2019年，商業地產由“增量時代”的賽道，切換為“存量時代”。大浪淘沙、審時度勢，商場的改造和運營管理成為盤活存量資產的關鍵。

9月10日－9月11日，由聯商網、加得商業和久其軟件聯合主辦的《存量商業升級新突破》公開課在北京開課， 此次活動吸引了北投、濰坊中百、萬科、蘇寧、華潤、銀座、聚點、王府井、嘉里等32家集團70多位領導的關注、參與支持，并取得了圓滿的成功。

活動中，加得商業資深MD專家 熊海量老師帶來了關于存量商業改造系統專業的課程分享。

01

商業項目改造需從原點開始思考

存量商業改造的目的一定是確保并提高市場占有率，而在改造之前，透過財務報表與kpi設定才能夠制定準確的目標。

在做項目改造的決策前，一定要弄清楚改造要花多少費用？改造后能做出什么樣的業績？改造花的錢何時能夠賺回來？改造的預算究竟要怎么投？改造這件事到底值不值得干！清晰得了解這些問題，才能回歸原點思考，從而推進接下來的改造步步驟。

02

對癥下藥，存量商業改造的核心議題

存量商業改造的核心議題是先從市場環境分析研究、再到商品體系分析研究，從而推導出動線體系，構筑商業空間。

商品體系的改造概念可以列舉一個生動形象的例子：餐廳推出的菜品更新

1.用更好的食材

2.同樣的食材換個做法

3.更換不同的食材組合

4.更換不同的菜系

總結存量商業改造的大架構，每個步驟的改造程度，可以分別是優化、調整、變革后再造，甚至也可以只選擇局部實施，其他步驟則維持，但必須由上而下得思考其中環環相扣的因果關系。

規劃改造階段從規劃階段到招商階段再到商業空間階段可分為：1.定位優化；2.分類優化；3.組合優化；4.對應概念的優化；5.動線優化；6.空間優化；7.品牌優化；8.廠商優化；9.商品優化

03

從業態戰略展開存量商業改造

業種可以簡單得定義為“商品的種類“，而業態則可以定義為”營運的方式“。業種是從單品到業種的各個等級，包括生活當中衣、食、住、行、育、樂相關的各項商品與服務。

而業態從批發到零售，有店鋪到無店鋪，固定式到流動式等，涵蓋了各種各樣的銷售模式。例如：菜市場、社區超市、大賣場、精品超市、迷你超市等。

隨著消費者的需求呈現多樣化與個性化，業態的概念也興起來，怎么買和怎么賣成為了關鍵。

在目前市場快速變動與飽和競爭的情況下，零售環境下存量商業改造提升最有效的方式就是在業態經營的框架下進行思考。業態經營談的不是賣什么，而是談怎么賣，因此，業態經營的概念要從對顧客生活形態的思考開始。

如何才能成為既有人氣，也有賣氣，更有利潤的實體商業？這就需要我們玩轉商品及要用商品讓顧客好逛又好買。

商品自古以來都很常規，拉桿箱與包一起放，司空見慣，但是仔細思索，其實兩者并沒有什么本質的聯系。可以假設消費者買箱包是為了旅行遠足，那為什么不以旅行遠足為主題，如“綠色新西蘭之旅，”開設一個主題購物館呢？可以把遠足相關的一切商品，擺放在這個區域內，如箱包，登山鞋，防曬霜，墨鏡……除了空間上的變化，還可以有時間上的變化。好逛的購物中心外表平平，但是內里是空間美學，是會講故事的。

業態經營框架下的存量商業改造提升的對應策略包括：立地選項、經營規模、商圈戰略、規劃概念、商品結構、商品開發、商品價格、銷售方式、服務機制、物業條件、店鋪形象、販促方式、顧客管理的應對策略，這是一套完整的策略體系。

04

存量改造操作流程中的關鍵成功因素

存量商業項目改造的過程中，外部的市場調查和內部的資源盤點是做足準備功課的必備，再進行對現有資源的重新配置，只有不斷內省分析，才能找出痛點，深刻理解“盤整”所帶來的價值，是我們每一位商業地產企業及個人當下對未來最好的準備。精準痛點，提出對策，有的放矢。

當然存量商業改造的項目案例中也存在不少失敗的案例，這些失敗常見的問題點有以下這些：定位不準確，規劃出現問題，招商不給力，盲目引進大品牌卻未必有效益，因為過度迷信形象上的提升反而導致競爭力下降，花了很多錢裝修卻依然沒有競爭力，面對需要政府報批卻選擇退縮，缺乏對改造項目的專案管理能力。

優秀的項目改造案例值得深剖，這些失敗的問題點也非常值得我們研究，找出關鍵痛點，解決關鍵問題，不要到最后人力、財力、物力都轟轟烈烈得投入了，但關鍵的問題卻沒有得到改善。

存量商業改造的成功因素不是一成不變的，它是一個完整的分析體系。從戰略層面來說，正確的認知了解我們的問題點在哪里，正確的提出最有效益的解決方案。透過專案管理體系的落實去實現商品美學及空間美學。最后還要具備良好的運營能力，改得再好，也需要長治久安得運營管理。

在市場存量的狀態下，購物中心將應對“去庫存、優存量、強增量”三大難題，用模式創新力融合產品創造力，大部分商業項目的商業功能將被逐漸弱化，而基于強化社會功能的空間活用將被重視和挖掘。整合創新、注重調改；多重合作、致力精細化運營升級才是購物中心突圍方向的探索。而對于百貨來講，改造升級、優化運營、創新企劃等方式也順利成章成為存量百貨求生之道。

存量商業是中國商業的現狀，是熱點、是痛點、也是機會。存量商業的轉型探索之路從未止息，未來，存量改造也必會增添新的方向。加得商業將持續致力于用專業創新推動行業發展，期待有更精彩的項目轉型升級，為存量行業帶來新的驚喜。