來源/市值觀察 

撰文/云潭

在某些地產(chǎn)公司躺平之際，中國前首富王健林還在繼續(xù)戰(zhàn)斗。

6月28日晚間，珠海萬達商管第四次遞交了港股IPO申請資料，距離第一次上市申請已經(jīng)過去500多天。

過去的三年，王健林的日子并不好過。疫情沖擊，房地產(chǎn)史上最嚴監(jiān)管，一批曾經(jīng)叱咤江湖的地產(chǎn)巨頭紛紛土崩瓦解。

考慮到和投資人的對賭協(xié)議在年底生效，如果珠海萬達上市失敗，那么萬達將面臨高達400億的股份回購壓力。

對老王來說，上市已經(jīng)不再是“錦上添花”，僅剩6個月時間，不服輸?shù)耐踅×郑仨毐乘粦?zhàn)。

對賭大限

“萬達商管是萬達的核心企業(yè)，我什么企業(yè)都能丟，這個不能丟。”

但這個“命根子”卻在2014年上市后，持續(xù)處于低估狀態(tài)，于是，2016年，王健林決定將萬達商管私有化退市。

此后的7年間，地產(chǎn)行業(yè)風云突變，王健林始終堅守著“三大重任”——降負債、輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型和推進再次上市。

這期間，萬達商管引進了多個投資方，但也埋下了對賭風險。

2017年，萬達股債雙殺，王健林咬碎后槽牙，不惜借款給融創(chuàng)，讓孫宏斌和富力張力以637.5億元撿漏13個萬達文旅城以及77家酒店。

次年1月的萬達年會上，王健林老淚縱橫：2017年萬達經(jīng)歷了太多風波與磨難。

但一波還未平息，一波又來侵襲。

天下沒有免費的午餐，此前幫助萬達私有化的9個投資人，和王健林約定2018年底回A上市，否則萬達需要支付利息并回購股份。

可是，房地產(chǎn)企業(yè)的上市之路基本鎖死，王健林只能求助老友，馬化騰、張近東、孫宏斌、劉強東慷慨解囊，共出資340億，解決了老王的燃眉之急。

此后，王健林再次轉(zhuǎn)向H股，上市主體變更為珠海萬達商管。

赴港上市前夕，珠海萬達商管啟動了Pre-IPO融資，將21.17%股份轉(zhuǎn)讓給碧桂園、中信資本、螞蟻集團、騰訊、PAG太盟投資集團等多個投資者，共獲得約60億美元（435億元）。

而萬達需要付出的代價是，2023年底必須要完成上市，否則需回購?fù)顿Y者的股份。也就是說，如果今年年底前無法完成上市，萬達需要拿出400億的資金回購股權(quán)。

▲來源：萬達商管2022年年度報告

相同的劇本再次上演，只是這一次，好友們都已經(jīng)囊中羞澀，有些人甚至自身難保，哪有資金援助他人。

對于當下并不寬裕的萬達來說，數(shù)百億的資金支出，無疑是雪上加霜。

對賭大限將至，鐵人王健林，必須要加快腳步了。

艱難上市路

在H股上市的歷史中，如此大體量的IPO反復(fù)折騰的情況實屬罕見。

由于遲遲未取得中國證監(jiān)會的“大路條”，有分析稱，珠海萬達商管已經(jīng)創(chuàng)造了民營企業(yè)海外上市的最慢“紀錄”。

早在2021年10月11日，珠海萬達便取得了證監(jiān)會的受理函，且在十天之后向港交所遞交了首份上市招股書。但時至今日，王健林還沒有拿到他心心念念的“通行證”。

根據(jù)過往經(jīng)驗，從取得“小路條”到“大路條”只需3到6個月，可王健林足足等了627天。此外萬達幾次IPO申請也都踩上了境外上市《試點辦法》的實施節(jié)點，上市之路可謂是困難buff疊滿。

根據(jù)試點辦法，國內(nèi)企業(yè)要想在境外或H股上市，除了拿到證監(jiān)會的受理函，即“小路條”外，還要獲得證監(jiān)會出具的“H股發(fā)行批復(fù)”，即“大路條”。擁有“大路條”之后，港交所才會對公司進行上市聆訊，啟動發(fā)行、路演和上市工作。

