來源/觀點網 

撰文/陳奇杰 

特區建發入主后，華南城顯露出新方向。

近日，珠海華桐都會四季項目與深圳華盛奧特萊斯舉行簽約儀式，據此珠海首家“奧特萊斯”將落地進駐鶴洲新區，項目預計2024年開業。

據悉，都會四季項目位于鶴洲新區保稅區南灣大道南側、寶通路東側，是萬科、華發、旭輝聯合打造的住宅項目，占地約8萬平方米，總建筑面積約26萬平方米，總投資約50億元。

該項目自帶約4.5萬平方米商業，現引入華盛奧特萊斯，打造鶴洲新區特別是保稅區落地第一個國際性商業配套項目。

同時，此次華盛奧特萊斯落地鶴洲新區，不僅是華盛商業第一個輕資產項目，也是珠海首家“奧特萊斯”商業綜合體。

奧萊往事

時鐘回溯到2010年，華南城旗下商業運營公司華盛商業成立。彼時，奧萊業態在國內方興未艾，依靠華南城在全國的布局以及對該賽道的看好，華盛商業選擇專注于奧特萊斯商業模式開發及運營。

2011年，華南城旗下首個奧萊項目深圳華盛奧特萊斯正式開業，9萬平方米商業引進了國內外230多個品牌，成為當時珠三角最大工廠直銷店。

之后，華盛奧萊加快連鎖規劃，將深圳的經驗陸續復制到南寧華南城、南昌華南城、西安華南城、哈爾濱華南城。在最高峰的2016年，華盛曾預計有5-6個項目投入運營，并冀望屆時以8家開業項目數量位列中國奧特萊斯連鎖化之首。

但華盛商業當時沒有完成計劃，其合肥、重慶奧萊開業時間均為2017年。而奧萊業態入局者則愈發變多，有數據顯示，2016年全國（大陸地區）奧特萊斯開業數量由上一年20家增至30家。

此外，華盛商業原有德州奧萊項目在2018年就有網友稱已經關停，如今公司官網上已不見蹤跡。目前該公司布局深圳、南寧、南昌、西安、哈爾濱、合肥、鄭州、重慶等全國8座城市。

時代的浪潮滾滾而過，華盛并沒有成為傲立其上的弄潮兒，如今奧萊項目數量亦比不過首創、砂之船等同行。

盡管如此，歸因于業務量增長及其運營面積增加，2017/18年度，華南城奧特萊斯運營錄得商城銷售較大增長，同比增加57.7%至16.91億元（2016/17財政年度：10.72億元）。這為該公司貢獻了3.55億港元的收入，較優于另一項經常性收入業務物流及倉儲服務的2.181億港元。

縱觀過往，華南城對奧萊業態也曾躊躇滿志，但其早期往往動輒以百億資金布局項目，重資產的龐大投入阻慢了公司發展腳步，依托華南城布局的奧萊業務也不得不放緩擴張。

在2018年召開的2017/18財政年度全年業績發布會上，華南城管理層開始轉變口風，提出奧特萊斯方面，會在華南城以外合適地方經營奧特萊斯，應該會是輕資產擴張模式，主要是管理為主。

特建發助力

這一戰略轉變歷經5年才正式落地。

此前，受新冠疫情影響，華南城奧萊業務持續下挫，于21/22財年收入同比下跌33.2%至3.59億港元，22/23財年中期進一步減少46.1%至1.241億港元，影響集團整體經常性收入增長率。

相比之下，物流及倉儲服務收入于21/22年增加3.5%至4.36億港元，22/23年中期減少31.1%至1.576億港元，已超過奧萊業務。

如今，疫情最肆虐的時間已過，對華南城而言無疑是恢復過往奧萊業務元氣的好時機。

另一方面，國企特區建發的入駐也給華南城帶來新的機遇。

于2022年6月16日，特區建發方面空降在運營管理、投融資、內控管理等方面富有經驗的高級管理人員，擔任華南城執行董事兼副總裁、執行董事兼財務總監、獨立非執行董事等重要職務。

其中，萬鴻濤獲委任為執董兼副總裁，主要分管華南城運營管理、戰略協同和新業務發展工作；覃文忠獲委任為執董兼財務總監，主要分管華南城審計內控、財務管理、稅務管理和資金管理工作，統籌公司融資工作并負責境內融資等。

3月29日，華南城宣布，簽訂人民幣60億元融資協議。是次貸款為該集團自創立以來最大單筆融資。融資協議貸款期為3年，年利率為4.7%，預期所得款項將用于償還該集團現有貸款本金及利息。

該項融資里國企的推動以及覃文忠的統籌無疑發揮了不小作用，由此來看，分管運營戰略的萬鴻濤或許也跟華南城新的商業策略有關。

對華南城來說，過往的重資產項目已累積不少經驗，在如今仍存在一定債務壓力情況下，做商業運營輕資產業務更有助于提升品牌影響力，擴大資產管理規模。

華南城此前表示，國資入股后，在保持華南城管理團隊、市場化運營機制及產業定位和發展方向基本不變同時，特區建發充分發揮國資國企優勢，推動該集團實現三個改變，一是提升資信水平，盤活資金流動性；二是優化資產結構，有效降低資產負債率；三是強化資源導入，實現產業轉型升級。