出品/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云 

樣本企業(yè)業(yè)績(jī)未見(jiàn)驚喜，港資聚焦內(nèi)地商業(yè)投資 

期內(nèi)，部分企業(yè)披露了三季度相關(guān)業(yè)績(jī)，受市場(chǎng)環(huán)境等因素影響，大部分樣本企業(yè)業(yè)績(jī)并未錄得明顯增長(zhǎng)。業(yè)務(wù)投資端，基于對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的看好，以太古為代表的港資企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的投資。

零售市場(chǎng)租金持續(xù)下行，高端消費(fèi)市場(chǎng)未見(jiàn)明顯復(fù)蘇 

市場(chǎng)表現(xiàn)上，零售商業(yè)租金呈小幅下滑狀態(tài)，項(xiàng)目維持高出租率的難度增大。高端消費(fèi)市場(chǎng)方面，從太古這類(lèi)高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的最新財(cái)季運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，整體依然疲軟。

三季度品牌業(yè)績(jī)分化，探索新增長(zhǎng)點(diǎn)不易 

餐飲方面，新賽道的探索成為期內(nèi)的重點(diǎn)，無(wú)論是茶飲品牌亦或是餐飲品牌，均進(jìn)行業(yè)務(wù)上的創(chuàng)新嘗試。零售品牌方面，面對(duì)不同的需求市場(chǎng)，不斷創(chuàng)新，留住核心客群成為當(dāng)下的重中之重。

樣本企業(yè)業(yè)績(jī)未見(jiàn)驚喜，港資聚焦內(nèi)地商業(yè)投資

企業(yè)層面，期內(nèi)觀點(diǎn)指數(shù)樣本池中的部分A股企業(yè)披露了三季度的相關(guān)業(yè)績(jī)營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，其中包括新城控股、萬(wàn)達(dá)商管、王府井、百聯(lián)股份、印力集團(tuán)等。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從收入來(lái)看，下滑成為常態(tài)。除以規(guī)模化擴(kuò)張、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)見(jiàn)長(zhǎng)的部分樣本企業(yè)外，其余企業(yè)零售商業(yè)收入均錄得不同程度的下滑。

以印力集團(tuán)為例，前三季度其管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為39.5億元，去年同期為41.8億元，同比下滑5.5%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，企業(yè)業(yè)績(jī)下滑與目前面臨的商業(yè)大環(huán)境有關(guān)，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，1—9月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額353564億元，同比增長(zhǎng)3.3%。

其中，限額以上零售業(yè)單位中便利店、專(zhuān)業(yè)店、超市零售額同比分別增長(zhǎng)4.7%、4.0%、2.4%，百貨店、品牌專(zhuān)賣(mài)店零售額分別下降3.3%、1.7%，消費(fèi)市場(chǎng)仍呈緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在此背景下企業(yè)的收入增長(zhǎng)難度較大。

在行業(yè)增速放緩之際，樣本企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)的推進(jìn)和調(diào)整。太古作為核心一二線高端商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)者，著力于提升現(xiàn)有項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，如正在擴(kuò)建中的北京頤堤港二期命名為北京太古坊，并于2026年底起分階段開(kāi)業(yè)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，太古內(nèi)地商業(yè)產(chǎn)品線主要是太古里和太古匯，太古坊此前主要在香港開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，北京頤堤港將是太古在內(nèi)地的首個(gè)“太古坊”系列項(xiàng)目。

與太古里的開(kāi)放式街區(qū)、太古匯的盒子式商業(yè)不同，太古坊更像是一個(gè)大型商業(yè)社區(qū)。資料顯示，成立之初，太古地產(chǎn)在香港島東部的鲗魚(yú)涌成功打造了“太古坊”，將項(xiàng)目昔日的工業(yè)區(qū)和船塢升級(jí)為現(xiàn)代化中心。

太古地產(chǎn)在北京落地太古坊，也是基于看好這一模式與理念，將打造一個(gè)集零售區(qū)域、購(gòu)物中心、甲級(jí)辦公樓、酒店于一體的“都市綠洲”。

