首屆決戰商場實戰案例高峰論壇—暨《決戰商場實戰案例揭密（Ⅰ）》新書發布會

　　【主持人】：各位來賓下午好！非常歡迎大家，非常感謝大家在這樣酷暑的下午來到老碼頭參加我們“首屆決戰商場實戰案例高峰論壇”。我想今天我們這個論壇稍候將有分上下兩個半場舉行，今天比較炎熱，希望我們的論道也是可以非常的火熱。

　　首先我介紹一下今天的各位嘉賓，歡迎本次論壇的冠名贊助商海泰地產，上海萬達廣場置業有限公司。首先是上海萬達置業總經理劉忠良先生，盈石資產管理有限公司總裁司徒文聰先生，上海證大房地產有限公司總裁方斌先生，還有各個開發商的代表，歡迎大家的到來。接下來是各大商家的代表，他們是味千中國總裁潘蔚女士，特力屋中國區總經理顧憶華女士，另外有一茶一座的CEO林勝智先生，優衣庫店鋪拓展經理張江先生，另外還有一些商家的朋友們，歡迎大家的到來。我們今天請來了長寧虹橋功能辦、真如城市副中心的嘉賓等。我們還有來自于招商銀行上海分行、南京銀行上海分行，浙江商會、臺商協會的朋友們，歡迎大家的到來。

　　我們本次活動還受到了我們集團領導的積極支持，歡迎第一財經傳媒有限公司董事長總經理高韻斐先生，第一財經傳媒有限公司黨委書記副總經理李洪先生，華映傳媒董事長馮嵐女士。我們感謝報紙、網站的媒體同仁對于我們這次活動的支持。當然要特別感謝我們的場地提供方老碼頭。謝謝大家！

　　朋友們，我們第一地產決戰商場開播至今播出了46集，今天來到到場的朋友都是我們節目的嘉賓，可以使得決戰商場成長為業內的名牌欄目，使得我們相聚在一起，見證《決戰商場實戰案例揭密（Ⅰ）》新書發布會。我們取得今天的成績離不開我們日益強大的第一財經傳媒有限公司這樣的平臺。

　　下面我想請出我們第一財經傳媒有限公司的董事長總經理高韻斐先生給我們今天的授書儀式，請海泰地產的楊澤鴻先生等一起上臺，給我們新書當中的主人公代表授書。我們請出王品的英美惠女士，申江資產管理的李敏先生和德勝地產的賈波先生，請四位上臺來。

　　決戰商場的開播離不開廠家和觀眾朋友的支持，大家觀看我們的節目，我們節目每一期都有精采的評論員的點評。下面請出第一財經的副總經理李洪先生和華映傳媒董事長馮嵐女士授書。

　　看完了短片如果關注我們節目，當時我們剛才短片介紹的四個案例我們的節目當中都出現過。我相信大家一定想和片中的主人翁探討商業地產開發的成功經驗。所以，下面我們要有請上海萬達廣場置業有限公司的總經理劉忠良先生，盈石資產管理有限公司總裁司徒文聰先生，上海證大房地產有限公司總裁方斌先生，弘基企業常務副總經理宋捷先生，還有羅振宇先生一起開展我們的論壇。

　　【羅振宇】：據日本人前年的統計，如果把領帶摘掉，你能忍受溫度的上限能提高8度，要不，各位把領帶摘掉？我們宋先生，今天我們被熱著了都怪他。（笑）我特別好奇，我一直坐在那為你捏一把汗，你身為這個地方的東道主，今天來了這么多行家。我有兩個問題，這個地方你擔心別人沒有看到的？第二你有沒有別人擔心看到什么敗筆？

　　弘基企業常務副總經理 宋捷

　　【宋捷】：我歡迎各位來到這個地方，今天天氣很炎熱，在座各位大家非常的熱情，讓我們這個小小的地方我們人均的供氧量達到了飽和。我們會所去年下半年試營業以來舉辦了數十場各種各樣的宣傳活動。但是在今天這個時間聚集了這么多的行家、媒體和專業人士是第一次，我覺得誠惶誠恐。我覺得業內的專業人士，包括專業的媒體，商業房地產的大佬給我診斷一下，出一個主意，把這個項目做得更好。我想更多是希望借決戰商場這個平臺認識更多的朋友，不管是業內還是專家，通過這樣的平臺有一些智慧的碰撞，和商業地產的朋友有一些交流。謝謝。

　　【羅振宇】：方總，今天的短片把你們定義為社區商業地產。你們是怎么定義自己的？就是你們公司的成功或者是絕活，您覺得定義為社區商業地產足夠嗎？或者準確嗎？

　　上海證大房地產有限公司總裁 方斌

　　【方斌】：我覺得商業地產這塊，以設計商業為主還是比較匹配的。我們從住宅開發過來的綜合地產商，規模做了住宅開發，我們意識到了社區商業的重要性，也意識到了社區商業和社區之間的互動所產生的共振的效應，產生了這種經濟效應和社會效應是非常重要的。在做大拇指廣場的過程當中，我們成功的演繹了社區商業的整個全程運作，我們中間也有很多經驗教訓�，F在我們在做大拇指廣場的升級版，我們更加強化我們對于社區商業的理解，對于社區商業的模式怎么相對標準化，相對在一些其他類型的企業或者其他大型的社區中間復制，我們已經在總結經驗教訓，形成一些相對模式化的東西。這個研究我們已經在其他城市有所實踐，也就是說到大拇指廣場的升級版，2.0版、3.0版我們已經形成一個新的產品系列。但是它的核心是圍繞著社區行業的，我們把它理解成為住宅的客廳和起居室，我們這種定位必須滿足社區內部的衣食住行和便利性。也同時有歡迎區域來訪的客人，這就是我們公司所追求的目標。

　　【羅振宇】：謝謝。劉總，你們在商業地產當中你們體量大，氣勢大。你現在市場對于你的質疑持什么態度？

　　【劉忠良】：這種發展的模式和發展的市場背景下求生存，每個企業都有核心概念，一些經營的模式。萬達廣場有我們核心的力量，盈利模式從我們9年發展過來，有很多的教訓，不斷的積累經驗，通過第一個、第二個、第三個每個成功，堅定信心。

　　【羅振宇】：司徒文聰是我們決戰商場開播的第一個嘉賓，和媒體界的關系非常好。我發現你這個人特別會使用媒體。

　　盈石資產管理有限公司總裁 司徒文聰

　　【司徒文聰】：我很高興參加這個活動。我覺得在國內的商業房地產，我和媒體的關系很好。我們做商業房地產是一個資源整合的平臺。通過房地產的平臺，通過商業的資源等，把很多好的商家集合在一塊。通過媒體，通過很多宣傳的方法把這個好的平臺宣傳給消費者。所以我想和媒體關系好是我們一個很重要的手段。我們希望我們這個項目有一個很好的延續，未來可以有很多項目延續下去，所以這個第一對于我們來說是第一登陸中國的意思，通過這個第一還有第二、第三、第四、第五。

　　【羅振宇】：今天時間比較寶貴，主辦方讓我向這四位嘉賓的提問時間一個小時不到，我想把下面的時間交給場上的各個嘉賓，對于場上的嘉賓有什么問題隨時示意我，有沒有什么合題要和他們交流？我問萬達的劉總一個問題，萬達廣場從第一個概念誕生，一直到今天，有時候我們覺得萬達廣場是中國一、二線城市最好的地段，大型商業中心。有一段萬達廣大的概念等于訂單商業。我們現在看到萬達商業廣場又不到市中心了，跑到了嘉定等等這些地方。你在萬達廣場這些年，你告訴我現階段萬達廣場的定位，這四個字在我們的心目當中到底代表了什么？

