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撰文/蘭英杰 

6月30日下午，杭州第六批次集中供地落下帷幕，半數(shù)封頂、半數(shù)搖號(hào)成為本次土拍的重要特征。

據(jù)了解，第六批共推出12宗涉宅地，總出讓面積721畝，總建筑面積90.7萬(wàn)平方米，總起價(jià)119.5億元，包括上城1宗、拱墅2宗、蕭山2宗、余杭1宗、臨平1宗、富陽(yáng)3宗和臨安2宗。

經(jīng)過(guò)上午的競(jìng)價(jià)，最終6宗封頂、6宗底價(jià)成交，收金127.78億，平均溢價(jià)率6.9%。

其中，底價(jià)成交的包括華元摘得的余杭瓶窯鎮(zhèn)蒿山路以北地塊；大家&運(yùn)河集團(tuán)摘得的拱墅運(yùn)河新城單元12號(hào)地塊；金帝單獨(dú)摘得富陽(yáng)銀湖10號(hào)地塊；杭州榮上摘得的臨安高新技術(shù)單元07號(hào)地塊以及臨安國(guó)有控股摘得的臨安區(qū)青山湖科技城省科創(chuàng)基地地塊。

下午，濱江搖中本輪土拍的熱門(mén)地塊之一—城東新城單元47地塊，成交價(jià)29.03億元；另外，中騰置業(yè)、大兆豐實(shí)業(yè)&浙江國(guó)豐、杭州興耀、杭州富陽(yáng)山水置業(yè)、杭州穩(wěn)暢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各搖中一宗。

這一結(jié)果與此前幾輪形成對(duì)比，半數(shù)底價(jià)出讓似乎顯得杭州地市熱度有所減退。

此前首批次至五批次供地中，出讓地塊分別為13宗、10宗、12宗、9宗及5宗；封頂?shù)姆謩e有8宗、6宗、8宗、6宗以及4宗。

濱江、大家繼續(xù)出手

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向觀點(diǎn)新媒體表示，因?yàn)楝F(xiàn)在整體市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有比較明顯的轉(zhuǎn)變，房企還是相對(duì)保守一些，核心城市、核心區(qū)域好的地塊房企還是比較感興趣的，差的地塊只能說(shuō)底價(jià)能拿就拿。

據(jù)了解，此次出讓地塊中最熱門(mén)的上城區(qū)城東新城單元JG0905-47地塊，經(jīng)過(guò)32輪報(bào)價(jià)達(dá)到封頂價(jià)格29.03億元，樓面價(jià)33756元/平方米，溢價(jià)率11.95%。最終，濱江從20家競(jìng)買(mǎi)人中脫穎而出，搖中該地塊。

該宗地用地面積62.57畝，規(guī)劃建筑面積8.6萬(wàn)平方米，為住宅用地，距離火車(chē)東站(東廣場(chǎng))地鐵站較近，鄰近地鐵19號(hào)線、6號(hào)線，多條公交線路環(huán)繞，周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，濱江、龍湖、首開(kāi)等均在該板塊有項(xiàng)目，投資價(jià)值較高。

此外，奧體博覽中心地塊經(jīng)過(guò)29輪報(bào)價(jià)達(dá)到封頂價(jià)格27.08億元，樓面價(jià)33911元/平方米，溢價(jià)率11.99%。最終，被大兆豐實(shí)業(yè)&浙江國(guó)豐聯(lián)合體搖中，共有49家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)爭(zhēng)。

這宗地距離奧體中心地鐵站不到一公里，地塊三公里內(nèi)聚集了市重點(diǎn)小學(xué)杭州市崇文世紀(jì)城實(shí)驗(yàn)學(xué)校、浙江省一級(jí)重點(diǎn)中學(xué)杭州學(xué)軍中學(xué)教育集團(tuán)文淵中學(xué)、盈豐新華醫(yī)院(盈豐院區(qū))、購(gòu)物中心印力匯德隆杭州奧體印象城等生活配套，周邊有U設(shè)計(jì)周、中國(guó)數(shù)字音樂(lè)基地等多個(gè)公園景點(diǎn)等。

宗地的用地面積為46.08畝，規(guī)劃建筑面積7.99萬(wàn)平方米，為住宅用地。目前奧體板塊暫無(wú)新房可售，該地塊的精裝限價(jià)保持在46000元/平方米。

另外，中騰置業(yè)9.52億元摘得的運(yùn)河新城單元GS1004-01地塊，也有42家競(jìng)買(mǎi)人參與搖號(hào)。

一半是火熱的競(jìng)爭(zhēng)，另一半則是冷淡的底價(jià)成交。

以大家&運(yùn)河集團(tuán)與金帝摘得的運(yùn)河新城單元GS1002-12地塊和銀湖10號(hào)來(lái)看，兩宗地均為商住地，成交金額分別為10.54億元和8.34億元，后者的樓面單價(jià)僅為3564.21元/平方米。

