來源/36氪 

撰文/宋虹姍

由于“圍標”事件，過去三年華潤、中海、萬科被擋在上海公開土拍市場的門外，招商蛇口趁機崛起，2022年成為上海樓市銷冠，銷售金額突破 740億元，占其全年銷售額近四分之一。這家老牌房地產央企正在重回規模競爭的賽道。

日前，招商蛇口召開2022年度業績會，管理層沒有掩飾追求更高行業排名的野心。招商蛇口總經理蔣鐵峰表示，2022年招商蛇口的銷售目標是3300億元，這一目標的制定，基于管理層預判今年市場行情會有明顯改善。

然而，規模擴張的同時，公司也面臨連續三年“增收不增利”、拿地成本升高等問題。 2023年1月，華泰證券下調招商蛇口的目標價，原因是公司凈利潤下降，同時毛利率下行幅度及減值損失影響超出預期。

重倉上海

2022年招商蛇口實現銷售金額 2926.02億元，同比減少350億元，但行業排名提升一名至第六位。

年報顯示，公司在全國 12個城市進入當地銷售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名第一；深圳、南京、徐州進入前三；溫州、西安、無錫、重慶、金華進入前五。其中，公司在上海單城銷售金額突破 740億元，占全年業績近四分之一。

2020年3月，由于在土地市場的違規圍標，華潤、中海、萬科被擋在上海公開土拍市場的門外，三家企業三年內在上海不能拿地，創造了招商蛇口在上海規模擴張的窗口期。

被圍標的上海虹口區嘉興路街道地塊于2020年7月重新競拍，在187輪競價之后，招商蛇口以44.04億元總價、28.4%的溢價率拿到該地塊，總競價高出中海最初拿地價近10億元。

該地塊地處緊鄰虹口北外灘，招商蛇口以樓板價約8.11萬元/㎡成交，一年后，定名為“招商外灘璽”開售，成為日光盤，銷售均價達12.25元/㎡。

目前招商蛇口上海公司的掌舵人是張亞歌，張亞歌畢業于北京大學，2005年加入招商蛇口，從策劃經理做起，一路晉升到上海公司總經理。

規模擴張

2022年公司拿地金額在全行業排名第五。年報顯示，2022年招商蛇口累計獲取 56宗地塊，總計容建面約 726萬平方米，總地價約 1279億元，公司需支付地價為766億元，據測算，2022年拿地權益比約60%，較2021年的56.8%有所提升，同時權益拿地金額在全國排名第五。

從數據上看，雖然開始有意控制拿地權益比，但過往合作拿地的策略，對利潤的影響一步步體現在財報中。數據顯示，2022年招商蛇口少數股東損益48.34億元，在當期90.98億元的凈利潤中的比重為53.13%。

據統計，2019—2022年招商蛇口拿地金額和新增土地平均成本持續增長，拿地均價從2021年的13848元/平方米上升到2022年的15624元/平方米。

從新增土儲分布來看，華東、華南仍是招商蛇口拿地的核心地區。2022年全年，公司拿地56宗，其中上海占比達11.92%、合肥占比達9.63%、深圳占比達7.14%。

值得注意的是，對于2022年新增土儲占比量較高的城市，招商蛇口進行了管理架構調整，華東區域、深圳區域將部分城市公司進行了降級，調整為事業部，例如深圳區域下轄的粵東公司就調整為東莞公司下屬事業部。分析人士指出，這反映出公司在追求規模擴張中聚焦高能級城市的思路變化。

毛利率創下五年來新低

從2022年度財報中看出，處于擴張期的招商蛇口面臨已經連續三年增收不增利的情況。

截至2022年底，招商蛇口實現營業收入1830.03億元，同比增加13.92%；歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，同比減少58.89%，為近三年最大降幅；2020年、2021年，其凈利潤跌幅分別為23.58%、15.35%。

大額計提減值造成了凈利潤下跌，2022年公司資產減值準備計提共計約64.01億元。針對凈利潤下跌，招商蛇口管理層解釋稱：報告期內公司房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。

2022年，招商蛇口銷售毛利率為19.25%，較2021年同期減少6.22個百分點。數據顯示，2018—2021年，招商蛇口銷售毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%以及25.47%。2022年的毛利率創下五年來新低。

在招商蛇口業績會上，招商蛇口財務總監黃均隆解釋稱，“去年是不容易的一年，全行業都在確保現金流安全加速去化，所以整體毛利率都在下滑。招商蛇口也是積極抓銷售并換倉，因此去年招商蛇口的毛利率也下降了。”

蔣鐵峰預測，“今年土地市場會比去年稍微激烈一些，因為去年大家都沒錢，很多地都底價成交了。招商蛇口去年拿的地，毛利率普遍是二十多個點。但今年南京、杭州等許多城市拿地都要搖號，所以利潤空間會有所收窄。”

從2023年初至今招商蛇口在土地市場的動作看，公司的確在嘗試各種方式拿地。2023年2月7日杭州土拍中，新城控股通過搖號拿下該批次最熱門的崇賢核心區綜合用地——規劃建筑面積33.35萬平方米，包含約13萬平方米的商業綜合體用地，成交總價24.6億元，溢價率11.82%。

3月27日，該地塊項目公司的大股東變更為招商局地產杭州公司，持股比例達99%。