來源/觀點指數(shù) 

撰文/馮彩云  

入市項目環(huán)比下滑，頭部簽約瞄準重點城市 

零售商業(yè)項目的入市熱情有所下滑，期內(nèi)開業(yè)15個商業(yè)項目，新增供應(yīng)約117萬平方米，其中華潤萬象生活、龍湖集團等頭部企業(yè)有新項目開出。簽約方面，碧桂園文商旅依然是活躍度最高的企業(yè)，而印力等也有所收獲。

內(nèi)資企業(yè)業(yè)績回溫，太古內(nèi)地擴張進行時 業(yè)績方面，受惠于消費需求釋放，內(nèi)資企業(yè)的租金收入、銷售額等數(shù)據(jù)均比去年同期提升。投資方面，太古期內(nèi)投資加速，入股了陸家嘴前灘地塊項目。

業(yè)態(tài)引入以服飾類為主，項目擴建有望突破發(fā)展瓶頸 業(yè)態(tài)調(diào)整提升上，新店引入依然是期內(nèi)的主旋律，其中服飾類店鋪最受青睞。與此同時，高端零售商業(yè)項目傳來擴建消息，上海恒隆廣場和廣州太古匯商業(yè)面積有望增加，屆時商業(yè)競爭力相信將更進一步。

入市項目環(huán)比下滑，頭部簽約瞄準重點城市

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，期內(nèi)全國范圍共開業(yè)15個零售商業(yè)項目，總體量約117萬平方米。相比上個報告期，數(shù)量和體量均有所下降。不過按往年的趨勢，預(yù)計9月底至10月期間會有較多項目開業(yè)，以迎接中秋和國慶黃金假期。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

雖然開業(yè)項目不多，不過類型較為豐富，涵蓋了購物中心、社區(qū)商業(yè)及奧萊等不同業(yè)態(tài)。體量方面，超過10萬平方米的項目有6個，其余均為10萬平方米以下的中小體量項目。城市分布上，一線城市中除上海外均有新項目開業(yè)，其余則均位于二線及以下能級城市。

新開業(yè)項目中，可以看到存量改造項目的身影。如濟南泉城里XiNCC，此前為原濟南第一家萬達廣場，管理方幾經(jīng)易主后，由新接盤者打造成為山東首家“8+16夜間經(jīng)濟”商業(yè)綜合體，切合當下流行的夜經(jīng)濟進行創(chuàng)新。

樣本企業(yè)方面，期內(nèi)華潤萬象生活、龍湖集團、新城控股及京基百納等有新項目入市，均為旗下較成熟產(chǎn)品線項目。其中，龍湖的北京龍湖北苑天街是其在北京的首個輕資產(chǎn)項目，延續(xù)了其較為擅長的TOD模式。

據(jù)了解，龍湖北京北苑天街位于朝陽區(qū)北苑核心區(qū)塊，是緊鄰地鐵13號線北苑站的TOD項目，總體量達12萬方，輻射超100萬人群。截止目前，龍湖已在北京運營8座天街項目。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

新項目獲取方面，期內(nèi)碧桂園文商旅依然最為活躍，共獲取了3個輕資產(chǎn)項目，其余的龍湖、萬達及印力則均新增1個輕資產(chǎn)簽約項目。不同于前者的以量突圍，項目大多位于三四線城市，后者簽約項目主要位于上海及重慶這類商業(yè)競爭力較強的城市，項目質(zhì)量相對較高。

其中更是不乏熟悉的合作對象，如印力期內(nèi)簽約的項目業(yè)主方為浦房集團，為浦發(fā)集團旗下企業(yè)，上半年印力已與浦發(fā)集團就唐鎮(zhèn)鄰里中心項目以及川楊河項目簽署合作協(xié)議。

內(nèi)資企業(yè)業(yè)績回溫，太古內(nèi)地擴張進行時

期內(nèi)，大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)公布了上半年的業(yè)績，樣本企業(yè)中，新城控股和龍湖集團的收入均超過50億元，主要得益于可觀的項目規(guī)模帶來的整體效益。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

租金之外，項目的運營層面也表現(xiàn)不錯，對比去年同期有明顯增長。以龍湖集團為例，財報數(shù)據(jù)顯示，截至2023上半年，其已開業(yè)商場建筑面積為762萬平方米（含車位總建筑面積為980萬平方米），整體出租率為95.4%，同店銷售額和客流同比去年均實現(xiàn)超20%的增幅。

究其原因，與龍湖商業(yè)部分的發(fā)展策略有關(guān)，其目前將發(fā)力點聚焦在輕資產(chǎn)及TOD領(lǐng)域，這讓其在項目獲取上具備較強競爭力；加之自身重資產(chǎn)持有開發(fā)，能保持穩(wěn)定的規(guī)模增長。

而新城控股的擴張步伐也并未停止，上半年實現(xiàn)了143個大中城市、205個吾悅廣場綜合體項目的布局，已開業(yè)的吾悅廣場達146座，吾悅廣場開業(yè)面積達1367.14萬平方米，規(guī)模效應(yīng)不可忽視。

