來源/觀點網 

撰文/張釔璟

四年前的一場土拍中，中駿以底價16億元成功摘得了北京門頭溝區永定鎮曹各莊橋戶營村一綜合地塊。該地塊總占地面積5萬平方米，總計容建面13.3萬平方米。

根據規劃，地塊內擁有可售住宅3.9萬平方米，包含5棟住宅（2棟小高層+3棟高層）；可售商業8.2萬平方米，包含大型購物中心、長租公寓；以及1.2萬平方米公交地鐵雙樞紐。

據觀點新媒體了解，該地塊內的可售住宅部分于2019年便取得了預售證，項目案名中駿天峰，目前早已銷售告罄。

至于地塊內超8.2萬平方米的商業部分，則命名為北京西長安中駿世界城，于2023年3月17日正式開業。

首個創新奧萊項目

作為中駿商管旗下主要的商業管理及運營品牌，中駿世界城目前形成了“都市流行、都市奧萊、品質生活”三條產品線，來匹配不同的城市消費群和項目定位。

其中，“都市流行”主要聚焦年輕的都市中產和家庭人群，選址最有發展活力且潛力巨大的一線及強二線城市的交通樞紐或核心地塊，打造“時尚潮流社交中心”。

“都市奧萊”作為中駿世界城創新的產品，聚焦都市白領和追求生活品質的目的性客群，選址一二線省會城市中心的地鐵上蓋，通過購物中心優選內容+零售精選，打造“優價、優品、優享、有趣”的吃喝玩樂購一站式全新體驗。

而“品質生活”則是聚焦城市全客層家庭，B+標選址三線城市副中心及城市潛力發展區域，B標選址三四線城市核心區域，打造當地唯一或首選購物中心。

此次開業的北京西長安項目，正是中駿世界城首個落地的“都市奧萊”項目。該項目為TOD創新商業綜合體，位于北京西部經濟圈核心位置，其2F與地鐵S1號線橋戶營站經連廊無縫連接，B1直通門頭溝地區最大公交總站。

值得注意的是，中駿的都市奧萊和傳統奧萊并不相同。

中駿方面表示，“名品+折扣”是傳統奧萊產品組合的標準模式，但并非是唯一范式。為建立差異化競爭優勢，同時精準把握新消費模式下主力客群的消費升級，中駿商管創新奧萊從商業內容本質出發，將“購物中心優選+百貨零售精選”進行優化組合。

以北京西長安中駿世界城為例，其挑選了超220家國內外知名品牌。其中，區域首進品牌超120家、一線重點品牌超50家、網紅及創新品牌超30家，包括引進萬達影城（京西首個杜比全景聲巨幕影廳、京西首個CL全景特效廳）、卡通尼（北京首進沉浸式非洲主題兒童樂園）、永輝超市（北京首家“倉店合一”店）、GoodLand·YINER（華北首店）、芳竹園（北京首店）等。

此外，北京西長安中駿世界城圍繞“人、貨、場”商業運營的核心，以「24H京西新奧萊」為項目特色，提出“線上&線下 24小時不打烊”的雙線融合模式，進一步深化與品牌的合作。

根據中駿官方披露，開業當天，北京西長安中駿世界城憑借100%招商率和99%開業率，取得客流超20萬人次、銷售近2000萬元、累計注冊會員人數超20萬的成績。

隨著創新產品線在北京的首秀取得令人滿意的成績，中駿第二座都市奧萊項目--昆山花橋中駿世界城的開業也已經排上日程。

該項目位于上海西--花橋的核心地段，將打造上海地鐵11號線與蘇州軌交11號線雙地鐵上蓋TOD商業綜合體，整體商業面積達17萬平方米（含停車場、商業街區等面積），采用“街區+盒子Mall”的形式，預計將在今年年底前開業。

中駿世界城成色

北京西長安項目，并非中駿在北京的第一個世界城項目。

事實上，早在2009年，中駿集團剛進北京時便在國貿CBD核心地段，打造了中駿首個商業綜合體項目--北京CBD中駿世界城。

彼時，靠著“首店經濟”“夜間經濟”的精準定位，使得該項目成為北京唯一營業至凌晨兩點的商業項目，成為與SKP、世貿天階等并列的北京品質消費的“名片”。

不過，之后多年中駿世界城卻遲遲未邁出擴張的步伐。2014年，中駿才在大本營泉州打造了第二座世界城，開業當天以超35萬人次總客流量刷新了泉州的商業紀錄。

直至2017年，商業成為了成為中駿“一體兩翼”戰略中的一員，世界城才逐漸走上了規模化的道路。

2019年，中駿為世界城項目定下了中長期的目標，即“2025年布局100個世界城，其中實現60個項目開業。”此后的2020年、2021年，中駿世界城分別開業了2座、4座。

時間來到2022年，中駿商管原計劃開業5座世界城。然而，鑒于房地產行業下行，母公司中駿集團現金流緊張，加之中駿世界城又是走的自持重資產路線。最終，只新增開業1座--濰坊高密中駿世界城。

不過，隨著2022年底以來房地產行業利好政策頻出，中駿集團的現金流壓力亦有所緩解。

據了解，2023年1月，中駿集團成功發行15億元中期票據，由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保；2023年2月23日，銀行間交易商協會官網披露，中駿集團30億元中期票據完成注冊。

與此同時，2022年末至今，中駿集團已與中國工商銀行上海市分行、中國農業銀行上海市分行、中國銀行上海市分行、中國建設銀行上海市分行、中國民生銀行總行等總計11家銀行簽署戰略合作協議，累計獲得授信金額突破430億元。

流動性壓力暫解，也使得中駿世界城的開業逐步走回正軌。除北京西長安中駿世界城外，唐山中駿世界城于3月18日也迎來了開業，而福州、汕頭、花橋等三座世界城預計將在今年開業。

截至目前，中駿商管在全國共開業12座中駿世界城，包括北京CBD中駿世界城、泉州中駿世界城、南安中駿世界城、水頭中駿世界城、仙游中駿世界城、張家港中駿世界城、泰州中駿世界城、平頂山中駿世界城、河源中駿世界城，濰坊高密中駿世界城、北京西長安中駿世界城以及唐山中駿世界城。此外，中駿商管還在全國布局了超20個新項目。

根據2022年中期報告顯示，中駿商管在管的9座中駿世界城里，有泉州、南安、水頭、泰州、平頂山、張家港共六座項目出租率超過90%。

截至2022年6月，中駿商管實現總收入為6.05億元，歸母凈利潤為1.34億元。其中，商業物業管理及運營服務實現收入2.03億元，占比33.6%。