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撰文/龔麗欣 

2024年，萬科的商業(yè)業(yè)務（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入88.9億元，同比下降2.5%。

“我們的資源沒法做到全部業(yè)務都能照顧好，所以這時候必須要做取舍。”

在去年上半年召開的股東大會上，萬科宣布未來將聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)管理、租賃住宅三大主業(yè)。

而過往被寄予厚望的商業(yè)板塊，則面臨了新的境遇。

人員調(diào)動、架構(gòu)調(diào)整、資產(chǎn)出售……成為萬科商業(yè)板塊2024年的關(guān)鍵詞，而印力集團的“歸去途”也成為了過去一年時間里，市場關(guān)注的重點話題。

業(yè)務調(diào)整之下，萬科商業(yè)板塊的業(yè)績表現(xiàn)如何？一連串的數(shù)據(jù)當中，又能否窺探萬科對印力，乃至整個商業(yè)板塊的未來思緒？

業(yè)績解析

3月30日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布2024年的業(yè)績報告，在致股東信中，這家企業(yè)表示2024年是異常艱難的一年。

從其整體業(yè)績來看，報告期內(nèi)，該公司實現(xiàn)營收為3431.76億元，同比下降26.32%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損494.78億元，由盈轉(zhuǎn)虧。

與集團整體業(yè)績走勢一致，2024年，萬科的商業(yè)業(yè)務（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入88.9億元，同比下降2.5%。

查閱發(fā)現(xiàn)，2020年、2021年、2022年及2023年，萬科商業(yè)業(yè)務(含非并表項目)營業(yè)收入分別為63.22億元、76.29億元、87.2億元及91.1億元。而2024年的收入回落至兩年前的水平。

此外，這份財報與過往也有不同。

一方面，自2023年年度報告開始，萬科不再公開披露其營收前十的商業(yè)項目，最新發(fā)布的財報同樣如此；另一方面，印力的營業(yè)收入同樣不再單獨披露。

不過，對比過去幾年的業(yè)績表現(xiàn)不難推測，印力的業(yè)績占比約占萬科商業(yè)業(yè)務總收入的六成左右。

如若按此粗略計算，過去一年，印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入則為53.34億元，對比2020年、2021年、2022年及2023年的42.22億元、52.29億元、54.8億元及57億元，亦呈現(xiàn)出頂部回落的態(tài)勢。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理

“去年印力出售了不少核心項目，管理規(guī)模有所下降，對其結(jié)算收入也會帶來一定的影響”，有業(yè)內(nèi)人士如是提到。

不過，即便是業(yè)務收縮的大背景下，年內(nèi)，萬科仍有新的商業(yè)項目落成。

財報透露，2024年，上海徐匯萬科廣場、上海三林印象匯、深圳坂田萬科廣場等8個商業(yè)項目開業(yè)。

其中，上海徐匯萬科廣場開業(yè)率88%，區(qū)域首店率40%；深圳坂田萬科廣場開業(yè)率96%，其中深圳首店10家，龍崗區(qū)首店34家；上海三林印象匯開業(yè)率86%，區(qū)域首店率超50%，作為上海首個印象匯產(chǎn)品。

截至報告期末，萬科合計開業(yè)181個商業(yè)項目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項目），較2023年末減少22個項目，建筑面積1081萬平方米，同比縮減6.65%。

年末，該公司規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為196萬平方米，而上年同期為305萬平方米。同時，萬科管理運營的商業(yè)項目中，長三角及珠三角城市規(guī)模占比超過58%，四個一線城市的占比為29%，一二線城市的占比超過94%。

顯然，無論是開業(yè)項目還是儲備項目，萬科其業(yè)務總量出現(xiàn)了較為明顯的減少。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理

持續(xù)出表

業(yè)績下滑、項目規(guī)模縮減……在外界看來，這是萬科放棄商業(yè)板塊的有力證據(jù)。

實際上，早在去年年初，深陷資金壓力的萬科，便對其主營業(yè)務做出了大調(diào)整，商業(yè)板塊不再是萬科“三大主業(yè)”之一。

針對彼時的“瘦身計劃”，萬科提到，將通過大宗交易和REITs，把商業(yè)辦公資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去。

而率先被擺上貨架的是上海七寶萬科廣場，這也是萬科運營管理商業(yè)項目當中，收入最高的一個。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，2020年至2023年上半年，七寶萬科廣場的營業(yè)收入分別為3.68億元、4.42億元、4.08億元、2.13億元，均位列萬科商業(yè)項目第一位。即便疫情影響的那些年，其營業(yè)收入也遠高于第二名的深圳印力中心。

