來源/Mall先生

撰文/Elaine

4月20日，廣州番禺“萬博-長隆板塊”兩宗住宅地塊出讓結束，由華潤+長隆聯合體收入囊中。由于土地出讓條件的限定，同日稍晚出讓的兩宗商業地塊也冠以“華潤”之名。

此次“超級地塊”的成交價超過197億元，超越了去年中信泰富+中船聯合體總價187億元拿下的廣船地塊，為廣州歷史上宅地成交總價第二，僅次于2009年成交的亞運城地塊255億元。

接連重金押注廣州背后，華潤將會帶來如何的產品和期待？

01

何為“超級地塊”

番禺位于廣州市中南部，北與海珠區相接，東臨獅子洋，與東莞市相望，西與佛山市南海區和順德區相鄰。根據《2023年廣州市政府工作報告》，番禺區的戰略規劃定位為“智造創新城”。

番禺長隆“超級地塊”，由廣州番禺區漢溪大道北側的BA0902125地塊（宅地），BA0902011地塊（宅地），BA0902010地塊（商地）及漢溪大道北側BA0902116、BA0902118、BA0902121地塊（商地）共四宗地塊組成。

華潤長隆地塊現狀航拍圖 | 來源：房天下

4宗地塊占地面積約42萬平米，計容建筑面積約84.6萬平米，起拍總價為175億元。由于保利、華發、招商等國央企的入場競爭，最終成交價上漲至197億元，詳情如下表所示：

長隆“超級地塊”土地基本信息 | 來源：網絡

這一總地價，是緊鄰的越秀和樾府項目當年土拍總價的2.63倍。而這也是華潤繼廣州白鵝潭地塊后一年內再次獲取的廣州重磅商住地塊。

華潤長隆地塊構成及片區控規 | 來源：廣州樓市發布

如果說華潤落子白鵝潭的意義，是以先航者之力“讓世界重回白鵝潭”，那再度羊城落子，則瞄準了以重磅盟友之勢“騰飛長隆-萬博紐帶”。

在這條紐帶上，東側的“萬博商務區”已落成粵海天河城、萬達廣場、海印又一城、廣晟萬博城、敏捷廣場等九大商業地標，以六棟200米以上的寫字樓構筑萬博天際線；

已成型的萬博商務區實拍 | 來源：廣州房產

另一端的漢溪長隆則已入駐了保利大都匯、奧園城市天地、時代·芳華里CR8，更有K11 select即將加入。

此次華潤聯合體拿下的項目，將有望橫跨番禺兩大標志性區域，串聯起萬博和漢溪長隆的能級，為區域乃至廣州商業注入更大的能量。

“長隆-萬博”紐帶 | 來源：拆神

根據我們了解到的相關信息，華潤對長隆-萬博的板塊還有更大的期待，或將現有兩塊宅地更東側的教育和商辦用地，一并納入整體項目規劃中，構建一座“永不落幕的灣區活力之城”。

在這一定位下，華潤將圍繞“萬象天地”開放式商業街區，打造覆蓋住宅、商辦的全系列產品——

商業：“城市活力文化策源地”

商辦：“城市愉悅森活靈感高地”

住宅：“擁抱世界歡樂的活力住區”

教育：“城市中心的生態活力教育實踐區”

再結合北側長隆歡樂世界確定的開放式主題樂園的打造，華潤+長隆就這一超級地塊，所給出的長期愿景是——

世界商圈上的黃金2公里。

來源：網絡資料，具體以官宣為準

02

挑戰幾許？

197億元的地價是什么概念？

去年華潤購物中心業務全年實現的租金收入為138億元；華潤萬象生活全年實現的營業收入為120億元。

這還只是地價，如果我們按照1萬元/平米（計容建面）的造價估算，這個84.6萬平米建面的項目，總投資將超過280億元。超過了本次摘地的華潤置地華南大區，去年256億元的全年簽約額！

如此來看，這一航母級別的項目，在整體房地產開發不景氣的時點，是對開發商現金流的巨大挑戰。

但高能級區位規劃+TOD加持+頂級旅游IP伴身，也使得超級地塊有望成為去年業績不盡如人意的華潤置地華南大區的一場“漂亮的翻身仗”。

華潤置地2022年年度簽約額 | 來源：華潤年報

對于整個華潤商業板塊來說，繼白鵝潭之后，廣州重磅項目的再度落子，也有著極其深遠的價值。

在購物中心全國化布局的進程中，對一個城市的深耕，能極大地提高品牌溢價能力、運營管理水平和經營管理效益。這一點，無論在龍湖的重慶、深圳，還是印力的上海，都得到了充分的印證。

而擁有羅湖萬象城、深圳灣萬象城、萬象天地、萬象前海、萬象食家、布吉萬象匯等最強“萬象”組合的華潤深圳，一定最有體會。

49萬平的深圳華潤置地未來城 | 來源：網絡

據悉，華潤置地內部已經提出了“廣州全面復制深圳模式”的要求。在同屬華南區、同屬廣東省、同屬一線城市，且已經深耕9年，可謂最具備“天時地利人和”的廣州，這一嘗試能否成功？