香港置地則宣布不再于亞洲區(qū)內(nèi)投資“建售物業(yè)”，專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)高端綜合商用物業(yè)，計(jì)劃通過(guò)在區(qū)域門(mén)戶城市的中央商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)或收購(gòu)新的超高端項(xiàng)目來(lái)增加其長(zhǎng)期經(jīng)常性收入，這些發(fā)展項(xiàng)目將包含甲級(jí)寫(xiě)字樓、豪華零售、酒店和品牌住宅。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，香港置地目前在內(nèi)地共有5個(gè)在營(yíng)的奢華和高端生活方式零售物業(yè)，包括北京王府中環(huán)、重慶光環(huán)、成都光環(huán)、重慶長(zhǎng)嘉匯等。

其中，中環(huán)系列聚焦核心城市，定位為知名的奢華高端商業(yè)，如北京的王府中環(huán)。光環(huán)系列則是主張為生活注入自然靈感，探索在地文化融合，成就城市區(qū)域升級(jí)，定位為地標(biāo)區(qū)域型城市自然綜合體。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，香港置地從銷(xiāo)售型的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)向持有型的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，實(shí)際上體現(xiàn)了近幾年的地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，相比住宅物業(yè)，以持有型商業(yè)物業(yè)為主的企業(yè)更容易在市場(chǎng)中突圍。

零售市場(chǎng)租金持續(xù)下行，高端消費(fèi)市場(chǎng)未見(jiàn)明顯復(fù)蘇

零售市場(chǎng)表現(xiàn)上，一線城市中，除深圳空置率較低外，其余城市都在7%-9%左右，二線城市空置率則在3-9%之間。三季度的整體環(huán)比變化不大，目前主要商業(yè)城市的零售項(xiàng)目依然面臨著較大的去化壓力，項(xiàng)目維持高出租率難度較大。

租金水平上，不同城市的區(qū)別較為明顯。除一線城市外，部分消費(fèi)潛力較大的二線城市租金水平也處于高位。

一線城市中，三季度購(gòu)物中心首層租金水平均有下滑。截止三季度，上海的購(gòu)物中心首層租金最高，達(dá)到32.8元/平方米/天，最低的深圳則為18.6元/平方米/天。

數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕，觀點(diǎn)指數(shù)整理

商業(yè)REITs方面，已上市的5支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT期內(nèi)公布了三季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。從營(yíng)收和凈利潤(rùn)來(lái)看，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的表現(xiàn)最為突出，該REIT的底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，三季度收入為1.866億元，凈利潤(rùn)為1.0385億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各REIT公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

項(xiàng)目出租率上，五支商業(yè)REIT的出租率均在90%以上，其中，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT和中金印力消費(fèi)REIT的出租率在99%以上，接近滿租的狀態(tài)。

至于租金收繳率，除嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT收繳率為98.1%之外，其余均達(dá)到99%及以上水平，華潤(rùn)華夏消費(fèi)REIT和華安百聯(lián)消費(fèi)REIT更是實(shí)現(xiàn)租金收繳率100%，展現(xiàn)出不錯(cuò)的水平。

值得關(guān)注的是，高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)商太古期內(nèi)也披露了三季度的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況。其中，內(nèi)地零售項(xiàng)目雖然出租率維持高位，但銷(xiāo)售額呈現(xiàn)出同比下滑的趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：太古公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

在營(yíng)零售物業(yè)中，跌幅超過(guò)10%的項(xiàng)目占比過(guò)半。上海興業(yè)太古匯租用率為93%，零售銷(xiāo)售額下降20.7%；廣州太古匯租用率為100%，零售銷(xiāo)售額下降11.7%；成都太古里租用率為96%，零售銷(xiāo)售額下降16.9%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，銷(xiāo)售額下滑背后，與高端消費(fèi)市場(chǎng)未見(jiàn)明顯復(fù)蘇有關(guān)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)高端消費(fèi)增長(zhǎng)放緩、出境游消費(fèi)增加趨勢(shì)明顯，市場(chǎng)上的高端商業(yè)項(xiàng)目普遍面臨較大的壓力。

樣本項(xiàng)目層面，觀點(diǎn)指數(shù)長(zhǎng)期觀察的多個(gè)項(xiàng)目期內(nèi)新開(kāi)門(mén)店以奢侈品、珠寶、運(yùn)動(dòng)及餐飲品牌為主。其中，奢侈品牌多為煥新開(kāi)業(yè)店鋪，如深圳萬(wàn)象城的愛(ài)馬仕專(zhuān)賣(mài)店、上海ifc的華倫天奴精品店等。