　　上海萬達廣場置業有限公司的總經理 劉忠良

　　【劉忠良】：感謝主持人的問題。第一個每個萬達廣場最基本的選址條件，選址條件主要有這么幾個方面。第一個就是區域經濟的發展和需求。第二就是在半徑3—5公里的范圍內有20—30萬人口。第三交通要比較方便。萬達廣場從原來的市中心，到現在和二、三線的城市，以及大家認為一些比較邊遠的地區，第一我們進入這些地區的選址是滿足最基本的條件。第二、未來這些區域是有發展潛力的。因為一個城市需要多中心，像上海這樣我想有七、八個中心不很過的。至于我們我們早的商業地產選的中心是我們第一代的商業，延伸到現在我們已經有了第三代了。所以我們對于它的認識越來越深，所以我們的選址發生了一些變化。謝謝！

　　【羅振宇】：關于選址的問題，一會兒場上有一些觀眾會問的。我想請教一下方總，現在證大還有住宅項目嗎？

　　【方斌】：還有。

　　【羅振宇】：你要知道在過去的多少年里，住宅地產商背負著很不好的名義，我印象最深的王總說過一句話，做住宅地產商的掙錢不少，心情不好。對你來說，你覺得證大從住宅地產做商業地產，這個轉型對于一個企業經營者的要求有什么變化？換句話說你們從住宅地產到商業地產，除了做市場，你覺得理念、價值觀都有哪些不同？

　　【方斌】：這個差異比較大，在座各位開發商都是商業地產的老手。我們對于住宅的理解比較簡單，和商業地產符合性、復雜程度和整體運營的角度，對于人的關懷，關于資金運作的要求總體比住宅地產的難度大得多。我們最早從住宅起步，我們住宅這條線的量還是維持了一定的規模。我們的戰略就是希望住宅和社區商業形成了互動，因為我們不像萬達完全立足于百貨這樣的城市商業。社區行業的特征要充分的理解這個地方住宅人的構成，人的來源，人的消費需求，以及這個地方發展過程，與這個大型社區的發展過程。

  從目前我們國家的現狀來講，很多城市城市化速度非常快，住宅的量建設非�？臁Ｓ械牡胤蕉际且园偃f方的規模推進。相對而言社區行業比較滯后，我們做住宅開發有這樣的體會。很多社區住宅很漂亮，人買，但是不能住。人住了要依賴于商業的開發、培育和成熟。這個市場的空間和前景我們認為很重要，目前城市化速度快的過程當中，城市大型商業以外，為社區商業留下了大片的生長空間，這是我們特別看好的。至于羅老師講到了對于開發公司的要求，我們會迅速的往商業地產轉型，包括理念、整合社會資源的能力，依賴和商家之間長期相互信任的戰略合作關系的建立。

　　所以商業地產的運營方式和整合社會各種資源的要求是完全不一樣的。事實上我們在社區商業的開發過程當中，逐漸的加入了對人文、生活的關懷方面的一些要素。比如像娛樂性的功能，補充進傳統商業，已增加社區行業的活力。謝謝！

　　【羅振宇】：我這里有一個問題是張江先生的就是優衣庫的張江老總。他問你要是不干這行，請你到我們這里當主持人你都樂意。因為你這個問題實在問的太狠了，我干了這么多年，沒有問我這么狠的問題。我替你問了，如果現在五角場和萬達廣場由您經營，它完全是空的，按照你的設想你怎么樣布局，和現在一樣嗎，還是會有不同？

　　【司徒文聰】：萬達本身在上海已經不是第一個萬達廣場，他們在大連、北京也有很多的萬達，整個團隊不是屬于新的團隊。所以本身的萬達有一個自己的精神，本身萬達有自己運營的模式，他的團隊本身在招商、設計、業態規劃的布局上都形成了一套拳法。本身五角場也是屬于行業的很大缺口，在萬達沒有開之前在楊浦和虹口地區，確實需要像萬達這么大型的購物廣場。他們通過這9年、10年的經驗，把他們在不同省市的經驗沿用在上海這個做法，在五角場是合適的。我覺得這次五角場和萬達是適合五角場未來的發展，雖然我拿的是空，如果讓我重新做，我也會借鑒現在萬達的做法。

　　【羅振宇】：這個問題感覺沒有回答，五角場和萬達廣場如果你來做你有哪些變化？

　　【司徒文聰】：我想回答張江先生一句話，你認為現在五角場的發展，這個體量你們認為優衣庫能開發更大的店嗎？優衣庫是我們商業很重要的元素，缺了它就好象不是一個商場一樣。

　　【張江】：您說的不錯，優衣庫來說在現在萬達的經營來說，我們的面積是稍微小一點，如果大一倍的話可能我的營業額會更高。

　　【司徒文聰】：這是我想回答的問題。我覺得萬達剛剛進入上海以后，他們對于品牌的把控還是希望可以有一種比較保險的方法處理。所以每個店的轉軌和店的體量比較保守。如果我們在五角場做大體量的中心，我會給優衣庫的體量加一倍�，F在引入一些時尚的品牌，同時讓五角場成為整個上海在東北地區更有影響力的家庭中心。它的餐飲做大一點，這更符合五角場未來的發展方式。

　　【羅振宇】：得饒人處且饒人。張先生，剛才司徒對于你的問題，你剛才和司徒背后的獲悉是什么，你想問什么？

　　【張江】：我沒有想到司徒問我那些問題，我們絕對沒有在私下傳統這些問題，他不知道我問他這些問題。我和司徒先生是非常好的朋友，我覺得一般的問題要回答是非常難的，其實也是沒有什么意思的。我想找一個他比較困難的一些問題，這樣才能體現司徒先生的智慧。

　　【羅振宇】：劉總你要回應一下，蔣介石說的那句話，今天我們開會有一個人沒有來，這個人就是林彪。我對于你對于他們這番對話的評論是怎么樣的？

　　【劉忠良】：這個問題很有意思，我覺得商業地產第一很重要的就是信心。第二、商業需要培育的，它培育到一定的時候，他自然而然會有一些希望和要求。作為每個商家，我們的商家，我們的客人都會有很多的想法。更主要是給我們提出了一個更高的要求，萬達需要不斷去完善我們很多的業態的組合，以及商家的組合，使得我們五角場的萬達廣場的發展更快，同時我們的商家可以得到更多的實惠。謝謝！

　　【羅振宇】：我想繼續追問司徒這個問題。剛才從短片我們看到了一個數字，中國現在是人均2.75平米商業面積，可能指的是上海。從國際的數字來講，剛才短片認為這已經超過了西方發達國家的使用面積。我不知道您幾位判斷，是不是中國商業地產已經在數字上過剩，如果這種過剩確定的話，它對現在商業地產帶來的影響是什么？這四位我可能都想請教一下這個問題。誰先來？

　　【司徒文聰】：首先這種宏觀的數據，我們每個做房地產和做商業的從調研單位可以看到，數據美國是多少，日本是多少，法國是多少。但是我覺得每個國家一定有他個別不同的情況，像美國人均面積達到了2.7左右，不能代表每個人有多少平米，就代表一個國家的商業已經是飽和或者不飽和，主要還是要看這個國家是用什么商業的模型規劃他的國家。比如歐美國家喜歡用一個建筑的大型體把他的商業籠絡在一個固定的地區。在我們亞洲地區，我們的日本、上海，我們的街區、街道，小城、小鎮的商業也是非常蓬勃的。這兩點不能用幾平米說明這個問題。

