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撰文/陳寧輝

在全國商業多元化發展下，一些新的經濟模式應運而生，購物中心承載的功能更加豐富，以往單純的購買需求已經轉向場景、體驗、社交。

在反映購物中心核心盈利點的租金收入上，已經是各大商業地產企業的財務體系中濃墨重彩的構成部分，也是商場、企業運營功力的重要考核指標。

隨著各大商業地產企業2021年財報公布，其商業物業的租金收入情況也相繼出爐。聯商網零售研究中心統計了17家重點商業地產企業（除萬達商管外，其余均為上市公司；諸如九龍倉集團、嘉里建設、萬科及印力等未公開購物中心租金收入的企業未在統計中）的2021年租金收入情況，以供行業參考。

TIPS：1、因各企業關于租金統計口徑不同，數據僅供參考，不做精準比較；

2、以上購物中心租金收入均為內地商業項目，包括港資企業；

3、新鴻基地產為中期報告。

根據各大企業公開數據及聯商網此前統計的數據，截至2021年12月31日，納入統計的17大企業在營購物中心數量930家。單從2021年上看，萬達商管錄得最高租金，至432.32億元，這與其在營購物中心數量最多相關；華潤置地也有139億，主要得益于高端產品萬象城的出色表現，且萬象天地產品的入市也有提振效果。

從近三年（2019年至2021年）租金收入上看，除遠洋集團連續同比下滑外，各大企業整體上每年的租金收入都呈同比上漲的態勢，個別企業因疫情影響，相比2019年，2020年和2021年有略微遞減。

同時，單店租金收入高的項目主要來自港企。主要有兩方面原因：

一、港企在商業開發運營上經驗豐富，且大多走高端化路線，能吸引承租能力較高的奢侈品品牌進駐，從而拉動租金收入。

二、港企開發相對謹慎，新項目較少，反而更能集中精力打好手上的“牌”，運營期改造是常態，比較容易獲得較高的租金回報。

一、恒隆地產

2021年，恒隆地產物業租賃收入達到103億港元，同比上漲16%，創下歷史新高。其中內地市場貢獻了大部分，占比達到67%，即69億港元，同比增長31%。

收入最高的是上海恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場，分別為17.82億元及11.63億元，上海這兩項目的收入占比恒隆內地總收入的63.17%，依舊是恒隆當下核心。

增幅最大的是無錫恒隆廣場和昆明恒隆廣場，升幅分別達40%和47%。

租金方面，內地商場租賃收入為46.62億元，按年上升25%。其中高端商場的收入增長30%，次高端商場的收入增長2%。高端產品零售市場維持穩健樂觀的表現，恒隆所有高端商場均錄得雙位數的收入增長，租戶銷售額按年增長33%至89%不等。比如，大連恒隆廣場轉型為云集奢侈品牌的購物商場后，2021年下半年收入較上半年增加45%。

公告期內，武漢恒隆廣場開業，表現亦超出預期，在開業不足十個月的營運期內，收入達到人民幣1.53億元，租戶銷售額接近人民幣10億元，租出率達84%。

未來，恒隆內地物業組合將繼續成為業務的增長動力，延續穩健表現。恒隆方面表示，將繼續在各大商場引入更多奢侈品牌，并透過“恒隆會”與之合作進行市場營銷策劃。

同時，內地仍然有不少物業將落成開業。

典型如杭州恒隆廣場，項目總建筑面積40萬方，其中商場面積11萬方，計劃自2024年起分階段落成。項目引進了杭州文華東方酒店，預計在2025年開業。

沈陽市府恒隆廣場還包括一座商場及辦公樓待開發，此部分預計將于2027年起分階段落成。

二、太古地產

2021年，太古地產中國內地零售物業的應占租金收入總額增長29%至港幣43.99億元，這和人民幣37.41億元。撇除租金支援攤銷和人民幣升值的影響，集團應占租金收入總額上升17%。

