來源/高和資本

撰文/高和資本資管平臺

后疫情時代的消費市場，呈現出馬太分化、多變下行的特征，且疊加當前整體經濟周期，仍在持續(xù)不斷的快速演化進程中；

這對我們的投資研判工作帶來了極大的挑戰(zhàn)，勢必需要對底層資產有更加深刻的認知，并建立起一整套以長期、多維、以終為始的大資管方法論，以應對這越來越復雜的內外部環(huán)境。

我們認為，當前我們共同面對的消費基礎設施市場是極度中國特色的，這主要集中在以下五個方面：

1，城市和商業(yè)形態(tài)的差異：壓縮式的城市化進程，使得絕大部分城市中的有效消費基礎設施都是以購物中心、尤其是大體量盒子型的購物中心形態(tài)存在的，這與包括歐美、日本等發(fā)達國家完全不同；不容忽視的是，城市空間格局對消費行為有不可估量的影響，且消費習慣具有一定的慣性；

2，超額的空間供應和有限的品牌供給：在此前的研究中我們已提及，以上海為例，其線下商業(yè)空間的人均供給超過甚或遠超東京、香港這類消費中心城市（其他城市，如成都也有較為顯著的供給過剩問題）；但同時，由于經濟發(fā)展階段的差異，線下品牌的多樣性和豐富度，又遠遠無法達到國外很多發(fā)達國家的水平；

3，極高的網購率：國內當前的網購率大約在25%左右，北京這樣的城市甚至達到了35%（對比香港、東京僅有6-8%），這直接沖擊了線下付租能力最強的零售類業(yè)態(tài)對實體空間的承租需求；

4，快速富裕后消費需求的更迭：美國、香港、東京和國內的數據也證實，隨著經濟的發(fā)展，買服務會多過買商品，買里子重要過買面子，消費已經越來越成為生活方式的支撐而非目標，在市場還未對這一需求變化作出完整回應時，當下的經濟周期已催生新的消費演化；

5，巨大市場的多階段并存：大中國，大市場，不同區(qū)域、甚至同一區(qū)域中必然呈現不同的消費需求和市場特征，這和美國市場尤為不同，需要用精細且非常在地化的視角一一評估和厘清；

雖有諸多挑戰(zhàn)，但消費終歸是消費者用腳投票的——將"有效供給"和"真實需求"兩端連接起來的，就是待錨定的規(guī)律和待挖掘的價值，且必將依賴數據還原客觀事實；針對此，高和已著手建立和打磨針對消費基礎設施領域的一整套資管方法論。

其中，針對投前階段形成的是投資“三把尺子”，其基本判斷邏輯是，在一、二線城市：

隨著供給側的下沉，當下市場除了城市級和副城市中心級的項目外，基本形成了城市核心區(qū)3-5公里、郊區(qū)5-8公里（極個別超級項目能輻射更大范圍）的區(qū)域競爭格局關系；

雖然區(qū)域和區(qū)域的情況不一樣，但從資管角度而言，商業(yè)價值追求的永遠是在場內形成可持續(xù)的高交易額和高租賃收入，最重要的抓手就是品牌——好的品牌能帶來銷售額和客流，其數量有限且往往扎堆；

如下概念圖能基本表達線下商業(yè)的區(qū)域競爭格局關系。未來的發(fā)展看，資管角度只有兩類商業(yè)資產是有價值的：已經基本被市場數據論證的一類，是區(qū)域的絕對頭部（和潛在頭部項目），一般為大型購物中心，其已形成了區(qū)域內最佳品牌組合的良性循環(huán)；以及我們判斷將是增量和趨勢性的第二類，區(qū)域內能形成絕對差異化的項目，一般為小體量集中式商業(yè)。

基于此，對標的項目的評估我們分為了三個階段：首先是對城市、區(qū)域和標的項目在區(qū)域競爭中的位勢錨定，其次是項目穩(wěn)定性，最后是項目的增長性——亦即“三把尺子”。核心是通過錨定標的項目的關鍵量化指標，以還原其在商業(yè)系統中的真實坐標和演化路徑，下圖即為高和"三把尺子"的關鍵評估指標。