　　有一點我們可以看到，現在商業房地產做得好的生意會越來越好，做得不好的就做得越來越不好。所以這個平均的數字，2.7平米里面有一個氛圍，是里面有一些做得很成功的，像萬達、像證大，像我們弘基的幾個項目都是比較成功的聚集人氣的，所以它的2.7平米不高。對于一些商業，0.5平米的商業他就覺得過剩。同時這個蛋糕也在越做越大，上海的商業每一年都是以雙倍數發展GDP，這說明我們上海在追求時尚、追求美食和追求生活品質上面是領先整個中國所有的城市。我認為我們商業房地產在上海的發展充滿了希望。

　　【羅振宇】：這是您的判斷，這三位你們和司徒先生判斷有什么區別？

　　【劉忠良】：同意司徒先生的說明，我覺得上海需要有不同的區域，但是目前還是有缺口，在慢慢的形成。

　　【方斌】：我非常認同兩位老總的觀點，在中國商業地產大有可為。剛才有一組數字，如果把全國的人均和發達國家的整體人均來比我們確實是微乎其微的。我們在中國來講，一線城市我認為有真正意義上的商業地產，在很多的二、三線城市談不上有真正的專業化商業地產。這個空間全國范圍來講應該是非常大的。單獨看上海的數字，我覺得地產這個東西的數字，把中國和發達國家相比，不管是住宅還是商業類的，一比就好象一些東西從數字上很難解釋。從商業地產來看，光從數字來講，我認為上海也是少，我們和香港、東京，從上海人均量來講也是遠遠不足的。量還不能說明問題，主要是質量和結構，從質量和結構來講上海可以提升的空間非常大。上海目前商業可以提升的空間非常大。社區商業我們不用多說，我們這塊在二、三線城市的市場非常的有需求。但是上海的社區行業也是有很大的空間，上海新鎮開發力度，人口導入的速度等等在全國是最快的。作為城市商業我認為存在結構性的機會。我們看東京的品牌店在商業過程當中的比重遠遠高于我們，我們是高端的，所以量非常少。我就簡單了和各位交流一下。

　　【宋捷】：我補充一下個人的觀點，第一和剛才各位一樣，當然從我們在座的各位來講都是商業地產的參與者或者實現者，大的觀點和判斷肯定是不容置疑的。我認為中國的商業地產，包括上海的商業地產未來發展的程度還是非常好的。但是從具體的數字和發達國家的背景來講，我覺得需要挑戰一個思維方式，就是可能在發達地區，比如美國的商業消費的能力是汽車為主，你汽車到達方向作為商業購物的直線。但是香港和日本不一樣。所以我覺得目前的上海已經是一個國際性的上海背景，盡管我們現在的流動人口和現在進入上海人口自身的購買力、消費力不斷提高，盡管同樣是這批人，我到商場，我的消費行為，我到一個餐廳里面消費就是在不斷的提升。我認為整個商業的發展非常有前景。我們來看目前整個上海習慣的消費模式，以前上海人逛街，現在有多少人從南京路、淮海路這樣購物的街，從這條街逛到那條街？這種可能性已經越來越少，取而代之的就是一站式，像大連萬達等等一站式的消費模式帶來的。我們這里很多的品牌商家，他們在上海的各個點也有店，我們購物中心做得好，還是傳統商業做得好，而且從未來發展的曲線，未來中心的商業，商家未來的成長性，單店的營業額越來越好。我認為這是一個非常有意義的數據，類似這樣的消費模式不斷的改變我們原來的那種傳統的商業地產。所以我覺得未來的前景很大，發展前途大有可為。

　　【羅振宇】：謝謝。我這里有一個問題，08年網絡購物的金額已經超過社會零售的1%，你如何看待網絡購物對于商場購物的沖擊？現在的互聯網的商業，就我所知僅僅阿里巴巴去年在上海解決了4.5萬人的就業。毫無疑問商業地產面臨最大的考驗就是在瘋狂崛起的網上購物。第一你覺得有沒有沖擊？商業地產有沒有辦法應對這個沖擊？

　　【宋捷】：我相信網絡對于整個商業模式的顛覆性的發展必然帶來了商業模式的改變。上次我看到了一個數據，這個增長的數據是幾何倍數。我覺得互聯網購物改變我們整個的生活方式，但是商業地產還有一個重要的元素，就是我們在逛，在淘，在砍價，在比商品，了解商品的性價比，我認為網絡不能完全替代我們的傳統商業模式。我認為網絡可以帶來商業模式的一種更新或者是一種發展，但是我認為網絡無法替代整個傳統商業模式的發展。所以我們從它的標準化的產品，比如我買一個可口可樂，或者我買一個標準化的產品，這個標準化的產品背后的品牌號召力很強的。如果我買一個個性非常強的東西，比如現在很多的網絡，他買房地產是不可能的，他獨特的商品背后所帶來的元素，必須我們要到實體店看。所以傳統的購物和互聯網購物會產生碰撞，會推動我們傳統商業做得更往前走。但是我認為它在一定程度的替代是有難度的。而且更多的一些網絡的商家，他可能需要一些在實體店中展示他的一些產品。線下他可能去了解他的功能、性能，觸摸他的手感，甚至有一些價格溝通，商榷的和淘的快感。所以傳統的網絡是可以推動，但是不能完全替代的。

　　【羅振宇】：謝謝。這個問題可能來自于政府部門的官員。作為上海最后一個啟動的城市副中心，就是真如城市副中心，其中一個重要的功能就是西北地區的活動中心。請問臺上的幾位商業地產開發商，土地規劃前期希望具備哪些條件可以做出成功的商業地產。這位官員關心他們應該為在座的各位做哪些努力？請嘉賓展望一下未來的新興商業地產？

　　【劉忠良】：我們第一個是交通，還有私人配套。尤其是交通，一個是區域的小交通和周邊的大交通，對于萬達商業地產的模式非常的重要。第二就是它在將來發展，從總體規劃來說的地位，這是第二個需求。對于真如板塊我們萬達研究很大了，應該是一個非常好的地方，將來會有大發展。

　　【羅振宇】：關于對于政府的要求，其他幾位有什么意見？

　　【方斌】：一個地區迅速的啟動，逐漸走向成熟。一個是政府的運營，這是非常重要的。如果政府做的話，商家和開發商也好，包括人口的導入，都會正向加速發展。政府的規劃，從政府層面來講重規劃，請運營，這個內在的經濟規律的挖掘可能不夠。政府在這個龍頭的地區，龍頭的商業，啟動運營方面我認為是非常重要的。尤其對于新形成的市中心和市區而言，我的觀點就是規劃和運營這兩層皮要有機的結合。

　　【羅振宇】：我不知道真如副中心今天誰提的這個問題，你們幫我追問一下，我們給這位女士一個話筒。

　　【提問】：首先謝謝臺上的幾位嘉賓。我們這個副中心從開始規劃到現在，已經經歷了10幾年的過程，我們的確在大小的市政配套，包括軌道交通、運營方面都已經考慮了非常的深入。希望各位地產嘉賓給我們提出一些新的要求。還想展望一下，未來新興的商業模式有沒有可能在市中心出現，主要是哪些模式？

　　【羅振宇】：這位小姐最主要的意圖，如果你們了解一點真如副中心，能不能對于真如副中心提一點意見？這個地方你們怎么看，怎么評價，將來這個地方是不是有發展，特點是什么？

