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撰文/方湖

編輯/蔡建楨

新時代消費變革形勢下，商業地產正從增量市場逐步轉為存量市場。一邊是存量壓力，一邊是增量威脅，商業資產的管理與運營面臨著全新的挑戰與機遇。于是，一些具備較高資產管理水平和強運營能力的企業，開始積極搶占賽道先機。然而，如何實現商業資產的有效運營，同時推動城市商業的更新與發展，成為資產管理者必須思考的問題。

在筆者看來，對于卓越的資管運營平臺，大概可以有四個維度的理解：定制化服務資產方；多元化產品線構建，因地制宜；產品立得住、經得起市場檢驗；有合理的市場回報。

01

解構“卓越”，探析愛琴海戰略目標

目前，愛琴海集團(以下簡稱愛琴海)資管運營業務已經覆蓋全國100多座城市，為100多家資產方提供資產解決方案，其戰略目標是“打造卓越的資產管理運營平臺”。2023年至2024年開業15個新項目，在煥新升級成熟經營期項目的同時，2024年又簽約新項目15個，遍布不同省份及城市層級，資產屬性及資產方管理訴求也呈多樣性。

在以上四個維度擁有基礎并逐漸呈現亮點的愛琴海，步步為營，穩健發展。

1、定制化服務資產方

愛琴海做的是資產管理業務，其核心邏輯是基于資產去提供資產運營效率提升和資產價值增值的服務。中國除了一二線城市以外，還有更廣闊的三四線城市存在較多資產，都有可能是愛琴海目標的業務合作方。但其市場特性、政策、發展、服務等各方面因素已經存在，因此基于資產本身，愛琴海會在自身能力趨于全國化的前提下，為不同的資產方、產品模式、管理訴求，商定定制化的合作模式如分潤、承租、委管、顧問、掛牌等，并提供適配的解決方案。

換句話說，資產方在哪里，愛琴海的服務就會在哪里，并為此建立了一套全流程服務的資管價值鏈及聚集優勢資源的全國化管理架構，不斷升級自身服務市場化資產的能力。

2、構建多元化產品線

愛琴海的核心優勢就是能夠適應多層級市場、適應不同產品結構，為資產方提供符合其管理訴求、資產屬性、產品模式的資產解決方案。

2023年愛琴海集團升級產品戰略，推出產品線3S迭新戰略，構建愛琴海旗下三大旗艦級產品線，截至2024年底，三大產品線全部完成落地：

愛琴海購物中心--價值定位為“都市的假日購物中心”，主要適合一二線城市，理想體量在10萬方以上。

晶海廣場--價值定位為“生活方式無限可能”的晶海廣場，主要服務于區域性的消費者，適合三四線城市，體量在5萬方左右，它更適合存量資產的升級。

愛琴海·城市書香--價值定位為“這才是生活“，以“沒什么不可以”的理念進行規劃打造及運營，更適合市場上不斷涌現出的非標性存量資產。

每種產品線不僅匹配不同的資產屬性，更能滿足細分多元的消費者需求，也可以貼合商戶品牌不同階段的發展訴求；除此以外，這三條產品線還可以通過相互之間的靈活組合，來滿足資產本身的個性化定制需求。

3、產品立得住，經得起市場檢驗

在愛琴海全國布局進程中的一些成熟期口碑項目來看，不管是代表高能級市場的開業已10年的天津河東愛琴海，或是引領潛力能級市場的開業已6年的慈溪愛琴海，年復一年接受著市場的檢驗并還在持續迭新中。

作為2015年開業至今的成熟項目，天津河東愛琴海在2024年通過品牌升級、空間煥新和文化營銷對項目進行調改，煥新超過137個品牌包括40家首店，聚焦Z世代打造了B1銳意潮趣主題購物街區，結合二次元動漫和3+1熱血籃球賽等高流量活動，再次煥發項目新的生命活力。2024年，天津河東愛琴海客流同比提升26%，銷售同比提升21%，霸榜大眾點評區域熱門購物中心第1名。

慈溪愛琴海購物中心在2018年9月開業之后就成為慈溪北城的商業標桿；在經歷商業不斷擴張，慈溪市以超10個的商業數量、總面積135萬方的商業體量，排名商業規模TOP10百強縣第二。在競爭日趨激烈的市場環境之下，慈溪愛琴海深度融入慈溪的商業迭代和消費需求升級，不斷提檔升級和優化經營品質。2024年再次煥新升級后，慈溪愛琴海年度客流量同比提升10%，銷售同比提升10%，項目榮登慈溪購物熱門榜TOP1。

