來源/觀點網

撰文/龔麗欣

 “小時候，是爸媽牽著我的手來金源；長大以后，是我牽著老公的手來金源；現在是牽著我孩子的手來金源。”

這是來自北京世紀城一位業主的真實自述。

實際上，從2004年開業至今，北京世紀金源購物中心便一直是周邊業主休閑購物、消磨時光的好去處。

對于業主的“表白”，世紀金源商管集團總裁李赟感到高興。

回首過去的近20年時間，李赟坦誠的說到：“世紀金源商管的項目可能不是同行里面最多的，也不是分布城市最廣的，但對于陪伴周邊老百姓生活，還是做得比較踏實的。”

無論是北京還是合肥、昆明……一旦選定目標，世紀金源便會深深扎根其中。

10月的一個深秋，踏著晨間迷霧和滿地紅黃相間的落葉，來到了北京海淀，想切實的感受一下這個承載了周邊居民近20年生活記憶的地方。

我們不是第一次來到這里，但似乎每次來總能發現一些新的東西。

“做好商業地產首先是滿足大家的需求，同時在合適的時間、能力所達的情況下，給支持我們的老百姓一些驚喜。”李赟告訴我們，這是世紀金源一以貫之的理念和追求。

但更重要的是，隨著社會經濟的發展以及消費觀念、消費習慣的轉變，購物中心的打法早已大不相同。

“不能再按以往的套路和常規的打法做購物中心，我們要不斷適應新的社會和消費環境，做出能夠匹配資產特色的變化。”

破局之年，世紀金源選擇主動求變，采訪過程中，李赟告訴我們，過去一段時間，世紀金源商管通過業態調整、探索特型商業等方式，尋找新的增長極。

因時而變、隨事而制，這是世紀金源商管破解巨變時代的商業密碼，而資產價值的提振，品質的提升與組織效能的強化，是這家企業應對市場不確定性的破局之道。

“時代紅利已經過去，強化創新是發展內核”

早上八九點鐘，大霧仍在北京城的空氣里游走，讓人仿佛身處模糊的夢境之中，唯有街角的早餐店以及匆忙趕路的打工人，才讓人深覺這是周一的早晨。

按照約定時間來到北京世紀金源購物中心，臨近商場營業時間，不少工作人員在進行最后的清掃與檢查，開始迎接新的一天。

2023年，伴隨著疫情陰霾的散去，全國經濟迎來了發展曙光，商業地產亦進入新的階段。

一方面，消費全面復蘇，酒店、文旅、商業等業態客流量大幅回升，購物中心的空置率呈現雙位數下降的態勢；另一方面，消費領域基礎設施公募RIETs正式落地，商業地產持續受到資本市場的關注。

“今年客流和銷售的恢復確確實實是非常直觀的，也是非常可觀的。”李赟提到。

在這一輪復蘇進程當中，他亦看到了新的變化：“購物中心承載空間的屬性不變，但是承載的內容、消費者的選擇，其實已經發生了一些微妙的變化。”

這些變化，一方面是源于行業大背景的轉變。

李赟表示，早期國內的商管公司大多脫胎于地產公司，更多是起到彌補片區商業配套不足，提升住宅整體價值的作用。

“當歷史使命完成以后，商管公司作為獨立的個體，需要考量的更多一些。”

另一方面，消費者的消費習慣和消費觀念已然發生改變。

可以明顯看到，在信息技術的迅猛發展下，直播電商逐漸成為人們購物、消費的一個重要的方式；不僅如此，越來越多消費者不再單純認為“貴就是好”，而是在追求品質的同時，也注重性價比和實用性。

“很多人把這些變化看作是消費降級，但是我覺得這些變化更多的是人們回歸消費本質的表現，大家真正意識到自己的需求到底是什么。”

作為最早涉足商業地產的那一批企業，近二十年時間，李赟伴隨著世紀金源商管經歷了大大小小的行業周期，也因此，對于新一輪的變化，能一語道破其中關鍵。

在李赟看來：“時代的紅利已經過去了，購物中心不能再按以往的套路，做一些常規打法。”