雖然商業(yè)市場具備紛繁多樣的無限性，但縱觀國內市場，商業(yè)競爭格局的基本范式是有限的。

本期帶來的研判報告，是基于高和投資“三把尺子”的基本框架，選取以上海長壽路板塊為其中一類典型的競爭格局范式（核心區(qū)密集多樣人口、供應嚴重過量、緊鄰城市級商圈），并通過與脈策科技大數據合作，為大家展現“三把尺子”研判的展開思路，以期共同探討。以上。

特別鳴謝：脈策科技

上海脈策數據科技有限公司（簡稱脈策科技），是國內數據智能領域中具有引領性的科技公司和數商企業(yè)。是上海市高新技術企業(yè)、專精特新企業(yè)、區(qū)級小巨人企業(yè)，同時也是上海數據交易所首批掛牌數據產品的企業(yè)、上海市數商協會理事單位，獲得數據管理能力成熟度DCMM甲方3級（穩(wěn)健級）認證，并參與多項團標以及地方標準制定。同時，脈策以「城市數據團」的身份在大數據分析挖掘和研究領域廣為人知。

報告涉及板塊內集中式商業(yè)

雖然上海長壽路板塊算不上是上海知名商圈，但以長壽路地鐵站為圓點，1.5公里范圍內有超過35萬平米商業(yè)建面的集中式商業(yè)，其中不乏城中知名項目。

資料來源：公開網站數據

報告核心觀點

報告采用了“三把尺子”的評估策略，其中，長壽路板塊在競爭格局、空間和品質、整場經營這三組關鍵指標上表現突出，本報告進行了重點分析。

競爭格局：整體商業(yè)供應嚴重過量，板塊外虹吸作用明顯，板塊內競爭激烈，板塊商業(yè)主題為社區(qū)商業(yè)。長壽路板塊在區(qū)位上臨近南京西路-靜安寺、武寧環(huán)球港、中山公園三個城市級商圈，且交通便利，這導致長壽路面臨著板塊外的強競爭。長壽路板塊居民商業(yè)消費具有明顯的外流現象，主要外流方向為靜安寺-南西商業(yè)板塊，對長壽路板塊的零售業(yè)態(tài)造成了嚴重沖擊。故而留給長壽路板塊的商業(yè)主題只能是以服務在地客群的社區(qū)商業(yè)。長壽路板塊內商業(yè)供應亦嚴重過量，各項目輻射客群高度重合，競爭白熱化 。

空間和品質：在競爭愈加激烈的局部板塊內，空間與品質是決定項目生死的關鍵因素之一。空間和品質事關用戶的第一印象和消費體驗，與用戶的所見所感息息相關，在衡量上我們采用四個二級指標——規(guī)模、形態(tài)、動線、品質。針對長壽路地鐵站附近的五個項目，影響最為顯著的是形態(tài)和品質兩個指標。在形態(tài)上開放式街區(qū)相對于小盒子的經營門檻更低，對內容有限的小體量商業(yè)項目更加友好，更容易打造體驗消費場景。而鴻壽坊的實踐亦證明，在街區(qū)中加入特殊形態(tài)的大尺度空間（Foodie Social），能進一步豐富用戶體驗感，從而在競爭中突圍。而對于品質的評定更加依賴用戶的實際感受與體驗，在衡量上更應注重用戶視角。空間和品質的打造是團隊綜合能力的一種重要體現。

整場經營：出租率與場內品牌組合是經營情況的最直觀表現，餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)租金貢獻的主力業(yè)態(tài)。長壽路板塊居住工作混合屬性強，居住客群和工作客群接近1：1，客質優(yōu)勢明顯。從實際經營表現來看，長壽路地鐵站附近五個項目餐飲業(yè)態(tài)占比占據絕對主導地位，非日常的零售消費已被板塊外虹吸，集中式商業(yè)在品牌端呈現明顯的社區(qū)配套和辦公配套屬性。延展來講，如果將空間比做商場的軀體，那么品牌就是商場的靈魂，首位度品牌濃度反映市場優(yōu)質品牌對項目板塊內位勢的認可程度，中堅品牌濃度則反映整場的商業(yè)穩(wěn)定度。對于板塊內頭部項目，首位度品牌和中堅品牌濃度一定雙高，兼具穩(wěn)定性和增長性。

