來源/觀點網(wǎng)

撰文/龔麗欣

 “小時候，是爸媽牽著我的手來金源；長大以后，是我牽著老公的手來金源；現(xiàn)在是牽著我孩子的手來金源�！�

這是來自北京世紀城一位業(yè)主的真實自述。

實際上，從2004年開業(yè)至今，北京世紀金源購物中心便一直是周邊業(yè)主休閑購物、消磨時光的好去處。

對于業(yè)主的“表白”，世紀金源商管集團總裁李赟感到高興。

回首過去的近20年時間，李赟坦誠的說到：“世紀金源商管的項目可能不是同行里面最多的，也不是分布城市最廣的，但對于陪伴周邊老百姓生活，還是做得比較踏實的�！�

無論是北京還是合肥、昆明……一旦選定目標，世紀金源便會深深扎根其中。

10月的一個深秋，踏著晨間迷霧和滿地紅黃相間的落葉，來到了北京海淀，想切實的感受一下這個承載了周邊居民近20年生活記憶的地方。

我們不是第一次來到這里，但似乎每次來總能發(fā)現(xiàn)一些新的東西。

“做好商業(yè)地產(chǎn)首先是滿足大家的需求，同時在合適的時間、能力所達的情況下，給支持我們的老百姓一些驚喜。”李赟告訴我們，這是世紀金源一以貫之的理念和追求。

但更重要的是，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展以及消費觀念、消費習慣的轉(zhuǎn)變，購物中心的打法早已大不相同。

“不能再按以往的套路和常規(guī)的打法做購物中心，我們要不斷適應新的社會和消費環(huán)境，做出能夠匹配資產(chǎn)特色的變化�！�

破局之年，世紀金源選擇主動求變，采訪過程中，李赟告訴我們，過去一段時間，世紀金源商管通過業(yè)態(tài)調(diào)整、探索特型商業(yè)等方式，尋找新的增長極。

因時而變、隨事而制，這是世紀金源商管破解巨變時代的商業(yè)密碼，而資產(chǎn)價值的提振，品質(zhì)的提升與組織效能的強化，是這家企業(yè)應對市場不確定性的破局之道。

“時代紅利已經(jīng)過去，強化創(chuàng)新是發(fā)展內(nèi)核”

早上八九點鐘，大霧仍在北京城的空氣里游走，讓人仿佛身處模糊的夢境之中，唯有街角的早餐店以及匆忙趕路的打工人，才讓人深覺這是周一的早晨。

按照約定時間來到北京世紀金源購物中心，臨近商場營業(yè)時間，不少工作人員在進行最后的清掃與檢查，開始迎接新的一天。

2023年，伴隨著疫情陰霾的散去，全國經(jīng)濟迎來了發(fā)展曙光，商業(yè)地產(chǎn)亦進入新的階段。

一方面，消費全面復蘇，酒店、文旅、商業(yè)等業(yè)態(tài)客流量大幅回升，購物中心的空置率呈現(xiàn)雙位數(shù)下降的態(tài)勢；另一方面，消費領域基礎設施公募RIETs正式落地，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)受到資本市場的關注。

“今年客流和銷售的恢復確確實實是非常直觀的，也是非常可觀的�！崩钰S提到。

在這一輪復蘇進程當中，他亦看到了新的變化：“購物中心承載空間的屬性不變，但是承載的內(nèi)容、消費者的選擇，其實已經(jīng)發(fā)生了一些微妙的變化。”

這些變化，一方面是源于行業(yè)大背景的轉(zhuǎn)變。

李赟表示，早期國內(nèi)的商管公司大多脫胎于地產(chǎn)公司，更多是起到彌補片區(qū)商業(yè)配套不足，提升住宅整體價值的作用。

“當歷史使命完成以后，商管公司作為獨立的個體，需要考量的更多一些。”

另一方面，消費者的消費習慣和消費觀念已然發(fā)生改變。

可以明顯看到，在信息技術(shù)的迅猛發(fā)展下，直播電商逐漸成為人們購物、消費的一個重要的方式；不僅如此，越來越多消費者不再單純認為“貴就是好”，而是在追求品質(zhì)的同時，也注重性價比和實用性。

“很多人把這些變化看作是消費降級，但是我覺得這些變化更多的是人們回歸消費本質(zhì)的表現(xiàn)，大家真正意識到自己的需求到底是什么�！�

作為最早涉足商業(yè)地產(chǎn)的那一批企業(yè)，近二十年時間，李赟伴隨著世紀金源商管經(jīng)歷了大大小小的行業(yè)周期，也因此，對于新一輪的變化，能一語道破其中關鍵。

