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撰文/魏薇

珠海萬達(dá)商管的上市之路，比王健林的預(yù)期坎坷許多，三次遞表均以失效告終。近期的萬達(dá)，更是被租金、出租率造假等負(fù)面消息纏身。

但這并未打擊王健林的積極性和信心。近日，他在內(nèi)部會(huì)議上承認(rèn)萬達(dá)遇到了階段性的困難，并表態(tài)：萬達(dá)不會(huì)躺平更不會(huì)破產(chǎn)。

目前，萬達(dá)與銀團(tuán)參貸行已將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日。以此計(jì)算，珠海萬達(dá)商管需在4月30日之前四次遞表。

對(duì)于第三次遞交的招股書于4月25日失效，萬達(dá)方面表示，目前上市申請材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進(jìn)程，公司會(huì)盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報(bào)材料，目前上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。

話雖如此，但隨著珠海萬達(dá)商管上市時(shí)間一再拖延，整個(gè)萬達(dá)系面臨階段性資金壓力也是事實(shí)，這從珠海萬達(dá)商管母公司大連萬達(dá)商管的財(cái)報(bào)可窺知一二。

4月28日，上交所披露了《大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司債券年度報(bào)告（2022年）》，2022年，大連萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入493.14億元，同比增長4.7%；歸母凈利潤123.01億元，同比下降7.46%。

期間，大連萬達(dá)商管短期借款增加948.74%至50.46億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則增長304.12%至687.67億元。此外，期內(nèi)由于償還有息負(fù)債本息等原因，大連萬達(dá)商管的貨幣資金下降49.75%至217.11億元。

報(bào)告提到，大連萬達(dá)商管短期負(fù)債暴增的原因，主要為珠海商管投資人本息重分類所致。

僅業(yè)績貢獻(xiàn)而言，輕資產(chǎn)無疑是王健林如今所能給資本市場講出的最好的故事。只不過，珠海萬達(dá)商管上市行進(jìn)緩慢，他和他的萬達(dá)，仍在等待一個(gè)不確定的未來。

珠海萬達(dá)商管撬動(dòng)過半營收

2021年3月，王健林把大連萬達(dá)商管里的輕資產(chǎn)部分——物管和商管分拆成立珠海萬達(dá)商管，并推動(dòng)其赴港上市。

也就是說，珠海萬達(dá)商管不擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、商業(yè)規(guī)劃及招商、運(yùn)營管理，重資產(chǎn)部分則還留在大連萬達(dá)商管當(dāng)中。當(dāng)時(shí)，大連萬達(dá)商管的估值已高達(dá)1800億元。

整個(gè)大連萬達(dá)商管的體系，主營業(yè)務(wù)是商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營管理，具體業(yè)務(wù)為投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，以及旗下酒店業(yè)務(wù)。珠海萬達(dá)商管作為輕資產(chǎn)部分，負(fù)責(zé)商業(yè)的運(yùn)營。

2022年，大連萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)租賃及管理收入451.18億元，酒店運(yùn)營收入8.59億元，其他收入32.11億元。期內(nèi)整體毛利率62.3%。當(dāng)中，投資物業(yè)租賃及管理為其貢獻(xiàn)了91.72%的營收以及66.91%的毛利率。

期末，大連萬達(dá)商管總資產(chǎn)5959.59億元，總負(fù)債2988.76億元，所有者權(quán)益2970.83億元。

作為萬達(dá)旗下正在推進(jìn)上市的板塊，珠海萬達(dá)商管一直是市場關(guān)注的重點(diǎn)。

根據(jù)最新債券年度報(bào)告，珠海萬達(dá)商管由大連萬達(dá)商管持有78.83%股權(quán)。

2022年，珠海萬達(dá)商管商業(yè)運(yùn)營收入271.2億元，主營業(yè)務(wù)利潤129.84億元。報(bào)告期末，總資產(chǎn)228.86億元，凈資產(chǎn)72.33億元。珠海萬達(dá)商管在大連萬達(dá)商管體系中，所占的體量似乎并不大。

據(jù)此計(jì)算，珠海萬達(dá)商管確實(shí)是大連萬達(dá)商管乃至整個(gè)萬達(dá)系的頭牌，其資產(chǎn)占大連萬達(dá)商管的3.84%，卻貢獻(xiàn)了近55%的營收。

根據(jù)此前招股書，2019年-2021年及2022年上半年，珠海萬達(dá)商管分別實(shí)現(xiàn)營收134.37億元、171.96億元、234.81億元、134.80億元，凈利潤分別為12.48億元、11.12億元、35.12億元、40.47億元。

