來(lái)源/獨(dú)角Mall 

進(jìn)入第三季度，深圳的商業(yè)市場(chǎng)也熱鬧了起來(lái)！

近期，宏發(fā)商業(yè)在深圳的第二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、社區(qū)型商業(yè)產(chǎn)品線“仟里食家”在寶安首次亮相，就吸引了不少關(guān)注。

不同于宏發(fā)商業(yè)的前作“寶安大仟里”，仟里食家“場(chǎng)”如其名，以“食”為主，也是洪浪北片區(qū)首個(gè)以美食為主題的社區(qū)商業(yè)。

從商業(yè)體量來(lái)看，仟里食家約3萬(wàn)㎡，以街區(qū)+Mall的模式，是商圈內(nèi)典型的小體量商業(yè)；

從品牌來(lái)看，仟里食家引入了50+品牌，開(kāi)業(yè)率達(dá)到了98%，其中包含Top City家庭主題樂(lè)園、唱吧麥頌KTV深圳首店，陳大戶看家面、最佳拍檔茶餐廳、Yi iveen、湘西婆婆砂鍋湘菜寶安首店等品牌。

坦白來(lái)說(shuō)，作為社區(qū)商業(yè)的仟里食家，不管是體量還是品牌，在寶安商圈里并不算特別有吸引力。

為什么還會(huì)想要聊聊這個(gè)項(xiàng)目，是因?yàn)閺那�里食家的身上，我們�(cè)僖淮胃惺艿搅水?dāng)下商業(yè)市場(chǎng)里的小體量商業(yè)，一方面正變得越來(lái)越“接地氣”，另一方面則是，餐飲的比重也越來(lái)越高。

社區(qū)商業(yè)，越來(lái)越靠“吃吃吃”了？

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強(qiáng)化餐飲、弱化零售比例

社區(qū)商業(yè)越來(lái)越“接地氣”

存量商業(yè)時(shí)代，卷定位、卷招商、卷品牌、卷活動(dòng)已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，現(xiàn)在隨便逛個(gè)商場(chǎng)，都能看到不少品牌首店的圍擋。

從近些年的趨勢(shì)來(lái)看，對(duì)于小體量商業(yè)或者城市更新商業(yè)項(xiàng)目而言，想要“出圈”，要么在定位上就足夠吸引眼球，走非標(biāo)商業(yè)的路徑，比如8月初在上海開(kāi)業(yè)的中國(guó)首個(gè)可持續(xù)商業(yè)綜合體HAI550，以獨(dú)特的非標(biāo)屬性吸引了一波眼球。

但也有商業(yè)，或是有煙火氣，或是足夠接地氣。比如前面提到的新晉開(kāi)業(yè)的仟里食家，或者去年9月開(kāi)業(yè)爆火的上海鴻壽坊，再是2022年1月開(kāi)業(yè)的廣州時(shí)代芳華里CR8等項(xiàng)目。

在零售業(yè)態(tài)疲軟的當(dāng)下，瞄準(zhǔn)逐漸復(fù)蘇且相對(duì)具有消費(fèi)潛力的餐飲業(yè)態(tài)，無(wú)可厚非。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)餐飲收入達(dá)到2.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.9%，總體上繼續(xù)保持了較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而且增速也比商品零售額快4.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)社零增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了22.8%。

顯然餐飲已經(jīng)成為拉動(dòng)社零增長(zhǎng)的重要主力，越來(lái)越多的商業(yè)也在迎合這樣的消費(fèi)需求，社區(qū)商業(yè)尤甚。

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仟里食家——

社區(qū)型美食主題商業(yè)

仟里食家一方面以食為主，壓縮了零售業(yè)態(tài)的比例。

項(xiàng)目引入的50+品牌里，餐飲品牌占比達(dá)到了70%以上，餐飲品牌既有八合里牛肉火鍋、湘西婆婆、大榕樹(shù)下、四季椰林等重餐，也有云味館、老碗會(huì)、老鄉(xiāng)雞、美頤美鮑汁排骨、肯德基、喜茶、星巴克、霸王茶姬等輕餐、快餐、茶咖品牌。

在零售業(yè)態(tài)上，商場(chǎng)引入的也是好特賣(mài)、名創(chuàng)優(yōu)品等客單價(jià)較低的品牌，另外，就筆者的現(xiàn)場(chǎng)觀察，商場(chǎng)沒(méi)有服飾零售品牌。

在體驗(yàn)業(yè)態(tài)上，B2層引入了K+SHENG凱勝潮玩娃娃屋，L3、L4層也引入了Top City家庭主題樂(lè)園、健身房品牌247Fitness、麥頌KTV等。

