來源/觀點(diǎn)網(wǎng)

作者/鐘凱

大悅城位于北京、上海的項(xiàng)目，在掛牌一兩個(gè)月后終于取得進(jìn)展。

9月27日及28日，大悅城控股分別發(fā)布公告，公司在上海產(chǎn)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱上海鵬利）100%股權(quán)，以及在北京產(chǎn)交所掛牌的北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（下稱北京昆庭）100%股權(quán)及債權(quán)均以底價(jià)成交，成交價(jià)合計(jì)83.98億元。

上述轉(zhuǎn)讓標(biāo)的分別涉及上海陸家嘴的中糧海景壹號(hào)3棟樓和北京中糧·置地廣場，它們均屬于落成并投入時(shí)間相對長的成熟項(xiàng)目，并擁有較為優(yōu)越的區(qū)位條件。在迫切償債需求的情況下，出售項(xiàng)目大多是出于資產(chǎn)盤活的目的。

此前市場人士向觀點(diǎn)新媒體提及，大悅城北京的商業(yè)項(xiàng)目基本達(dá)到價(jià)值高點(diǎn)，出售可以盡早回籠資金。

兩個(gè)項(xiàng)目的接盤方均有典型的金融屬性，比如北京中糧·置地廣場新東家將是中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱中郵人壽）；中糧海景壹號(hào)相關(guān)資產(chǎn)則被一家成立不足1個(gè)月的神秘公司買下，后者二股東與內(nèi)蒙古一家AMC存在關(guān)聯(lián)。

實(shí)際上，算上1月掛牌深圳寶安區(qū)資產(chǎn)，年內(nèi)大悅城已累計(jì)有3次轉(zhuǎn)讓動(dòng)作。

與之形成對比的是，9月初該公司剛以12億元代價(jià)實(shí)現(xiàn)第二次落子上海外灘板塊，管理層對此給予了非常高預(yù)期。

這種密集資產(chǎn)換倉的行為，與大悅城提出的“收斂聚焦”原則有直接關(guān)系。在近期的業(yè)績會(huì)上，該公司數(shù)次強(qiáng)調(diào)區(qū)域聚焦投資的策略，并表態(tài)要持續(xù)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張。

神秘公司入局上海豪宅

根據(jù)公告，9月27日，大悅城控股旗下亨達(dá)發(fā)展有限公司（下稱亨達(dá)公司）與上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司（下稱邕鵬公司）簽訂了《上海市產(chǎn)權(quán)交易合同》。據(jù)此，邕鵬公司以總價(jià)41.42億元競得上海鵬利100%股權(quán)，成交價(jià)格與經(jīng)備案的凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值41.42億元一致。

上海鵬利所涉及的資產(chǎn)是大悅城旗下非常有歷史的中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目一部分。

早在1996年，亨達(dá)公司便與上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司簽署合同，據(jù)此獲得中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目土地使用權(quán)。兩年后，開發(fā)主體上海鵬利成立，主要負(fù)責(zé)地塊開發(fā)建設(shè)。

最新掛牌時(shí)，上海鵬利的核心資產(chǎn)變成中糧海景壹號(hào)5-7號(hào)樓，具體位于上海市浦東陸家嘴核心地段，土地用途為住宅用地，房屋類型為公寓。宗地面積2.43萬平方米，項(xiàng)目已于2008年竣工，可售建筑面積合計(jì)4.92萬平方米，此外還有未辦理產(chǎn)證地下車位311個(gè)。

目前，上海鵬利委托新加坡輝盛集團(tuán)對中糧海景壹號(hào)進(jìn)行酒店公寓式管理，管理服務(wù)期限至2023年12月31日，基本已對外出租，租期均為一年以內(nèi)租約，已租賃面積4.50萬平方米。

觀點(diǎn)新媒體了解，上海鵬利并非只負(fù)責(zé)開發(fā)陸家嘴項(xiàng)目，實(shí)際上大悅城通過該平臺(tái)也進(jìn)行了若干投資，但在掛牌之前已陸續(xù)退出。

企查查顯示，2023年4月及2023年6月，上海鵬利分別完成退出蘇州市相之悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50.1%持股，以及中糧高和（天津）并購基金一號(hào)合伙企業(yè)（有限合伙）27.1041%持股。前者是蘇州中糧天悅項(xiàng)目的開發(fā)主體，后者則在2021年一份公告中被提及，是大悅城控股與高和資本組建的項(xiàng)目基金。

如今在剝離這些股權(quán)投資后，粗略按可售建面4.92萬平方米計(jì)算，中糧海景壹號(hào)5-7號(hào)樓的平均樓面價(jià)值（即平均樓面成交價(jià)）約為8.42萬元/平方米。

需要注意的是，41.42億元底價(jià)是按凈資產(chǎn)賬面價(jià)值增值465%而來，并未包含上海鵬利的債權(quán)部分，截止3月底該公司總負(fù)債約為4.20億元。