盡管中國內地一些城市再出現零星疫情，2021年的零售銷售額強勁增長。北京三里屯太古里及頤堤港、廣州太古匯、成都遠洋太古里和上海興業太古匯的零售銷售額于2021年分別上升27%、11%、33%、22%及29%，而中國內地整體零售銷售額則上升13%。

廣州太古匯漲幅最大至33.4%。2021全年，廣州太古匯新引進品牌33個，其中20個品牌是首次進入廣州，包括集結太二前傳、宋·SONG Cafe、machi machi、FRED斐登、Blancpain寶珀、Pomellato、JUICE、Golden Goose、La Maison VALMONT、FILLMED菲歐曼等，同時還推出線上精品店、會員系統升級，以及環保洗手間和燈光氛圍改造。

報告期內，上海前灘太古里開業。項目共引進了250家品牌，其中超50個中國內地首店。包括愛彼、巴黎世家、寶格麗、卡地亞、迪奧、芬迪、阿瑪尼、古馳、愛馬仕等奢侈品。

未來規劃上，據太古地產主席白德利表示，太古計劃在未來十年投資超過1000億港元，在香港、中國內地和東南亞發展一系列令人期待的新項目。其中，1/3資金將會投放在香港，用以繼續擴建和優化太古坊及太古廣場；超過一半的資金將投資中國內地市場，并以一線、新一線城市的主導零售項目為重點。

今年3月，太古地產宣布將落地全國第四座太古里——西安太古里，預計2025年四季度開業。其他待投運的項目還包括上海興業太古匯旁的張園石庫門建筑群更新升級、北京公交集團維修場站改造項目、北京頤堤港二期項目（2025年中落成）等等。

三、瑞安房地產

瑞安2021年，包括合營公司及聯營公司在內，集團所持有物業的租金及相關收入29.15億元，同比增長29％，主要是因為2020年的業務活動從2019年疫情影響中迅速恢復，以及上海新天地在實施資產提升計劃后的額外租金貢獻。

2021年，瑞安主要落成兩個合營項目，即上海企業天地5號和湖濱道項目，以及南京國際金融中心。其中2021年2月與高富諾聯合收購了南京國際金融中心，主要是辦公用途，且有不少優質租戶，如肯德基、大都會人壽等。該物業目前正在實施資產提升計劃，未來通過升級辦公樓和重新定位零售商場后能進一步提升物業價值。

上海太平橋項目：第 123、第 124 及第 132號地塊是個商業綜合體項目，其中太平洋新天地商業中心已于2019年9月動工，包括8.4萬方的步行街風格設計的商場，預計2024年建成。

上海瑞虹新城包含了一個18.3萬方的商場太陽宮，項目已經于2021年試營業，預計在2022年秋季正式開業。

上海鴻壽坊的商業面積為1.4萬方，計劃于2022年竣工。

四、新鴻基地產

2021年，新鴻基內地出租物業組合的租金收入繼續錄得顯著增長，較去年同期增加17.7%至港幣33.74億萬元，而凈租金收入則增加19.6%至港幣27.66億萬元，主要由零售物業組合所帶動。連同所占合營企業及聯營公司的收入，新鴻基在內地的總租金收入按年上升12%至人民幣27.81億元，其增幅主要來自零售物業組合的表現搶眼。

新鴻基表示，在健康的零售市場支持下，內地商場尤其是上海地區的優質商場表現堅穩，出租率高。比如位于浦東的上海國金中心商場云集最頂級的品牌，是顧客必到的購物點，租戶銷售額在高基數下仍繼續有穩健的增長。在地鐵線新段于2021年12月開通后，上海國金中心商場的涵蓋層面進一步擴大。