　　【宋捷】：剛才這位小姐的意見代表了上海其他幾個副中心。上�，F在四個副中心，目前做成功的是五角場、徐家匯、真如等等。前兩天關于浦東的世博園區要做世博現在新城作為上海第五個副中心的講法。剛剛這位小姐講到了軌道交通，軌道交通對于整個上海的規劃、建設所帶來的意義，我認為是非常大的。我得到了一個數據，到2012年整個上海的軌道交通歷程數全世界第一，我們已經超過了紐約、東京。屬于軌道交通能夠成為我們真正生活中的交通出行的必不可少的工具，我認為軌道交通跟我們商業這種結合，我認為我們在一些城市副中心的早期規劃當中必須要做的。我們現在來看上海的一、二號線地鐵的規劃都是滯后的，現有商業，再有地鐵，所以我們地鐵是見縫插針，這在香港和日本是不可想象的。但是有一些歷史的現象問題，我覺得如果我們的城市副中心有這樣的規劃，我認為軌道交通跟我們商業的這種結合，香港做得很成功，因為香港的地鐵公司是跟我們的開發商聯合一塊來做，它的模式就是共同開發。所以它的商業和地鐵的運營是和合二為一，它的做得非常成功。如果上海政府在規劃軌道交通充分考慮商業地產，對商業地產的一些通道，地下未來所帶來的商業，它的歸根到底就是人流。軌道交通可以帶來人流，但是軌道交通也能夠帶走人流。如果我們所謂的城市副中心，我們的軌道交通站點能夠有好的規劃，讓人流在這里吃喝玩樂一站式，待的時間越久，消費的越多。所以我認為這些副中心，在這方面的規劃要跟我們商業項目能夠有盡可能的溝通，這樣的話未來老百姓方便，商家樂意，生意也可以做起來，這個區域的人口導入也可以慢慢增加。這是我個人的觀點。

　　【羅振宇】：剛才我介紹嘉賓的時候，我聽到了來自銀行界的朋友。剛才有一位招商地產的朋友提了這么一個問題，我覺得很有意思。說他目前經辦的項目貸款有長江實業的港資企業，也有內資企業。如果從財務角度分析的話，港資企業資產負債率在26%—27%之間，國內開發商普遍超過60%甚至70%，國內企業如何得以降低資產負債率，降低財務風險？我把這個問題擴展一下，就是國內企業地產開發企業這么高的負債率，在中國內地這樣的環境下是不是意味著高風險？如果意味著是由什么樣的因素帶來的？從遠期來看怎么降低風險？不知道哪位有興趣回答這個問題？

　　【方斌】：我們專注于在內地做市場開發，我們是在香港上市。剛才講的這個指標一點兒不錯，實際上香港有一些公司的負債率更低。我的理解就是企業發展階段不一樣，開發的模式和對地產的周期階段不一樣。從目前國內來講大部分的地產公司，實際上絕大多數的地產公司都是以周轉為主，周轉為主的公司在三年五年甚至更短的時間里面，他們看得明白。這是中國目前公司的普遍心態，他認為迅速的把土地拿下來，包括迅速啟動銀行的杠桿，未來市場相對明確，他敢于舉債。這是初級階段的狀況，就是產品積累的過程。從目前國內來講，我們最大公司的凈資產和整個運營的規模也不是那么大，并且絕大部分的物業以流動性物業為主，一般負債率超過50%。如果以商業運營為主的話，尤其是港資的企業，它經歷了幾個大的經濟被動，像幾次暴風驟雨般的經濟危機，他對于財務的安全度放在首位，尤其是港資為主的企業。因為香港這個市場也是非常的特殊，相對而言它波動的頻率比內地還要大，因為內地從無到有在發展的長周期，所以地產商相對信心更足。所以從現金流產生的量來講，他不一定比國內的企業大，這是我的解釋，不一定正確。

　　【司徒文聰】：為什么國內的發展商資產負債比例，我們現在商業房地產很多的發展商，只能通過固定資產做抵押獲得流動的資金。在香港很多大的企業負債比率26%—27%之間，但是他的CD非常大。它用一種非抵押的貸款方式獲得更多的融資，令他企業的資金更加充足，應付現金流動的可能性。但是抵押貸款方面香港和歐美國家不是完全使用，他們有一種綜合性的方法使用，包括不同銀行的工具把他的資產分布在不同的風險上面。所以我想這個問題也是我們經常遇到的，為什么國內的發展商做商業房地產很容易失敗？因為他們對于現金流的抵抗能力比較差。他們往往以為獲得土地以后，把房子蓋好，簡單的裝修公共地區然后進行運營，其實不是這么簡單。有很多的運營基金，比如第一年租金收來的完全拿過來用推廣，加強推銷和營銷這方面的工作。如果一個企業本身的資金能力不是非常強大的話，他做商業房地產很累的。他們在銀行的融資渠道方面，除了抵押貸款之外，有沒有更多的方法補充它的資金運營，所以很多發展商沒辦法能夠沉住氣，真真正正的坐下來，通過幾年時間培育好自己的市場和培育好自己的商場，作為一個成功的商業中心。在大的政策，對于銀行和資本的評估有一個比較大的突破，我相信我們未來國內的資產還是比較依賴大量的固定資產抵押，形成了他們所謂的借貸模型，這對于我們商業房地產來說有很大的壓力。謝謝！

　　【羅振宇】：現場還有一位朋友提了一個問題，這是一個基本的問題，但是我覺得一直困擾。商業地產到底是出租經營好還是出售好，出售能盡快的回籠資金，經營就會存在現金流的問題。所以他說像萬達，你這么快速發展，開發這么多的項目怎么解決這個問題？當然萬達的成功本身就是融資的成功，能不能給我們介紹一下你們在這方面的策略？

　　【劉忠良】：萬達九年的比較，第一代的時候走的路就是剛才那位先生提的那樣，從萬達的角度來說我認為是失敗的。失敗的理由就是你也有控控制權從目前來說萬達的大型購物中心，它它產生的是穩定長期的資金回報。

　　【劉忠良】：你要有持有權、經營權、管理權，缺了這三方面的統一，這個商場的生命力或者發展的潛力我們認為是打一個問號的。至于現金流對于我們來說，萬達和國內的各大銀行都是很好的合作伙伴。對于我們項目的現金流，因為萬達做的是城市綜合體，一塊是大商業，另一塊是我們以辦公樓為主。至于現金流正的也好，負的也好，我們決策項目定義位置不同，我們決策的考慮也是不同的。

　　【羅振宇】：還有人對于宋捷先生提了問題�，F在20%的餐飲是被實踐證明的黃金分割線，你這個先生自己提問吧。您這個數字哪來的？

　　【提問】：聽說的。我覺得大型購物中心也是做這個東西，比較成熟。我們現在所處的位置，創意園區有一個人為的政策，這個可能做購物中心的人不了解，你80%是做辦公室，20%是做別的，這個只能說是配套，配套里面包括了餐飲。因為我現在也做創意園區，我請教宋先生合理嗎？

　　【羅振宇】：你意思政府定這樣的比例合理嗎？

　　【宋捷】：你的問題問了一個很難回答的問題，因為整個我們這邊的創意產業中心的領導在這邊。我們整個創意產業在上海這些年的發展，一路走來，第一它扮演的角色是作為一個寫字樓市場的一個補充的角色。因為前些年整個上海寫字樓供應量不足，資金很高，很多企業找不到合適的辦公場所，而且中心城區有一些老的廠房無法生產。而這部分舊的倉庫廠房的改造利用放在了政府的議事日程當中。在這樣大背景下，有一些企業有這樣的意識，做這樣改造性的開發。我認為這是市場必要的補充，而且市場很歡迎，租賃的情況都很好。而且政府也很歡迎，原來是有污染的廠，有很多的員工在這里帶來了消費，帶來了稅收，政府很支持。包括我最近詢問了一個項目也是這樣，但是這里面有一個問題，因為作為一個創意產業的改造，政府有一些要求，他希望你有一定的商業配置和辦公的配置的組合，也就是說所謂的二八開這樣的講法。但是在我們具體的實踐當中，我們也在跟政府的相關部門探討。比如老碼頭這個項目，剛剛我們內部私底下講，我們這個項目如果作為一個非常保守的一個操作模式，我整個項目改造完做辦公沒有任何問題，我這個區域在黃浦區，在整個濱江的延伸帶，在整個黃浦區的金融服務的延伸帶上，很多的企業愿意在這里落戶，我靠近一些大的企業，包括銀行金融機構、證券公司都在這。因為他們要進來辦公，但是這個區域的生活配套，它的一些休閑配套不足。如果看看對面的綠城和華潤都有大量的項目在這里，因為有更多的居民在這里。但是這個聚居區沒有商業怎么行？我們在自己的業態調整當中和政府的相關部門做溝通，希望作為一種商業的補充，增加商業的配置，政府也是支持這樣的調整，而事實證明這樣的挑戰也是有市場接受的。我覺得政府在相關層面愿意支持對這個區域發展帶來推動的有建設性的意見，我覺得這個有一定的空間，大家可以溝通和協調。