但對于地處上海頂流地段的項(xiàng)目而言，即便計(jì)入負(fù)債部分其估值依然相對較低。據(jù)貝殼發(fā)布的二手房源信息，中糧海景壹號(hào)在掛牌的二手住宅，均價(jià)約29.39萬元/平方米；同處于陸家嘴的項(xiàng)目諸如陸家嘴壹號(hào)院，掛牌價(jià)也達(dá)到26.16萬元/平方米。

因此面對這種估值水平的項(xiàng)目，外界亦不免好奇其收購方是何背景。

根據(jù)公告，邕鵬公司是一家自然人投資的公司，注冊時(shí)間為9月6日，至今僅20余天。該公司注冊資本1000萬元，法定代表人為余虹澤，經(jīng)營范圍包括互聯(lián)網(wǎng)銷售、企業(yè)管理、企業(yè)管理咨詢、信息技術(shù)咨詢服務(wù)、財(cái)務(wù)咨詢、市場調(diào)查、軟件開發(fā)等。

其中余虹澤持有邕鵬公司70%股權(quán)，但該人士目前并未有在其他公司擔(dān)任法人或管理層；二股東劉彥操持股30%，該人士在注冊于鄂爾多斯的多家公司擔(dān)任法人，規(guī)模最大的是鄂爾多斯市慶源金融資產(chǎn)管理有限公司，注冊資本5億元，后者是內(nèi)蒙古慶源綠色金融資產(chǎn)管理有限公司的子公司。

觀點(diǎn)新媒體進(jìn)一步查詢，慶源綠色金融是由內(nèi)蒙古蒙草生態(tài)環(huán)境（集團(tuán)）股份有限公司、烏海市君正科技產(chǎn)業(yè)有限責(zé)任公司設(shè)立的內(nèi)蒙古第二家AMC，注冊資本14億元。

險(xiǎn)資接手北京核心商場

距離上海中糧海景壹號(hào)相關(guān)資產(chǎn)掛牌結(jié)果出爐僅一日，9月28日晚間，大悅城也披露了北京項(xiàng)目的掛牌進(jìn)展。

于8月底，大悅城宣布掛牌北京昆庭100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，掛牌底價(jià)為42.56億元，其中股權(quán)掛牌底價(jià)34.49億元（不低于經(jīng)國資備案的凈資產(chǎn)評(píng)估值），債權(quán)掛牌底價(jià)8.07億元。

北京昆庭持有的資產(chǎn)為中糧·置地廣場，項(xiàng)目位于北京市東城區(qū)安定門外大街208號(hào)，2018年竣工投入使用，產(chǎn)權(quán)年限至2060年9月，總建筑面積8.15萬平方米，另有車位377個(gè)。

根據(jù)最新公告，至掛牌期限屆滿，中郵人壽成為北京昆庭100%股權(quán)及債權(quán)符合條件的意向受讓方，成交價(jià)42.56億元。

中郵人壽背后的控股股東則是中國郵政。

觀點(diǎn)新媒體了解，中郵人壽過去兩年間都在資管層面進(jìn)行集中布局，“提升投資專業(yè)化市場化水平”也成為該公司2023年年度6大重點(diǎn)工作之一。資料也顯示，中郵人壽投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目包括商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，但目前難以查詢到具體的投資案例。

險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，在今年也時(shí)常有發(fā)生。

比如5月底，中國太保披露出資1.72億元投資位于上海黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊；平安人壽同時(shí)發(fā)布公告，提及對上海東方萬國項(xiàng)目、上海弘源科創(chuàng)項(xiàng)目、北京弘源國際項(xiàng)目、北京弘源新時(shí)代項(xiàng)目的累計(jì)出資總額達(dá)53.07億元。

中國平安管理層近期在接受媒體采訪時(shí)亦表示，公司的險(xiǎn)資配置一端是大量的長久期利率債，包括國債、地方政府債等；另一端是風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，包括權(quán)益類資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、非上市股權(quán)等。

這種配置需求反過來對于不動(dòng)產(chǎn)收益的穩(wěn)定性有較高要求，以北京中糧·置地廣場為例，市場人士曾對觀點(diǎn)新媒體提及，該項(xiàng)目性質(zhì)是可租可售的城市更新資產(chǎn)，現(xiàn)在已基本達(dá)到價(jià)值頂端。

2022年及2023年1-4月，中糧·置地廣場項(xiàng)目主體北京昆庭分別實(shí)現(xiàn)營收1.54億元、5107.9萬元，凈利潤1041.09萬元、765.51萬元，對應(yīng)凈利率6.78%、14.99%，反映在疫情結(jié)束后消費(fèi)市場恢復(fù)所帶來的正面拉動(dòng)作用。

