国产一区在线视频_正在播放91_精品视频999_成人国产精品视频_wwwjizz欧美_亚洲欧美日韩精品

用戶登錄

沒有賬號?立即注冊

商業項目怎么就招不到商了?

來源: 聯商高級顧問團成員 王國平 2023-02-16 15:32

浦江<a href=http://t.linkshop.com/kindex_id_1142.aspx target=_blank class=hotwords>萬達廣場</a>2

出品/聯商VIP專享頻道

撰文/聯商高級顧問團成員 王國平

這兩年很多發展商把項目招不到商歸結為疫情,總結了很多因為疫情喪失的機會,說得好像沒有疫情就能招得到商似的。事實是2019年之前很多項目就已經招不到商了,那時候喜歡歸結為線上對線下的沖擊,沒事罵罵電商。這么多年過去了,唯一的差別就是為招不到商換了個理由。

為什么有那么多發展商就是招不到商呢?核心還是認知問題。對于未知的行業及事物充滿信心是好事,但不能缺乏認知以及敬畏之心。

邏輯混亂,盲目入場

發展商拿商業地塊很多是用來勾地的,從地產角度來看方法邏輯沒問題,低價拿地快速變現,最后賺了一個商場。勾地的問題在哪呢?勾地的出入在于地方政府在設計時就是用住宅來平衡商業的,做商業大概率是虧錢的,只有通過住宅盈利去反哺。早年商業項目都是選址在市縣核心區域,偏了就不愿意去。地方政府為了開發新區,繁榮新區,才有了勾地的缺口。地方政府犧牲一小塊地的利益,來拉抬整體區域地價,從而實現更好的變現。

發展商的邏輯覺得賺了個商場,卻不明白商場是只“吞金獸”,需要大量的資金來喂養。比如說,品牌商不愿意入駐新區,擔心虧錢,發展商就必須拿出裝補來平衡,解決品牌商的后顧之憂。像當年萬達喊出不給裝補,是一個很自豪很強勢的姿態,因為別人做不到。有的配套了五星級酒店的更慘,要自己投入幾個億,還得承擔持續虧損。因為五星級酒店根本就不掙錢,所以地方才開出那么低的地價。

發展商“賺個商場”的邏輯又影響到商業跟地產的平衡問題,這種情況下銷售部門為了快速去化,通常把房價定得較低,沒有考慮到后期房產銷售是要按比例留出一塊利潤作為商場運作的。等房子賣得差不多了,發展商回頭來考慮商場時,錢不夠就“懵圈”了。大部分發展商的想法就是商場能不能分割銷售,能回款多少算多少。地方政府在設計方案早就想到會有這天,在拿地時通常就限制不能分割銷售。當然,有部分發展商“公關”后,也打開了部分缺口,因為擔心商場真的爛尾。

發展商“賺個商場”的變現邏輯通常很簡單,就是快速出租,然后做個包租公,完全不懂商業的邏輯,以盲目的興奮開始,最后以盲目的慘淡結束。

做住宅地產是小學生;做商務地產、寫字樓、度假村等是中學生;做商業地產是大學生;做城市綜合體是研究生——萬達王健林曾經對于自己做過的產品大概這么評價。這也是基于不同產品難度系數得出的一個結論,有一定道理。

住宅瘋狂的那幾年賺錢比印鈔機印錢還快,沒什么技術含量,一群人塞紅包排隊要買,有的沒買到甚至在售樓部嚎啕大哭。發展商的信心度也達到一個高峰,這讓很多發展商有了很大的錯覺,覺得一切都那么簡單,對于商業項目的操作難度系數沒有深入考慮。

發展商一般都會做些住宅底商進行銷售出租,“招租”是個什么概念?租完就結束了,每個月記得交租金,其余跟發展商沒有任何關系,頂多配下幾個保安巡場下。房東思維邏輯就是這么簡單粗暴。

“招商”招完只是開始,后面接二連三的養商、育商、扶商要有個體系,做的是平臺邏輯。現在很多品牌商學“聰明”了,直接問未來誰負責這個商業項目的管理運營,如果是售樓小姐或物業轉過來管理商業,直接就PASS。這類人很容易獲得發展商信任,在自己的領域也很厲害,但運營管理缺乏商業維度,大概率會把商業當物業來管理,或者一味盲從發展商的想法,導致項目成功概率極低。招商團隊很多招完就走了,那么大體量的商業要是沒個懂行的來銜接,原先設計的邏輯框架基本就等于形同虛設。

底商招租是散裝型,商業項目是生態平臺型,使眾多不同業態商家能夠相互兼容,并發揮它們的長處。在硬件、空間設計、定位、招商、運營、形象管理等方面系統性梳理一致并進行打通,讓品牌商還沒入駐,就能感受到想做好的姿態,才能放心交錢入駐。

到底怎么招商?