除新開(kāi)門(mén)店外，部分項(xiàng)目期內(nèi)同樣舉行相關(guān)活動(dòng)豐富會(huì)員的體驗(yàn)，如上海恒隆廣場(chǎng)舉辦 “HOME TO LUXURY”盛裝派對(duì)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，這是恒隆獨(dú)家的品牌活動(dòng)，目前已成功舉辦八屆，其特色在于場(chǎng)內(nèi)品牌積極邀請(qǐng)明星好友一同參與的同時(shí)，還會(huì)發(fā)行多件恒隆獨(dú)家、首發(fā)、限量的產(chǎn)品，為顧客帶來(lái)獨(dú)一無(wú)二的全品類(lèi)產(chǎn)品和體驗(yàn)，對(duì)目標(biāo)客群的吸引力較強(qiáng)，能有效拉動(dòng)銷(xiāo)售。

三季度品牌業(yè)績(jī)分化，探索新增長(zhǎng)點(diǎn)不易

餐飲品牌方面，期內(nèi)無(wú)論茶飲亦或餐飲品牌，均在探索新賽道，進(jìn)行業(yè)務(wù)上的創(chuàng)新嘗試。其中古茗和蜜雪冰城不約而同地選擇進(jìn)軍咖啡市場(chǎng)，通過(guò)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略，分別推出價(jià)格親民的咖啡產(chǎn)品。

據(jù)了解，古茗的咖啡產(chǎn)品已上線旗下超2000家門(mén)店，蜜雪冰城旗下咖啡品牌幸運(yùn)咖的門(mén)店數(shù)也開(kāi)出了超過(guò)1000家。

此外，海底撈最近推出了旗下首個(gè)烤串品牌火焰官BarBecue，定位為融合燒烤、酒飲、社交的美食與生活方式品牌，人均消費(fèi)約為90元。資料顯示，該產(chǎn)品線主要在新一線以及二線城市進(jìn)行逐步嘗試，目前首家門(mén)店已落地?zé)o錫。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，上述品牌發(fā)展新業(yè)務(wù)能豐富產(chǎn)品線，滿足消費(fèi)者不同口味和價(jià)格需求，帶來(lái)新增長(zhǎng)點(diǎn)，但能否長(zhǎng)期生存下來(lái)還有待市場(chǎng)考驗(yàn)。

商場(chǎng)會(huì)員店方面，期內(nèi)全球零售巨頭沃爾瑪公布了2025財(cái)年第三季度財(cái)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，該季度其綜合收入達(dá)1696億美元，同比增長(zhǎng)5.5%。其中，全球電商銷(xiāo)售額大漲27%。

其中，在中國(guó)大熱的山姆會(huì)員商店保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，中秋節(jié)期間銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，山姆會(huì)員商店和大賣(mài)場(chǎng)模式的線下流量均呈正增長(zhǎng)。目前，會(huì)員制超市仍維持較高消費(fèi)熱度，市場(chǎng)表現(xiàn)較好。

與此同時(shí)，傳統(tǒng)商超的調(diào)改也在持續(xù)進(jìn)行。胖東來(lái)爆改的永輝深圳首家超市在11月8日正式營(yíng)業(yè)，位置在卓悅匯負(fù)二層。據(jù)悉，門(mén)店開(kāi)業(yè)3天消費(fèi)客流超5萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額約550萬(wàn)元，日均銷(xiāo)售額約為調(diào)改前的8倍。

運(yùn)動(dòng)服飾方面，消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)疲軟趨勢(shì)，主要品牌三季度零售流水錄得下滑。李寧銷(xiāo)售點(diǎn)（不包括李寧YOUNG）在整個(gè)平臺(tái)的零售流水按年錄得中單位數(shù)下降，Kappa品牌店鋪零售流水也按年錄得高單位數(shù)下降。

