出品/商業地產志

過往房地產景氣時，商業地產所貢獻的現金流，相較于住宅業務堪比九牛一毛；但在房地產行業轉型升級的大背景下，蚊子肉也忽然香了起來，房企商業地產業務的重要性被提到新的高度。

在這一背景下，關于商業地產是否應該獨立，分化出兩股不同的潮流——

頭部玩家希望通過專業運營，將商業地產開辟為專門的業務線、后續持續壯大；部分玩家受限于規模，更希望商業地產作為加成住宅的配套，反哺其他業務的發展。

商業地產這一現金牛，也出現了散養與圈養之爭。

近期，美的置業與綠城中國的商業管理業務相繼獨立出來，加入了從開發業務為主導，向商業運營業務為核心的戰略轉型，商業地產獨立的陣營越發壯大。

但面對消費承壓與供應飽和的雙重挑戰，商業地產業務獨立還具有那么大的吸引力嗎？

謹以本篇內容，結合房企商業地產業務獨立的發展現狀與未來趨勢，希望為商業地產的轉型升級提供一定參考。

01

當商業地產成為房地產發展的「第二曲線」

早在2018年博鰲亞洲論壇年會開幕式上，習近平主席就指出：「內需是中國經濟發展的基本動力，也是滿足人民日益增長的美好生活需要的必然要求。」

時間來到2024年，7月18日，國家正式頒布了《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》，明確指出要「加快培育完整內需體系」，發掘內需的重要性被提到了新的高度。

*西單大悅城餐飲業態調整后，等位的顧客也增多了

商務部更是將2024年定為「消費促進年」，堅持「政策+活動」雙輪驅動，如在全國舉辦「老字號嘉年華」和「老字號數字博物館」等，組織開展豐富多彩的促消費活動，打造更多商旅文體融合消費新場景，營造良好消費氛圍，持續恢復和擴大居民消費。

*2024川渝老字號惠民嘉年華 | 圖據@四川商務

現在的地產行業，正處于由重開發到重運營的變化中。地產行業的畫卷正悄然展開新的篇章，新房銷售規模的持續下滑，如同潮水退去，顯露出一個全新的時代——地產存量時代。

在此背景下，商業資產運營成為眾多房企的重要「第二曲線」。

回望往昔，2021年全國商品房銷售金額曾達到巔峰的18.2萬億元，那是一個輝煌的時刻。然而，2022年商品房銷售額便如落葉飄零，下降了26.7%。到了2023年，盡管降幅有所收窄，但仍同比下降了6.5%。

時間來到2024年，1-9月的銷售額同比繼續下降了22.7%，僅為6.9萬億元，與2021年同期的13.5萬億相比，減少了整整6.6萬億元，曾經的輝煌也已成了過眼云煙。

在這動蕩與變革之中，商業地產的運營與發展給行業帶來一些光亮。通過創新的商業模式和精細化的管理，為地產行業注入了新的活力，也是地產行業發展的必然趨勢。

在房企的蛻變之路上，商業運營比重也在攀升。在業界領航的某些房企陣營中，已將商業資產運營等輕裝上陣的業務板塊，視為抬升收入與利潤的關鍵棋局。

例如龍湖集團，于2024年上半年，其運營業務與服務業務兩大板塊，分別斬獲66.1億元與64.9億元的佳績，兩者合計占據了集團整體業務的28%。

截至目前，龍湖商業憑借「天街」與「星悅薈」這兩大商業產品線品牌，已將99個商業項目成功推向市場，穩步推進在全國高能級城市的網格化布局。

*龍湖重慶時代天街 | 圖據項目官方

展望未來，預計到2028年，龍湖集團的經營性收入占比將會過半，實現第二曲線的收入超越傳統第一曲線，屆時，龍湖的整個業務模式或將邁入一個嶄新的發展階段。

02

商業地產獨立潮「風云再起」

在房地產行業的風云變幻中，總有一些企業能夠以其前瞻性的戰略眼光和非凡的市場洞察力，引領行業的未來發展。

早在2020年，在房地產還在蓬勃上升的最后階段，華潤置地毅然提前分拆商業運營與物業管理業務，以萬象生活輕裝上陣，彰顯出對于市場的卓識遠見。

*深圳灣萬象城

在2022至2024年上半年的新周期里，當其他房企拿地拓展速度驟降時，華潤置地在三年里分別新增了12、10、16個項目，其速度明顯快于2016年至2021年的地產大開發時代，以「別人恐懼我貪婪」的膽識，展現了其非凡的市場洞察力與決斷力。

截至2024年上半年，華潤置地旗下在營購物中心為82個，租金收入達94.8億元，同比增長9.7%，于逆周期中帶領商業地產奮力前行。

*沈陽萬象城外景 | 圖據@lookon 見外

2024年上半年，華潤置地旗下13個重奢購物中心以整年度計算，年銷售坪效約7.6萬元/年，非重奢門店也不遜色，年銷售坪效約2.6萬元/年。（該數據是根據上半年月均坪效計算得出，僅供參考）