那發展商到底該怎么辦?其實,發展商看不懂商業項目怎么玩也正常,花錢買個商業管理公司,現在市場行情不貴,可以慢慢琢磨,等看懂了邏輯再出手也不遲。不買直接找個團隊合作也沒什么問題,至少不用在自己項目上試錯,又可以站在第三方視角觀察。只是,大部分發展商既不愿意入局學習,又不愿意在商業上花錢。別人商業做得好,招的品牌大,收的租金高,那是建立在高投入的基礎上,背后團隊上百人在服務,不是三兩桿槍就能打通關的。

很多傳統老板在這方面一直轉不過彎來,困在自己的思維體系里面,無法與現在的社會接軌。看到別人賺錢心癢癢,自己又不愿意主動轉軌。不清楚商業項目的操作難度在哪里,也不知道怎么做才能攻破難題,光喊著口號讓招商人員沖,沖一批滅一批,再補充人員,再沖,再滅,直到自己認慫“躺平”。

原本錢能解決的事情,為什么要自己做呢?如果一定要自己做,就要親自出馬找人做,誰來操盤很重要。

很多項目都想做個有吸引力與文化認同的場所,這可沒那么簡單,起碼要找對人。找人找錢是老板的責任,作業是管理層的責任。找人過于隨意,喜歡聽假大空,項目就會長期飄著,無法落地。需要能夠梳理好招商路徑的人,分層分步驟逐步落實。

想要商業項目能夠招到商,發展商自己要梳理清楚商業項目的玩法邏輯,怎么進,怎么退出,得提前想明白。對于商業項目的操作難度集中在哪里,要能夠看清,并提前尋求破解的方法,不要一直等到要翻牌了才去面對,結果就是束手無策。想做成什么樣的,設計什么樣的物業,準備多少資金來燒等等,都要有底。 

許多發展商都是倒著來,物業建好了,才開始想要干嘛,很多都晚了。不要覺得有個“神人”會突然出現,能夠解決一切問題。就算有“神人”出現,也要去請,總不能指望他自己“下凡”硬要來幫你,你得多大的魅力?

聯商專欄,不止有深度!優質專欄作者長期招募中,歡迎聯系咨詢:

版權聲明:聯商專欄所發布文章及圖片之版權屬專欄作者本人及/或相關權利人所有,未經授權,任何媒體不得轉載,違規轉載必究。專欄文章僅代表作者個人觀點,不代表聯商網立場。

發表評論

登錄 | 注冊

你可能會喜歡:

回到頂部

主站蜘蛛池模板: 久久天堂网 | 精品一二三区在线观看 | 久久久久久一区 | 性视频网站免费 | 国产精品三级在线 | 中文字幕亚洲区 | 日韩av免费在线观看 | 亚洲经典视频在线观看 | 午夜在线观看影院 | 国产精品免费一区二区三区四区 | 色综合久久久久 | 国产精品96久久久久久久 | www.成人 | 99re免费视频精品全部 | 91原创视频在线观看 | 亚洲综合99| 国产综合视频 | 久久久久久艹 | 亚洲欧美国产毛片在线 | 手机久久看片 | 日韩福利视频 | 久久成人一区二区 | 国产精品欧美一区二区三区不卡 | 日韩中文字幕在线播放 | 欧美一级免费看 | 欧美大成色www永久网站婷 | 中文字幕在线观看的电影 | 欧美中文字幕在线观看 | 精品毛片 | 成人欧美一区二区三区在线播放 | 国产一区二区视频在线观看 | 国产日韩久久 | 精品99视频 | 国厂黄色片 | 99久久精品免费看国产免费粉嫩 | 欧洲亚洲视频 | 欧美在线观看免费观看视频 | 亚洲视频一区二区三区 | 999精品视频 | 国产免费久久 | 久久久久久久久久久久网站 |