　　【羅振宇】：回答的很好，既抱怨了又沒有得罪了政府。還有一位先生來自于永和地產，您問的是萬達訂單式招商是怎么樣統一經營和統一管理的，要么您自己問吧。

　　【提問】：因為我們是住宅地產項目、商業地產的發展，我想聽聽幾位嘉賓的意見。我認為劉總的萬達在上海相當不錯，聽聽您的建議。

　　【羅振宇】：我也是完全沒有聽懂得問的，訂單地產和統一經營你想問的是什么？

　　【提問】：你如何把商家推出去，這么多的商家。就是你怎么招商的，招商以后又是怎么統一管理的？

　　【劉忠良】：萬達的訂單地產，我們很多的戰略合作，在我們前期是痛苦選址，現在我們的選址就是我們商家的選址，已經形成了這樣的共識。選址就是符合商家的需求，這是非常核心的。我們的訂單地產核心點在這里，我們做設計的時候都是把商家的需求綜合考慮進去。我們把商家吸引進來，這是一種資源的積累結果。

　　第二個從經營的角度，因為我們只租不售。第一我們是一個產業鏈，從選址到實際，到招商到建設，然后最后的開業和后續的經營都是萬達集團自己的產業。核心點從建設完了以后，招商完了以后怎么辦，這個經營剛才說了一個核心，當然需要有非常經驗的團隊去管理。因為商業這個東西需要慢慢的扶持，只是這個培育期長和短，如果你有經驗可能1—2年就形成了比較好的商業氛圍。如果慢一點的話可能3—5年或者8年形成，這就要根據公司自身的努力，自己經營還是委托經營管理公司經營，當然還要根據你的顧客的狀況。謝謝。

　　【羅振宇】：說到招商司徒是老手，最近我知道他成功的將肯德基忽悠到了六樓，你是怎么做到的？

　　【司徒文聰】：我們把所有很好的品牌，餐飲的品牌聚集在六樓，包括味千也在六樓。我們的項目本身，我們必須要滿足一個最基本的資金回報的問題。如果我們把餐飲做在比較低的樓層上，我們整個房子租金的回售會出現負面的影響。我們怎么樣可以達到商業零售和餐飲的平衡，我們想出了一個比較特別的辦法，就是我們自己的所謂的美食聚會的地方。我們發現上海有兩三個很著名的品牌，包括有香港、新加坡和上海的，但是經過我們的分析以后，這些美食廣場里面存在了很多的問題，包括它的環境、統一收費的影響、出品、品質和服務的態度等等。關鍵他們還有一個優點，他們現在每個商圈都是經營的非�；鸨�，我們也同時發現了他的缺點。我們把他的優點保留，把他的缺點通過一些手段拿開。我們創造一個自己的品牌，我們這個品牌整個公共地區的地方，我們通過一些休閑的，像公園一樣，把整個樓層和每個隔斷，做50—300平米不等的鋪位，這個鋪位和公共地區的關系做得非常像美食廣場。如果我們去香港的飛機場，像新加坡、馬來西亞這些機場，你感覺到它的商業氛圍越來越濃厚。我們把公共地方，公共地區和美食坐位之間的關系處理的更加巧妙，把他的廣場變成我的公共地區，把他的公共地區變成我的廣場，把它們很巧妙的放在一起。我們每個品牌都是屬于在國內，可以說在國際上有名的品牌放在一起。我們在長壽路這個項目，我們不到10余天的運營以后，我們出現了部分租戶排隊的現象。同時我們進入6月中旬和7月初以后，我們整個美食廣場的六樓，它的人流量每天達到六千多人，很多的品牌基本上是可以達到三轉，就是吃完坐好再吃，再玩。在商業房地產我們必須要無中生有，我們要通過自身的消費能力，或者知道當地的消費習慣，它的缺口在哪里。通過我們對于品牌的理解。比如我們現在做的是50—250平米之間，我們發現很多品牌是希望開在50—150平米之間，有5—15張座位的小餐廳，這種趨勢越來越多。我們發現在長壽路有潛在的消費，我們的美食現在更加的成熟，在不到20—30天的運營上面，獲得了市場非常良好的反應。而且我們對于這個品牌非常的有信心，我們希望在國內每個購物中心里面，我們都會繼續的，研究所謂休閑美食廣場的業態。現在他們自己收錢，自己服務，自己提供更好的品質，我們就是把整個公共地方的環境做好，這就是我們現在在國內非常新的突破。這就是我們美食廣場的招商方法。

　　【羅振宇】：看看最后還有誰評論？如果沒有我最后問一個問題，今天現場來不見得是做商業地產的，可能有商業的，銀行或者媒體的，總之大家都是消費者。各位最后用一個最簡潔的方式交給我們一招，什么樣的購物公司招商我們絕對不能去？

　　【司徒文聰】：如果你和他見面的第一天，他什么都不跟你談，先跟你談租金的你就不用去了。

　　【劉忠良】：商家都會看看環境怎么樣，你將來的經營怎么樣，更多是管理上。如果在這方面他們沒有想法的話建議不要考慮。

　　【羅振宇】：從什么細節最能看出一個商業地產的完整。

　　【劉忠良】：應該是這個團隊，這個團隊每一位人員的經驗，以及專業知識的把握。在這種團隊有一個最基本的能力。

　　【方斌】：應該是判斷整體效應，從規劃的整體性和運營的整體性。商家開店和業主的交流，同業的信息有一些整體的判斷，整體的親和力，這個親和力很重要。如果看不清楚這個合力應該謹慎一些。

　　【宋捷】：前面講了很多，范圍越來越小。我有幾個自己的想法。第一個就是前面觀眾提到的，第一出售的物業我們千萬不能去考慮，就是我把物業的控制權出讓給你，不管你是商家還是投資人，對于這樣的物業未來的投資是很慘淡的，基本上以失敗告終。第二就是我覺得對于整個項目的操盤手，比如招商團隊、經營管理的團隊在業內的號召力，它的品牌管理的綜合水平，包括對于整個未來業態的把握非常有信心。另外像我們萬達這樣的成熟的，誰做這樣的事情，招商和管理。第三物業形態，我覺得有一些小小的建議，車位的配置要相當的清楚，今后我們汽車進家庭，越來越多的消費以汽車為單位，所以我要有充足的停車位，所以車位的配置是衡量未來發展很重要的數據。比如證大廣場原來車位不要錢，現在車子進去要排隊。當然對于開發商也是很難的事情，因為車位的投資非常大。第二就是物業結構上，適合做餐飲和休閑娛樂的配合是不是有足夠的能量能夠留出來。現在我覺得不管是哪一類的購物中心，對于餐飲、休閑、娛樂的配合占越來越大的比重。我覺得這部分的物業配置如果先天有一些餐飲、娛樂的考慮，它未來一些關聯、改造和今后人氣的提升都是預留了先天的基礎。謝謝。