其意義絕非在于一城，而將決定華潤商業未來進一步大規模擴張的戰略方向與發展效率！

這，或許才是此次超級地塊開發對于華潤而言的最大挑戰。

03

期待幾何？

當萬象城、太古匯陸續敲定在白鵝潭-廣船一帶落地，K11、萬象天地相繼進駐長隆-萬博一帶，廣州的商業將很快迎來爆炸式供給增長。

這個帶有“務實”標簽的城市，是否能吸納極速新增的商業空間？是首要的問題。

從現有數據來看，據南方都市報調研，截至2022年第四季度，廣州優質零售商業總存量約501.3萬平米；人均優質商業面積0.72平米，是上海三分之一，不到北京一半；

已進駐國際奢侈品品牌數量99家，居全國城市11名；奢侈品消費者總量占全國約1.50%，排名第9。顯然，目前廣州在優質商業內容的供給上，和它一線城市的地位是不匹配的。

但這里并沒有出現如同北京SKP、國貿、上海ifc、上海恒隆、深圳羅湖萬象城這樣的頂流旗艦；甚至也沒有出現南京德基、武漢武商武廣這樣的本土巨無霸。上述項目的年銷售業績都在130億元以上。

廣州目前的商業佼佼者，是天河路-珠江新城商圈中，2022年銷售額92億的廣州太古匯、70億的正佳廣場、近60億的天河城。雖然整個商圈總額非常高，但單個量級遠遜色于上海、北京、深圳的頭部項目。

廣州正佳廣場 | 來源：網絡

區域代表中，我查到的網絡數據顯示，海珠保利廣場銷售額12億（2021年）、凱德樂峰廣場10億（2022年）、荔灣悅匯城13億（2021年）、白云百信廣場33.9億（2021年）、番禺萬達廣場11.5億（2021年），不算差，但也只能算平平。

就此而言，即使是在不內卷的情況下，廣州購物中心市場的銷售業績，也并不突出。

究竟是缺乏優質的供應，導致了銷售額的平淡？還是居民理性務實的消費習慣，不足以支撐更多更高的商業供給？這是每一個在廣州想要打造地標商業的開發商、運營商，都需要面對的實際問題。

畢竟，如果按照現有數據推算，以番禺的地緣客流和發展情況，20億銷售額恐怕就是華潤萬象天地的銷售天花板。

長隆超級地塊效果圖 | 來源：政府規劃文件

但從土拍地價被抬高20億后，仍全力摘地的魄力來看，我相信華潤對這里，有足夠的信心。

長隆-萬博商圈，是與天河路-珠江新城商圈、白鵝潭商圈，并列《廣州市商務發展“十四五”規劃》中的五個世界級地標商圈之一。

來源：《廣州市商務發展“十四五”規劃》

如上文所述，現有的商業格局方面，隨著萬達、粵海、保利、新世界等頭部購物中心品牌的進駐，商圈的整體氛圍已經成型。

但千篇一律的盒子商業，仍給華潤的開放式街區的發揮留下了足夠的留白。疊加現有長隆歡樂世界樂園自身帶來的過千萬年客流量、廣州南站和地鐵3號線巨大的客流輸送能力。

以及未來長隆開放式樂園的聯合互動所帶來的增量空間，東側正在進行的393萬平米里仁洞舊村改造所潛藏的未來更多人流、產業和連片面貌。

長隆歡樂世界樂園 | 來源：網絡

全新的華潤萬象天地，是有希望具備跨區域乃至跨城的消費虹吸力，產生破圈效應的。

在這樣的背景下，比肩甚至超越深圳萬象天地的水平（近年平均約40億元），相信會成為華潤的期待和目標。

畢竟，政府在出讓的履約協議書里也是這么寫的：

該地塊系萬博商務區、長隆-萬博世界級商圈開發建設的突破口和主陣地，將打造廣州培育建設國際消費中心城市的標桿項目。

……引進國際知名購物中心、高端特色商場、國際一線品牌等新型高端業態，樹立全球消費潮流標桿。

04

結語

在這次土拍爭搶至搖號的過程中，也傳出了各類爭議和花絮。但單純從運營能力來說，我想沒有哪家競標對手能夠拍著胸脯說：我做商業一定比華潤做得好。

我不能說華潤最后中標是眾望所歸，但確實會給到很多人對這個區域的更大期待。而長隆的加持，也讓我有了更多的憧憬：

商業和主題樂園兩大開放式街區的結合示范；

廣州另一地標商業乃至地標商圈的崛起。

在氣溫全面轉暖的日子里，用朱先生的文字作為結語吧：

盼望著，盼望著，東風來了，春天的腳步近了。