目前，新鴻基在內地擁有多個優質商場。

由新鴻基地產、恒基兆業地產和九龍倉聯合開發的成都環球貿易廣場（成都ICD）的零售部分環貿ICD于5月20日開業，商業體量12.8萬平米，目定位滿足都市新中產及其家庭需求的一站式品質消費場所，將引入眾多國際精品、時尚潮流品牌、知名美妝護膚品牌和環球饕餮美食。

杭州國際金融中心（原江河匯）綜合體項目正在建設中，該項目總投資額預計為300億元人民幣，規劃總建筑面積約82.2萬㎡，將由辦公樓、商場、高端住宅及五星級酒店等多元業態共同構成，以獨具匠心的綜合業態空間構建，協同整合杭州于經濟、環境、文化、社會四個領域的卓著優勢，無縫貫通車流、人流和信息流，打造滿足多層面復合型城市需求的第五領域。

項目整體預計于2024年起分期落成，屆時將全面提升錢江新城乃至杭州的國際化城市戰略地位，為區域未來的經濟發展、人才吸引、休閑旅游等，釋放更多增長勢能。

上海ITC未開業零售面積約23.2萬平方米，將于2023年起分階段落成。

南京國金中心商場總樓面面積逾100萬平方呎，預計約在2022年中起分階段開業。

廣州南站的TOD綜合項目預計于2025年起分階段落成，總樓面面積約合86.4萬平方米，新鴻基將持有逾40%的面積作長線投資。

五、中海集團

報告期間內，去年年內投資物業租金收入為46.7億元，同比上升15.2%。其中，寫字樓租金收入為35.1億元，同比上升10.7%；購物中心租金收入為11.0億元，同比上升27.3%。出租率、租金單價等核心經營性指標持續優化，資產價值不斷提升。2021年年末出租率達94.8%，同比上升1.3%。

2021年，中海地產商業物業收入51.7億元，同比上漲17.4%。投資物業租金收入45.7億元，同比上漲15.2%。

其中購物中心租金收入11億，同比增加27.3%；出租率高達94,8%，同比上漲1.3%。

2021年珠海和寧波兩大環宇城開業，新項目位于城市核心區域，依托優質品牌資源和成熟運營能力，營造區域核心消費服務場景。

2022年，商業項目將繼續加速入市，計劃投入運營的項目達22個（5座寫字樓、6座購物中心、11座公寓及酒店），預計將新增商業運營建筑面積135萬平方米，繼續加速釋放多元增長能量。同時，中海將進一步提升運營效率，實現租金收入的持續穩定增長。

▲沈陽和平環宇城

六、招商蛇口

2021年，招商蛇口可出租物業實現出租收入34.14億元，同比增加 17.98%。其中，商業可出租面積為約126.04萬平米，出租收入約為11.31億元，平均出租率91%。

報告期內，招商蛇口于上海、南京、成都和廈門核心地段拿下4個商業項目，均為地鐵上蓋物業；輕資產項目新獲3個，分別為煙臺芝罘灣廣場合資委托管理項目、寧波潛龍合資委托管理項目以及攀枝花三線文旅廣場前策服務項目。

杭州七堡花園城、徐州花園城和凱里九方3個商業項目在2021年開業后，截至2021年末，招商蛇口主要在營集中商業項目共計25個，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等16個城市。

至于未來，招商蛇口表示，目前商業業務是招商蛇口的成長型業務，在2022年或者十四五期間，將繼續按照我們的戰略規劃和雙百目標去進行努力。年報顯示，2022年，招商商管位于上海、成都、常熟等城市的項目計劃開業。其中在2025年前，預計會有25個集中商業將開業。

七、大悅城地產

2021，大悅城地產投資物業租金及相關服務收入總額約為40.559億元，同比增長13.1%。其中購物中心收入占比為80%。主要是因國內疫情得到有效控制，對零售市場帶來積極正面影響。

購物中心租金及銷售額方面，2021年大悅城控股旗下商業項目實現銷售額約249.2億元，同比上漲40%；租金收入27.66億元，同比上漲16.2%；購物中心平均出租率95%，同比上漲0.5個百分點。

