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撰文/管麗   

在碧桂園和華發(fā)股份聯(lián)合拿下佛山順德小布村工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目?jī)赡旰螅?dāng)初招商時(shí)要求的代建16萬(wàn)平方米國(guó)有劃撥性質(zhì)商業(yè)物業(yè)終于有了動(dòng)靜。

4月23日消息，小布股份社商業(yè)地塊奠基儀式在佛山新城裕和路與汾江南路項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行。

在此，碧桂園和華發(fā)將聯(lián)袂打造一個(gè)建筑面積約16萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體，計(jì)劃于2025年底完成竣工驗(yàn)收，并移交小布村。

據(jù)介紹，佛山新城小布股份社商業(yè)項(xiàng)目位于三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)，是佛山新城重要北門(mén)戶(hù)節(jié)點(diǎn)。建成后，項(xiàng)目預(yù)計(jì)年收入達(dá)到4000萬(wàn)元。

三家分食

最早介入小布村的開(kāi)發(fā)商為香港皇權(quán)集團(tuán)，早在2019年中旬就進(jìn)入開(kāi)展工作。

當(dāng)時(shí)，皇權(quán)集團(tuán)引入深國(guó)免到順德考察，實(shí)地看了樂(lè)從小布工業(yè)區(qū)、荷村工業(yè)區(qū)2個(gè)地塊。

此后，皇權(quán)集團(tuán)就與順德區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布將與深國(guó)免集團(tuán)合作在順德建設(shè)國(guó)際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)城，以及建立華南葡萄酒交易中心、進(jìn)口商品全球貿(mào)易館、進(jìn)口商品的國(guó)際采購(gòu)中心、物流與供應(yīng)鏈中心和結(jié)算中心，配套資本運(yùn)作、企業(yè)孵化等產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新增值服務(wù)，計(jì)劃總投資200億元。

皇權(quán)集團(tuán)的介入，與小布村特殊的開(kāi)發(fā)要求脫不了干系。

根據(jù)小布村的招商公告，改造項(xiàng)目土地面積約50.41萬(wàn)平方米，協(xié)議出讓用地面積約41.06萬(wàn)平方米，包含商業(yè)部分約7.82萬(wàn)平方米，住宅部分約22.76萬(wàn)平方米，市政道路約10.47萬(wàn)平方米。

按要求，項(xiàng)目上需建成一間總計(jì)容建筑面積不少于6萬(wàn)平方米的商業(yè)中心，須整體經(jīng)營(yíng)，不得進(jìn)行分割銷(xiāo)售，且由合作方100%自持。此外，要求運(yùn)營(yíng)面積內(nèi)須包含至少10個(gè)國(guó)際奢侈品牌進(jìn)駐正式經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，項(xiàng)目中的商業(yè)地塊還需引入一家全球25強(qiáng)的國(guó)際化高端旅游零售運(yùn)營(yíng)商。

作為全球最大免稅和零售商業(yè)集團(tuán)之一，超40年的發(fā)展免稅業(yè)務(wù)及旅游零售經(jīng)驗(yàn)，使得皇權(quán)集團(tuán)前期順理成章參與到了小布村改造工程中。

2020年12月，皇權(quán)集團(tuán)以意向開(kāi)發(fā)商身份對(duì)改造項(xiàng)目提出預(yù)申請(qǐng)。

只不過(guò)，由于小布村改造除了對(duì)商業(yè)的特殊要求外，還規(guī)劃有約5大住宅地塊。對(duì)于缺乏住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的皇權(quán)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，引入合作方也在情理之中。

2021年5月，碧桂園和華發(fā)以現(xiàn)金土地補(bǔ)償款35.04億元加代建費(fèi)用7.51億元中標(biāo)該項(xiàng)目。

按照彼時(shí)約定，碧桂園和華發(fā)合作開(kāi)發(fā)小布舊改項(xiàng)目中的住宅部分，而商業(yè)部分交由香港皇權(quán)重點(diǎn)打造。

根據(jù)地塊規(guī)劃，小布村改造項(xiàng)目共分為8個(gè)地塊，總用地面積為50.41萬(wàn)平方米。碧桂園與華發(fā)競(jìng)標(biāo)成功之后，于2022年先后分別于1號(hào)地塊和3號(hào)地塊開(kāi)發(fā)華發(fā)濱江府和碧桂園世紀(jì)中心。

其余的2、6、7號(hào)地塊也是碧桂園和華發(fā)操盤(pán)的住宅項(xiàng)目，5號(hào)地塊則為華發(fā)負(fù)責(zé)的商業(yè)地塊，4號(hào)地塊為商業(yè)中心，據(jù)稱(chēng)皇權(quán)集團(tuán)擬引進(jìn)國(guó)際奢侈品牌進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)；8號(hào)地塊為小布村民返租公寓。