除了兩張“門票”外，還要在證監(jiān)會備案并獲得審批。也就是說，珠海萬達商管多了一道審批的大坎。

此前萬達上市資料三次失效，根本原因還是“大路條”未獲批復(fù)。6月2日，證監(jiān)會對珠海萬達提出了六大問題，要求補充材料。相比2014年上市時的輕松寫意，對王健林來說，此次IPO可謂是難上加難。

所以，針對本次證監(jiān)會的補充材料要求，萬達的回復(fù)能否過關(guān)，將是此次沖刺上市的關(guān)鍵。

翻閱證監(jiān)會的要求，可以看出，問題主要聚焦在合規(guī)性方面，包括公司治理、與大股東之間的資金往來，出租率數(shù)據(jù)的真實性、股份回購、債務(wù)償還安排以及高比例分紅等6大層面。

▲來源：證監(jiān)會官網(wǎng)

按照要求，發(fā)行人應(yīng)當在30個工作日內(nèi)補充材料。也就是說萬達還有約兩周的時間，準備好這次應(yīng)答。

不過，收到回復(fù)總比杳無音訊強，萬達方面也指出，“要求補充材料是正常流程，上市還在推進中。”

只是留給王健林的時間不多了，面對證監(jiān)會的提問，萬達打鐵還需自身硬。

如果順利拿到“大路條”，加上當下政策面支持房地產(chǎn)市場的氛圍，萬達提速上市也并非不可能。

不認命

王健林骨子里就是個不服輸?shù)臐h子。

16年的從軍經(jīng)歷，造就了他正直堅毅，堅韌不拔的性格。

創(chuàng)業(yè)伊始，他開過超市，辦過工廠，搞過電梯廠、變電站，最終趟入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。但房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，由于經(jīng)驗不足，他多次因為資金鏈問題，走到懸崖邊。

最初為了求得一筆2000萬的貸款，他先后50多次希望拜見一家銀行的領(lǐng)導(dǎo)，有時候在銀行門口一站就是一整天，但那時的萬達還是一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè)，銀行不愿意冒風險，最終貸款還是沒有談下來。

一面為了貸款疲于奔命，一面是遲遲無法開工的工程，王健林那時候九天九夜沒合眼，第十天直接昏迷在公司，被緊急送往醫(yī)院。

“不能怕屈辱，不能怕挫折。活人總不能被尿憋死，銀行找不著，那就想別的辦法。”王健林最后用發(fā)債的方式，把瀕臨破產(chǎn)的萬達救了回來。

2000年，王健林決定轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，但萬達的煩心事依舊沒有停息。初期的三年，萬達以售為主，購買了商鋪的商家因經(jīng)營不善，直接將萬達告上法院。

單是三年時間里，萬達就打了222場官司，雖然只輸了兩場，但公司上下疲于應(yīng)付。許多人在那時離開了萬達，另謀出路。

王健林沒有退縮，面對困難，信奉“實戰(zhàn)”思維的他，在實踐中摸索創(chuàng)新，并解決問題。“到了黃河心也不死，撞了南墻也不回頭。到了黃河搭個橋就過去了，撞了南墻搭個梯子就翻過去了。”

他想出了一個“城市綜合體”的模式。“做一個商業(yè)中心，旁邊蓋寫字樓、公寓。出售公寓、寫字樓，獲取現(xiàn)金流，商鋪自己來經(jīng)營。”

這種“租售結(jié)合”的方式，讓萬達在全國迅速開疆拓土，逐漸成長為全國首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

從經(jīng)營層面看，萬達商管是中國規(guī)模最大、盈利最強的商業(yè)運營服務(wù)提供商。

招股書顯示，珠海萬達在2020年、2021年及2022年分別實現(xiàn)171.96億元、234.81億元以及271.2億元；同期的凈利潤分別達到11.12億元、35.12億元以及75.34億元。

可以看出，在疫情放開后，萬達觸底回升，成功實現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，盈利能力大幅增長。而且，2021（經(jīng)特定算法調(diào)整）-2022年的盈利水平已經(jīng)超過了對賭要求。考慮到消費回暖的跡象，2023年完成94.6億元的對賭利潤要求也將是大概率事件。

而母公司大連萬達商管集團的體量就更加龐大，2022年，大連萬達商管營收493.14億元，歸母凈利潤123.01億元。

以珠海萬達為參照，其營收分別是新城控股和華潤萬象生活商管收入的3倍和6倍多，是整個華潤萬象生活利潤（22.06億元）的3.4倍。

▲來源：珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司招股書

截至2022年底，珠海萬達在管項目472個，在管面積達6560萬平方米，是全球最大的商業(yè)運營服務(wù)商，而且是國內(nèi)唯一向第三方大規(guī)模輸出管理的服務(wù)商。