　　【羅振宇】：為什么在上半場結束的時候拋出這樣的問題，因為這個問題會有另外一個角度的回答。就是我們下半場的商家探討，他們對于這個問題有自己獨到的看法。上半場感謝四位老總的光臨。

　　【主持人】：上半場和臺上的嘉賓和臺下的嘉賓涵養非常好，大家對于問題的切入性和問題的感同身受都是有深刻的理解。今天我們在論壇當中看到了普陀真如副中心，還有長寧虹橋功能辦公室都有相關的領導來到我們現場，他們帶來了即將下半年推廣的土地信息。如果大家有興趣，一會兒論壇結束以后可以和他們進行交流。通過上半場的交流大家看到了，商業地產商和商家可以說是合作伙伴的關系。商家做什么，需要怎么樣的商場空間，怎么樣的消費定位，這些都是商業地產非常關心的問題。下半場我們將邀請的商家代表是哪些呢？我們先通過大屏幕了解一下。

  我們下半場請的嘉賓就是來自味千中國總裁潘蔚女士，特力屋中國區總經理顧憶華女士，玩具反斗城總裁翁以登先生，優衣庫店鋪拓展經理的張江先生，請我們四位嘉賓上臺。再次有請我們的嘉賓主持羅振宇先生。

　　【羅振宇】：這幾位都是老相識。我們就加快一點節奏，直接切入話題。剛才我們說的什么樣的購物中心一望而之就是不能去的，這個問題我拋給在座的各位。你們都是選擇做物業的，經驗特別豐富。你們告訴我什么樣的物業和他的團隊能從最簡單的標準判斷這是不能合作的。

　　玩具反斗城總裁 翁以登

　　【翁以登】：謝謝，非常感謝第一財經邀請我今天過來，和大家分享一下地產商和商戶，包括在中國做零售的面對挑戰和機遇。剛剛主持人問的問題，我也聽到了做商場的講的一些，我非常同意。剛才講了一些共同的令我們有疑問的。剛才有一位嘉賓說到了如果商鋪出售就不要考慮進去，因為整個管理非常的混亂，未來非常不明朗。第二就是管理這個團隊很重要。因為很多在中國大陸的商場，在硬件方面要么就是到位，要么就是抄別人抄得非常好。大家都知道在一樓有一些大牌的國際品牌，二樓也有一些大派，三樓是國內品牌和國際品牌差一個字母，四樓是和國際品牌差兩個字母，然后五樓是一些餐飲，六樓是電影院。這個我想大家在座的，包括我自己馬上也可以做這樣的商場。到底招商的奧妙怎么樣配合，怎么樣管理，這個商場招商完了以后，這個管理團隊剛才所說的，這個非常的重視。

　　【張江】：因為招商來說，購物中心要避免一些什么問題，這不是說只有一個小地方有一個問題。

　　特力屋中國區總經理 顧憶華

　　【顧憶華】：我就長話短說，我們在選址有一個戰略規劃。如果不在我們戰略點的選址我們基本上不去。至于購物中心的業主，我想前面的幾位專業嘉賓補充了。有一個很重要的，看一個管理團隊是看它的服務概念是不是很清楚。比如作為購物中心的經營者，實際上服務商家的意識相對要強一點。如果他認為我今天你邀請我來，收你的租金，但是你的問題他不解決的話，這個市場的口碑我們可以查到。在這樣的方面我們會做一些考慮和考量的點。如果之前的經營團隊在市場的口碑不錯，我想這方面談合作意愿比較高。

　　味千中國總裁 潘蔚

　　【潘蔚】：就主持人剛才的話題，就像我們零售商，我們喜歡什么樣的業主。我們味千拉面進入中國十年了，我們到今天來講發展了有350多家店，可以說300多家店來講，我們90%多的比例都是跟著商場走的，跟著這些大賣場，跟著百貨業，跟著連鎖的一些百貨業一起走的。我們選點的時候也有一個標準，第一要找到我們在城市里面的CBD的地區，非常的成熟。它的商家、商場坐落于城市的CBD地區，我們有購物的客人有寫字樓的客人，還有一些高尚的一些住宅區在里面。其次我們還要看發展商，業主就是發展商，看他到底是有沒有經驗的發展商，這個很關鍵的。因為對于發展商的判斷，我們有時候也在其他的城市吃過虧。如果他沒有經驗，就像剛才司徒講的一句話非常到位，他一開始跟你講就是先講錢，而且這個錢沒有可談的。這樣的話他不是看中一個品牌，業主來講，要想把這個商場做好的話，實際上我們零售商和業主，我們是一起要去有兩三年的度過，把這個商場一起做旺，這點非常關鍵，我認為發展商的理念非常關鍵。

　　我自己個人來講，我們更喜歡國際的地產發展商，因為大家有很好的理念，大家可以互相有溝通，有一些交談。就像我們在香港有30多家店，我們進入了很多商場。你像現在金融風暴不好的情況下，他會了解我們有困難的時候，我們和業主談的時候，業主就把租金放下來，他愿意跟你談。但是我們看到有一些業主比較強硬，我就是這樣。我們也是看業主，如果大家能夠這樣的話，比如講有一些發展商去二、三線城市開一個好的場，哪怕不一定在CBD地區，或者在一個商圈 磁性稍微偏離的地方我們都愿意去，因為大家有共同的理念，大家可以共患難，可以把這個商場做起來。就像主持人講的唇齒相依的關系，所以這一點是我們選擇業主的重要指標。

　　【羅振宇】：在場的各位來賓對于我們幾位商家代表，有沒有什么問題？如果沒有或者沒想好，大家可以寫小紙條，然后我來問我的問題。因為我們都可以感覺，中國大陸的營商環境是一個逐漸成熟的過程，每天和每天都是不一樣的。你們覺得現在的大陸商業地產商，他們最普遍的毛病是什么，他們最普遍的問題發生在哪塊？剛才你講了標準式和在乎資金。其他方面有還有哪些？

　　優衣庫店鋪拓展經理 張江

　　【張江】：有一個問題比較普遍，商業地產往往當招商的人或者業主跟我們談的時候，他的開業時間已經定下來了，大概就是半年。這就是一種緩和方式，像萬達的訂單式。這個樓設計的時候應該考慮他招商是什么樣子。這樣做在中國的商業地產公司占的比例不是很大，往往樓造完了以后再招商，你要知道你以后里面要放什么，然后你再造什么，而不是相反的。

　　【顧憶華】：我們談商業地產的過程當中，所有的商業地產一開門他們覺得那個商業是一塊寶。你和他溝通的關鍵，先入為主他覺得這塊是一個寶，絕無僅有的。比如我們來自臺灣，我相信這些商家都是非常有經驗的。但是在市場上做生意，在做商業上的專業人士。所以我們對于商業的了解和區域性，跟我們區塊的規劃里地理規劃，我們有一定的戰略方向。在這方面的溝通我覺得這是一個問題，因為大家在看自己商業都覺得好的不得了。但是我們看我們大的藍圖，這個藍圖都是和我們的零售做配套的，這是我看到的普遍性的問題。

　　【潘蔚】：我感覺我們這樣全國有300多家店，見的業主很多。我最怕看到有一些業主自己都沒有想好，為什么？他沒有規劃好，連他自己整個的商場都沒有定位好。他不知道他找一些什么，要不然就是有一些品牌很高，要不然就是有一些品牌很低，它們不可能做一起。你比如穿的也好，吃的也好，玩的也好，每個行業都有每個行業的級別，這個裝飾的也好，服裝也好，都有一線、二線、三線品牌。所以你這個定位和規劃你要自己規劃好，如果你是一線你就全是一線、二線，沒有拉進來三、四線，這樣肯定做不好。