在李赟看來：“時代的紅利已經(jīng)過去了，購物中心不能再按以往的套路，做一些常規(guī)打法�！�

的確，經(jīng)歷了疫情洗禮、地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、電商沖擊、同質(zhì)化競爭之后，商業(yè)地產(chǎn)已然進入了新的階段，這一時期，企業(yè)如何尋找新的破局之道，成為未來生存與發(fā)展的關鍵。

“企業(yè)必須做出改變，敢于破局是前行關鍵”

時代巨變之下，過往的商業(yè)模式似乎早已不能滿足現(xiàn)時所需，兩個多小時的采訪，李赟多次強調(diào)，“企業(yè)必須做出改變”。

至于未來該怎么做，他并未給出標準答案。

“我覺得現(xiàn)在是一個新起點”，思及此處，李赟做了短暫的停留，隨后拿起桌邊的咖啡淺淺抿了一口，進而表示：“在新的消費環(huán)境下，線下實體購物中心應該怎么去應對，應該長成什么樣，大家也都在探索�！�

至于世紀金源商業(yè)管理集團，在新的市場環(huán)境下亦做出了調(diào)整。

首先，業(yè)態(tài)組合的調(diào)整方面，增加了較多的體驗型商業(yè)，“這方面的調(diào)整一直都在做，金源大部分自持項目的體量相對比較大，給我們提供了嘗試新的消費內(nèi)容和消費空間的可能性。”

體驗性商業(yè)目前有兩種趨勢，其一，原有的傳統(tǒng)社交屬性較強的體驗業(yè)態(tài)在慢慢回歸，比如桌球俱樂部、量販式KTV等。

“這類傳統(tǒng)社交和體驗屬性的業(yè)態(tài)，可能過去幾年的經(jīng)營情況不太理想，現(xiàn)在要重新加大布局，需要一段時間匹配這種需求。”

其二，創(chuàng)新型的體驗業(yè)態(tài)，不斷走到主流的消費體驗領域，比如光影俱樂部、密室逃落、劇本殺等。

“這些相對比較創(chuàng)新的方式，經(jīng)營模式和盈利能力還有待市場檢驗，所以說大家處于一個點狀的試水的階段。”

實際上，當下，消費的主力人群逐漸變更為90后、95后乃至00后，而這一群年輕人追求個性、重視體驗消費，世紀金源在業(yè)態(tài)組合的調(diào)整無疑能夠吸引更多的消費客群，從而達到提振商場門店效益，提升資產(chǎn)價值的意義。

除了業(yè)態(tài)組合的調(diào)整，世紀金源不斷突破原有的商業(yè)邊界，探索更多的可能性。

李赟告訴我們，公司也在探索特型商業(yè)，比如重慶方圓LIVE。

觀點新媒體了解到，重慶方圓LIVE坐落在觀音橋商圈核心地段，總體量5萬平方米，定位于“Z世代年輕潮流主場”。

從空間打造上，項目規(guī)劃改造出INS風、賽博朋克、二次元、國潮等五大特色主題街區(qū)，同時在中庭用上萬株綠植墻，打造出重慶唯一的地下秘境花園空間。

品牌引入方面，重慶方圓LIVE吸引力大量的高端沉浸式娛樂空間、原創(chuàng)國潮零售品牌等年輕潮流風向的品牌旗艦店。

運營創(chuàng)新上，重慶方圓LIVE也開辟出獨特的路徑，特別企劃了重慶首個泛次元策展型空間“有條界限”，創(chuàng)造出4000平方米的無邊界賣場，利用合伙人模式打破租戶和房東的界限，建立無邊界商業(yè)空間。

對于重慶方圓LIVE的設計、空間、品牌和運營，李赟如數(shù)家珍，提及這個火遍全網(wǎng)的“打卡點”，他始終笑意滿滿。

不過，他亦強調(diào)：“目前來看，特型商業(yè)能夠跑出來的相對比較少�！�

一方面，特型商業(yè)可選擇的資源有限；另一方面，這種非主流的商業(yè)體系，不確定性更強。

“做傳統(tǒng)商業(yè)的時候，雖然我們天天在說可選擇的資源和品牌有限，但真正做了特型商業(yè)之后才發(fā)現(xiàn)，資源更加有限，而且不確定性更強�！�

即便存在較大的難度和不確定性，但李赟始終認為，消費者在變化，這種創(chuàng)新的模式仍然值得嘗試。

除了特型商業(yè)，世紀金源亦一改往日小鎮(zhèn)式奧萊模式，在武漢打造了首個城市奧萊項目；不僅如此，對于規(guī)模較大的自持購物中心，比如北京世紀金源購物中心等項目，亦著手進行大型改造。

