來(lái)源/觀(guān)點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云  

入市項(xiàng)目環(huán)比下滑，頭部簽約瞄準(zhǔn)重點(diǎn)城市 

零售商業(yè)項(xiàng)目的入市熱情有所下滑，期內(nèi)開(kāi)業(yè)15個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，新增供應(yīng)約117萬(wàn)平方米，其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖集團(tuán)等頭部企業(yè)有新項(xiàng)目開(kāi)出。簽約方面，碧桂園文商旅依然是活躍度最高的企業(yè)，而印力等也有所收獲。

內(nèi)資企業(yè)業(yè)績(jī)回溫，太古內(nèi)地?cái)U(kuò)張進(jìn)行時(shí) 業(yè)績(jī)方面，受惠于消費(fèi)需求釋放，內(nèi)資企業(yè)的租金收入、銷(xiāo)售額等數(shù)據(jù)均比去年同期提升。投資方面，太古期內(nèi)投資加速，入股了陸家嘴前灘地塊項(xiàng)目。

業(yè)態(tài)引入以服飾類(lèi)為主，項(xiàng)目擴(kuò)建有望突破發(fā)展瓶頸 業(yè)態(tài)調(diào)整提升上，新店引入依然是期內(nèi)的主旋律，其中服飾類(lèi)店鋪?zhàn)钍芮嗖A。與此同時(shí)，高端零售商業(yè)項(xiàng)目傳來(lái)擴(kuò)建消息，上海恒隆廣場(chǎng)和廣州太古匯商業(yè)面積有望增加，屆時(shí)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力相信將更進(jìn)一步。

入市項(xiàng)目環(huán)比下滑，頭部簽約瞄準(zhǔn)重點(diǎn)城市

據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，期內(nèi)全國(guó)范圍共開(kāi)業(yè)15個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，總體量約117萬(wàn)平方米。相比上個(gè)報(bào)告期，數(shù)量和體量均有所下降。不過(guò)按往年的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)9月底至10月期間會(huì)有較多項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，以迎接中秋和國(guó)慶黃金假期。

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雖然開(kāi)業(yè)項(xiàng)目不多，不過(guò)類(lèi)型較為豐富，涵蓋了購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)及奧萊等不同業(yè)態(tài)。體量方面，超過(guò)10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目有6個(gè)，其余均為10萬(wàn)平方米以下的中小體量項(xiàng)目。城市分布上，一線(xiàn)城市中除上海外均有新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其余則均位于二線(xiàn)及以下能級(jí)城市。

新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，可以看到存量改造項(xiàng)目的身影。如濟(jì)南泉城里XiNCC，此前為原濟(jì)南第一家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，管理方幾經(jīng)易主后，由新接盤(pán)者打造成為山東首家“8+16夜間經(jīng)濟(jì)”商業(yè)綜合體，切合當(dāng)下流行的夜經(jīng)濟(jì)進(jìn)行創(chuàng)新。

樣本企業(yè)方面，期內(nèi)華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖集團(tuán)、新城控股及京基百納等有新項(xiàng)目入市，均為旗下較成熟產(chǎn)品線(xiàn)項(xiàng)目。其中，龍湖的北京龍湖北苑天街是其在北京的首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，延續(xù)了其較為擅長(zhǎng)的TOD模式。

據(jù)了解，龍湖北京北苑天街位于朝陽(yáng)區(qū)北苑核心區(qū)塊，是緊鄰地鐵13號(hào)線(xiàn)北苑站的TOD項(xiàng)目，總體量達(dá)12萬(wàn)方，輻射超100萬(wàn)人群。截止目前，龍湖已在北京運(yùn)營(yíng)8座天街項(xiàng)目。