經得起市場檢驗，并且經得起時間考驗，才是與時俱進的好產品。

4、有合理的市場回報

愛琴海打通商業資產的全產業鏈，從資管角度來說是在資產的“投融建管退”上形成了合理的閉環，從商管角度來說是在統一的基礎上實現資產增值。其中愛琴海“投融建管退”全產業鏈、全流程能力在慈溪環創愛琴海這個項目上，更得以集中的展現。

作為愛琴海首個通過競標方式與政府合作的城市更新項目，開業后，項目2019年200%變現。2020年變更業主方，在愛琴海的專業運營體系下，經營仍穩步提升，業主更是依托此項目在2021年底發行了7.9億ABS項目，實現融資變現。在近兩年愛琴海集團新十年的戰略目標推進、運營力持續迭新之下，慈溪愛琴海EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)亦在2023年同比提升8%、2024年同比提升11%。

愛琴海不斷自我更新，打造形成全產業鏈和全流程化服務能力，通過四個維度的市場化驗證和項目落地實踐，真正地踐行著卓越和不斷自我超越。

02

布局百城，愛琴海描繪美好生活

1、什么是美好生活？

愛琴海在十周年發布會上再次提出“以提升中國人的生活品味為己任”的使命，用同理心解構消費者需求，以共情力成就美好生活。而美好生活是一個多維度的概念，涵蓋了物質、精神、社會等多個方面，體現了人們對幸福生活的追求和期望。成就消費者的美好生活不僅是為了滿足人們的物質需求，更重要的是提升人們的幸福感和歸屬感。愛琴海集團正在踐行，依托資產和商業空間，為消費者描繪美好生活方式，并因地制宜、與時俱進，通過自我煥新，不斷迭代升級城市與消費者的生活與品味。

2、描繪美好生活

愛琴海集團以人為根本出發點，從物質需求和精神需求雙維度出發，構建產品矩陣，并因地制宜，在不同城市落地時進行適應性的產品規劃，來滿足消費者對美好生活的需求。

·天津河東愛琴海購物中心--重構「都市活力中心」

天津河東愛琴海作為津門首家超大體量的一站式、全業態國際購物中心，雖然坐落于天津市河東商務區，盡享四號線地鐵直達的交通便捷，但10年“高齡”的口碑項目，能否再次煥發青春，重回年輕人視野，到底交出了什么樣的答卷？

那就是“重構都市活力中心”，項目落實了三大舉措：

第一、品牌煥新，重構年輕化消費內容。2024年調改面積近5萬方，調改煥新137個品牌，引進40個首店品牌。其中城市首進品牌21個，包括安踏Super Store、名創優品•IP旗艦店、華為智能生活館臻品店、芝華仕沙發SMART店、黔家婆、小象動悟公園、鐳戰大聯盟、莎莎尚冠桌球俱樂部、普天和旗艦店、遇見小面、皇賀樓等品牌。區域首進品牌19個，包括比格披薩、大嘆號、白夜電競旗艦店、牛津樹英閱屋、BIGOFFS旗艦店、濱壽司、羅媽砂鍋、太子濃心、安順筆記奪奪粉、爺爺不泡茶.....

第二、空間升級，打造Z世代街區。以年輕人為出發點打造Z世代街區，以二次元、運動主題場景，引進超級折扣BIGOFFS、莎莎尚冠桌球俱樂部、707滑板公園、零下舞度、半夏時光、印集家、薛記炒貨等人氣品牌，寓情于景、借景抒情，強化與年輕人的情感鏈接。

第三、營銷助力，提升消費粘性。全年196場活動，不乏響應政府號召的活動，各類IP落地，聯動異業資源，包括“HEROES STATION 英雄總動員”天津首展，結合B1樓層Z世代街區開業的“歷九彌新生日趴”“二次元隨舞”等主題活動，不光給項目帶來節假日人氣的爆發，更能為年輕人提供情緒價值，增加年輕化消費群體的消費粘性。

項目調改后，除了客流、銷售成果的同比提升及蟬聯各種城市級榜單以外，也收獲了頗多消費者與專業平臺的認可，于2024年榮獲各類城市級行業獎項，包括由天津官媒津云頒發的“年度商業創新影響力獎”、“年度人氣主題展獎-龍嗷嗷尋新之旅”以及天津電視臺頒發的“國風潮玩文化地”等。

·慈溪環創愛琴海購物中心--公園化場景再造升級全生活中心

慈溪環創愛琴海地處慈溪新城市核心文化商務區，自打造之初即肩負填補慈溪城北中高檔商業空白的使命，致力為消費者打造余慈首個“都市微度假”生活中心。項目于2024年煥新升級，場景再造，三大數據呈現屬于第六年的答卷。