“在國內(nèi)這種特殊消費環(huán)境變化的情況下，我們應該做出一些新的嘗試和變化，這其實也是在為未來整個發(fā)展路徑做一些探索�！�

無論是重慶方圓LIVE，亦或是武漢城市奧萊項目、北京世紀金源購物中心，顯然，世紀金源商管正不斷通過多重方式，來提振尋找更多的可能性。

一個多小時的采訪，“改變”、“破局”是李赟提及最多的詞匯，面對新的時期，世紀金源商管并未坐以待斃，而是選擇以變應變，不斷通過新的探索和嘗試，尋找新時期下的破局之道。

以下為觀點新媒體對世紀金源商管集團總裁李赟先生的專訪實錄：

觀點新媒體：2023年的復蘇進程中，商業(yè)地產(chǎn)在其中起到的作用如何理解？您如何看商業(yè)地產(chǎn)的未來走勢？

李赟：購物中心承載空間的屬性不變，但是承載的內(nèi)容、消費者的選擇其實已經(jīng)發(fā)生了一些微妙的變化。

目前，購物中心雖然并不是效率最高的消費場景，但是物理空間的屬性還是一直在持續(xù)的，所以說購物中心跟消費者生活中的很多需求是貼合的，就不單單是一個完成交易的場所了，已經(jīng)是生活的一部分場地。

觀點新媒體：經(jīng)過了一段時間的調(diào)整，當下消費者、消費需求有哪些需要關注的變化？從世紀金源的角度來看，面對消費市場的變化，公司做了哪些調(diào)整？

李赟：我在之前的工作會議中說過，時代的紅利已經(jīng)過去了，購物中心不能再按以往的套路和常規(guī)打法。

為什么說時代紅利過去了？首先，過去中國做商業(yè)地產(chǎn)的團隊，大部分其實都是脫胎于地產(chǎn)公司。當年購物中心蓬勃發(fā)展的時候，對于投資回報率這件事情，其實并不是購物中心關注的第一目標，因為要關注的是如何能夠彌補片區(qū)商業(yè)配套不足，提升住宅整體價值，促進公司的地產(chǎn)開發(fā)順利實現(xiàn)，然后資金得到順利的回籠。

現(xiàn)在歷史使命完成以后，商管公司作為獨立的個體，需要考量的就更多一些，踏踏實實干活，然后按標準考核方方面面的要求。

其次就是消費者的消費習慣和消費觀念的改變。大家可能也對于一些炫耀型消費現(xiàn)在是比較克制和理智的，更加關注的是自己的健康生活狀態(tài)，然后包括心情和情緒方面的需求偏多，很多人把這些變化看作是消費降級，但我覺得更多是人們回歸消費本質(zhì)的表現(xiàn)，大家真正意識到自己的需求到底是什么。

當年的時代紅利，除了剛才說的地產(chǎn)之外，其實很大部分就是消費者的這種消費行為。簡單來說，拿效率和標準產(chǎn)品當年可以滿足不少消費者，但是現(xiàn)在滿足不了了。

現(xiàn)在消費者需求的變化、多樣性、差異性太大了，意味著什么？意味著不能再按以往的套路和打法做購物中心，我們要不斷適應新的社會和消費環(huán)境，做出能夠匹配資產(chǎn)特色的變化。

現(xiàn)在是一個新起點，在新的消費環(huán)境下，線下實體購物中心應該怎么應對，應該長成什么樣，大家都在探索。

觀點新媒體：世紀金源各項指標的恢復情況怎么樣？業(yè)態(tài)組合方面有哪些調(diào)整變化，企業(yè)是如何考慮和操作的？

李赟：今年客流和銷售的恢復確確實實是非常直觀的，也是非常可觀的。

業(yè)態(tài)組合的調(diào)整一直都在做，金源大部分自持項目的體量相對比較大，給我們提供了嘗試新的消費內(nèi)容和消費空間的可能性。

其實，體量比較大以后，在經(jīng)營上是有壓力的�？臻g大了以后，能承載的內(nèi)容相對比較多，不管從招商經(jīng)營客流的需求，銷售額的需求，整個要求會更高。但在這種情況下，其實反而給我們造就了一些可以探索或者嘗試新消費內(nèi)容和消費空間的可能性。

從世紀金源的角度看，我們運用這些大體量購物中心，引入跟消費者情緒更有關系的一些體驗型商業(yè)和內(nèi)容。通過差不多三個季度的相關工作，不管是在老的項目，還是在籌備期的項目，確實發(fā)現(xiàn)了體驗游樂類品牌的開店意愿是相對比較強烈的。而且今年簽約的商戶里面，這一方面品牌的比重是比較高的。