但如果論單個項目的盈利能力，其表現(xiàn)不如華潤、龍湖等企業(yè)，以上半年披露的數(shù)據(jù)計算，在運營的吾悅廣場平均租金處于3500萬元左右的水平。

值得注意的是，此前較為保守的企業(yè)如大悅城控股也有較為積極的表現(xiàn)。

上半年大悅城持有型業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收27.01億元，同比增長34.73%。期內(nèi)還新開業(yè)了北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯等3家購物中心，規(guī)模有較為明顯的增長。這或許與其目前采取輕資產(chǎn)戰(zhàn)略有較大關(guān)聯(lián)，年內(nèi)開業(yè)的廣州黃埔大悅匯就是輕資產(chǎn)輸出的項目。

期內(nèi)，其于深圳的首座大悅城也計劃于2024年底開業(yè)，這是繼廣州黃埔大悅匯之后，大悅城在華南的又一次布局。觀點指數(shù)認為，在以廣州、深圳為代表的華南地區(qū)站穩(wěn)腳跟，對大悅城未來的發(fā)展將有積極影響，也能一定程度上更新其在商業(yè)上過于“穩(wěn)健”的印象。

投資方面，期內(nèi)太古地產(chǎn)97.1億正式入股上海前灘21號地塊與洋涇地塊，將與陸家嘴合作開發(fā)。從地理位置來看，前灘21號地塊位于前灘國際商務(wù)區(qū)，與前灘太古里僅一街之隔，是前灘最后也是最大的一個綜合體開發(fā)項目，這將鞏固太古在前灘區(qū)域的商業(yè)優(yōu)勢。

據(jù)觀點指數(shù)了解，此前雙方已合作開發(fā)前灘太古里項目，該項目于2021年9月30日開業(yè)，目前已成為太古地產(chǎn)旗下的標桿商業(yè)項目之一。

此外，期內(nèi)太古旗下位于成都的零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項目也正式更名為成都太古里，取代項目原有名稱成都遠洋太古里，至此太古完全擁有該標桿商業(yè)項目的份額。

可以看到，太古地產(chǎn)正在加快在內(nèi)地的拓展投資，此前其曾宣布將用500億港元投資于內(nèi)地市場，目標是在2032年前將其在內(nèi)地的投資總樓面面積增加一倍。就目前來看，相關(guān)目標正在逐步兌現(xiàn)。

業(yè)態(tài)引入以服飾類為主，項目擴建有望突破發(fā)展瓶頸

報告期內(nèi)，觀點指數(shù)重點監(jiān)測的樣本項目在店鋪引入上以首店、新店及限時店或快閃店為主，其中新店的占比最大，并有部分是由已入駐品牌重裝更新開業(yè)，如高爾夫品牌HONMA全國首家城市中心店在成都遠洋太古里全新亮相。

限時店方面，則多是外國品牌開設(shè)，如SKP SELECT BEAUTY攜手自意大利米蘭的無火香薰開創(chuàng)品牌CULTI庫俐緹在北京SKP-S呈現(xiàn)全國首家品牌限時店。不過相比上個報告期，本月短期店鋪較少，大部分是較為穩(wěn)定的長期店鋪。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

引入的業(yè)態(tài)類型上，期內(nèi)服裝類的店鋪熱度較高，除成人服飾外，童裝占據(jù)一定比重。此外運動類品牌的拓店也較為積極。對比之下，餐飲類店鋪的引入則相對較少。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

在引入品牌之外，部分標桿項目也傳來擴建消息。期內(nèi)上海靜安上海恒隆廣場所在南京西路歷史文化風貌區(qū)保護規(guī)劃082街坊局部調(diào)整方案已正式獲批，根據(jù)規(guī)劃調(diào)整，恒隆二期寫字樓所在082-01地塊以集約地利用為發(fā)展導(dǎo)向，結(jié)合公共空間聯(lián)動更新增加商業(yè)功能。

而廣州市規(guī)劃和自然資源局也發(fā)布批前公示，擬對廣州太古匯的文化中心部分進行加、改、擴建工程。若該項目獲準批復(fù)，廣州太古匯文化中心部分有望得到啟用，其擴充的零售面積，新增的影院、文化藝術(shù)等業(yè)態(tài)，對廣州太古匯整體項目有積極的補充作用。

觀點指數(shù)認為，如若成功擴建，對于項目營業(yè)面積的增加和業(yè)態(tài)豐富度提升都有較大作用，項目的競爭力也能更進一步。

以上海恒隆廣場為例，該項目近兩年出租率保持100%，租金排在上海商業(yè)體的前列，但商業(yè)經(jīng)營面積小，僅為53700平方米，這也是其發(fā)展的瓶頸之一。

成功擴建后，雖然新增商業(yè)面積僅3000平方米，但在一線城市的黃金地段已是較為可觀的規(guī)模。后續(xù)，運營方還可通過更新撬動辦公樓地區(qū)以及地下空間的改造，進一步提升營業(yè)面積。