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撰文/潘玲宣   

今年4月下旬，曾有消息稱合生珠江系平臺大合并。

彼時信息顯示，合生北京總部平臺除去裁員的人員之外全部合并廣州總部，合生華北區域直接合并珠江北京公司。

同時，合生創展總部平臺新成立了一個獨立的資管公司，主要核心班子成員以合生與珠江系統的老員工為主。

近期又有公開信息指出，珠江投資經營班子發生調整。

據稱，珠江投資原大生產板塊包括成本、營銷、設計研發和工程四個中心，將與合生對應部門合并，打包成立資管公司，資管公司歸屬于合生創展。

據媒體報道，在這份名為《關于集團經營班子成員工作分工及職務任免的通知》中，原集團總裁王晞、副總裁吳鏑、助理總裁黃潔、助理總裁兼人力資源及行政管理中心總經理錢一偉不再擔任集團內職務，“調兄弟集團另行任用”。

此外，珠江投資重設聯席總裁，由董事會秘書、中臺總經理鄭晨光兼任；增設副董事長職務，由新面孔杜鵬擔任；董事會增設副董事長職務，珠江投資創始人朱孟依胞兄之子朱梓陽首次進入董事會。

調整后，最新董事會成員共五人，即董事長朱偉航、副董事長杜鵬、董事會秘書鄭晨光，以及董事張軍洲、朱梓陽。

在稍顯復雜的調整之后，脫胎于珠江與合生的一張資管版圖逐漸清晰。

幕后臺前

1993年以來，珠江投資以城市更新為起點，將業務板塊擴展至能源與基礎設施、商業、產業、住宅、教育、醫療、文化、科技、金融等。

截至2022年末，珠江投資集團總資產超3600億元，開發項目160余個，其中包括113個住宅項目，23個城市綜合體，25個星級酒店。在珠江投資的土地儲備中，90%位于北上廣深一線城市。

城更起家，稍顯漫長的開發周期及資金投入，造成資金回籠慢等問題，開源和節流是企業不可不解決的問題。而在持續低迷的市場環境之下，依靠自身緩解經營流動無疑遇到阻力。

觀點新媒體此前報道顯示，作為珠江投資的關聯方珠江人壽，一直以來存在資金往來。除了關聯方借款或預付款外，珠江人壽還通過合伙企業間接投向珠江投資系。

但2021年3月，珠江人壽也因項目子公司融資借款超過監管比例規定、保險資金違規用于繳納項目競拍保證金，以及關聯方長期占用保險資金受到銀保監會的行政處罰，因此珠江人壽向關聯方輸血的通道開始部分受阻。

另一方面，早在2021年，合生創展董事局主席朱桔榕向羅臻毓遞出橄欖枝時，有意將不動產投資業務從商業板塊中分拆出來，這一系列操作顯然需要領域內的行家來具體推進。

隨著羅臻毓正式入職，合生將要重新建立資管平臺的消息層出不窮。

入職后兩個多月時間，羅臻毓快速組建了30多人的基金與資管團隊，并將這支隊伍比喻為“特種部隊”——“每個人有自己的特長，加起來就是一個很強大的有殺傷力的團隊”。

在合生商業的角度，管理板塊覆蓋商業綜合體、寫字樓、產業綜合體、酒店&服務公寓，業務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市，擁有商業地產項目百余個，已建成運營項目面積超過500萬平方米。

快速發展到存量時代，合生積累下大量收租物業，當開發利潤減少，舊改、一級開發受到越來越多限制，企業戰略和賽道也受到局限。

那么，再向前發展就需要開辟新的道路，將資產轉化為資本，“金融化”是一條明顯的賽道，也是合生給出的答案。

接下來，如何一步步抽絲剝繭，理順資產，是擺在管理團隊面前的待解之題。

羅臻毓曾透露，來合生之后，可能更明確地把地產開發與商業集團分成兩塊。2022年，觀點新媒體與羅臻毓面對面交流時得知，經過一年的部署和梳理，基本從法律架構上把商業集團變成一個相對比較獨立的集團，此后步驟則是將這些資產推向臺前，使得它們能夠被市場以及更多投資者注意到。

