來(lái)源/Mall先生

撰文/Elaine

4月20日，廣州番禺“萬(wàn)博-長(zhǎng)隆板塊”兩宗住宅地塊出讓結(jié)束，由華潤(rùn)+長(zhǎng)隆聯(lián)合體收入囊中。由于土地出讓條件的限定，同日稍晚出讓的兩宗商業(yè)地塊也冠以“華潤(rùn)”之名。

此次“超級(jí)地塊”的成交價(jià)超過(guò)197億元，超越了去年中信泰富+中船聯(lián)合體總價(jià)187億元拿下的廣船地塊，為廣州歷史上宅地成交總價(jià)第二，僅次于2009年成交的亞運(yùn)城地塊255億元。

接連重金押注廣州背后，華潤(rùn)將會(huì)帶來(lái)如何的產(chǎn)品和期待？

01

何為“超級(jí)地塊”

番禺位于廣州市中南部，北與海珠區(qū)相接，東臨獅子洋，與東莞市相望，西與佛山市南海區(qū)和順德區(qū)相鄰。根據(jù)《2023年廣州市政府工作報(bào)告》，番禺區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃定位為“智造創(chuàng)新城”。

番禺長(zhǎng)隆“超級(jí)地塊”，由廣州番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)的BA0902125地塊（宅地），BA0902011地塊（宅地），BA0902010地塊（商地）及漢溪大道北側(cè)BA0902116、BA0902118、BA0902121地塊（商地）共四宗地塊組成。

華潤(rùn)長(zhǎng)隆地塊現(xiàn)狀航拍圖 | 來(lái)源：房天下

4宗地塊占地面積約42萬(wàn)平米，計(jì)容建筑面積約84.6萬(wàn)平米，起拍總價(jià)為175億元。由于保利、華發(fā)、招商等國(guó)央企的入場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終成交價(jià)上漲至197億元，詳情如下表所示：

長(zhǎng)隆“超級(jí)地塊”土地基本信息 | 來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

這一總地價(jià)，是緊鄰的越秀和樾府項(xiàng)目當(dāng)年土拍總價(jià)的2.63倍。而這也是華潤(rùn)繼廣州白鵝潭地塊后一年內(nèi)再次獲取的廣州重磅商住地塊。

華潤(rùn)長(zhǎng)隆地塊構(gòu)成及片區(qū)控規(guī) | 來(lái)源：廣州樓市發(fā)布

如果說(shuō)華潤(rùn)落子白鵝潭的意義，是以先航者之力“讓世界重回白鵝潭”，那再度羊城落子，則瞄準(zhǔn)了以重磅盟友之勢(shì)“騰飛長(zhǎng)隆-萬(wàn)博紐帶”。

在這條紐帶上，東側(cè)的“萬(wàn)博商務(wù)區(qū)”已落成粵海天河城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、海印又一城、廣晟萬(wàn)博城、敏捷廣場(chǎng)等九大商業(yè)地標(biāo)，以六棟200米以上的寫(xiě)字樓構(gòu)筑萬(wàn)博天際線；

已成型的萬(wàn)博商務(wù)區(qū)實(shí)拍 | 來(lái)源：廣州房產(chǎn)

另一端的漢溪長(zhǎng)隆則已入駐了保利大都匯、奧園城市天地、時(shí)代·芳華里CR8，更有K11 select即將加入。

此次華潤(rùn)聯(lián)合體拿下的項(xiàng)目，將有望橫跨番禺兩大標(biāo)志性區(qū)域，串聯(lián)起萬(wàn)博和漢溪長(zhǎng)隆的能級(jí)，為區(qū)域乃至廣州商業(yè)注入更大的能量。

“長(zhǎng)隆-萬(wàn)博”紐帶 | 來(lái)源：拆神

根據(jù)我們了解到的相關(guān)信息，華潤(rùn)對(duì)長(zhǎng)隆-萬(wàn)博的板塊還有更大的期待，或?qū)F(xiàn)有兩塊宅地更東側(cè)的教育和商辦用地，一并納入整體項(xiàng)目規(guī)劃中，構(gòu)建一座“永不落幕的灣區(qū)活力之城”。

在這一定位下，華潤(rùn)將圍繞“萬(wàn)象天地”開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)，打造覆蓋住宅、商辦的全系列產(chǎn)品——

商業(yè)：“城市活力文化策源地”

商辦：“城市愉悅森活靈感高地”

住宅：“擁抱世界歡樂(lè)的活力住區(qū)”

教育：“城市中心的生態(tài)活力教育實(shí)踐區(qū)”

再結(jié)合北側(cè)長(zhǎng)隆歡樂(lè)世界確定的開(kāi)放式主題樂(lè)園的打造，華潤(rùn)+長(zhǎng)隆就這一超級(jí)地塊，所給出的長(zhǎng)期愿景是——