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新項(xiàng)目獲取方面，期內(nèi)碧桂園文商旅依然最為活躍，共獲取了3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其余的龍湖、萬(wàn)達(dá)及印力則均新增1個(gè)輕資產(chǎn)簽約項(xiàng)目。不同于前者的以量突圍，項(xiàng)目大多位于三四線(xiàn)城市，后者簽約項(xiàng)目主要位于上海及重慶這類(lèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的城市，項(xiàng)目質(zhì)量相對(duì)較高。

其中更是不乏熟悉的合作對(duì)象，如印力期內(nèi)簽約的項(xiàng)目業(yè)主方為浦房集團(tuán)，為浦發(fā)集團(tuán)旗下企業(yè)，上半年印力已與浦發(fā)集團(tuán)就唐鎮(zhèn)鄰里中心項(xiàng)目以及川楊河項(xiàng)目簽署合作協(xié)議。

內(nèi)資企業(yè)業(yè)績(jī)回溫，太古內(nèi)地?cái)U(kuò)張進(jìn)行時(shí)

期內(nèi)，大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)公布了上半年的業(yè)績(jī)，樣本企業(yè)中，新城控股和龍湖集團(tuán)的收入均超過(guò)50億元，主要得益于可觀(guān)的項(xiàng)目規(guī)模帶來(lái)的整體效益。

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租金之外，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)層面也表現(xiàn)不錯(cuò)，對(duì)比去年同期有明顯增長(zhǎng)。以龍湖集團(tuán)為例，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023上半年，其已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為762萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為980萬(wàn)平方米），整體出租率為95.4%，同店銷(xiāo)售額和客流同比去年均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅。

究其原因，與龍湖商業(yè)部分的發(fā)展策略有關(guān)，其目前將發(fā)力點(diǎn)聚焦在輕資產(chǎn)及TOD領(lǐng)域，這讓其在項(xiàng)目獲取上具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；加之自身重資產(chǎn)持有開(kāi)發(fā)，能保持穩(wěn)定的規(guī)模增長(zhǎng)。

而新城控股的擴(kuò)張步伐也并未停止，上半年實(shí)現(xiàn)了143個(gè)大中城市、205個(gè)吾悅廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目的布局，已開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)達(dá)146座，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1367.14萬(wàn)平方米，規(guī)模效應(yīng)不可忽視。

但如果論單個(gè)項(xiàng)目的盈利能力，其表現(xiàn)不如華潤(rùn)、龍湖等企業(yè)，以上半年披露的數(shù)據(jù)計(jì)算，在運(yùn)營(yíng)的吾悅廣場(chǎng)平均租金處于3500萬(wàn)元左右的水平。

值得注意的是，此前較為保守的企業(yè)如大悅城控股也有較為積極的表現(xiàn)。

上半年大悅城持有型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收27.01億元，同比增長(zhǎng)34.73%。期內(nèi)還新開(kāi)業(yè)了北京京西大悅城、無(wú)錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯等3家購(gòu)物中心，規(guī)模有較為明顯的增長(zhǎng)。這或許與其目前采取輕資產(chǎn)戰(zhàn)略有較大關(guān)聯(lián)，年內(nèi)開(kāi)業(yè)的廣州黃埔大悅匯就是輕資產(chǎn)輸出的項(xiàng)目。

期內(nèi)，其于深圳的首座大悅城也計(jì)劃于2024年底開(kāi)業(yè)，這是繼廣州黃埔大悅匯之后，大悅城在華南的又一次布局。觀(guān)點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在以廣州、深圳為代表的華南地區(qū)站穩(wěn)腳跟，對(duì)大悅城未來(lái)的發(fā)展將有積極影響，也能一定程度上更新其在商業(yè)上過(guò)于“穩(wěn)健”的印象。

投資方面，期內(nèi)太古地產(chǎn)97.1億正式入股上海前灘21號(hào)地塊與洋涇地塊，將與陸家嘴合作開(kāi)發(fā)。從地理位置來(lái)看，前灘21號(hào)地塊位于前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)，與前灘太古里僅一街之隔，是前灘最后也是最大的一個(gè)綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這將鞏固太古在前灘區(qū)域的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)了解，此前雙方已合作開(kāi)發(fā)前灘太古里項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2021年9月30日開(kāi)業(yè)，目前已成為太古地產(chǎn)旗下的標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目之一。