此外，板塊內有兩個系出名門的大體量購物中心天安千樹和Moho Mall，在行業(yè)內的討論度很高。可以想象，如果在格局未定且大勢允許的2016年以前開業(yè)，其或將重塑上海商圈格局；但在口罩后，能消化出租率、形成基本商業(yè)氛圍達標的業(yè)態(tài)，只有板塊內的社商主題和能形成差異化的低租金體驗類主題（當然這兩個項目可達性有瑕疵，加大了難度）；事實也證明，格局已定、過量供應下，這兩個項目強行用常規(guī)的零售業(yè)態(tài)已行不通了。由此可見，在進入存量競爭的后口罩時代，相對小體量項目，大型購物中心的容錯率更低。

長壽路板塊

長壽路大自鳴鐘商圈歷史悠久，自上世紀初就是商賈旺地，正如金宇澄在《繁花》多次寫到大自鳴鐘菜場：“弄堂隔壁西康路小菜場，即便困難時期，過幾個鐘頭，郊區(qū)送菜的黃魚車，帶魚車，就要集中到達，一直吵到天亮，長壽路兩邊，東北西北，無數工廠中班夜班交接”，歷經百年風云，長壽路大自鳴鐘商圈仍是普陀區(qū)乃至全上海最有名的商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)之一，被譽為“滬西南京路”。

圖表1 長壽路大自鳴鐘區(qū)域舊照

資料來源：百度圖片

圖表2 長壽路航拍圖

資料來源：百度圖片

3.1區(qū)位特征

長壽路板塊位于上海市普陀區(qū)，地處上海中部，普陀、靜安、長寧三區(qū)交接地帶，板塊緊鄰上海中央活動區(qū)，與上海城市中心連接緊密。

圖表3 長壽路與中央活動區(qū)分布圖

資料來源：上海市規(guī)劃和自然資源局

圖表4 長壽路單元規(guī)劃圖（2021-2035）

資料來源：上海市規(guī)劃和自然資源局

板塊內常駐人口密度6.2萬人/㎡，位于全市第一梯隊。根據脈策數據，長壽路板塊居住人口7.7萬人，密度31,760人/㎡，工作人口7.4萬人，密度30,722人/㎡，對比上海市所有板塊，居住人口和工作人口的密度均位于全市第二梯隊。板塊內整體常駐人口15萬，密度61,555人/㎡，常駐人口密度位于全市第一梯隊。

圖表5 長壽路板塊居住人口密度與全市對比圖

資料來源：脈策數據

圖表6 長壽路工作人口密度與全市對比圖

資料來源：脈策數據

圖表7 長壽路板塊常駐人口密度與全市對比圖

資料來源：脈策數據

3.2競爭格局

3.2.1板塊人均商業(yè)資源

長壽路板塊人均商業(yè)資源顯著高于中環(huán)內均值，整體商業(yè)供應過量。根據脈策數據，從訪客分配的人均商業(yè)資源*（柵格商業(yè)資源由全市各商業(yè)項目的體量根據距離衰減模型進行柵格級別分配并求和最終得出，而人均商業(yè)資源則為板塊商業(yè)資源總和與板塊居住人口或常駐人口的比值）來看，板塊內居住人均商業(yè)資源3.45㎡、工作人均商業(yè)資源4.20㎡，常駐人均商業(yè)資源1.78㎡，分別位于全市第一梯隊和第二梯隊，中環(huán)內均值為1.90㎡、1.10㎡和2.68㎡。

圖表8 長壽路板塊居住人均商業(yè)資源與全市對比圖

資料來源：脈策數據

圖表9 長壽路板塊工作人均商業(yè)資源與全市對比圖

資料來源：脈策數據

圖表10 長壽路板塊常駐人均商業(yè)資源與全市對比圖

資料來源：脈策數據

圖表11 長壽路板塊人均商業(yè)資源與全市對比表

資料來源：脈策數據

3.2.2板塊外競爭

長壽路板塊臨近傳統優(yōu)勢商業(yè)區(qū)，南京西路-靜安寺商業(yè)板塊對長壽路虹吸明顯。長壽路板塊在區(qū)位上臨近南京西路-靜安寺、武寧、中山公園三個傳統強勢商業(yè)板塊，且交通便利，這導致長壽路面臨著板塊外的強競爭。進一步結合典型競品的訪客熱力圖分析，靜安嘉里、太古匯等南京西路-靜安寺商圈的強勢競品對長壽路板塊內居民消費的虹吸作用明顯，而中山公園、武寧板塊主要向西輻射，同時對長壽路居民有一定輻射，但相對有限。長壽路板塊居民商業(yè)消費具有明顯的外流現象，主要外流方向為南京西路-靜安寺商業(yè)板塊。