的確，經歷了疫情洗禮、地產行業調整、電商沖擊、同質化競爭之后，商業地產已然進入了新的階段，這一時期，企業如何尋找新的破局之道，成為未來生存與發展的關鍵。

“企業必須做出改變，敢于破局是前行關鍵”

時代巨變之下，過往的商業模式似乎早已不能滿足現時所需，兩個多小時的采訪，李赟多次強調，“企業必須做出改變”。

至于未來該怎么做，他并未給出標準答案。

“我覺得現在是一個新起點”，思及此處，李赟做了短暫的停留，隨后拿起桌邊的咖啡淺淺抿了一口，進而表示：“在新的消費環境下，線下實體購物中心應該怎么去應對，應該長成什么樣，大家也都在探索。”

至于世紀金源商業管理集團，在新的市場環境下亦做出了調整。

首先，業態組合的調整方面，增加了較多的體驗型商業，“這方面的調整一直都在做，金源大部分自持項目的體量相對比較大，給我們提供了嘗試新的消費內容和消費空間的可能性。”

體驗性商業目前有兩種趨勢，其一，原有的傳統社交屬性較強的體驗業態在慢慢回歸，比如桌球俱樂部、量販式KTV等。

“這類傳統社交和體驗屬性的業態，可能過去幾年的經營情況不太理想，現在要重新加大布局，需要一段時間匹配這種需求。”

其二，創新型的體驗業態，不斷走到主流的消費體驗領域，比如光影俱樂部、密室逃落、劇本殺等。

“這些相對比較創新的方式，經營模式和盈利能力還有待市場檢驗，所以說大家處于一個點狀的試水的階段。”

實際上，當下，消費的主力人群逐漸變更為90后、95后乃至00后，而這一群年輕人追求個性、重視體驗消費，世紀金源在業態組合的調整無疑能夠吸引更多的消費客群，從而達到提振商場門店效益，提升資產價值的意義。

除了業態組合的調整，世紀金源不斷突破原有的商業邊界，探索更多的可能性。

李赟告訴我們，公司也在探索特型商業，比如重慶方圓LIVE。

觀點新媒體了解到，重慶方圓LIVE坐落在觀音橋商圈核心地段，總體量5萬平方米，定位于“Z世代年輕潮流主場”。

從空間打造上，項目規劃改造出INS風、賽博朋克、二次元、國潮等五大特色主題街區，同時在中庭用上萬株綠植墻，打造出重慶唯一的地下秘境花園空間。

品牌引入方面，重慶方圓LIVE吸引力大量的高端沉浸式娛樂空間、原創國潮零售品牌等年輕潮流風向的品牌旗艦店。

運營創新上，重慶方圓LIVE也開辟出獨特的路徑，特別企劃了重慶首個泛次元策展型空間“有條界限”，創造出4000平方米的無邊界賣場，利用合伙人模式打破租戶和房東的界限，建立無邊界商業空間。

對于重慶方圓LIVE的設計、空間、品牌和運營，李赟如數家珍，提及這個火遍全網的“打卡點”，他始終笑意滿滿。

不過，他亦強調：“目前來看，特型商業能夠跑出來的相對比較少。”

一方面，特型商業可選擇的資源有限；另一方面，這種非主流的商業體系，不確定性更強。

“做傳統商業的時候，雖然我們天天在說可選擇的資源和品牌有限，但真正做了特型商業之后才發現，資源更加有限，而且不確定性更強。”

即便存在較大的難度和不確定性，但李赟始終認為，消費者在變化，這種創新的模式仍然值得嘗試。

除了特型商業，世紀金源亦一改往日小鎮式奧萊模式，在武漢打造了首個城市奧萊項目；不僅如此，對于規模較大的自持購物中心，比如北京世紀金源購物中心等項目，亦著手進行大型改造。

“在國內這種特殊消費環境變化的情況下，我們應該做出一些新的嘗試和變化，這其實也是在為未來整個發展路徑做一些探索。”