世界商圈上的黃金2公里。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)資料，具體以官宣為準(zhǔn)

02

挑戰(zhàn)幾許？

197億元的地價(jià)是什么概念？

去年華潤(rùn)購(gòu)物中心業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)的租金收入為138億元；華潤(rùn)萬(wàn)象生活全年實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入為120億元。

這還只是地價(jià)，如果我們按照1萬(wàn)元/平米（計(jì)容建面）的造價(jià)估算，這個(gè)84.6萬(wàn)平米建面的項(xiàng)目，總投資將超過(guò)280億元。超過(guò)了本次摘地的華潤(rùn)置地華南大區(qū)，去年256億元的全年簽約額！

如此來(lái)看，這一航母級(jí)別的項(xiàng)目，在整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不景氣的時(shí)點(diǎn)，是對(duì)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的巨大挑戰(zhàn)。

但高能級(jí)區(qū)位規(guī)劃+TOD加持+頂級(jí)旅游IP伴身，也使得超級(jí)地塊有望成為去年業(yè)績(jī)不盡如人意的華潤(rùn)置地華南大區(qū)的一場(chǎng)“漂亮的翻身仗”。

華潤(rùn)置地2022年年度簽約額 | 來(lái)源：華潤(rùn)年報(bào)

對(duì)于整個(gè)華潤(rùn)商業(yè)板塊來(lái)說(shuō)，繼白鵝潭之后，廣州重磅項(xiàng)目的再度落子，也有著極其深遠(yuǎn)的價(jià)值。

在購(gòu)物中心全國(guó)化布局的進(jìn)程中，對(duì)一個(gè)城市的深耕，能極大地提高品牌溢價(jià)能力、運(yùn)營(yíng)管理水平和經(jīng)營(yíng)管理效益。這一點(diǎn)，無(wú)論在龍湖的重慶、深圳，還是印力的上海，都得到了充分的印證。

而擁有羅湖萬(wàn)象城、深圳灣萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地、萬(wàn)象前海、萬(wàn)象食家、布吉萬(wàn)象匯等最強(qiáng)“萬(wàn)象”組合的華潤(rùn)深圳，一定最有體會(huì)。

49萬(wàn)平的深圳華潤(rùn)置地未來(lái)城 | 來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

據(jù)悉，華潤(rùn)置地內(nèi)部已經(jīng)提出了“廣州全面復(fù)制深圳模式”的要求。在同屬華南區(qū)、同屬?gòu)V東省、同屬一線城市，且已經(jīng)深耕9年，可謂最具備“天時(shí)地利人和”的廣州，這一嘗試能否成功？

其意義絕非在于一城，而將決定華潤(rùn)商業(yè)未來(lái)進(jìn)一步大規(guī)模擴(kuò)張的戰(zhàn)略方向與發(fā)展效率！

這，或許才是此次超級(jí)地塊開(kāi)發(fā)對(duì)于華潤(rùn)而言的最大挑戰(zhàn)。

03

期待幾何？

當(dāng)萬(wàn)象城、太古匯陸續(xù)敲定在白鵝潭-廣船一帶落地，K11、萬(wàn)象天地相繼進(jìn)駐長(zhǎng)隆-萬(wàn)博一帶，廣州的商業(yè)將很快迎來(lái)爆炸式供給增長(zhǎng)。

這個(gè)帶有“務(wù)實(shí)”標(biāo)簽的城市，是否能吸納極速新增的商業(yè)空間？是首要的問(wèn)題。

從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)南方都市報(bào)調(diào)研，截至2022年第四季度，廣州優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)總存量約501.3萬(wàn)平米；人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積0.72平米，是上海三分之一，不到北京一半；

已進(jìn)駐國(guó)際奢侈品品牌數(shù)量99家，居全國(guó)城市11名；奢侈品消費(fèi)者總量占全國(guó)約1.50%，排名第9。顯然，目前廣州在優(yōu)質(zhì)商業(yè)內(nèi)容的供給上，和它一線城市的地位是不匹配的。

但這里并沒(méi)有出現(xiàn)如同北京SKP、國(guó)貿(mào)、上海ifc、上海恒隆、深圳羅湖萬(wàn)象城這樣的頂流旗艦；甚至也沒(méi)有出現(xiàn)南京德基、武漢武商武廣這樣的本土巨無(wú)霸。上述項(xiàng)目的年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都在130億元以上。

廣州目前的商業(yè)佼佼者，是天河路-珠江新城商圈中，2022年銷(xiāo)售額92億的廣州太古匯、70億的正佳廣場(chǎng)、近60億的天河城。雖然整個(gè)商圈總額非常高，但單個(gè)量級(jí)遠(yuǎn)遜色于上海、北京、深圳的頭部項(xiàng)目。