根據財報，截至2021年年底，大悅城控股已經在全國開出18家購物中心，其中15家大悅城、3家大悅春風里，以及6個非標準化產品，如成都鴻云悅街、杭州大悅城悅街、北京永豐悅界等。

至于未來，大悅城表示，將堅持輕重并舉的商業拓展模式，并以輕資產項目發展為重要戰略方向，以一、二與強三線城市為核心，加速輕資產商業項目的擴張。其中將重點布局京津冀、長三角、大灣區和成渝區域，預計2022年輕資產商業項目拓展數量超過7個。

據聯商網零售研究中心統計，2022年大悅城控股計劃新開商業項目數量達8個，包括了大悅城、大悅春風里等多個商業體，諸如紹興國金大悅城、無錫江南大悅城都是輕資產項目。

八、華潤置地

2021年，華潤置地旗下購物中心營業額139.4億元，同比上漲38.1%；出租率97%，同比增加2.3個百分點。截至2021年12月31日，在營購物中心71個，面積669萬方，權益面積561萬方。

期內，華潤置地旗下購物中心零售額按年增長45%至1072億元，租金收入139.4億元，同比增長38.1%。全年新開業9座購物中心，新增獲取購物中心項目12個。

去年年底，4.0版萬象城的深圳萬象前海正式開業。項目以“年輕化”、“設計感”、“社交屬性”為品牌選擇標準，圍繞Lifestyle、Fashion、Food&Travel、Design、Culture五個元素標簽表達擁有獨到有態度的生活方式美學主張，來詮釋都市生活理想，并從美學空間、美學內容、美學事件三方面來落地這座城市的生活美學。ba&sh、CARVEN、CLUB MONACO、DVF、IRO、maje、SANDRO、Theory等20余個輕奢時裝已確定入駐，由此奠定了萬象前海的輕奢定位。

2022年華潤置地繼續擴大產品線，全新打造的萬象食家也將亮相。根據聯商網零售研究中心統計，2022年華潤萬象生活預計新開19個商業項目，包括珠海橫琴萬象世界、武漢萬象城、上海蘇河灣萬象天地等標桿商業。

九、中國金茂

2021年，中國金茂商務租賃及零售商業租金收入為15.63億元，同比增長7%。十二處主要投資物業，物業面積約80萬平方米。

報告顯示，中國金茂主要在運營的零售商業包括上海J · LIFE、南京金茂覽秀城、長沙金茂覽秀城和青島金茂灣購物中心。

2005年開業的上海J?LIFE，匯集了購物餐飲、健康護理、運動社交、國際教育等知名品牌，為高端商務人群提供精致個性的生活服務。期內，項目以商圈聯動突破社群營銷壁壘、線上商城助力商戶經營、LED裸眼3D等手段，引爆市場熱點，提升商業經營情況。

南京金茂覽秀城在2021年成功換標升級重新開業，針對年輕消費群體，營造了更加輕松舒適的消費場景，項目經營穩定。

此外，長沙金茂覽秀城、青島金茂灣購物中心等項目均經營穩定，各項業績大幅度提升。

十、萬達商管

2021年，萬達商管集團實現營收471.05億，同比增長20.37%。其中，投資物業租金及管理收入432.32億元。

2021年萬達新開萬達廣場項目高達52個，還未包括其首條紅色文旅項目延安紅街，也是自2019年以來單年開業量最多的，同比2020年的45座增長13.33%。

截至2021年底，萬達集團全國累計已開業418座萬達廣場（不含重裝中的武漢漢街萬達廣場）、90個萬達酒店、790家萬達影城、340家寶貝王樂園。

而據聯商網零售研究中心統計，2022年萬達商管計劃新開業的48座萬達廣場，分布華東、華南、華中、華北、西南、西北、東北等區域，實現全國化覆蓋。

十一、新城控股

2021年，新城控股商業運營總收入 (即含稅租金收入)86.39億元，包含:商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收，同比上漲了51%。其中，26座吾悅廣場運營總收入超億元，常州武進吾悅廣場更是超2億元。