　　【顧憶華】：剛才潘女士講的很切實際，我們面對業主的時候，我覺得大家好象招商的對象差不多。可能你到他附近的五公里或者十公里以外，另外的商業告訴我招誰，我也是招服飾的“三寶”。大家對于商業本身取得這個點的時候，他本身對于這個點的定位要定清楚。所以他的招商，不管硬件、軟件是一個配套的，環繞這個配套走，才不會到后面招商的時候遇到問題。

　　【翁以登】：第一就是具體一點，具體一點就是很多部門你招商的時候和招商部門談，你進去的時候要和營運部門，然后還有市場推廣部門。有時候他們自己的溝通是非常差的，電影里面熟悉的招商談的很好，關系不錯，或者是答應你一些承諾，你進去以后部門變了，人變了，馬上情況就不同。這就是一個管理的問題，很多在大陸的市場有這個問題，這個基本上就是一個官僚機構，從政府機構遺傳下來，還會存在這種管理，這對于我們的客戶是很頭疼的問題。說到宏觀一點，和兩位女士講的一個就是主題，我認為中國的商場，沒有什么新意，沒有什么創意，他們追求一樣的東西。我認為我們的商場創意能力比較差，我也許是理想派，我總認為一個商場應該做得很有意思，但是成功的商場在中國有沒有？很多，可是很有意思的商場在中國有沒有？我認為不多。

　　【羅振宇】：同樣這個問題我給臺下的嘉賓林先生，中國國內的商家，運營商業地產的人，你們作為商戶有沒有什么抱怨，你覺得他們共同的毛病是什么？因為我知道你整天面對被招商的。

　　【林先生】：謝謝主持人給我這個機會！各位嘉賓，有關這個問題我們面臨了商家不同的問題。你說每個商家都有不同的問題嗎？我覺得不盡然，有一些商場運營非常成功。有一些商家服務意識非常好，他的核心團隊比較好，像司徒的案例我們基本上都會考慮進去，因為他的考慮比你周全。要進一個購物中心要成功比經營小餐廳的難度更加高，所以他們在各方面的一定是非常的周全。但是你能不能在他們的考慮當中聽到他們所有的內容，所以這就從主持人問到的問題，第一個他碰到你就跟你談價錢，價錢他也不肯讓，你跟他講我和你共同經營這個商場，他說我不缺你這個品牌，如果你這個品牌不進來，我們會有很多的品牌想進來。另外就是在整體的發展上面，他沒有考慮整體的平衡性。為什么消費者來你這個商場他有很多的目的，在不同的區域他的業態組合是不太一樣的。所以你在都市型的購物中心和郊區的購物中心業態組合不一樣。這個比例不同，但是他在發展的過程當中，常常在他們的董事局會是這樣開的，明年增長15%，剩下問題結束了。結束以后負責商場經營的人怎么辦？他沒辦法，他只好把租金低的東西砍掉，比如像我們餐飲，租金給的平米數比較低�？惩炅艘院髶Q零售，但是你零售的面積大到一定的程度以后，它再往上增長已經增長不上去了，你也賺不到很多錢。所以很多經營管理遇到這樣的壓力，他碰到商家就要做這樣的處理。你一直漲租金到最后我也沒有辦法，除非你有一個整體配套的方案。比如我們舉美羅城的案例，我們從一樓搬到三樓。徐總跟我說一樓我繼續租給你，現在每平米五塊錢。我說徐總，我已經做好準備你把我隨時趕上去，但是我也做好了準備往上走，因為我在這里做了五年了，我客人非常清楚我的位置。所以你樓上有什么位置都可以給我擺。我們最近剛好6月份移到了三樓，但是你把我移上去的時候，你讓我有一個很好的準備，就是讓客人知道我移到了三樓。我后來把一樓關掉，我搬到了三樓我的營業額沒有任何的影響，我的租金還少了一些。這個調整就是看這個商家有沒有這樣的想法。我們常常碰到有一些商家不管，但是也有碰到有一些商家整體的戰略性思考非常好。我就舉這兩個例子。

　　【羅振宇】：有臺下的觀眾問了幾個問題，一個是針對優衣庫的，你們是日本首富，最近在淘寶開了網店，實際業績如何，這是否會影響優衣庫未來的開店方向和面積需求？

　　【張江】：應該說業績非常好。我可以告訴大家非常好，而且它的成長性也是非常高，就是每周變化的成長性都很高。而且我們看到了這個網站到我們這里購物，要求把貨送過去的有很多是超過我們想象的，可能在西藏、新疆那些地方有訂單要求，這可以看出優衣庫的潛在市場非常大。但是在我們直營店鋪不會有影響的，因為在日本這個事情很早就做了，日本目前的網上購物的比例，在我們整個的經營當中占的非常小，真正購物的絕大部分還是在我們直營店，所以對于我們開直營店是沒有影響的。

　　【羅振宇】：在網上購物，比如購買優衣庫，同樣一件衣服網上會便宜嗎？

　　【張江】：應該說沒怎么便宜，都是一樣的，但是你不會走去店鋪去了。

　　【羅振宇】：你們會不會逐漸的把自己的生意搬到了網上，你們的實體店面越來越少？

　　【張江】：那不會的。因為對于顧客來講他逛街購物是一種享受，這種享受我們是不應該剝奪的，他可以逛逛，吃東西，我們不主張他們一直在家里。

　　【羅振宇】：特力屋最近在萬達廣場的店從零售方變成了業主方，這是為什么？這件事情是不是實情？

　　【顧憶華】：原來那棟大樓就是我們集團承租的，它現在就是做改造。當時經營的團隊對于中國市場的了解比較低，我們團隊做了改造，我們把五角場那個點改成特力屋時尚匯。特力集團在臺灣也是有經營購物中心的基礎，實際上是沒有改變。原來特力屋在一樓，五角場改造以后我們進了三樓。當我們一樓搬到三樓的時候，我們對于整個業績來說沒有衰退，反而是增長。因為我們在那已經經營了兩年半，加上特力時尚匯的群體和特力屋的客戶更加的貼近，所以我們反而吸引了一些新的客戶進來，那個門店增長的幅度是我們店全國增長第二名。因為我們北京有一個增長幾乎是增長百分之百多，這個店是我們全國增長第二名。所以一個店在一個地方時間長以后，我們樓層的移動對于我們整個業績的影響是相對比較低的。當然我們的租金也比人家便宜，這個和林總的案例非常的相似。所以我們沒有改變，因為那個樓本身就是我們租的。

　　【羅振宇】：還有一個問題問翁總的，一年以前決戰商場的節目播出以后，很多開發商希望引進。但是你們現在開店的速度比較慢，所以通常選擇購物中心或者是軌道周邊的物業這是不是你們唯一的兩個標準？就是只在購物中心和軌道周邊的物業。有沒有其他的標準？換句話說如果不是購物中心，有沒有可能在近期吸引你們過去？

