比例關(guān)系來看，租金收入占全口徑收入的比例逐年降低。2015、2020、2025（預(yù)計(jì)）分別為79%、75%、72%。

體現(xiàn)出在競爭日趨激烈的情況下，購物中心對租戶的租金溢價(jià)能力降低，轉(zhuǎn)向多種點(diǎn)位經(jīng)營等收入渠道來擴(kuò)張收入規(guī)模。

（對這一點(diǎn)，相信所有去過開業(yè)3年以上萬達(dá)廣場的朋友們，都有強(qiáng)烈的既視感）

某萬達(dá)廣場中庭 | 來源：自攝

弗若斯特沙利文就此進(jìn)行了專題闡述，即商管公司如何通過多種變現(xiàn)模式，為增值服務(wù)創(chuàng)造潛力，包括：

1、廣告服務(wù)成為新的變現(xiàn)方式。

弗若斯特沙利文認(rèn)為，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商擁有廣泛的商戶及消費(fèi)者資源，可以實(shí)現(xiàn)廣告資源的合理配置及精準(zhǔn)的廣告投放。

2025年，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商廣告服務(wù)總收入預(yù)計(jì)將達(dá)到人民幣131億元，從而使得2020年至2025年預(yù)計(jì)的復(fù)合年增長率達(dá)到6.6%。

我粗算了下，就是說，到2025年，平均每個(gè)商場的廣告服務(wù)收入可以達(dá)到46.24萬元/年。

當(dāng)然，這肯定會(huì)呈現(xiàn)“二八效應(yīng)”，收入大頭積聚在那些項(xiàng)目多、效益好的商管公司手中。

2、基于SaaS的云商服務(wù)市場。

近年來，商戶對SaaS服務(wù)的需求不斷增長。SaaS解決方案讓商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商向商戶提供定制服務(wù)（如運(yùn)營管理、會(huì)員管理及市場營銷推廣服務(wù)）并進(jìn)行日常運(yùn)營管理。

基于SaaS的云商服務(wù)市場規(guī)模，由2015年的人民幣40億元增加至2020年的人民幣205億元，復(fù)合年增長率為39.0%。

預(yù)計(jì)2025年將達(dá)到人民幣493億元，2020年至2025年的復(fù)合年增長率為19.1%。

這里需要強(qiáng)調(diào)的是，弗若斯特沙利文報(bào)告提到的云商服務(wù)市場規(guī)模，針對的是商戶側(cè)！

我和“商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化研習(xí)社”創(chuàng)始人項(xiàng)總聊了這個(gè)問題——

“從當(dāng)前購物中心增量和已開購物中心的續(xù)費(fèi)情況，這個(gè)市場規(guī)模應(yīng)該很難達(dá)到。

拿上述全國6,400個(gè)大于2萬平米的商業(yè)廣場總數(shù)計(jì)算，每家購物中心每年SaaS系統(tǒng)年費(fèi)為100萬，市場規(guī)模也就64億。

何況，大多數(shù)購物中心全年在整個(gè)信息化上的投入都沒100萬這么多。”

但如果商場的管理方，能通過SaaS解決方案滲透商戶的經(jīng)營管理系統(tǒng)，那可以創(chuàng)造的價(jià)值和效益，就會(huì)百倍放大。

只不過，連真實(shí)營業(yè)額都越來越難獲取的商場方，如何能夠直接接入、甚至收編商戶的整套系統(tǒng)，這背后的挑戰(zhàn)，絕對不只是技術(shù)問題。

我認(rèn)為，只有通過輕量級(jí)的應(yīng)用或者服務(wù)，先幫助商戶真正實(shí)現(xiàn)營業(yè)額增長，才有探索下一步深度合作的可能性。（當(dāng)然，這個(gè)機(jī)會(huì)，不只在于商場管理方）

3、公共空間利用和提供付費(fèi)會(huì)員模式。

靈活利用公共空間將為商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商帶來額外收益。消費(fèi)者對購物體驗(yàn)的更高要求將進(jìn)一步推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商多樣利用公共空間及提供相關(guān)服務(wù)。