本次奠基的商業(yè)地塊位于小布村舊改項(xiàng)目中的8號(hào)地塊，規(guī)劃有酒店、服務(wù)型公寓、商業(yè)等業(yè)態(tài)。

該地塊也即是當(dāng)初招商文件中要求的代建商業(yè)物業(yè)，根據(jù)招商文件要求，合作方須代建16萬(wàn)平方米國(guó)有劃撥性質(zhì)商業(yè)物業(yè)，代建費(fèi)用7.51億元，建設(shè)期為四年，由合作方向樂(lè)從鎮(zhèn)小布股份合作經(jīng)濟(jì)社返租，租金起租標(biāo)準(zhǔn)為30元/平方米/月（不含稅），返租年限20年，且每3年遞增5%，期滿(mǎn)后由小布股份合作經(jīng)濟(jì)社自行招租。

據(jù)介紹，該商業(yè)體將對(duì)標(biāo)上海新天地、廣州永慶坊等運(yùn)營(yíng)成功的古村落人文商業(yè)街區(qū)。

在去年5月的佛山新城城市推介暨重點(diǎn)項(xiàng)目簽約大會(huì)上，碧桂園、華發(fā)集團(tuán)與小布村正式簽約小布村微改造項(xiàng)目，以“微改造”方式進(jìn)行全村活化。

商業(yè)構(gòu)想

值得關(guān)注的是，從2022年開(kāi)始，在小布村項(xiàng)目宣傳中，屢次出現(xiàn)將規(guī)劃約50萬(wàn)平方米航母級(jí)商業(yè)綜合體，體量相當(dāng)于正佳廣場(chǎng)與天河城的結(jié)合體。

同時(shí)，皇權(quán)集團(tuán)還與普拉達(dá)、江詩(shī)丹頓等19家國(guó)際奢侈品品牌達(dá)成合作意向，將有19家國(guó)際奢侈品品牌率先入駐佛山新城。

此外，在佛山新城西片區(qū)，即小布村改地塊上，碧桂園將聯(lián)合皇權(quán)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)規(guī)模超百萬(wàn)方的濱江綜合體項(xiàng)目，將佛山新城西片區(qū)打造成為佛山地區(qū)集國(guó)際商業(yè)、住宅、教育、濱江生態(tài)等于一體的城市RBD（recreational business district，即城市休閑商住區(qū)）。

只是從去年下半年至今，在小布村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，皇權(quán)集團(tuán)顯得有些銷(xiāo)聲匿跡，之前大肆宣傳的商業(yè)綜合體也鮮有進(jìn)度消息傳出。

對(duì)于皇權(quán)集團(tuán)在項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，接近碧桂園人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示并不清楚。

另外，網(wǎng)絡(luò)流傳一份佛山樂(lè)從小布工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目違約金量化款分配方案計(jì)算表，顯示小布村共收得7096萬(wàn)違約金，扣除稅費(fèi)、提留等后，5392.96萬(wàn)元用于村民分紅，每股可分到15242.96元。至于是何種違約則不得而知，有猜測(cè)是商業(yè)部分的違約。

順德樂(lè)從在商業(yè)上的宏大構(gòu)想，從小布村最早的招商公告上可以初見(jiàn)端倪，皇權(quán)集團(tuán)也因此與小布村舊改結(jié)緣。

只是時(shí)過(guò)經(jīng)年，佛山新城高端商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)似乎仍是停留在紙面的幻想。

到目前，小布工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目的官方口徑依然是打造成佛山新城最大的多元業(yè)態(tài)超級(jí)城市綜合體，規(guī)劃居住人口容量約2.7萬(wàn)人。3大商業(yè)地塊總建筑面積約50萬(wàn)平方米，規(guī)模相當(dāng)于廣州太古匯、天環(huán)廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)三者之和。

佛山新城的超級(jí)城市綜合體還在醞釀中，小布股份商業(yè)社地塊則率先刷新進(jìn)度。

碧桂園方面表示，商業(yè)地塊的奠基標(biāo)志小布改造向前邁入階段性一步，小布改造總建面超百萬(wàn)方，將打造成多元業(yè)態(tài)復(fù)合型綜合體。

商業(yè)之外，小布村住宅進(jìn)度顯然更快，目前1號(hào)地塊的華發(fā)濱江府項(xiàng)目在售建面約89-129平米江景高層和129-142平米專(zhuān)梯專(zhuān)戶(hù)大平層，均價(jià)約1.8-2.4萬(wàn)/平米。

碧桂園世紀(jì)中心最新報(bào)價(jià)2萬(wàn)元/平米，建面約80-143平米。