截至目前，大悅城年內(nèi)已累計(jì)3次掛牌轉(zhuǎn)讓一線城市的項(xiàng)目。

今年1月上旬，該公司曾掛牌出售位于深圳寶安區(qū)9區(qū)11棟101-103及201-202共5套商業(yè)房地產(chǎn)，合計(jì)建筑面積2241.60平方米，掛牌底價(jià)6981.95萬元。

在9月中旬召開的半年度業(yè)績會(huì)上，大悅城管理層也就出售項(xiàng)目作出回應(yīng)稱，為了進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)盤活存量資產(chǎn)用于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化資源配置，結(jié)合當(dāng)前市場有利于存量資產(chǎn)價(jià)值釋放的契機(jī)，本著“收斂聚焦”的原則，故公司對市場價(jià)值較高且有條件盡快盤活變現(xiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行掛牌出售。

收斂聚焦

大悅城管理層在業(yè)績會(huì)上同時(shí)提及了近期購買上海資產(chǎn)一事。

9月5日，大悅城控股旗下大悅城地產(chǎn)底價(jià)收購上海耀耀祿建設(shè)全部股權(quán)及相關(guān)債權(quán)項(xiàng)目。其中，購買目標(biāo)公司股份價(jià)格為11.96億元，還需支付400萬元的股東貸款，總計(jì)12億元。

據(jù)悉，上海耀耀祿建設(shè)負(fù)責(zé)開發(fā)虹口區(qū)北外灘街道hk367-01地塊，也稱為“116街坊”，“耀耀祿”便是116的諧音發(fā)聲。

大悅城通過本次收購，將落下于上海外灘板塊的投資第二子。

大悅城管理層表示，上海外灘地塊位于市中心的黃金地段，毗鄰上海的辦公、商業(yè)區(qū)及老城區(qū)，位于上海充滿活力的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心。該地塊周圍亦擁有完善的教育及醫(yī)療設(shè)施，土地供應(yīng)及庫存水平相對有限。“因此，預(yù)期該地塊具有強(qiáng)大的開發(fā)潛力。”

其續(xù)稱，未來公司投資布局仍將聚焦一二線城市核心區(qū)域，圍繞抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)率高、盈利穩(wěn)定、安全性強(qiáng)的城市和區(qū)域進(jìn)行投資聚焦，持續(xù)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，大悅城近年來持續(xù)提及投資聚焦的策略，體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2021年、2022年獲取項(xiàng)目總數(shù)分別為16個(gè)、8個(gè)，土地款總額分別為316億元、96億元。去年拿地也收縮至重慶、成都、南京、杭州、蘇州、北京、西安等地。

今年上半年，大悅城僅新增2個(gè)項(xiàng)目，土地面積5萬平方米，計(jì)容建筑面積12萬平方米，土地總額19億元。

對此管理層坦承，在本輪市場調(diào)整中，一線及熱點(diǎn)二線城市表現(xiàn)出了較強(qiáng)的市場潛力和市場韌性，未來公司投資布局仍是這些城市及區(qū)域。

投資聚焦也被寄望于提振公司業(yè)績，上半年大悅城營業(yè)收入143.11億元，凈利潤5.4億元，同比分別下降4.6%、49%，其中一個(gè)原因便是受結(jié)算周期變動(dòng)導(dǎo)致收入規(guī)模及毛利率均有所下降。

而在上半年，大悅城錄得銷售全口徑簽約金額256億元，簽約面積123萬平方米，同比分別下降10%、上升16%，以價(jià)換量壓力猶存；表現(xiàn)較好的主要是位于武漢、北京、蘇州等地的商業(yè)及住宅項(xiàng)目，這進(jìn)一步堅(jiān)定了公司深耕一二線的決心。

除了土地市場投資，大悅城管理層還提及，近期政策的發(fā)布利于公司未來的發(fā)展，下一步將抓住政策機(jī)遇期，加大存量資產(chǎn)盤活，提升項(xiàng)目收益率；把握城中村改造、保障性租賃住房、輕資產(chǎn)、代建等方面機(jī)遇，大力提升運(yùn)營能力，推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。

其中，外界已看到存量資產(chǎn)盤活所取得的成效，僅最新的上海、北京項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓大悅城便套現(xiàn)近84億元。

輕重并舉層面，上半年該公司實(shí)現(xiàn)北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業(yè)。期末在營項(xiàng)目32個(gè)（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），包括20個(gè)大悅城購物中心（含輕資產(chǎn)）、1個(gè)大悅匯（輕資產(chǎn)）；在建、籌備項(xiàng)目13個(gè)。按輕重區(qū)分，布局的重資產(chǎn)共計(jì)30個(gè)，輕資產(chǎn)15個(gè)。

最新出售的北京中糧·置地廣場，考慮到中郵人壽運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)有限，項(xiàng)目并不排除繼續(xù)由大悅城提供管理輸出的可能性。