圖表12 長壽路板塊周邊主要商業(yè)項目

資料來源：百度地圖、高和繪制等

圖表13 靜安嘉里訪客熱力圖

資料來源：脈策數據

圖表14 太古匯訪客熱力圖

資料來源：脈策數據

圖表15 環(huán)球港訪客熱力圖

資料來源：脈策數據

圖表16 中山公園龍之夢訪客熱力圖

資料來源：脈策數據

外部虹吸對長壽路板塊的零售業(yè)態(tài)造成了嚴重打擊。進一步結合南京西路-靜安寺主要商業(yè)體的場內業(yè)態(tài)品牌可以發(fā)現，南京西路-靜安寺商業(yè)板塊在零售業(yè)態(tài)的配置上包含全品類、全級次品牌，品牌矩陣強大、零售氛圍強。而相較于在地化屬性強的餐飲和配套業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)更容易被虹吸，靜安寺-南京西路商業(yè)板塊的強勢地位對長壽路板塊的零售業(yè)態(tài)造成了嚴重打擊。

圖表17 南京西路-靜安寺商業(yè)體零售品牌概覽

資料來源：高和繪制

3.2.3板塊內競爭

長壽路板塊內集中式商業(yè)項目主要集中于長壽路地鐵站附近，分別為亞新生活廣場、巴黎春天、189弄、旭輝里、鴻壽坊，本報告以長壽路地鐵站附近五個項目為研究主體，同時補充研究地鐵站1.5km內的兩個集中式商業(yè)—天安千樹和MOHO MALL*（MOHO MALL距離長壽路地鐵站直線距離僅1km，且不屬于南京西路-靜安寺商業(yè)板塊，對長壽路板塊的研究具有一定價值，故在本報告中納入研究范圍）

圖表18 長壽板塊集中式商業(yè)

資料來源：高和繪制

長壽板塊商業(yè)主題為社區(qū)商業(yè)，以服務在地客群為主，板塊內存量項目商業(yè)競爭激烈。由于外部競品對零售業(yè)態(tài)的虹吸，且板塊內未在市場上升期布局體量適配的一站式購物中心，當前整個板塊以服務在地客群的日常消費需求為主（本報告定義的社區(qū)商業(yè)是指體量小于5萬方，以餐飲、服務及社區(qū)娛樂和社區(qū)零售為主的集中式商業(yè)）。通過板塊內亞新生活廣場、巴黎春天、189弄、旭輝里、鴻壽坊五個項目的訪客熱力圖，可以看出各項目輻射客群高度重合，內部競爭激烈。

圖表19 亞新生活廣場訪客熱力圖

資料來源：脈策數據

圖表20 巴黎春天訪客熱力圖

資料來源：脈策數據

圖表21 189弄訪客熱力圖

資料來源：脈策數據

圖表22 旭輝里訪客熱力圖

資料來源：脈策數據

圖表23 鴻壽坊訪客熱力圖

資料來源：脈策數據

3.3空間和品質

長壽路地鐵站附近的鴻壽坊、旭輝里、189弄、巴黎春天、亞新廣場這五個項目的面積、交通、區(qū)位相近，但空間和品質差異巨大，在競爭激烈的商業(yè)板塊內，空間和品質是決定項目生死的關鍵因素之一。

空間和品質更傾向于主觀體驗，但仍可以設置衡量標準。空間和品質事關用戶的第一印象和消費體驗，與用戶的所見所感息息相關，在衡量上我們采用四個二級指標—規(guī)模、形態(tài)、動線、品質。針對長壽路地鐵站附近的五個項目，影響最為顯著的是形態(tài)和品質兩個指標。

3.3.1形態(tài)

開放式街區(qū)相對于盒子門檻更低，對內容有限的小體量商業(yè)項目更加友好，更容易打造體驗消費場景。通過移步換景，開放式街區(qū)可以將商業(yè)內容與空間一體化打造，實現體驗與購物的有機結合。鴻壽坊外街區(qū)還原了石庫門里弄的歷史肌理，搭配新型主力店FOODIE SOCIAL和常換常新的快閃內容，打造了具有煙火氣息的社交生活場景。