尤為值得一提的是，2023年深圳萬象城、杭州萬象城實際銷售額均突破百億元大關，彰顯了華潤商業在高端、中高端項目領域的卓越實力與行業領先地位。

*深圳萬象城@羅湖發布

華潤的分拆無疑是成功的，也吸引了更多后來人的腳步。

在2024年最新的地產變革中，兩大地產龍頭——美的置業與綠城中國，也不約而同地將商業開發和運營的業務獨立，昭示著商業地產獨立潮的再次啟幕。

6月23日晚，美的置業宣布剝離房地產開發業務，專注于商業管理、物業管理及智能化等經營性輕資產領域。

此番抉擇，源于美的置業對業務結構的深刻洞察：在近幾年的存量時代，輕資產業務表現優異，但合并發展會被開發業務遮蔽其價值，使得投資者難以準確評估其真實價值。

重組之后，公司股價將更好地反映業務的價值。對于新型輕資產業務模式，美的置業認為其具有增長潛力和重估機會。

*圖據網絡

與此同時，9月26日，綠城中國麾下的綠城資產管理集團，攜其全新品牌「綠城商用」步入了公眾視野。

截至目前，綠城商用已坐擁98項優質資產，蓄勢待發。綠城商用今后將致力于商用資產經營管理領域的領航者，以商業、酒店、長租公寓為三大核心支柱，通過更加專業化、精細化的運營模式，為資產注入勃勃生機，提升其內在價值。

*青悅城 | 圖據@綠城官方

03

體驗式與個性化將成商業地產新機遇？

2024年上半年，奢侈品界的兩大巨擘LVMH與開云集團，在中國領銜的亞洲市場（日本除外）遭遇了寒風侵襲，銷售收入分別下滑10%與22%，高端及中高端消費需求的疲態盡顯。

*近日，上海前灘太古里攜手路易威登于商場中庭廣場區域特別獻禮節日旋轉木馬裝置 | 圖據項目官方

此刻，盲目追逐高端商業，無異于逆風而行。

其次，商業地產紅海競爭局面在近幾年日益凸顯，部分城市供過于求。一線城市的商業地產領域，更是各方爭霸，新項目涌現的速度遠不及市場的消化能力。

2024年北京、上海、廣州、深圳的新開購物中心項目中，存量改造占比頗高，其中深圳近四成，北京更是逼近五成。

*沈陽鐵西萬象匯 | 圖據項目官方

但是，只要用心觀察消費者需求，依然有望尋找到那一抹照亮希望的曙光。隨著「Z世代」消費的崛起，沉浸式體驗與個性化消費，雙輪驅動推動商業發展新潮流。

「Z世代」成長于物質富足的時代，他們消費上原本就注重個人興趣、情感訴求和自我實現。

尤其在經歷艱難的疫情三年和經濟承壓的「后疫情時代」后，對于Z世代而言，購物不僅僅是一種消費行為，更是一種表達自我、追求興趣、放松身心的方式。

因此，他們更傾向于選擇那些能夠提供豐富體驗、滿足情感需求，甚至可以直接面對面交流的新奇的消費空間。

*上海TX淮海 | 年輕力中心 | 圖據網絡

TX淮海的興起，即是這一趨勢的直接表現。TX淮海坐落于百年街區上海淮海路，占地27000㎡，是一個集當代藝術、潮流、美食、社交于一體的智能空間，并預留了25%的策展領地，用于舉辦多元化的策展藝術活動。

商業空間內采用「常駐品牌+限時閃店」的模式，從2019年年底開業至2021年的一年多時間里，就舉辦了近300場豐富的活動，涵蓋展覽、品牌發售、社群活動等。

*近日，Hello Kitty以及Sanrio家族攜手中國當代藝術家Jinky Huang黃小眠共同打造了聯名藝術展「柘柘之境」A Sustainable World全國首站落地TX淮海 | 圖據@上海百聯集團股份有限公司

今年國慶期間上海開業的前灘公園巷，以寵物友好與騎行友好作為顯著的特點，也成為了滿足消費者個性化需求的又一有效范例。

前灘公園巷倡導「寵物友好」理念，這里的街區設計充分考慮了寵物的需求，如設置寵物飲水點、寵物便便袋領取處等，方便寵物主人隨時照顧寵物。

*圖據項目官方

一些咖啡店和餐廳設有專門的寵物區域，寵物可以在這里休息和玩耍。另外在運營規劃上還將定期舉辦寵物相關的社區活動，如寵物運動會、寵物領養日等。

在「騎行友好」理念的打造上，設置了專門的自行車道和停車區域，方便騎行者停放和騎行。并引入了多家騎行相關的品牌店鋪，如WINCYCLE勝利單車全國首店、BIJEN自行車中國首店等。

*圖據項目官方

上海前灘公園巷在寵物友好與騎行友好方面做出了積極的探索和創新，為消費者提供了舒適和個性化的街區商業。

寫在最后

隨著消費市場的不斷演變和地產行業的持續轉型，商業地產正迎來前所未有的發展機遇與挑戰。

未來，隨著消費者對個性化、體驗式消費的需求日益增長，商業地產項目將更加注重創新與服務，不斷挖掘新的增長點。

同時，房企在轉型過程中也將更加注重輕資產運營和精細化管理，以實現可持續發展。從華潤置地的預判分拆，到美的置業與綠城商用的輕資產轉型，伴隨著商業地產專業化的提升，獨立將成為大勢所趨，也是國內商業地產蓬勃發展的直接證明。