對(duì)比來看，珠海萬達(dá)商管雖然營收有所增長，但與對(duì)賭協(xié)議里的業(yè)績要求仍有距離。

就整個(gè)大連萬達(dá)商管而言，根據(jù)日前披露的業(yè)績快報(bào)，2022年，其開業(yè)55個(gè)萬達(dá)廣場，完成年計(jì)劃100%；累計(jì)開業(yè)473個(gè)項(xiàng)目，管理商業(yè)面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長11%；在建萬達(dá)廣場187個(gè)，商業(yè)面積2195萬平方米。商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%。

這意味著珠海萬達(dá)商管的管理規(guī)模仍在持續(xù)擴(kuò)大。

壓力之下

珠海萬達(dá)商管是萬達(dá)由重到輕的關(guān)鍵一步，王健林對(duì)此給予厚望。為此，他發(fā)動(dòng)朋友圈，引來22位明星投資者，投資額380億元。甚至還簽訂了對(duì)賭協(xié)議，一是承諾業(yè)績，二是保證上市時(shí)間。

但隨著第三份招股書的失效，風(fēng)險(xiǎn)正一步步逼近萬達(dá)系。

債券報(bào)告顯示，2022年，大連萬達(dá)商管短期借款增加948.74%至50.46億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則增長304.12%至687.67億元。短期負(fù)債暴增，一方面是因?yàn)榱鲃?dòng)資金借款增加，另一方面正是因珠海商管投資人本息重分類所致。

據(jù)了解，根據(jù)萬達(dá)此前與投資者約定，珠海萬達(dá)商管若不能于2023年底成功上市，大連萬達(dá)商管需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款。

期內(nèi)，由于償還有息負(fù)債本息等原因，大連萬達(dá)商管的貨幣資金下降49.75%至217.11億元。期末，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物下降至196.32億元，遠(yuǎn)低于其短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。

近年來，大連萬達(dá)商管的籌資性現(xiàn)金流一直處在凈流出狀態(tài)。2021末，其籌資性現(xiàn)金流是負(fù)112.19億元，2022年末進(jìn)一步擴(kuò)大至-300.36億元。這表明，大連萬達(dá)商管的外部融資渠道并不通暢，其面臨的再融資壓力較大。

為了盡可能緩解因償債帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)，萬達(dá)系開始多渠道籌資償債。今年年初，萬達(dá)重啟已經(jīng)暫停的海外融資。

1月中旬，大連萬達(dá)商管發(fā)行了一筆2年期的4億美元債，息票率11%。2月，大連萬達(dá)商管發(fā)行了一筆3億美元債券，票息率11%。資金用途均為現(xiàn)有債務(wù)再融資。

今年3月21日，大連萬達(dá)商管申請境內(nèi)發(fā)債60億元。中國證監(jiān)會(huì)還對(duì)其對(duì)賭事宜下發(fā)了問詢函，根據(jù)申報(bào)材料披露，近三年及最近一個(gè)報(bào)告期，發(fā)行人籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-245億元、-320億元、-113億元和-182億元。

為此，問詢函請萬達(dá)商管補(bǔ)充說明籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額持續(xù)大額為負(fù)的原因及合理性，并評(píng)估對(duì)本次債券償付的影響等。

王健林也開始了減持套現(xiàn)。

4月19日，萬達(dá)電影發(fā)布公告稱，控股股東北京萬達(dá)投資有限公司（以下簡稱“萬達(dá)投資”）計(jì)劃通過集中競價(jià)方式和大宗交易方式減持公司股份不超過6538萬股，占公司總股本的3%。減持原因是股東自身資金需求。而萬達(dá)投資的實(shí)際控制人王健林。

按照當(dāng)日的收盤價(jià)計(jì)算，萬達(dá)投資該筆減持可套現(xiàn)約9.53億。而在3月，萬達(dá)投資一致行動(dòng)人萬達(dá)文化已經(jīng)通過大宗交易減持萬達(dá)電影4357萬股，占總股本的2%，套現(xiàn)5.8億。

這些頻繁的融資活動(dòng)，很好地補(bǔ)充了大連萬達(dá)商管的資金池，但同樣導(dǎo)致該公司債務(wù)繼續(xù)增長。

2023年一季度，大連萬達(dá)商管的貨幣資金由2022年底的217.11億元增加到了304.67億元，短短三個(gè)月增加近90億元。由于籌資活動(dòng)產(chǎn)生102.61億元現(xiàn)金凈額，持有的現(xiàn)金也增長至283.37億元。

但同樣，其短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債也持續(xù)增長至68.04億元及730.37億元。