圖表24 鴻壽坊圖片

資料來源：高和拍攝、網絡照片

在街區(qū)中加入特殊形態(tài)的大尺度空間，用戶體驗感更強。鴻壽坊街區(qū)和FOODIE SOCIAL市集小盒子的結合是項目的最大亮點，市集小盒子，提供美食的同時，也承載了項目絕大部分的零售功能，通過菜場和生鮮零售營造出熱鬧的集市氛圍，實現了餐飲+零售的復合美食餐飲體驗，在鴻壽坊“精致煙火氣”的打造過程中，市集小盒子起到了不可替代的作用。反觀同為石庫門里弄風情的今潮八弄以及距離鴻壽坊不足1KM的創(chuàng)享塔，兩個項目的街區(qū)打造各有特色，但相較于鴻壽坊，生活的鄰里感和功能性有所遜色，對消費者的吸引力相對較弱。

圖表25 鴻壽坊、今潮八弄、創(chuàng)享塔對比圖

資料來源：高和拍攝、網絡照片

3.3.2品質

品質的評定更加依賴用戶的實際感受與體驗，在衡量上注重用戶視角。我們采用了三個三級指標—場景&氛圍、公區(qū)&廣場、服務設施來衡量商業(yè)項目的品質，從用戶視角來看，189弄空間逼仄，在場景的設計上給人感官上的持續(xù)壓迫，場內缺乏商業(yè)氛圍，同時公共空間有限，無法讓消費者停留聚集。而巴黎春天和亞新生活廣場洗手間破損，且缺乏母嬰室等服務設施，帶來諸多不便。品質的不足導致這三個項目在競爭中處于弱勢。

圖表26 五個項目品質展示

資料來源：高和拍攝、網絡照片

3.4整場經營

3.4.1出租率

板塊內項目經營普遍慘淡，僅鴻壽坊一枝獨秀。受到板塊外虹吸作用和板塊內強競爭影響，各項目經營情況整體不佳。從當前各項目場內出租率來看，僅鴻壽坊實現滿鋪出租，旭輝里享受地鐵紅利，B2-1F實現滿鋪經營，但3F空置嚴重，整體出租率90%。其他項目出租率均低于80%。

圖表27 長壽路板塊各項目出租率

資料來源：高和整理

3.4.2客群畫像

場內品牌可以更深度地體現項目的經營情況，契合核心用戶需求的項目會呈現更優(yōu)秀的經營表現。場內品牌直接表現了商戶信心、消費者偏好和項目團隊專業(yè)程度，而對場內品牌的分析，需要先前置客戶畫像分析，通過客戶畫像的描摹可以精準鎖定消費需求，而最契合當地消費者需求的項目會呈現出更優(yōu)秀的經營表現。

長壽路板塊居住工作混合屬性強，職住分離現象明顯，居住客群和工作客群接近1：1。長壽路板塊職住比為0.97，相較于上海其他板塊，長壽路的居住、工作人口配置更加均勻，比例接近1：1，板塊的復合消費需求強。同時值得注意的是，板塊內客群職住分離現象明顯，板塊內職住重合比例不足5%，即居住客群畫像與工作客群畫像幾乎不重合，需要拆分研究。

圖表28 長壽路板塊職住比與全市對比

資料來源：脈策數據

長壽路板塊居民客質優(yōu)勢明顯。根據脈策數據，長壽路板塊居住客群的收入、資產水平和整體學歷均高于上海平均水平，其中30-50W收入和50W收入以上人群占比TGI分別為1.80和2.86，客質相比全市平均水平優(yōu)勢明顯。

圖表29 長壽路板塊居住客群畫像

資料來源：脈策數據

長壽路板塊老齡化嚴重，但家庭客群較多，板塊需求復合。長壽路板塊居住客群的平均年齡45歲，60歲以上老人占比33%，居民老齡化明顯，但有孩比例35.4%較全市平均水平高9.1%，板塊具有多樣化的復合消費需求。

圖表30 長壽路板塊居住客群年齡結構

資料來源：脈策數據

圖表31 長壽路板塊居住人口平均年齡與全市對比

資料來源：脈策數據

圖表32 長壽路板塊居住人口老齡化率與全市對比

資料來源：脈策數據

長壽路板塊工作客群多為年輕白領，收入可觀。根據脈策數據，長壽路板塊工作客群的職業(yè)多以白領為主，多分布于20-44歲之間，收入水平較高，其中30-50W收入和50W收入以上人群占比TGI分別為1.65和2.16，客質較長壽路居住客群相對較差，但相比全市平均水平優(yōu)勢明顯。