　　【翁以登】：我和你一起上電視的時候，已經是不只一年以前了，可能是一年半之前了。我們第一家店是07年底開的，到現在才兩年半左右，在證大廣場，是一個四樓的店，在座的可能去過，那是我們的旗艦店，業績是非常好的。所以第一家開了以后，我們觀察了一段時間，第二家店是07年底開的，在南京的某廣場。然后就是第三、第四家都是08年開的，然后去年08年一骨氣開了12家。所以我們現在08年底有14家�？墒腔卮疬@些問題，第一就是我們09年現在一家都沒有開，因為金融風暴我們還在觀察，而且我們那14家店都要把營運做得更好，因為開的速度很快，培訓方面、服務方面，貨品方面都在陸陸續續的整個調整，這是一個很好的時間。今年年底之前我們大概會開2—3家，如果明年經濟好轉的話，應該是每年應該開六、七家，12家就太多了，可是六、七家應該是正常的。至于找什么地方呢？跟一年半之前有一點兒不同，當時我們的模式就是要么就是像證大廣場2000當平方米的，要不然就是德記廣場的1000平方米左右。我們14家有不同的，比如在港匯，那個500平方米都不到，在龍之夢是800多平方米，另外我們還有一些小店，店中店也有。所以現在我們是靈活得多，認為大中小都可以考慮，而且以前我們堅持自己獨立的門店和收銀，現在有聯營的模式我們也可以做。所以我們不斷在這方面探討不同的商業模式。可是有一個不改變我們還是需要一些人流很旺的地方。為什么進一些百貨公司呢？我們認為在二線城市或者三線城市，百貨公司還是皇帝，大多數的銷售習慣還是在百貨商店，他們無可否認是非常厲害的。如果你買要求開一個商場，尤其不是在CBD的，這可能你要捱兩到三年，我們要不要進去就要看有沒有租金的優惠，對于業主有沒有吸引，對于城市有沒有什么看法。所以導致不能有一個統一的方案，在座有不同的發展商，不同的地方，現在我們還是比較開放的。

　　【羅振宇】：有一個問題問潘總，你剛才提到了選擇CBD，跟著好業主遠一點不怕，但是觀眾提到了你們愿不愿意進社區商業？

　　【潘蔚】：會的。社區我們也進。比如剛才講的大拇指廣場實際上就是社區，不過我們考察社區有一個指標，就是你整個社區有一個磁心力，換句話說你的商場在這里，賣場在這里，百貨在這里，他必須要有一個磁心力在這個地方。如果你跑到磁心力的外面你就需要小心了，所以我選擇地方的時候我必須要在商區，要在磁心力以內的地方。換句話說離開了這個磁心力，你去一個比較偏一點的地方，它的磁心力不夠，作為我們零售商還是有風險的。

　　【羅振宇】：有人問你是否會開放加盟，如果開放要求什么標準？

　　【潘蔚】：我們加盟系統工作現在做了有將近兩年多，但是始終沒有開放加盟。我覺得不排除將來我們會做開放的，但是我認為是在一個更好的環境下，更好的一個法律的制度系，我們能夠做的時候我們會做的。

　　【羅振宇】：換句話說你的言外之意之所以沒做是因為現在的法律不成熟？

　　【潘蔚】：我覺得綜合方方面面的原因。實際上加盟比較難管理，而且自己直營的情況下速度會更快，更有效。

　　【羅振宇】：如果自己做直營，因為做加盟往往看中別人的資金以及其他的需求。你怎么自己做這塊？

　　【潘蔚】：我們自己的運營差一點，我們進入了60多個城市，比如一個城市開2—3家，這樣就是100多家店，但是你加盟商很多不東西怎么做，你要教他。你如果要開一個100店，你要教100個人，你有那些經歷我們還不如自己做，所以目前我們選擇直營店。

　　【羅振宇】：你們目前會考慮加盟店嗎？

　　【顧憶華】：我們有考慮。因為中國實在太大了，尤其在我們所說的三線城市之外。我們的主軸也是商品和服務，加盟性我非常同意潘總講，它需要有一個嚴密的管理制度。包括你內部培訓加盟商，你要有培訓計劃。我們會考慮的原因，其實我們擁有長而有力的產品開發部門。所以我們有非常多機會可以跟一些比較大的制造商合作。我們和開發商比，開發和市場差異性很大的商品。一般的加盟要找到類似的商品，或者搭配出風格，這樣的商品開發難度是很高的。所以這是我們和別人不一樣的門檻。我們研究加盟系統，我覺得我們至少把很多事兒想清楚，這樣在可以攻克。這個加盟系統和各位看到的完全授權的加盟商不一樣，我們設置系統方面，希望還是能夠發揮我們整個品牌的精神和市場的定位，最終主導加盟商運營他的門店，發揮加盟商最專長的部分。剛才羅老師講了資金的部分，還有對于區域性、找地點和運營方面是非常重要的。國內加盟商有大量的開展，國內有非常多的專業加盟商，結合他在市場上的實力，做一個專業的加盟商的體系，現在目前在很多區域都做了。這個市場逐步的開展以后，我們可以看到這樣所謂的專業的加盟商，非常清楚自己的定位，非常清楚自己和公司的關系，包括合作的默契。比如說我知道德克士有1000多家加盟商，這樣的加盟商在當地經營的非常成功。選擇加盟主這個部分，和協助他們如何運營相比，這是我們考慮最重要的一點。為重大家還是希望能夠賺錢。

　　【羅振宇】：我們來賓心明眼亮，發現了王品的英總，請問一下英總，王品在臺灣有9個品牌，你們是怎么做到的？

　　【英美惠】：大家好！其實王品在臺灣有9個品牌，因為臺灣是很小的市場。我們走的大部分都是中高價位的品牌，而且我們是比較時尚的產業，我沒有一個品牌開多家加盟店，所以我們要開發不同的品牌。我們自己本身有開發品牌的能力，我們的品牌都是自己開發出來的。所以這樣的情況下，我們不斷開發品牌，現在有了104家直營店。但是我們從今年開始調整了一些策略，我們從以往中高價位的品牌，我們現在慢慢開發中低價位的平價品牌。這樣的品牌一個品牌可以開至少50—100家店，我們的拓展就不是完全以開新品牌為原則。謝謝！

　　【羅振宇】：我特別喜歡參加這種很專業的論壇。下面是一個很專業的問題，不是內行人覺得問不出來，味千最近計劃開出新品，我不知道你是怎么規劃的？

　　【潘蔚】：是的，實際上一個市場來講，我們開350多家店，都定位在商場里面，人均消費38塊錢，我們用很多的面帶動小吃。我們定位在20多歲到40多歲的層次上，它的消費群體就是這些人。實際上市場很大，我們知道規模有13億多人，你的高端，用一個三角形這么來看的話，我們現在是中端，你還有一個下端。尤其這個下端，這個下端是很大的市場。

　　【羅振宇】：你要開發一個低端的？

　　【潘蔚】：不能這么講，我們消費不同，比如你38塊錢的人均消費，我可以做25塊錢—28塊錢的人均消費。因為我們知道有一些吃炸雞和漢堡的品牌，他實際上都是這樣的消費。你如果能夠和這樣的市場分一杯羹，我認為我們實際上可以有另外一個品牌線，也同樣是我們集團，我們可以做一些不同定位、不同消費的，甚至我們開的店大小，你是跟著商場走，還是你在外面的街道排隊不一樣的。我認為這個市場很大，像服裝一樣，你穿阿瑪尼，阿瑪尼是最高的品牌，中間和下面還有別的品牌。我認為餐飲也可以這樣做。

　　【羅振宇】：作為個人我更期待你88元的面，看你什么時候把高端的品牌開發出來。今天非常熱，非常感謝各位的到來。我們有一代是看AV長大的，但是飯島愛死了，我們有一代是看MV長大的，但是杰克遜死了。我們有的是看CCTV長大的，但是中央電視臺大樓燒了。我們在這樣非常熱的夏天，在全世界熱的經濟亮點，我們談論中國的商業問題，我們應該拋棄舊的思路。大家以后都用新品牌，進新商店，看決戰商場。謝謝大家。最后還有一些時間，大家可以做交流和交換品牌，感謝大家在這個悶熱的下午來到這里聚集一堂。謝謝！
　　（焦點房地產）