報告期間內，新城控股新獲取32座吾悅廣場，新增開業吾悅廣場及委托管理在營項目共計30座（含4座在營委托管理項目）。截至2021年12月31日，新城控股在全國135個城市布局188座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達130座，吾悅廣場開業面積達1248.38萬平方米，平均出租率達97.63%。

未來，新城控股將持續堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，住宅開發與商業運營優勢互補、協同共進，構筑了公司可持續發展的核心競爭力。

2022年，新城控股將保持雙輪驅動的整體發展戰略下，在商業輕重并舉，繼續快速擴展，投入更多優質的商業項目。

據聯商網零售研究中心，2022年新城控股計劃新開29座吾悅廣場項目。從分布的情況上看，主要集中在三線、四線及五線城市，二線城市分布占比33%，而三線及以下城市分布占比則高達67%，這與新城商業集中力量下沉市場的戰略基本保持一致。

十二、寶龍地產&寶龍商業

2021年，寶龍地產錄得投資物業租金收入（經扣除集團內部交易抵銷）約人民幣16.81億元，同比增加約7.6%。提供商業運營服務及住宅物業管理服務收入主要來自集團及其他第三方開發的項目。扣除集團內部交易抵銷，凈收入約為人民幣20.27億元，同比增加約21.1%。

截至2021年12月31日，寶龍地產持有及管理的商業廣場已達到59家，另管理8家輕資產項目，持有的已開業的商業廣場及運營管理開業面積均位居行業前列。

寶龍商業方面，2021年商業運營服務收入20.17億元，同比上漲29.1%；整體出租率創下歷史新高至95.3%，預計2022年整體出租率達到96%以上。

期內，寶龍商業新開商業項目數量達到了22個。截至2021年12月31日，寶龍商業已開業項目數88個，較2020年同期68個新增20個，已開業建筑面積約為990萬平方米，較2020年同期860萬平方米增加130萬平方米。

2022年寶龍商業將持續擴大市場規模，全年計劃新開11個商業項目，涵蓋了寶龍城、寶龍廣場和寶龍天地等產品。在完成2022年的開業目標后，寶龍商業離“雙百雙千”的目標更進一步。

十三、龍湖集團

2021年，龍湖集團物業投資業務不含稅租金收入為104.1億元（不含北京長安天街等），同比上漲了37.5%。

其中商場部分租金收入占物業投資總收入的77.3%至81.5億，同比增長40%。同時，已開業商場銷售額為467億元，同比增長53%；全年平均日客流209萬人次，同比增長 38%。整體出租率為97.2%。

期內，龍湖商業運營開啟輕重并舉模式，在一二線城市網格化布局提速，2021年如期新開11座重資產天街及1座輕資產項目。多地疫情時有反復，該公司在空間設計、品牌招商、營銷推廣等多方面尋求創新，已開業商場實現穩步復蘇。

截2021年12月31日，龍湖集團已開業商場建筑面積為594萬平方米（含車位總建筑面積為749萬平方米）。截至目前，集團集團在手商業項目超過120個。

進入2022年，龍湖集團在輕資產的加持下，將繼續擴大市場規模。5月28日，龍湖杭州吾角天街即將開業，這也是龍湖在杭州的首個輕資產商業。根據聯商網零售研究中心統計，2022年龍湖預計新開商業體達到19個，其中輕資產項目還包括了石家莊東創中心龍湖星悅薈、南寧升喜朝陽里等。