這種輕資產(chǎn)模式既是王健林所期望實現(xiàn)的，也是資本市場所青睞的。港股中，華潤萬象生活的市盈率就是華潤置地的近5倍，碧桂園服務(wù)的市值也曾一度超過主營地產(chǎn)開發(fā)的碧桂園，萬科也拆分了萬物云在港上市。

“對賭大限”降至，珠海萬達的上市之戰(zhàn)，將極有可能決定這個地產(chǎn)王國的命運走向。但軍人出身的王健林絕不會輕易認輸，目前，這場豪賭還在繼續(xù)。

去年4月，王健林接盤“河南地產(chǎn)一哥”胡葆森的建業(yè)旗下商業(yè)項目10年的運營權(quán)；5個月后，位于鄭州的兩座萬達坊就同時開業(yè)。

此外，王健林還和鑫苑張勇、山西田森杜寅午合作，并接手了北京藍色港灣、五棵松卓展購物中心的運營權(quán)。僅在2022年，萬達商管就參與十多筆交易。

乘著疫情之后消費復(fù)蘇的東風，萬達重新上路。最新的數(shù)據(jù)顯示，萬達商管集團在2023年上半年新開12座萬達廣場，累計開業(yè)484個。上半年總租金收入就達到263.2億元，同比增長4.5%；

而且，相比其他商管服務(wù)商，萬達的效率更高，上半年出租率98.2%，租金完成了100%的收繳。

除了商管這個核心板塊，王健林在年會上還指出，2023年除推動珠海萬達商管上市外，還有文旅“再出發(fā)”。

在出售多個文旅資產(chǎn)回籠資金后，萬達文旅在2023年又“殺了回來”。農(nóng)歷新年過后，一度沉寂的王健林頻繁露面，現(xiàn)身洛陽白馬寺、洛邑古城，貴州丹寨等地，隨即簽下了多個文旅項目。

不僅如此，萬達還發(fā)布了名為“歸雁計劃”的招聘公告，意在讓曾經(jīng)在萬達酒店工作過的人重新回歸。據(jù)悉，有超過100家萬達酒店都參與了這場活動。

住宅地產(chǎn)也開始回歸大眾視野，萬達地產(chǎn)（住宅板塊）聚焦萬達商業(yè)周邊開發(fā)，并已落子武漢、貴陽等地。

“在中國房地產(chǎn)界，論戰(zhàn)略的執(zhí)行力和戰(zhàn)術(shù)紀律，王健林應(yīng)該是當之無愧排在第一位的。”胡葆森如此評價王健林。

從2017年的斷臂求生，到如今的大舉反攻，王健林未雨綢繆，反周期行動，這是萬達長期屹立不倒的關(guān)鍵。

如今，四戰(zhàn)港股，老王已經(jīng)使出渾身解數(shù)。王健林曾稱：“萬達的困難只是暫時性、階段性的，萬達絕不躺平。”只是，年初至今，縈繞在萬達身上的負面消息持續(xù)發(fā)酵，讓原本“提前上岸”的萬達，再次陷入質(zhì)疑聲中。

但這些負面消息，并未完全實錘，還存在許多爭議。比如，此前被凍結(jié)的大連萬達商管19億股權(quán)，萬達方面稱，凍結(jié)的股權(quán)價值遠遠超過10多億元的財產(chǎn)糾紛。萬達方面正通過法律途徑，維護公司合法權(quán)益。

而此前大連萬達中止60億元的小公募債，是考慮到目前市場情況而主動放棄發(fā)行，并不會對珠海萬達上市產(chǎn)生直接影響。

其實，2017年危機之后，萬達在償還了2000多億債務(wù)后，“債務(wù)核彈”已經(jīng)拆除。果斷的轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，也令萬達身軀更加輕盈。

而且，相比瘋狂加杠桿的融創(chuàng)、恒大等企業(yè)，王健林更具有前瞻性的戰(zhàn)略眼光，每每在風暴來臨前，未雨綢繆甚至不惜壯士斷腕，最終逃過一劫。

商海沉浮，在又一個關(guān)鍵的十字路口，這位中國前首富迎來關(guān)鍵一役。

正如他喜愛的那首歌中所唱：“我要從南走到北，我還要從白走到黑。”在69歲的高齡，他選擇倔強的繼續(xù)戰(zhàn)斗。