圖表33 長壽路板塊工作客群畫像

資料來源：脈策數據

圖表34 長壽路板塊工作客群年齡結構

資料來源：脈策數據

長壽路板塊具有優(yōu)秀的客群基礎，日常餐飲、工作餐、生活服務需求度高。根據板塊的居住客群畫像和工作客群畫像，我們對客群消費需求進行了定性分析。根據用戶的實際消費需求，集中式購物中心的業(yè)態(tài)一般劃分為零售、餐飲、娛樂、服務四類，在這四個維度中，餐飲做為生活剛需，其日常餐飲與白領工作餐需求旺盛，是板塊的核心業(yè)態(tài)，而零售業(yè)態(tài)被外部板塊虹吸嚴重，導致客戶需求主要集中于日常生鮮超市上，其他零售需求度相對較低。對于服務和娛樂業(yè)態(tài)，服務業(yè)態(tài)做為社區(qū)配套業(yè)態(tài)，在板塊內需求度旺盛，但是娛樂業(yè)態(tài)也將面臨著被外部虹吸的情況。

3.4.3業(yè)態(tài)和品牌分析

從實際經營表現來看，長壽路地鐵站附近五個項目餐飲業(yè)態(tài)占比占據絕對主導地位，非日常的零售消費已被板塊外虹吸。上述五個項目餐飲、零售、服務、娛樂四大業(yè)態(tài)的面積占比分別約為50%、20%、20%、10%，餐飲占據絕對主導地位，其次為配套（服務+娛樂）業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)占比明顯偏低，從實際經營端再次證明了零售業(yè)態(tài)被強勢虹吸的情況。

長壽路地鐵站附近五個項目在品牌端呈現強烈的社區(qū)配套和辦公配套屬性。五個項目餐飲業(yè)態(tài)品牌豐富度高，在各大細分業(yè)態(tài)均有不同級次的品牌配置，而在零售、服務和娛樂業(yè)態(tài)均以滿足在地居民日常需求為主。五個研究項目的品牌呈現了強烈的社區(qū)配套和辦公配套屬性。

圖表35 長壽路板塊業(yè)態(tài)及品牌展示

資料來源：大眾點評、高和整理

鴻壽坊餐飲業(yè)態(tài)占絕對主導地位，餐飲品牌力強，零售以生鮮為主，具有精致的煙火氣。鴻壽坊四大業(yè)態(tài)占比分別為餐飲90%，零售4%，服務6%，娛樂0%，餐飲占絕對主導地位。餐飲業(yè)態(tài)在簡餐、正餐、飲品烘焙上做了均衡的配置，兼具市場熟牌和網紅品牌，具有出色的品牌矩陣。項目的零售業(yè)態(tài)主要集中于市集小盒子中，配置了生鮮超市與非標零售，與FODDIE SOCIAL內的簡餐共同營造出集市的熱鬧與親民氛圍。

圖表36 鴻壽坊各業(yè)態(tài)重點品牌

資料來源：大眾點評、高和整理

旭輝里享受長壽路地鐵紅利，餐飲以簡餐和飲品烘焙為主，服務地鐵站流動人口，其他業(yè)態(tài)乏善可陳，主要服務在地居民日常需求。旭輝里四大業(yè)態(tài)占比分別為餐飲67%，零售20%，服務12%、娛樂1%，餐飲占絕對主導地位。但是場內正餐品牌不足，餐飲品牌主要以簡餐和飲品烘焙為主，主要原因是項目為地鐵上蓋，享受大量地鐵客流，但項目的2F、3F空置較多。

圖表37 旭輝里各業(yè)態(tài)重點品牌

資料來源：大眾點評、高和整理

189弄品牌數量少，各業(yè)態(tài)氛圍差，項目主要通過沿街商鋪布局市場熟牌，并通過高樓層低租金吸引目的性服務、娛樂品牌入駐。從189弄場內共50個品牌，品牌數量過少，場內經營面較差。189弄四大業(yè)態(tài)占比分別為餐飲12%、零售24%、服務56%、娛樂8%。餐飲僅有15個品牌，主要位于一樓沿街鋪位，零售僅有11個品牌，以目的性消費為主，品牌之間不具有帶動性。場內服務業(yè)態(tài)較為豐富，但是這是零售和餐飲布局失敗的反向呈現結果，利用高樓層的低租金來吸引目的性的服務業(yè)態(tài)進駐，布局KTV的邏輯也是如此。