十四、旭輝控股

2021年，旭輝商業物業收入達10.258億元，同比增長73.7%。其中租金收入約9.82億元，同比上漲66.4%。

2021年，旭輝集團全年新增6座商業，包括上海恒基·旭輝天地THE ROOF、上海旭輝企業大廈CIFI TOWER、成都新都·旭輝Cmall、合肥肥西·旭輝Cmall等商業項目。截至2021年12月31日，旭輝商業已進入16個城市，開業14座商場，總建筑面積89萬平方米。合計儲備30余座商業綜合體。為未來三年實現租金收入高速增長奠定堅實基礎。

未來，旭輝商業將繼續擴大市場規模。

▲南昌旭輝Cmall

剛剛過去的5月13日，旭輝商業首進江西之作南昌旭輝Cmall開業，該項目是繼成都、合肥項目之后，旭輝商業新產品線“旭輝Cmall”第3個開業項目。今年年內，常德旭輝Cmall、淮安旭輝Cmall、六安旭輝Cmall、紹興旭輝Cmall等項目也將開業。旭輝商業“旭輝里”迭代首作及輕資產管理輸出首作也計劃在2022年正式亮相。據悉，目前籌備中的旭輝Cmall已經超過10個。

十五、遠洋集團

2021年，遠洋集團投資物業營業額4.1億元，同比下跌17%，主要是因為公司對投資物業推進中輕資產化模式。

截至2021年12月31日，遠洋共持有超23個經營中投資物業，主要是位于優質地段的甲級寫字樓、購物中心、商業綜合體及物流項目，可租賃面積超392萬方。

▲杭州遠洋樂堤港

租金方面，2021年遠洋投資物業租金收入約4.09億元，同比下跌約17%。

現階段待開發及運營的高端商業及寫字樓項目未來將分階段投入運營，包括北京核心商務區寫字樓CBD Z6地塊、北京遠洋樂堤港、北京頤堤港二期、位于中國不同城市的16座愛琴海購物公園等。未來將形成跨區域、多元化的品牌系列。

十六、陸家嘴集團

2021年，陸家嘴集團商業物業租金收入為4.54億元，比2020年增加1.44億元，同比增長46.4%。

商業物業主要包括陸家嘴96廣場、陸家嘴1885、陸悅坊、陸家嘴金融城配套商業設施以及

位于上海、天津的兩個陸家嘴L+MAll。截至2021年末，商業物業總建筑面積46萬平方米。

其中：在營的陸家嘴96廣場出租率93%；陸家嘴1885出租率為100%；上海陸家嘴L+MAll 出租率為95%；天津陸家嘴L+MAll出租率為89%；陸悅坊出租率為74%。

目前，陸家嘴在建的商業項目還有張江中區74-01地塊（商業部分）、張江中區75-02地塊（商業部分）、川沙C04-13/14地塊（商業部分）、川沙C06-01/02地塊（商業部分）、張江中區57-01地塊（商業部分）、張江中區56-01地塊（商業部分）、濰坊社區497-02地塊（商業部分）、蘇州8號地塊（商業部分）等等。上述除蘇州項目在2022年竣工外，其余都將在2023年后竣工。

十七、金地商置

2021年，金地商置租金收入6.77億元，同比上漲41%。截至2021年12月31日，金地商置在運營的商業項目總建筑面積約71萬方。杭州金地廣場出租率99%、上海九亭金地廣場出租率93%。

報告期內，淮安金地MALL、北京大興區的金地威新國際中心、南京河西金地廣場及南京南師大玄武科技園等項目開業。

南京河西金地廣場體量約7萬方，規劃B1-4F樓層，定位都市運動文化生活體驗中心，打造“生活+餐飲+兒童”三大基礎業態，以“運動+文化”為特色主題業態，滿足全時態消費需求，打造河西南全新消費生活方式。

金地商置表示，公司正開發的主要商業項目包括上海、南京、杭州、蘇州及南昌等各種綜合用途的商業綜合體項目。其中，深圳南山區威新科技園第三期預期將于2022年第二季開業。

▲深圳金地威新中心