另一方面，在開(kāi)業(yè)活動(dòng)上，SP促銷的優(yōu)惠力度也很大。

比如正餐50團(tuán)100，輕餐20團(tuán)40，而且在開(kāi)業(yè)當(dāng)天，這些券都已經(jīng)被提前搶光了。

不過(guò)仟里食家也面臨著較大的商圈競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目舍棄“高大上”的內(nèi)容，不與周邊的商業(yè)項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)，可能也正是基于項(xiàng)目有限的商業(yè)實(shí)力。

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上海鴻壽坊——

“精致煙火氣”社區(qū)商業(yè)

鴻壽坊商業(yè)體量約1.5萬(wàn)㎡，主打小而美的消費(fèi)體驗(yàn)，在城市當(dāng)中構(gòu)筑“精致煙火氣”；是既要精致，又要“接地氣”的典型代表。

來(lái)源：大眾點(diǎn)評(píng)

從業(yè)態(tài)布局來(lái)看，鴻壽坊塑造了一個(gè)“去零售化”的商業(yè)環(huán)境。項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)之際就引入了51家上海或區(qū)域首店和13家上海首店。根據(jù)大眾點(diǎn)評(píng)顯示，目前項(xiàng)目有70+品牌，其中餐飲品牌的比例達(dá)到了85%以上。

不僅有意大利菜跨界日料的SANDO上海首店，玩轉(zhuǎn)酒精與藝術(shù)三川上CHUAN3上海首店、創(chuàng)新湘菜館湘椒華東首店等品牌，瑞安還自己孵化了美食生活方式品牌FOODIE SOCIAL 3.0——鴻壽坊食集。

除了餐飲業(yè)態(tài)，就是生活配套。包括本地社區(qū)小超市薈森生鮮，健身房品牌超級(jí)猩猩，LANN蘭泰式古法按摩，BeautyBlossom膚療中心等品牌。

瑞安也趁著鴻壽坊出圈之后，以12.06億的價(jià)格賣(mài)掉了鴻壽坊項(xiàng)目65%的股權(quán)，接手者則是大家人壽。

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時(shí)代芳華里CR8——

“商務(wù)型+社區(qū)型”商業(yè)

于2022年開(kāi)業(yè)的廣州時(shí)代芳華里CR8，也是商務(wù)型+社區(qū)型商業(yè)的典型代表。

時(shí)代芳華里CR8商業(yè)體量約2.7萬(wàn)㎡，主打精致社區(qū)型商業(yè)。在開(kāi)業(yè)之際，項(xiàng)目品牌的區(qū)域首店率為60%，包括風(fēng)靡全網(wǎng)的KTV星聚會(huì)黑金店、寶藏新潮粵菜木棉、文通冰室IP店、TOP TOY概念店、COMMUNE、大鴿飯等品牌廣州或番禺首店。

從大眾點(diǎn)評(píng)來(lái)看，目前項(xiàng)目擁有75個(gè)品牌，其中餐飲品牌達(dá)到了47個(gè)，餐飲比例高達(dá)63%。既有炙柒、COLINMINT簡(jiǎn)悅廚、鰻事如意、客語(yǔ)等重餐大店，也有M Stand、Commune、PAIX COFFEE、一點(diǎn)點(diǎn)、奈雪的茶等茶咖品牌，符合商務(wù)和社交需求。

來(lái)源：項(xiàng)目官微

在零售業(yè)態(tài)上，則有蔚來(lái)中心、TOP TOY、名創(chuàng)優(yōu)品、屈臣氏、有家便利店等品牌；在生活配套上，則引入了絲域養(yǎng)發(fā)館、啟然肌膚管理中心、悠然普拉提、喜逸24小時(shí)健身等品牌。

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放棄過(guò)度包裝，順勢(shì)而為

或許也能尋得商業(yè)新出路

這些小體量的社區(qū)商業(yè)，也給到了我們一些啟示。

一來(lái)是放棄過(guò)度包裝。有時(shí)候非標(biāo)商業(yè)固然吸引眼球，但并不是所有的商業(yè)都有像瑞安這樣的底氣和實(shí)力做好非標(biāo)，大部分社區(qū)商業(yè)可能還是“常規(guī)”玩法；針對(duì)周邊的客群，以更加接地氣的角度切入，放棄過(guò)度包裝，也不失為一個(gè)商業(yè)進(jìn)場(chǎng)“點(diǎn)”。

二來(lái)則是順勢(shì)而為。在消費(fèi)降級(jí)的大環(huán)境下，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也是越來(lái)越注重實(shí)用性與功能性，在這種情況下順勢(shì)而為，順應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，明確的給到消費(fèi)者實(shí)惠或許才是更重要的。

值得關(guān)注的是，過(guò)于依賴餐飲品牌，確實(shí)會(huì)為商場(chǎng)帶來(lái)較強(qiáng)的引流效果，但餐飲品牌不管是租金水平還是客單價(jià)，都是弱于零售品牌的。這也意味著商場(chǎng)可能會(huì)陷入“旺丁不旺財(cái)”的窘境。

不過(guò)，如何斟酌，還是需要看商場(chǎng)具體情況了。