圖表38 189弄各業(yè)態(tài)重點品牌

資料來源：大眾點評、高和整理

巴黎春天零售與餐飲多見知名品牌，項目一定程度上脫離社區(qū)配套屬性，但難以抵御外部競爭，空置率高企。巴黎春天四大業(yè)態(tài)占比分別為餐飲38%，零售27%，服務20%、娛樂15%。巴黎春天場內具有多家知名餐飲但是餐飲樓層空置率近50%，原因為大部分知名餐飲已經經營多年（味千拉面已經經營18年，江邊城外已經經營10年，其他品牌也經營多年），在地消費習慣已經培養(yǎng)，但由于本體條件差及外部強競爭，餐飲業(yè)態(tài)無進一步提升空間。零售品牌以平價快時尚、品牌折扣店和其他特賣店為主，主要滿足周邊人群日常中低端的購物需求，但同時也存在大量零售空鋪。服務與娛樂業(yè)態(tài)多布局項目冷區(qū)，吸引目的性客群。

圖表39 巴黎春天各業(yè)態(tài)重點品牌

資料來源：大眾點評、高和整理

亞新生活廣場以低客單餐飲與在地服務娛樂為主，是典型的中低端配套商場。亞新生活廣場四大業(yè)態(tài)占比分別為餐飲60%，零售1%，服務15%、娛樂24%。餐飲主要以低客單餐飲和外賣檔口為主，服務端和娛樂端的配置較其他項目更加豐富，主要原因是項目可以接受較低的租金。

圖表40 亞新生活廣場各業(yè)態(tài)重點品牌

資料來源：大眾點評、高和整理

鴻壽坊中高客單餐飲品牌占比顯著高于板塊均值，其他四個項目餐飲以中低客單為主。從客單價來看，鴻壽坊50元以上客單的餐飲品牌數顯著高于其他四個項目，餐飲的品牌級次較高；旭輝里和亞新生活廣場簡餐顯著高于其他四個項目；189弄、巴黎春天餐飲品牌數量顯著較低。

圖表41 五個研究項目不同餐飲客單價的品牌數

資料來源：大眾點評、高和整理

圖表42 五個項目不同餐飲客單價占比與板塊均值的對比

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看完長壽路地鐵站附近的五個項目，下一步我們繼續(xù)研究兩個補充案例：天安千樹和MOHO MALL

天安千樹餐飲豐富度高，級次中高端，但零售業(yè)態(tài)經營慘淡，項目處于惡性循環(huán)，穩(wěn)定性和增長性顯著不足。天安千樹場內在營的餐飲品牌級次高于五個研究項目，餐飲氛圍佳，但零售業(yè)態(tài)經營慘淡。天安千樹商業(yè)體量10萬方，定位潮奢，這就意味著項目需要輻射較大范圍內的客群，而當前項目客群滲透有限，場內中高端零售缺乏有效支撐，陷入惡性循環(huán)，空置率高企。娛樂和服務業(yè)態(tài)中規(guī)中矩，同樣出現大面積空鋪。

圖表43 天安千樹各業(yè)態(tài)重點品牌

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MOHO MALL與天安千樹困境相同。MOHO MALL餐飲同樣可圈可點，但場內的零售業(yè)態(tài)同樣面臨著上述問題。

圖表44  MOHO MALL各業(yè)態(tài)重點品牌

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當前市場零售低迷的沖擊。天安千樹和MOHO MALL規(guī)模較大，雖然場內餐飲業(yè)態(tài)均可圈可點，但是不同于小規(guī)模的社區(qū)商業(yè)，單一餐飲業(yè)態(tài)無法填充整個項目的可租賃面積。對于有一定體量的購物中心，零售業(yè)態(tài)是不可或缺的，而在零售下行嚴重的今天，購物中心的容錯率越來越低，尤其是對于長壽路這樣零售被明顯虹吸的板塊，大體量項目的安全邊際明顯不足。