來源/觀點網 

撰文/潘玲宣  

今年與老朋友羅臻毓見面的地點，選在了他位于北京的辦公室中。

這也是自羅臻毓加入合生之后，我們首次來到這里。

“7月1號就滿兩年了。”羅臻毓對自己加入合生的時間記得清楚。

初來乍到時定下的目標，在這兩年的時間中已基本梳理清楚。而消費基礎設施REITs的到來，從金融工具的角度來講，比之前更多元化了。

顯然，這些新的商業賽道和模式，對于合生整體部署將帶來非常多的利好。

“再往前發展，市場會更好一點。”在這一輪的危局之后，“行業會更成熟、更專業，不會有那么多房地產商存在，也不需要�！�

羅臻毓認為，資管會是一個很大的市場。無論自愿還是非自愿，將來一定會有整頓，專業的資管時代會到來，“從整個大體系來說，不管是辦公樓還是其它商業，都要上規模�！�

把資產當資本，運用這樣的資本賺更多的錢，是這一次的交流中羅臻毓所表達的。向前發展，資產管理的專業度和市場會越來越大，這就會出來一批專業的公司和人。

房地產行業的資產管理涉及金融與項目兩個層面，一個是證券化，另一個是運營管理。物業股的價格已趨于回歸合理狀態，下一輪市場寵兒會否是“資產管理”？

這是不動產里面一定要做到的，不管是辦公樓、商場或者是產業園。在羅臻毓看來：“往后就會有獨立的專業資產管理公司出現。”

合生，也將在這個新賽道中找到自己的位置。

萬事俱備

談及過去這一年，羅臻毓頗多感觸。

“被疫情耽擱了一段時間，大家都動不了。很多時候沒辦法到辦公室上班，這些情況對我們的部署還是有一定的拖延和影響�！�

2021年夏天，當得知羅臻毓加入合生之后，我們曾第一時間與羅臻毓取得聯系。彼時他向我們透露，未來要將合生現有一些資產資本化，建立不動產體系，并且在現有資產之外設立一些新的基金去收購新項目。

在合生成長的這些年，沉淀下大量酒店、辦公樓、商場資產。將這些資產盤活，回籠資本，并實現企業向前發展，收購更多項目，形成一種良性的資產與資本循環，是羅臻毓正在做的。

市場大多將這樣的過程稱為資產證券化。

羅臻毓與我們同步了最新進展：“基本上梳理得差不多了。”

從法律架構到組織架構，這些是必須要調整的。整個團隊過去一直是甲方思路，自己開發自己管，之后是“輕資產”，變成乙方思路，要幫人蓋、幫人管。

資產的梳理、制度的改變、人事的調整等缺一不可，相比起如何將這些逐個落實的細節故事，我們對最終的結果更加關注--調整已經到位了嗎？

“隨著市場的轉變，這種調整是沒有完結篇的�！绷_臻毓堅定地補充道：直接回答你的問題，我來之前到現在，該變的基本上已經做到了。

“現在有所延誤的就是市場環境，不能說盤活就盤活，如果政策不讓做，你也做不了。”這讓我們想起《三國演義》中的“謀事在人，成事在天”。

“現在政策放開了，我們就往前擠，能批下來就能做。但內部該調整的都做了，做了之后，有些受到政策影響，短期內不能交易，可能要1年后才能交易，我們還是得等。所以對我來說，該推動的都推動了，要做的也做了，要變的也變了，最后就看市場能不能幫助我們往前走得更快一點�！�

這又將是《三國演義》中另一個知名典故：“萬事俱備、只欠東風”。

另一方面，如何展示出一個更透明、投資者能看得更清楚的合生，也是有待解決的。

資本市場喜歡聽故事，對外宣講“合生的故事”會是好的解決方案嗎？“透明、規范”，在羅臻毓看來，這不僅是合生一家所要做的，整體都應如此。

看得清楚，才能放心給出匹配資產價值的價格。

“到目前為止，不管多困難，該還的債我們還是在還，該還的利息我們也在還。”羅臻毓對自己的東家表達了認可，覺得合生還是有實力的。

至于解決方案，羅臻毓給出了他的答案。

“不止是市場，還有投資者。在目前政策下，REITs對我們比較有利的是，這個市場可以更好的價格發出來，有一批國內投資者在支撐，成功率會更高，而且會得到更好的價格�！�

另一個角度

今年3月，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，國家發改委在同日發布了《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。

兩個文件同時提出，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

這對于手握一定數量購物中心項目的合生來說，無疑是個好消息。

“C-REITs，或者不動產私募投資基金，都是非常好的退出渠道。近期消息發出來后，管理團隊也在積極探討研究推進�！�3月末合生創展的線上投資者會中，羅臻毓曾表示：“整體而言，這些對于商業不動產都是一種資本循環渠道，從合生的角度也會有相關考慮。可能會將幾個主要商場，如合生匯、合生廣場放到REITs�！�

“跟其它房企相比，要從另外一個角度看合生。因為合生跟其它房企的整體戰略部署有一點不同。兩年前我加入之后，主要也是開拓一個新的賽道，把現有一些產業部署盤活，再殺出另外一條道路�！�

REITs的放開，可能也證實了合生正在進行的戰略部署，是在往對的方向走。

“從金融工具的角度，比之前更多元化了，可以做私募，可以做REITs。這些新的商業賽道和模式，有助于我們整體的部署，有非常多利好的政策扶持�！绷_臻毓向我們介紹道：“再往前發展，當然市場會更好一點�！�

“整體來講，如果要盤活商業地產，C-REITs是一個很好的渠道。從政策的角度，要求的回報也就3.8%。當然，C-REITs現在還有一定的限制性�！�

一方面，商業項目并未完全放開，仍聚焦在“增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施”，辦公樓、酒店、高端商場等尚未囊括在內。

“它是逐漸放開的，從基礎設施開始，之后產業園，這些都是有利于經濟整體發展的�！绷_臻毓就合生商業的相關項目具體了解過情況：“像合生匯這類是服務大眾的項目，都是可以的。但如果更高端的商場，是消費基礎設施嗎？聽起來不像，目前這部分不允許的�！�

此外，還有細節值得注意：“新加坡是可以整體打包的，甚至五六個一起放，這里不允許把全部資產集在一起。”

“比如說這棟辦公樓，得先分拆出來�！绷_臻毓舉例：“像我們五角場有辦公樓、酒店，我得先把商場拆出來，其它的后面再考慮�！�

“因為要是放在一家公司里面，屬于交易，就有稅收的考慮。另外一點是市場不一定能接受那么大規模的信托，所以希望你先上一點，后面再慢慢增加（擴募）。”

“10年前、5年前我就說過，每個城市的發展都需要商業地產，因為它是基礎設施。”結合國外的經驗，在羅臻毓看來：“為什么有商場？主要是把商家組織起來，讓大家能在一個比較理想的地方購物，就是從街區到比較有組織性的零售�！�

“我來中國的時候，中國人講房地產就離不開住宅。但是我跟人家說，房地產有商業、工業，他們說這不是房地產，房地產就是住宅市場。從我們的角度，住宅只是房地產的一部分，其它還有很多�！绷_臻毓說，這體現的就是對房地產的不同看法。

經濟的期望

羅臻毓的辦公桌上并無太多東西，同時打開的三臺電子設備就更為搶眼，有筆記本電腦，也有平板電腦。

他的助理向我們解釋：老板的電子產品很多，而且新款出了基本都會去買，“我們有時候就會先等他反饋使用體驗。”

“數碼控”羅臻毓對新事物的接受程度和敏銳度，可能遠超他的同齡人，甚至遠超我們。

憑借對中國市場的了解，羅臻毓向我們分析了當下的商業地產情況：“現在國內投資者對商業地產還是有所觀望，主要就是認為供應太大了。需求往前走，受到多方面影響，會有什么變化還不一定�！�

國外投資者對中國市場的未來走向，尤其是商業地產，同樣持觀望態度。

造成這樣的原因有幾方面，不太確定的世界經濟是其一。其二，當下全球市場利息都在增長，投資者們對回報的要求，尤其是中國市場的投資回報要求更高，而貨幣和匯率是國外投資者很大的一個考慮點。

伴隨經濟秩序陸續恢復，房地產市場也正發生變化。盡管有三支箭、金融16條等政策端的利好，但行業信心仍需時間逐步修復。

在羅臻毓看來，大幅度的政策很難幫助現在有困境的企業，一是資金回籠渠道受到很大影響，第二是這些企業基本上都是用短線資金持有長線資產，“他們本來就還不起。”

關于未來的經濟形勢，羅臻毓也有著自己的判斷：“全球的經濟不管怎么樣都會往上漲，日本從1990年泡沫破裂到現在，低迷了30多年，但那條線還是微微向上的�！�

他以自己的親身經歷進一步解釋：“我是職業經理人，一開始工作不久就遇到了亞洲金融風暴，2000年又來一個科技股泡沫破滅，2003年有SARS，2007、2008年是美國次貸危機。”

“以前我們的算法是大學畢業出來第一年賺100塊，第二年可能就賺100多，第三年升到一定職位，直線這樣畫上去。真正經歷過后發現是有波瀾的，趨勢還是向上，但是有上有下�！�

“中國的階段跟日本不一樣，我覺得并不需要等那么長的時間。因為從中國整體經濟角度來講，會有一個新的經濟格局，推動另一輪增長�！�

回到行業，在這一輪變局之后，“會更成熟、更專業，不會有那么多房地產商存在，也不需要。有一定規模、夠大的會維持下去，因為夠專業、效率高，小一點的基本上就做不起來了。”

資產當資本

每場游戲都有它的規則。

羅臻毓認為，資管會是一個很大的市場，無論自愿還是非自愿，將來一定會有整頓，專業的資管時代會到來。

“別把資產當資產，要把資產當資本，就能利用資產賺更多的錢。”羅臻毓強調。

“從房地產的角度，資產管理這四個字代表了兩個層次，一個層次是金融，用什么架構持有。另一個層次就是資產管理，整體的規劃、定位，包括商場流線、商家擺放，基本上都是資產管理�！�

羅臻毓認為：“在我看來，接收任何的樓，流線、布局都要改，讓它變得更合理。能不能把每平方米的最大效益體現出來，就是資產管理的一部分�！�

這是不動產里面一定要做的，不管是辦公樓、商場或者是產業園，“往后會有獨立的專業資產管理公司出現�！�

回到合生商業，未來重的部分是做基金、小股操盤，輕的部分就從商業方面代管辦公樓、商場、產業園。

羅臻毓特別提到：“還有一個是高端住宅，我們也有品牌，就是縵系產品，縵合、縵云、縵悅，基本上就是幫別人開發和銷售，冠上我們的品牌。品牌是很重要的，因為往前走不管是住宅、商業還是辦公樓，都到了一個白熱化階段�！�

“縵云有它的特點，能不能做出溢價，可能就是核心競爭力�！卑ㄉ虉鲆彩牵仙鷧R、超極合生匯或者是其它產品，等到比較成熟的時候，可能是更多人給你委托管理的理由。

受到消費者青睞是一回事，受到商家的青睞是另外一回事，能帶進合理的商家，就能更容易做到要做的事。這是商業集團另外一個戰略部署，“不管哪個領域，都要把品牌做起來，就等于有一定的溢價和利潤，受到市場的認可�！�

再往前發展，資產管理的專業度和市場越來越大，可能就會出來一批專業的公司和人。

“之前吹了一股物業管理風，現在風口過了，該下來的股價也下來了。下一輪會不會是資產管理體系得到市場的青睞？對我來講，這個需求肯定是有的，我們往前看�！�

據羅臻毓透露，目前合生商業輕拓項目已經簽下十個，且第三方占比處于較低的份額，不到10%。

“如果把珠江投資算成第三方，那就比較大了�！绷_臻毓調侃：“所以還有待拓展項目。”