無論是重慶方圓LIVE，亦或是武漢城市奧萊項目、北京世紀金源購物中心，顯然，世紀金源商管正不斷通過多重方式，來提振尋找更多的可能性。

一個多小時的采訪，“改變”、“破局”是李赟提及最多的詞匯，面對新的時期，世紀金源商管并未坐以待斃，而是選擇以變應變，不斷通過新的探索和嘗試，尋找新時期下的破局之道。

以下為觀點新媒體對世紀金源商管集團總裁李赟先生的專訪實錄：

觀點新媒體：2023年的復蘇進程中，商業地產在其中起到的作用如何理解？您如何看商業地產的未來走勢？

李赟：購物中心承載空間的屬性不變，但是承載的內容、消費者的選擇其實已經發生了一些微妙的變化。

目前，購物中心雖然并不是效率最高的消費場景，但是物理空間的屬性還是一直在持續的，所以說購物中心跟消費者生活中的很多需求是貼合的，就不單單是一個完成交易的場所了，已經是生活的一部分場地。

觀點新媒體：經過了一段時間的調整，當下消費者、消費需求有哪些需要關注的變化？從世紀金源的角度來看，面對消費市場的變化，公司做了哪些調整？

李赟：我在之前的工作會議中說過，時代的紅利已經過去了，購物中心不能再按以往的套路和常規打法。

為什么說時代紅利過去了？首先，過去中國做商業地產的團隊，大部分其實都是脫胎于地產公司。當年購物中心蓬勃發展的時候，對于投資回報率這件事情，其實并不是購物中心關注的第一目標，因為要關注的是如何能夠彌補片區商業配套不足，提升住宅整體價值，促進公司的地產開發順利實現，然后資金得到順利的回籠。

現在歷史使命完成以后，商管公司作為獨立的個體，需要考量的就更多一些，踏踏實實干活，然后按標準考核方方面面的要求。

其次就是消費者的消費習慣和消費觀念的改變。大家可能也對于一些炫耀型消費現在是比較克制和理智的，更加關注的是自己的健康生活狀態，然后包括心情和情緒方面的需求偏多，很多人把這些變化看作是消費降級，但我覺得更多是人們回歸消費本質的表現，大家真正意識到自己的需求到底是什么。

當年的時代紅利，除了剛才說的地產之外，其實很大部分就是消費者的這種消費行為。簡單來說，拿效率和標準產品當年可以滿足不少消費者，但是現在滿足不了了。

現在消費者需求的變化、多樣性、差異性太大了，意味著什么？意味著不能再按以往的套路和打法做購物中心，我們要不斷適應新的社會和消費環境，做出能夠匹配資產特色的變化。

現在是一個新起點，在新的消費環境下，線下實體購物中心應該怎么應對，應該長成什么樣，大家都在探索。

觀點新媒體：世紀金源各項指標的恢復情況怎么樣？業態組合方面有哪些調整變化，企業是如何考慮和操作的？

李赟：今年客流和銷售的恢復確確實實是非常直觀的，也是非常可觀的。

業態組合的調整一直都在做，金源大部分自持項目的體量相對比較大，給我們提供了嘗試新的消費內容和消費空間的可能性。

其實，體量比較大以后，在經營上是有壓力的。空間大了以后，能承載的內容相對比較多，不管從招商經營客流的需求，銷售額的需求，整個要求會更高。但在這種情況下，其實反而給我們造就了一些可以探索或者嘗試新消費內容和消費空間的可能性。

從世紀金源的角度看，我們運用這些大體量購物中心，引入跟消費者情緒更有關系的一些體驗型商業和內容。通過差不多三個季度的相關工作，不管是在老的項目，還是在籌備期的項目，確實發現了體驗游樂類品牌的開店意愿是相對比較強烈的。而且今年簽約的商戶里面，這一方面品牌的比重是比較高的。