但部分戶外運(yùn)動(dòng)品牌有突出表現(xiàn)，旗下?lián)碛惺甲骧B(niǎo)品牌的亞瑪芬體育發(fā)布2024年第三季度財(cái)報(bào)，營(yíng)收同比增長(zhǎng)17%至13.54億美元，其中大中華區(qū)收入同比增長(zhǎng)56%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，上述增長(zhǎng)主要得益于品牌組合和全球團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力，始祖鳥(niǎo)品牌的增長(zhǎng)則與其目前較受消費(fèi)者青睞有關(guān)。

奢侈品方面，從最新的三季度業(yè)績(jī)來(lái)看，內(nèi)地市場(chǎng)整體表現(xiàn)欠佳。最新業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度，在包括中國(guó)但不包含日本在內(nèi)的的亞洲市場(chǎng)，LVMH集團(tuán)有機(jī)銷(xiāo)售額下滑16%，開(kāi)云集團(tuán)銷(xiāo)售額下降30%，愛(ài)馬仕收入增長(zhǎng)1%但增速放緩。

上述數(shù)據(jù)意味著，最新的三季度奢侈品行業(yè)在以中國(guó)為代表的亞太市場(chǎng)并未有明顯復(fù)蘇，業(yè)績(jī)大多呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)。

在此背景下，奢侈品品牌在國(guó)內(nèi)高端商業(yè)項(xiàng)目的門(mén)店擴(kuò)張速度也有所放緩。期內(nèi)的最新消息顯示，原定于今年上半年開(kāi)業(yè)的Louis Vuitton路易威登三里屯旗艦店將會(huì)延遲開(kāi)業(yè)。

美妝方面，雅詩(shī)蘭黛集團(tuán)發(fā)布了截止2024年9月30日的2025財(cái)年第一財(cái)季業(yè)績(jī)報(bào)告。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，其凈銷(xiāo)售額同比下降4%至33.6億美元，凈虧損1.56億美元。

對(duì)于下滑原因，雅詩(shī)蘭黛于財(cái)報(bào)中解釋道，主要是因?yàn)橹袊?guó)消費(fèi)者信心不足導(dǎo)致中國(guó)大陸高端美容市場(chǎng)進(jìn)一步疲軟，以及亞洲旅游零售渠道和中國(guó)香港市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化率偏低。此外，受零售市場(chǎng)進(jìn)一步放緩等影響，亞洲旅游零售補(bǔ)貨訂單減少，庫(kù)存壓力增大，從而影響了有機(jī)凈銷(xiāo)售額。

下滑之外，也有驚喜存在。高端護(hù)膚市場(chǎng)方面，雅詩(shī)蘭黛在中國(guó)連續(xù)兩個(gè)財(cái)季取得強(qiáng)勁的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)，LA MER表現(xiàn)尤為出色，高端美妝品牌展現(xiàn)出較強(qiáng)的潛力。

電影院線方面，萬(wàn)達(dá)電影披露三季報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收36.28億元，同比減少18.98%，凈利潤(rùn)5530萬(wàn)元，同比減少92%。對(duì)于此次業(yè)績(jī)下滑，萬(wàn)達(dá)影業(yè)在財(cái)報(bào)中將“國(guó)內(nèi)及海外票房收入較去年同期下降較大而影院經(jīng)營(yíng)固定成本較高”歸結(jié)為主要原因。

但實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行、電影消費(fèi)市場(chǎng)回歸理性，市面上缺乏足夠吸引觀眾的電影內(nèi)容是更深層次的原因。

在此背景下，第三季度萬(wàn)達(dá)電影與游戲《原神》跨界聯(lián)動(dòng)合作，寄希望于將周邊衍生品業(yè)務(wù)變成新的盈利點(diǎn)，彌補(bǔ)電影票房表現(xiàn)欠佳帶來(lái)的損失。

文創(chuàng)書(shū)店方面，期內(nèi)鳶屋、鐘書(shū)閣、方所等知名品牌未有新消息傳來(lái)，但文創(chuàng)書(shū)店市場(chǎng)仍在掙扎前行。

新品牌愈欣書(shū)店在成立五周年之際再添新店，分別是蘇州城投胥江里店（預(yù)計(jì)2025年下旬開(kāi)業(yè)）、前海深港青年夢(mèng)工場(chǎng)店（預(yù)計(jì)2024年底開(kāi)業(yè)）和贛州君尚店（預(yù)計(jì)2024年底開(kāi)業(yè)）。