廣州正佳廣場(chǎng) | 來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

區(qū)域代表中，我查到的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)顯示，海珠保利廣場(chǎng)銷(xiāo)售額12億（2021年）、凱德樂(lè)峰廣場(chǎng)10億（2022年）、荔灣悅匯城13億（2021年）、白云百信廣場(chǎng)33.9億（2021年）、番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)11.5億（2021年），不算差，但也只能算平平。

就此而言，即使是在不內(nèi)卷的情況下，廣州購(gòu)物中心市場(chǎng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也并不突出。

究竟是缺乏優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)，導(dǎo)致了銷(xiāo)售額的平淡？還是居民理性務(wù)實(shí)的消費(fèi)習(xí)慣，不足以支撐更多更高的商業(yè)供給？這是每一個(gè)在廣州想要打造地標(biāo)商業(yè)的開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商，都需要面對(duì)的實(shí)際問(wèn)題。

畢竟，如果按照現(xiàn)有數(shù)據(jù)推算，以番禺的地緣客流和發(fā)展情況，20億銷(xiāo)售額恐怕就是華潤(rùn)萬(wàn)象天地的銷(xiāo)售天花板。

長(zhǎng)隆超級(jí)地塊效果圖 | 來(lái)源：政府規(guī)劃文件

但從土拍地價(jià)被抬高20億后，仍全力摘地的魄力來(lái)看，我相信華潤(rùn)對(duì)這里，有足夠的信心。

長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈，是與天河路-珠江新城商圈、白鵝潭商圈，并列《廣州市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中的五個(gè)世界級(jí)地標(biāo)商圈之一。

來(lái)源：《廣州市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》

如上文所述，現(xiàn)有的商業(yè)格局方面，隨著萬(wàn)達(dá)、粵海、保利、新世界等頭部購(gòu)物中心品牌的進(jìn)駐，商圈的整體氛圍已經(jīng)成型。

但千篇一律的盒子商業(yè)，仍給華潤(rùn)的開(kāi)放式街區(qū)的發(fā)揮留下了足夠的留白。疊加現(xiàn)有長(zhǎng)隆歡樂(lè)世界樂(lè)園自身帶來(lái)的過(guò)千萬(wàn)年客流量、廣州南站和地鐵3號(hào)線巨大的客流輸送能力。

以及未來(lái)長(zhǎng)隆開(kāi)放式樂(lè)園的聯(lián)合互動(dòng)所帶來(lái)的增量空間，東側(cè)正在進(jìn)行的393萬(wàn)平米里仁洞舊村改造所潛藏的未來(lái)更多人流、產(chǎn)業(yè)和連片面貌。

長(zhǎng)隆歡樂(lè)世界樂(lè)園 | 來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

全新的華潤(rùn)萬(wàn)象天地，是有希望具備跨區(qū)域乃至跨城的消費(fèi)虹吸力，產(chǎn)生破圈效應(yīng)的。

在這樣的背景下，比肩甚至超越深圳萬(wàn)象天地的水平（近年平均約40億元），相信會(huì)成為華潤(rùn)的期待和目標(biāo)。

畢竟，政府在出讓的履約協(xié)議書(shū)里也是這么寫(xiě)的：

該地塊系萬(wàn)博商務(wù)區(qū)、長(zhǎng)隆-萬(wàn)博世界級(jí)商圈開(kāi)發(fā)建設(shè)的突破口和主陣地，將打造廣州培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的標(biāo)桿項(xiàng)目。

……引進(jìn)國(guó)際知名購(gòu)物中心、高端特色商場(chǎng)、國(guó)際一線品牌等新型高端業(yè)態(tài)，樹(shù)立全球消費(fèi)潮流標(biāo)桿。

04

結(jié)語(yǔ)

在這次土拍爭(zhēng)搶至搖號(hào)的過(guò)程中，也傳出了各類(lèi)爭(zhēng)議和花絮。但單純從運(yùn)營(yíng)能力來(lái)說(shuō)，我想沒(méi)有哪家競(jìng)標(biāo)對(duì)手能夠拍著胸脯說(shuō)：我做商業(yè)一定比華潤(rùn)做得好。

我不能說(shuō)華潤(rùn)最后中標(biāo)是眾望所歸，但確實(shí)會(huì)給到很多人對(duì)這個(gè)區(qū)域的更大期待。而長(zhǎng)隆的加持，也讓我有了更多的憧憬：

商業(yè)和主題樂(lè)園兩大開(kāi)放式街區(qū)的結(jié)合示范；

廣州另一地標(biāo)商業(yè)乃至地標(biāo)商圈的崛起。

在氣溫全面轉(zhuǎn)暖的日子里，用朱先生的文字作為結(jié)語(yǔ)吧：

盼望著，盼望著，東風(fēng)來(lái)了，春天的腳步近了。