采訪結束后走出合生商業的辦公樓，天空飄起了小雨，北京連日來的燥熱伴隨這場及時雨“冷靜”下來。

數日后傳來消息，合生商業與上海松江塞納左岸廣場完成簽約，未來該項目將由合生商業代運營管理，并更名為“松江合生新天地”。

這將是合生商業布局華東市場的首個輕資產項目。

想起羅臻毓最后與我們所說的：“這個市場夠大，從整體的管理來講，如果每家只有幾個商場，那是沒有效率的。如果說合生不適合做，可不可以有一個獨立第三方，把這些都管起來，形成一個大規模的資產管理體系？”

顯然，羅臻毓確信未來資管會是一個很大的市場。

以下為觀點新媒體對合生創展集團聯席總裁、合生商業集團聯席董事長兼總裁以及合生不動產總裁羅臻毓的采訪實錄：

觀點新媒體：還有幾天您到合生就兩年了？

羅臻毓：再過兩周，7月1號就滿兩年了。

觀點新媒體：前段時間不停有人問合生怎么樣？因為很多民營房企不行了，大家都擔心。

羅臻毓：不受影響不可能，現金回流這一塊受到直接影響，對于民企來講，大家都擔心會不會倒下。

還沒建完的樓，購房者會擔心爛尾，所以銷售這一塊受到影響，回籠的資金比預期要少。但相比其他企業，可能我們會好一點，因為前幾年沒有瘋狂貸款、瘋狂擴張、瘋狂拿地。

并且我們的土地儲備有一定的優勢，現有土地價格還是非常有利的。

觀點新媒體：很劃算吧？

羅臻毓：即使市場有所調整，我們的盈利空間也還在。不像近幾年拍的地，利潤空間比較小，任何波動都會導致項目從盈利到虧損。

一直以來，我們是做舊改為主，雖然處理的時間會長一點，但從拿地價格跟利潤空間都不錯。這是用時間買回來的利潤，所以比其它同行還是有一定優勢。

觀點新媒體：明年準備開多少萬方？

羅臻毓：要看是哪里的項目。一年銷售計劃幾百億，300億到500億之間，對我們來說夠了，沒有要往千億沖。這也不是老板的一貫作風，我們再激進也只做到三五百億，不會追求多少規模。

跟其它房企相比，要從另外一個角度看合生，整體戰略部署還是有一些不同的。

兩年前我加入之后，主要也是開拓一個新的賽道，把現有一些產業部署盤活，再殺出另外一條道路。

上一次訪談里比較詳細談到了這些部署，現在還在往前走。

觀點新媒體：一年下來情況怎么樣？

羅臻毓：被疫情耽擱了一段時間，大家都動不了，很多時候我們也沒辦法到辦公室上班，這些情況對我們的部署是有一定的拖延和影響。

今年初放開之后，動作加快了一點，但還是在觀望市場的變化。

從整體情況看，證明我們的戰略部署是在往對的方向走。私募房地產基金有所放開，我們可以做了；C-REITs也開始涉及到消費、基礎設施等領域，我們的商場至少是有一個渠道可以發行信托。