反而傳統(tǒng)零售類，今年開店意愿相對來講比較謹慎的，投資策略也是找高量級城市、高量級的購物中心，這是市場應對消費趨勢變化的動作，我們需要順應和適應這個過程。

另外，體驗業(yè)態(tài)方面有兩個明顯的趨勢，一方面是原有的傳統(tǒng)社交屬性較強的體驗業(yè)態(tài)在慢慢回歸，比如桌球俱樂部、量販式KTV等。

這些業(yè)態(tài)很早以前就不作為購物中心的主要招商目標了，但是隨著環(huán)境的變化，正在慢慢回歸到比較主流的市場。

這類傳統(tǒng)社交和體驗屬性的業(yè)態(tài)，可能過去幾年的經(jīng)營情況不太理想，現(xiàn)在要重新加大布局，還是需要一段時間匹配這種需求。

另一個就是創(chuàng)新型體驗業(yè)態(tài)，比如光影俱樂部、密室逃落、劇本殺等，不斷走到主流消費體驗領域。這些相對比較創(chuàng)新的方式，經(jīng)營模式和盈利能力還有待市場檢驗，所以說大家處于一個點狀的試水階段。

觀點新媒體：除了業(yè)態(tài)組合的調(diào)整，世紀金源今年還做了什么新的嘗試？

李赟：我們也做特型商業(yè)，比如重慶方圓LIVE，目前來看，特型商業(yè)能夠跑出來的相對比較少，真正做出一定的規(guī)模形態(tài)，而且從內(nèi)容、調(diào)性到經(jīng)營都比較穩(wěn)定的其實不多，因為可復制性相對來講是比較低的，而且需要多方面的資源匹配。

比如設計方面，別看好像到處都是這種鋼筋水泥、工業(yè)風朋克風，其實硬件投入比常規(guī)購物中心只會多不會少，而且更加注重設計。

另外，這個領域其實最難的還是內(nèi)容。我們做傳統(tǒng)商業(yè)的時候，雖然天天在說可選擇的資源和品牌是有限的，但真正做了特型商業(yè)之后才發(fā)現(xiàn)，資源更加有限，而且不確定性更強。

做特型商業(yè)，前端有大的商業(yè)邏輯和投資回報邏輯，要克服剛性困難，然后在過程中又是全新模式，不管是合作人群還是消費人群都是全新的，團隊就需要轉(zhuǎn)型。這種轉(zhuǎn)型不單單是年齡性別上的變化，還是思維意識的變化，這種思維意識在傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)里面是非主流的。

目前來看，特型商業(yè)有一定的機會性，其實不少城市的不少項目嘗試過這個方向，但是沒有成功，并不是大家沒決心、沒信心或者不專業(yè)，而是一個機會型的，需要天時地利人和各方面的配合，有一些偶然性，將來是不是會成為一種商業(yè)流派？還要看。

除了特型商業(yè)，我們也做城市奧萊。在武漢，做的是體系內(nèi)第一個城市奧萊，因為我們之前是傳統(tǒng)的小鎮(zhèn)式奧萊。

做城市奧萊是結(jié)合整個區(qū)域的相關消費情況，包括最近幾年消費趨勢的變化決定的。這幾年零售在降，但是奧萊在漲，所以這是消費者需求的變化。

而且不是每一次去奧萊都得翻山越水，跑到環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)。是不是可以有更多的選擇？所以我們選擇嘗試城市奧萊這種模式。

另外，我們規(guī)模比較大的自持購物中心，從疫情的尾聲已經(jīng)開始對業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品內(nèi)容進行調(diào)整，特別是北京的購物中心，面臨著開業(yè)20年的一個大型改造。

我覺得在國內(nèi)這種特殊消費環(huán)境變化的情況下，我們應該做出一些新的嘗試和變化，其實也是在為未來整個發(fā)展路徑做一些嘗試。

觀點新媒體：世紀金源商管第一個項目開業(yè)即將20年，您如何評價公司過去20年的發(fā)展？

李赟：世紀金源商管的項目可能不是同行里面最多的，也不是城市分布最廣的，但對于陪伴周邊老百姓生活，還是做得比較踏實的。

像北京項目開業(yè)即將二十年，其他項目有十五六年的，有十三四年的，也有三五年剛剛開始的，還會走很長路的，其實這才是我們在社會上存在的一種價值。

服務大家、貢獻社會，真不是企業(yè)的宣傳口徑，因為這是真實發(fā)生的事情，也是我們未來會堅持的道路。哪怕周邊不是世紀金源開發(fā)的住宅，每一個消費者或老百姓都值得被這樣對待。

我們特別希望能夠踏踏實實做好，滿足大家的需求，同時在合適的時間、在我們能力能達到的情況下，給支持我們的老百姓一些驚喜。