反而傳統零售類，今年開店意愿相對來講比較謹慎的，投資策略也是找高量級城市、高量級的購物中心，這是市場應對消費趨勢變化的動作，我們需要順應和適應這個過程。

另外，體驗業態方面有兩個明顯的趨勢，一方面是原有的傳統社交屬性較強的體驗業態在慢慢回歸，比如桌球俱樂部、量販式KTV等。

這些業態很早以前就不作為購物中心的主要招商目標了，但是隨著環境的變化，正在慢慢回歸到比較主流的市場。

這類傳統社交和體驗屬性的業態，可能過去幾年的經營情況不太理想，現在要重新加大布局，還是需要一段時間匹配這種需求。

另一個就是創新型體驗業態，比如光影俱樂部、密室逃落、劇本殺等，不斷走到主流消費體驗領域。這些相對比較創新的方式，經營模式和盈利能力還有待市場檢驗，所以說大家處于一個點狀的試水階段。

觀點新媒體：除了業態組合的調整，世紀金源今年還做了什么新的嘗試？

李赟：我們也做特型商業，比如重慶方圓LIVE，目前來看，特型商業能夠跑出來的相對比較少，真正做出一定的規模形態，而且從內容、調性到經營都比較穩定的其實不多，因為可復制性相對來講是比較低的，而且需要多方面的資源匹配。

比如設計方面，別看好像到處都是這種鋼筋水泥、工業風朋克風，其實硬件投入比常規購物中心只會多不會少，而且更加注重設計。

另外，這個領域其實最難的還是內容。我們做傳統商業的時候，雖然天天在說可選擇的資源和品牌是有限的，但真正做了特型商業之后才發現，資源更加有限，而且不確定性更強。

做特型商業，前端有大的商業邏輯和投資回報邏輯，要克服剛性困難，然后在過程中又是全新模式，不管是合作人群還是消費人群都是全新的，團隊就需要轉型。這種轉型不單單是年齡性別上的變化，還是思維意識的變化，這種思維意識在傳統商業企業里面是非主流的。

目前來看，特型商業有一定的機會性，其實不少城市的不少項目嘗試過這個方向，但是沒有成功，并不是大家沒決心、沒信心或者不專業，而是一個機會型的，需要天時地利人和各方面的配合，有一些偶然性，將來是不是會成為一種商業流派？還要看。

除了特型商業，我們也做城市奧萊。在武漢，做的是體系內第一個城市奧萊，因為我們之前是傳統的小鎮式奧萊。

做城市奧萊是結合整個區域的相關消費情況，包括最近幾年消費趨勢的變化決定的。這幾年零售在降，但是奧萊在漲，所以這是消費者需求的變化。

而且不是每一次去奧萊都得翻山越水，跑到環境優美的郊區。是不是可以有更多的選擇？所以我們選擇嘗試城市奧萊這種模式。

另外，我們規模比較大的自持購物中心，從疫情的尾聲已經開始對業態結構、產品內容進行調整，特別是北京的購物中心，面臨著開業20年的一個大型改造。

我覺得在國內這種特殊消費環境變化的情況下，我們應該做出一些新的嘗試和變化，其實也是在為未來整個發展路徑做一些嘗試。

觀點新媒體：世紀金源商管第一個項目開業即將20年，您如何評價公司過去20年的發展？

李赟：世紀金源商管的項目可能不是同行里面最多的，也不是城市分布最廣的，但對于陪伴周邊老百姓生活，還是做得比較踏實的。

像北京項目開業即將二十年，其他項目有十五六年的，有十三四年的，也有三五年剛剛開始的，還會走很長路的，其實這才是我們在社會上存在的一種價值。

服務大家、貢獻社會，真不是企業的宣傳口徑，因為這是真實發生的事情，也是我們未來會堅持的道路。哪怕周邊不是世紀金源開發的住宅，每一個消費者或老百姓都值得被這樣對待。

我們特別希望能夠踏踏實實做好，滿足大家的需求，同時在合適的時間、在我們能力能達到的情況下，給支持我們的老百姓一些驚喜。