第一、堅定調改煥新是第一生產力。招調總面積超1.1萬方，引入城市首店MUJI、UR、同仁四季、北疆之歌、大漁鐵板燒、王者之風等27家知名品牌，同步引進流量品牌如星平雞飯、一冉料社、FUFULAND、KUMO KUMO、UNTAG等，餐飲品牌級次提升較大。品牌提級更新，既突出首店效應，同時兼顧流量，有效地促進客流與銷售的雙增長。

第二、聚焦新場景新體驗的營銷成果。營銷創意，精彩紛呈。“HEROES STATION 英雄總動員”寧波首展、《上新了故宮》寧波首站、賽博特斯拉強勢登陸、慈溪楊梅節等話題營銷與城市級活動，打造一波又一波的城市聲浪，實現客流同比提升10%。營銷活動及場景的不斷優化，以及原創活動IP的誕生，與核心客群建立深度鏈接，并實現有效轉化，項目年銷售業績同比提升10%。

同時，打造銷冠品牌28家，高銷品牌45家，如必勝客、周大福、KKV、無印良品、九田家、上戶、蜀都豐；千萬店18家，如肯德基、蘋果、中國黃金、優衣庫、海底撈、牛噠壽喜燒、錢小奴、湘間田舍、九月海…等。

將商業融入生活，為在地化消費者帶來全新生活方式，以天津河東愛琴海和慈溪環創愛琴海為例，愛琴海集團在新十年通過不斷煥新升級、品牌提升和營銷互動，持續為消費者描繪美好生活樣本，為地方商業繁榮注入活力。

03

可持續化運營，打通消費和商戶兩端

1、一切從消費者出發，做消費者運營

2024年，愛琴海集團提出“一切從消費者出發，做消費者運營”的經營理念，聚焦用戶需求和商戶價值，推出商戶全鏈條服務體系。將商戶自各個項目的前端引入，到后端經營的全鏈條所涉服務都包含在內，展開每個項目的規劃、經營與調改迭代。“前端引入”強調精準定位、產品規劃打造與籌備期精準管控的統一規劃性，“后端經營”則是落在空間創新、品牌提升及聯合營銷等方面，在服務商戶的過程中，基于消費者需求及商戶目標，攜手共創。

2、踐行服務共贏理念，與品牌共創商業生態

商戶品牌是商業生態的基石，服務共贏是愛琴海集團的商戶引入及服務理念。進入新十年后的愛琴海，啟動了戰略合作商戶聯盟，雙向聯動，落位更多優質商戶及定制店、非標店、旗艦店，圍繞品牌力提升的目標，持續加快以商戶為內容的差異化升級，進行了一波業態矩陣的迭代。2024年，愛琴海集團共引入了458個城市首進品牌、357個區域首進品牌，并有103家旗艦店落地開業。

3、基于消費者喜好，制定IP策略實現經營目標

發力消費端，愛琴海對消費者深度洞察，并通過IP等高流量資源匹配不同階段的經營策略，強化自身差異化和消費端影響力，進一步為商戶提供觸達更多精準消費者的機會，促進場內商業生態化的合作。

2023年引入品牌代言人迪麗熱巴，其與構建專業商業、追求美好生活的愛琴海品牌氣質與形象定位相得益彰；2024年攜手Heroes Station英雄總動員，愛琴海配合品效合一的經營策略，鎖定對全國親子客群具備高號召力的大IP形成業務助力。

寫在最后

自2024年起，國家大力提振消費、提高投資效益，在全方位“擴內需”、推動消費潛能釋放的方向之下，商業資產市場有望持續復蘇，整體來看，未來三到五年我國存量商業資產規模仍可觀，并有較大的存量盤活需求空間。

定制化服務全國范圍各類資產方；以多元化產品矩陣因需因地制宜及與時俱進；并在接受市場檢驗過程中不斷迭代煥新、提檔升級，更好地服務地方經濟發展和在地化消費市場；在可持續化經營好項目的同時，針對資產方管理訴求提供較為合理的市場回報。在全國各層級資產尤其存量資產趨于市場化管理的需求之下，這是愛琴海有機會打造成為卓越資管運營平臺的四個基本能力和潛在優勢。

同時，在消費者運營端，依托于資產打造好產品好空間，攜手戰略商戶品牌資源，共建共贏生態，打通商業的BTC，實現內容共創共建和項目可持續化運營，持續不斷地制造消費爆點和市場聲量，擴大項目經營勢能的同時，也為資產方目標價值的達成創造更多可能性。

愛琴海擁有打造卓越資產管理運營平臺的戰略目標，和未來三到五年覆蓋全國200多座城市超過300家資產方的計劃。在更加廣闊的城市和市場中，相信這樣的愛琴海不僅能攜手資產方共同打造出卓越的商業空間和資管案例，更能滿足老百姓對美好生活方式的期待與向往。