另外，由于商業(yè)廣場付費(fèi)會(huì)員數(shù)量持續(xù)增加，通過提供會(huì)員權(quán)益相關(guān)的服務(wù)和禮包，付費(fèi)會(huì)員將更頻繁的消費(fèi)，從而打造新的收入模式。

銀泰百貨INTIME365會(huì)員 | 來源：銀泰官網(wǎng)

從現(xiàn)狀來看，包括朝陽大悅城“V+”會(huì)員、北京合生匯POPO PLUS會(huì)員、銀泰百貨INTIME365會(huì)員，線下商業(yè)嘗試付費(fèi)會(huì)員的隊(duì)伍正在逐漸擴(kuò)大。

06 

未來的發(fā)展方向在哪里？

弗若斯特沙利文指出，中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場未來的兩大驅(qū)動(dòng)力，來自于政府支持和消費(fèi)升級(jí)。

根據(jù)一系列政策及法規(guī)，中國政府已提出要促進(jìn)消費(fèi)及服務(wù)行業(yè)共同發(fā)展，致力于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)從過去依賴投資及出口轉(zhuǎn)向消費(fèi)及服務(wù)拉動(dòng)的增長模式。

同時(shí)，隨著消費(fèi)者對購物體驗(yàn)有更高的要求，商業(yè)廣場已從傳統(tǒng)上主要提供商品的百貨商店進(jìn)化為集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合商業(yè)廣場，并將進(jìn)一步發(fā)展為囊括旅游、文化、社交、日常服務(wù)等功能的綜合體。

打造多元化商業(yè)及多元化購物體驗(yàn)將激發(fā)消費(fèi)者的滿足感并進(jìn)一步提升消費(fèi)者的購買欲望。

此外，三、四線城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持快速增長，這些地區(qū)的消費(fèi)升級(jí)將進(jìn)一步促進(jìn)下沉市場的消費(fèi)需求。

綜合上述各類分析，弗若斯特沙利文提出了中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商，在未來的六大機(jī)遇——

在線線下平臺(tái)融合發(fā)展

服務(wù)供應(yīng)的多元化

新技術(shù)的應(yīng)用

對優(yōu)質(zhì)服務(wù)及專業(yè)服務(wù)的需求

輕資產(chǎn)模式的推廣

城市發(fā)展加速

這一部分基本已是行業(yè)老生常談了，我想補(bǔ)充的是，當(dāng)代商業(yè)對“體驗(yàn)”的理解，恐怕不能只停留在物理形態(tài)與空間設(shè)施上。

重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)關(guān)注的，是如何通過更多元化的方式，為消費(fèi)者提供情緒價(jià)值，讓消費(fèi)者為“高興”“認(rèn)同”“炫耀”等情緒買單。

07 

后記

弗若斯特沙利文還專題介紹了國內(nèi)目前商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場的頭部企業(yè)的列舉與分析，我在《萬達(dá)招股書中的ABCDEFG，指的是哪些公司？》一文中有提及，而除了這份報(bào)告，招股書中還蘊(yùn)藏著更多有關(guān)于輕資產(chǎn)模式、萬達(dá)商管的業(yè)務(wù)模式與核心能力，等等大量有價(jià)值的信息，值得所有業(yè)內(nèi)人士仔細(xì)閱讀。

最后，我想說的是，基于這份報(bào)告的委托方，以及報(bào)告的用途，弗若斯特沙利文的研究整體上肯定是要描繪未來線下商業(yè)發(fā)展仍是廣闊天地，輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營模式大有可為。

因此，對于未來，難免會(huì)有一些偏樂觀的數(shù)據(jù)或者分析角度（比如用商戶側(cè)的Saas市場容量來估算輕資產(chǎn)管理方的發(fā)展空間）。盲目的自我陶醉，并不可取。

但這不會(huì)動(dòng)搖報(bào)告對于現(xiàn)狀的描述，以及對市場運(yùn)行邏輯的分析。

深刻地認(rèn)識(shí)現(xiàn)實(shí)，樂觀地邁向未來。