此外，期內(nèi)太古旗下位于成都的零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項(xiàng)目也正式更名為成都太古里，取代項(xiàng)目原有名稱(chēng)成都遠(yuǎn)洋太古里，至此太古完全擁有該標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目的份額。

可以看到，太古地產(chǎn)正在加快在內(nèi)地的拓展投資，此前其曾宣布將用500億港元投資于內(nèi)地市場(chǎng)，目標(biāo)是在2032年前將其在內(nèi)地的投資總樓面面積增加一倍。就目前來(lái)看，相關(guān)目標(biāo)正在逐步兌現(xiàn)。

業(yè)態(tài)引入以服飾類(lèi)為主，項(xiàng)目擴(kuò)建有望突破發(fā)展瓶頸

報(bào)告期內(nèi)，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的樣本項(xiàng)目在店鋪引入上以首店、新店及限時(shí)店或快閃店為主，其中新店的占比最大，并有部分是由已入駐品牌重裝更新開(kāi)業(yè)，如高爾夫品牌HONMA全國(guó)首家城市中心店在成都遠(yuǎn)洋太古里全新亮相。

限時(shí)店方面，則多是外國(guó)品牌開(kāi)設(shè)，如SKP SELECT BEAUTY攜手自意大利米蘭的無(wú)火香薰開(kāi)創(chuàng)品牌CULTI庫(kù)俐緹在北京SKP-S呈現(xiàn)全國(guó)首家品牌限時(shí)店。不過(guò)相比上個(gè)報(bào)告期，本月短期店鋪較少，大部分是較為穩(wěn)定的長(zhǎng)期店鋪。

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引入的業(yè)態(tài)類(lèi)型上，期內(nèi)服裝類(lèi)的店鋪熱度較高，除成人服飾外，童裝占據(jù)一定比重。此外運(yùn)動(dòng)類(lèi)品牌的拓店也較為積極。對(duì)比之下，餐飲類(lèi)店鋪的引入則相對(duì)較少。

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在引入品牌之外，部分標(biāo)桿項(xiàng)目也傳來(lái)擴(kuò)建消息。期內(nèi)上海靜安上海恒隆廣場(chǎng)所在南京西路歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃082街坊局部調(diào)整方案已正式獲批，根據(jù)規(guī)劃調(diào)整，恒隆二期寫(xiě)字樓所在082-01地塊以集約地利用為發(fā)展導(dǎo)向，結(jié)合公共空間聯(lián)動(dòng)更新增加商業(yè)功能。

而廣州市規(guī)劃和自然資源局也發(fā)布批前公示，擬對(duì)廣州太古匯的文化中心部分進(jìn)行加、改、擴(kuò)建工程。若該項(xiàng)目獲準(zhǔn)批復(fù)，廣州太古匯文化中心部分有望得到啟用，其擴(kuò)充的零售面積，新增的影院、文化藝術(shù)等業(yè)態(tài)，對(duì)廣州太古匯整體項(xiàng)目有積極的補(bǔ)充作用。

觀(guān)點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，如若成功擴(kuò)建，對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積的增加和業(yè)態(tài)豐富度提升都有較大作用，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力也能更進(jìn)一步。

以上海恒隆廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目近兩年出租率保持100%，租金排在上海商業(yè)體的前列，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積小，僅為53700平方米，這也是其發(fā)展的瓶頸之一。

成功擴(kuò)建后，雖然新增商業(yè)面積僅3000平方米，但在一線(xiàn)城市的黃金地段已是較為可觀(guān)的規(guī)模。后續(xù)，運(yùn)營(yíng)方還可通過(guò)更新撬動(dòng)辦公樓地區(qū)以及地下空間的改造，進(jìn)一步提升營(yíng)業(yè)面積。