把架構搭建好，接下來基金化，更利于在資本市場運作，這是下一階段要做的。“我們要加快基金化速度，考慮是不是整個組織架構優化到能做成一個商業集團的可能性之后，再一一達成。”

出于珠江投資與合生的雙重考慮，修煉內功并走上資本化道路成為最優解。

伴隨這一次的人員調整，從某種層面可能也意味著整合工作接近尾聲——即將走上臺前的，除了管理團隊中的新身份、新面孔，也將會是一個新的“合生”體系。如何回籠資本并再往前走收購更多項目，可能都將是在新的戰略部署中需要考慮的。

資管拼圖

如果說羅臻毓加入合生創展的任務就是建立不動產資管體系，資本化合生現有資產，那么年初宣布啟動的消費基礎設施REITs，則有助于合生加快資管拼圖的進度。

今年3月24日，證監會公布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》；同日，國家發改委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。

國家監管部門首次以正式書面文件的形式表示：“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。”

業內人士對此指出，發行基礎設施REITs要求項目運營具備穩定性、持續經營能力、較好的增長潛力，上述相關文件對產權類基礎設施項目運營現金流資產的分派率要求由4%降至3.8%。

同時，現行REITs要求基礎設施歷史運營應當具備“總體出租率較高，租金收入較高，租金收繳情況良好，主要承租人資信狀況良好、租約穩定，承租人行業分布合理”等特點。

申報推薦的通知文件中也提到，發起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度，更好滿足居民消費需求。

但需要注意的是，消費基礎設施REITs對于資產品類有著明確的要求，“優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目”，以及保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

在此前提下，正式推進前還有一步需要完成：以廣州海珠TIT合生國際廣場為例，該項目總建筑面積約85萬平方米，由20萬平方米大型購物中心、兩棟250米高的國際甲級寫字樓、一棟185米高的國際五星酒店及公寓及兩棟SOHO公寓組成。

在將“購物中心”推向消費類基礎設施REITs之前，將該資產從整個項目中獨立出來是必備工序。

從組織架構到法律架構，盡可能梳理、分割得清晰明朗，更加透明的合生才有機會獲得更多青睞。

據合生創展年報披露，截至2022年末，合生商業城市綜合體在營及籌備的7個，包括合生匯（城市級綜合體）、合生廣場（區域精品購物中心）、合生新天地（多樣體驗型商業中心）三大產品線。

項目選址于一二線城市的核心商業區，融合購物中心、寫字樓、酒店、公寓、住宅等多種物業形態。在營項目包括北京朝陽合生匯、上海五角場合生匯成都溫江合生匯等。相關數據顯示，合生匯產品線自開業后出租率動態保持在99%。

此外，旗下合商科技平臺也正在持續開發新品類及新業態模式，例如孵化高端商業綜合體MOHO系列產品，構建創新地標性商業綜合體。

截至2022年12月31日，合生商業板塊土地儲備約726萬平方米，一線城市（北京、上海、廣州、深圳和臨深區域）土儲達690萬平方米，占比95%。

未來3-5年，合生商業還將新開12-15家城市綜合體及購物中心，包括位于北京的通州合生匯，上海的蘇河灣合生匯及靜安合生匯等。

“C-REITs，或者不動產私募投資基金這些都是非常好的退出渠道，近期消息發出來后，管理團隊也在積極探討研究推進。”今年初的投資者會上，合生管理層提到：“整體而言，這些對于商業不動產而言都是一種資本循環渠道，從合生的角度也會有相關考慮。可能會將幾個主要商場，合生匯、合生廣場放到REITs。”

此次整合之后，珠江投資旗下資產亦有可能納入新的資管平臺，隨之而來的或將是實現“合生系”資產到資本的煥活之路。