從金融工具的角度，比之前就更多元化了，可以做私募，也可以做REITs，新的商業賽道和模式有助于我們整體的部署，也有非常多利好的政策。再往前發展，市場會好一點。

現在國內投資者對商業地產還是有所觀望，主要就是認為供應太大了，往前走會受到多方面的影響。國外投資者對中國市場尤其是商業地產，也持有一種觀望的態度。

有幾個方面的因素，第一是世界經濟進入一個不太確定的狀態，第二是全球利息都在增長，全球投資者對回報的要求，尤其對中國的投資回報要求更高一點。

因為現在美元放在銀行儲蓄都能拿4個點的回報，投在房地產肯定要更高，因為風險更高。所以說利息漲上去之后，回報要求就更高。

國際投資者有不同的選擇，如果買美債都能拿到不錯的回報，投別的有風險項目就會要求更高，這是必然的情形。

第二是貨幣，因為國外加息的時候，中國在降息。利率降下來的時候，貨幣會受到一定影響，因為可能比其他貨幣更疲弱一點。

觀點新媒體：還是需要更多的金融手段？

羅臻毓：其實房地產跟金融是分不開的，第一是比較長線的投資，第二是比較大規模的投資，需要的資本比較大，跟金融掛鉤可以衍生出很多不同產品，也讓更多人更能參與。

房地產證券化就是把一個房地產項目切割成很多張證券，一個人未必有能力買一棟樓，現在分成1萬份，可以讓1萬個人共同持有。

一個城市的成長就是收入的提升，中產階級、高端階級擴大，這些人的錢不可能全部放在銀行收利息，有什么合法正規的渠道讓他們的錢能產生更多的利潤？把這些產業健康發展起來，是有利于經濟發展的。