去年2月份，萬科以23.84億元出售了在上海七寶萬科廣場一半股權(quán)，自此，萬科完全退出該項目，而這一交易對價較項目估值折讓將近三成。

困境之下，萬科選擇將最賺錢的購物中心出售，以換取現(xiàn)金流，有市場人士表示，“這是不得已選擇。”

七寶萬科廣場之后，開業(yè)不到四年，但營業(yè)收入迅速超越深圳印力中心，奪得榜眼的上海藍翔印象城MEGA，也難逃出售命運。

去年7月，印力將其所持的上海南翔印象城MEGA48%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新加坡政府投資公司（GIC），交易完成后，GIC持股比例升至98%，而印力持股比例降至2%。

兩個月后，上海松江印象城48%股權(quán)亦由GIC接手，印力的持股比例從50%降到2%。

除此之外，萬科還接連出售了深圳灣超級總部基地T208-0053號宗地使用權(quán)、深水埗長沙灣The Campton商場及附屬公眾停車場、上海陸家嘴綜合體45%股權(quán)等。

在前不久召開的投資者交流會上，萬科管理層表示，大宗交易和資源盤活方面，公司全年實現(xiàn)大宗交易簽約259億元，完成資源盤活回款104億元。

除了大宗交易，萬科還在尋求多種合作形式，包括股權(quán)融資、類REITs及公募REITs等。

去年，中金印力消費REIT成功上市，其底層資產(chǎn)則為杭州西溪印象城，該項目整體建筑面積25萬平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心。

值得注意的是，在萬科最后一次披露的“運營管理前十大商業(yè)項目”當中，已有四個項目完成了出表與剝離。

“大量核心資產(chǎn)被出售，這也在一定程度上說明萬科有意放棄商業(yè)地產(chǎn)市場”，業(yè)內(nèi)人士提到。

圖片來源：企業(yè)財報

商業(yè)前路

在萬科的體系內(nèi)，商業(yè)業(yè)務始終被分作“兩大派系”。其一，印力集團；其二，則是萬科各個城市公司下轄的商業(yè)事業(yè)部。

據(jù)了解，2016年，萬科正式將印力收歸麾下。不過，收購至今也有近九年時間了，但萬科始終未將印力集團并表，從其財務報表上看，印力屬于“長期股權(quán)投資”，產(chǎn)生的收益屬于“投資收益”。

2024年，萬科集團錄的投資總收益為89.23億元，其中，成本法核算的長期股權(quán)投資收益為88.47億元，而權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資收益為0.31億元，出售長期股權(quán)投資產(chǎn)生的收益為8.75萬元。

在資本市場看來，印力在商業(yè)運營與資管操作方面，有著較為成熟的經(jīng)驗，而萬科各個區(qū)域事業(yè)部則持有大量的商業(yè)項目，但兩者始終未能形成合力，由此導致萬科商業(yè)板塊的業(yè)績無法達到預期。

過去幾年，萬科也試圖整合旗下商業(yè)板塊，但效果甚微。

其中，2021年6月，王海武空降印力集團，出任總裁一職，隨后，2022年，萬科將49個自主開發(fā)項目交予印力集團管理，，總體量達200萬平方米。

2024年年初，萬科成立全新的商業(yè)事業(yè)部，將商業(yè)版塊提到了與開發(fā)業(yè)務和獨立上市的物業(yè)板塊同等地位，同時任命孫嘉作為商業(yè)BG的操盤手。

同年10月，萬科再度調(diào)整組織架構(gòu)。其一，為了進一步提高商業(yè)、辦公資產(chǎn)的經(jīng)營效益，開發(fā)經(jīng)營本部將組建辦公事業(yè)部，聚焦辦公類資產(chǎn)的經(jīng)營提效。

其二，深化商業(yè)事業(yè)部組織建設(shè)，事業(yè)部本部未來將聚焦大型購物中心、社區(qū)商業(yè)以及歷史文化街區(qū)的三大核心產(chǎn)品線開發(fā)，一線項目則合并為七大地區(qū)公司，以更加貼近當?shù)厥袌龊涂蛻簦�聚焦項目深耕細作�?/p>

對于商業(yè)板塊的前路與印力集團的去留，萬科從未言明，但從只言片語中，也能窺探其考量。

有市場人士表示，此前的架構(gòu)調(diào)整，或許意味著萬科商業(yè)的業(yè)務線將持續(xù)收縮，商業(yè)資產(chǎn)出售也將繼續(xù)。

在2024年度業(yè)績投資者會上，針對債務償還壓力的話題，萬科亦明確表示，將靈活采用資產(chǎn)證券化、市場化轉(zhuǎn)讓、戰(zhàn)略引戰(zhàn)等策略，適時補充流動性，支持資產(chǎn)價值最大化兌現(xiàn)。