運(yùn)河新城單元GS1002-12地塊位于麗水路與平安橋路交叉口，且距離地鐵4號(hào)線平安橋站僅約200米。地塊住宅和商業(yè)商務(wù)的比例為6:4，且要求平煉路應(yīng)設(shè)置連續(xù)商業(yè)界面。

銀湖10號(hào)地塊在銀湖科技城的絕對(duì)核心，地塊南臨彩虹快速路，北面是銀湖公園，地鐵6號(hào)線銀湖站上蓋。其建筑面積23.4萬(wàn)平方米，地塊精裝房限價(jià)21300元/平方米，其中毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于18300元/平方米，且毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)不高于20130元/平方米。如實(shí)施裝修銷(xiāo)售，裝修價(jià)格不高于3000元/平方米。

根據(jù)出讓要求，地塊需建設(shè)一座體量不低于6萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，同時(shí)還將建設(shè)體量不小于3.69萬(wàn)平方米的辦公樓和2.5萬(wàn)平方米以上的酒店等業(yè)態(tài)。

“城市內(nèi)部有分化，如果土地是綜合性的，比如說(shuō)商住，那肯定價(jià)格也不高，這個(gè)趨勢(shì)很明顯。”盧文曦表示。

半年賣(mài)地已超千億

今年上半年，杭州共累計(jì)出讓土地91宗，總成交金額1002.9億，遠(yuǎn)超過(guò)上海、廣州，和全國(guó)榜首北京的成績(jī)僅一步之遙。

據(jù)了解，北京上半年賣(mài)地收金1008.7億元，而上海和廣州則分別545.6億元、535.5億元。

其中，杭州累計(jì)出讓宅地66宗，總成交金額953.4億，平均溢價(jià)率8%。因溢價(jià)率封頂而觸發(fā)搖號(hào)的地塊共有40宗，封頂成交率高達(dá)60%。

同時(shí)，在搖號(hào)地塊中，錢(qián)江新城二期地塊有70家房企參與搖號(hào)，熱度最高。新街北和市北地塊緊隨其后，報(bào)名房企也都在50家以上。包括這3宗地塊在內(nèi)，報(bào)名房企超過(guò)10家的地塊有31宗。

有分析指出，一方面，杭州土拍熱度較高，因?yàn)槟贸隽溯^為優(yōu)質(zhì)的土地。另一方面，部分外圍區(qū)域的土地，由于新房去化周期較長(zhǎng)，房企拿地較為冷靜。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年杭州供地中最大“贏家”為濱江，共拿地12宗，耗資183億元。算上綠城，兩家企業(yè)在今年前六次杭州供地中共摘得15宗，拿地金額達(dá)到268.32億元。

而2022年杭州前兩批供地中，濱江以409.35億元摘得23宗地，綠城則以185.38億元摘得7宗宅地。除去供地模式上的變化，雙方都并不保守。

數(shù)據(jù)顯示，今年端午期間，杭州樓市供應(yīng)活躍度高，假期疊加半年度業(yè)績(jī)沖刺關(guān)鍵時(shí)期，房企推盤(pán)熱情高漲，超2500余套房源入市，同時(shí)多樓盤(pán)推出暖場(chǎng)和促銷(xiāo)活動(dòng)。

但從開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，整體表現(xiàn)不佳，12個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)平均中簽率高達(dá)100%，有7個(gè)項(xiàng)目流搖；另有4個(gè)待選房的紅盤(pán)中簽率也存在走高現(xiàn)象。

當(dāng)前杭州樓市熱度持續(xù)走低，購(gòu)房需求逐漸減少。

盧文曦表示，房企在謹(jǐn)慎拿地的前提下，聚焦度會(huì)高一些。不僅杭州，包括合肥、寧波也是類(lèi)似的情況，核心區(qū)的地塊有點(diǎn)溢價(jià)，其他地塊都是基本上都是底價(jià)或者是非常低價(jià)格成交，大家都偏保守。

在今天同時(shí)進(jìn)行的廈門(mén)年內(nèi)第二場(chǎng)土拍上，共2宗宅地出讓?zhuān)蛔跓o(wú)人報(bào)名取消出讓?zhuān)硪蛔诒恢泻u號(hào)拿下，溢價(jià)率14.91%，成交額63.2億元，參與競(jìng)爭(zhēng)的包括了保利、華潤(rùn)、建發(fā)等32家房企。

據(jù)了解，中海拿到的這宗地位于島內(nèi)思明大唐中心片區(qū)，是片區(qū)完成拆遷后出讓的首幅商住地塊，周邊素質(zhì)整體質(zhì)量良好，生活配套成熟。而無(wú)人報(bào)名的同安T2023P01（西湖地塊）位于島外，板塊內(nèi)近來(lái)出讓的地塊中，多是底價(jià)成交。

“七月份上海將迎來(lái)二批拍地，靠核心區(qū)域，應(yīng)該能賣(mài)得不錯(cuò)，其他地方可能就底價(jià)出讓了，這個(gè)趨勢(shì)比較明顯。”盧文曦向觀點(diǎn)新媒體表示。