觀點新媒體：您來合生就是要把資產證券化做起來。

羅臻毓：因為公司這么多年沉淀了很多酒店、辦公樓、商場，怎么盤活、怎么回籠資本，再往前收購更多的項目，這些在整體的、新的戰略部署里面都是要考慮的。

我希望能夠做到的這一點，這兩年花了大量的精力部署這些，基本上梳理得差不多了。

觀點新媒體：現在調整到位了嗎？

羅臻毓：隨著市場的轉變，這種調整是沒有完結篇的，因為市場一直在變化。就像之前的凱德模式，其實也一直在變。

直接回答你的問題，我來之前到現在，該變的基本上應該已經做到了。

觀點新媒體：最開始的KPI已經完成了吧？

羅臻毓：對。現在有所延誤的就是市場，市場環境不能說盤活就盤活，如果政策不讓做，你也做不了。

現在政策放開了，我們就往前擠，能批下來就能做。

內部該調整的都調整了，有些受到政策影響短期內不能交易，可能要1年后才能交易，我們也會等。

對我來說，該推動的都推動了，要做的也做了，要變的也變了，最后就看市場能不能幫助我們往前走得更快一點。

觀點新媒體：這一輪周期需要多長時間？現在是不是U形的底部？

羅臻毓：我覺得是一個L形再上來，畫長線肯定是上升，因為全球經濟不管怎么樣都會往上漲。日本從泡沫破裂到現在，低迷了30多年，但那條線還是微微向上的。

現在中國的階段跟日本不一樣，我覺得并不需要那么長的時間，會更短。

因為從中國整體的經濟角度看，會形成一個新的經濟格局，推動另一輪的經濟增長。比如現在國家在投入高科技領域，包括醫藥等。

經過這個變局之后，經濟肯定還會往上漲，因為怎么樣都有一定的通貨膨脹。

房地產經過這一輪之后，會更成熟、更專業，但不會有那么多房地產商存在，也不需要。有一定規模的、夠大的會維持下去，因為夠專業、效率高，小一點的基本就起不來了。

觀點新媒體：全國性布局的企業還會有50家嗎？

羅臻毓：其實我們需不需要一個全國性的房地產商？在任何一個省有一定優勢，可以做到省冠軍已經不錯了，沒必要做全國性冠軍，要證明給誰看？

只是說如果在每一個區域都有足夠規模的話，結合起來就是一個有效的企業，那就沒問題。如果就為了規模去做，每個區域都沒效率的話，反而會輸給區域深耕企業。

深耕區域也不錯，為什么要全國布局？

觀點新媒體：您覺得在今天這個時候，怎么形容合生商業和合生？

羅臻毓：整個商業集團現在基本上都部署好了，也可以開始做輕拓項目了。

觀點新媒體：輕拓和重的比例會是多少？

羅臻毓：現在輕拓項目已經簽下了10個，第三方占比還不到10%。如果把珠江投資算成第三方，那就比較大了。

觀點新媒體：珠江應該不能算，是關聯交易。

羅臻毓：所以還有待拓展項目。

觀點新媒體：華潤現在也在提輕拓，競爭會更激烈。

羅臻毓：這個市場夠大，從整體管理的角度，如果每家只有幾個商場，是沒有效率的。

如果說合生不適合做，可不可以有一個獨立第三方，把這些都給管起來，形成一個大規模的資產管理體系？

現在很多房地產商只有幾家商場，規模大的就那幾家。

觀點新媒體：現在是一個機會。

羅臻毓：撇開合生，從大體系來說，不管是辦公樓還是其它商業，都要上規模。（如果）每家只有幾個商場，遍布在不同城市，沒有形成規模，要找好的商場總經理，他是不會加入的。

所以找一個比較有效的第三方資產管理公司，等著收租，會不會少一點頭疼？

資管會是一個很大的市場，不管自愿還是非自愿，將來會有一定的整頓，尤其是專業的資管時代會到來。

從房地產的角度，資產管理這四個字代表了兩個層次，第一個層次是金融，用什么架構持有。另一個層次就是項目的資產管理，整體的規劃、定位，包括商場流線、商家擺放，基本上都是資產管理。收到任何的樓，流線、布局都要改，讓它變得更合理。

能不能把每平方米最大的效益體現出來，就是資產管理的一部分，這是不動產一定要做到的，不管是辦公樓、商場還是產業園。

基本上以后資產管理這一塊，尤其是專業的資產管理，會是一個比較龐大的市場。

觀點新媒體：按照您的布局，合生商業也是商辦管理公司的模式？

羅臻毓：重的這一塊做基金、小股操盤，輕的這一塊，商業方面幫人管理辦公樓、商場、產業園。

還有一個是高端住宅，我們也有品牌，就是縵系產品，縵合、縵云、縵悅，基本上就是幫人開發和銷售，冠上我們的品牌。

品牌是很重要的，因為往前走不管是住宅、商業還是辦公樓，都到了一個白熱化的階段�？z云有它的特點，能不能做出溢價，可能就是一個核心競爭力。

商場也是，合生匯、超極合生匯或者是其它產品，做得比較成熟的時候，就是有更多的人委托給你的理由。

受到消費者的青睞是一回事，受到商家的青睞是另外一回事。能帶進合理的商家，就能更容易做到要做的事。

這是商業集團另外一個戰略部署，不管哪個領域都要把品牌做起來，等于是有了一定的溢價和利潤，受到市場的認可。

在一個競爭比較激烈的市場里，要把自己區分出來。

觀點新媒體：羅總這一次改變很大，不知道您有沒有感覺到？

羅臻毓：可能就是在不同環境下，怎么運用我覺得是對的或者必須的東西。

老實說，凱德的思路是比中國市場跑得更快的，這個我也講了幾次。其實在2000年的時候，我們做大量的商業地產，同行都在笑我們，說我們賺錢太慢，因為把樓蓋好賣掉，可以很快回籠資金。

可能是因為從比較成熟市場走來，已經經歷了前面的這些過程。當時沒有瘋狂的拿地蓋樓，那樣做可能會賺得更多，但還是秉持自己的做法走到今時今日。

我個人來講，對中國市場是抱有希望的，尤其是這幾年困難時期還沒過，會不會體現在接下來一兩年有比較大的、有利的投資機會？我覺得不管是外來投資者還是國內投資者，現在是一個看存量地產的好機會，可以收購一些好的資產。

如果不是環境不好，好資產是不會拿出來賣的。

另外，再往前走資產管理的專業度和市場會越來越大，可能會出來一批專業的公司和人。

之前吹了一股物業管理風，現在風口過了，該下來的股價也下來了。下一輪會不會是資產管理體系得到市場的青睞？對我來講，這個需求肯定是有的，我們往前看。

觀點新媒體：在凱德輕松一點，還是在合生輕松一點？

羅臻毓：各有各的輕松和困難度，這是不一樣的挑戰。