天藍，草青，暖陽，隨處可見的金黃梧桐......深秋的北京，算是一年中最好的時節(jié)，只需一張紙和一支筆，隨時可入畫。

這樣一個午后，我們來到了北京世紀金源購物中心。這個被北京市民稱之為“大貿(mào)（mall）”的商場，是中國首家真正意義上的 Shopping Mall，也是當時世界最大的單體商業(yè)建筑之一。

而這里，也是世紀金源進軍商業(yè)地產(chǎn)的開始。從北京世紀金源購物中心開始，到全國商業(yè)項目遍地開花，現(xiàn)在的世紀金源商業(yè)，已經(jīng)“輕重并舉”地持有了超過80余個項目。

北京世紀金源購物中心不遠處，就是此次和李赟約定的采訪地點。李赟這個名字，寄予了美好祈愿——赟，意寓美好，“文”“武”“貝”三字組成，含義文武全才且富貴。按照《玉篇·貝部》中的解釋：“赟，美也。”

沒有辜負姓名所賦予的期待，李赟現(xiàn)任世紀金源商管集團總裁，文質(zhì)彬彬，穩(wěn)重通透。我們也希望通過這次和他交談，得知世紀金源商管潛行十七年的思考。

疫情“試金石”

“疫情期間，其實大家的想法都變得簡單了，唯一的問題和目標就是怎么防疫。經(jīng)營本身是肯定是出問題了，面臨的經(jīng)營壓力已經(jīng)排在考慮事項的后面。”李赟說道。面對這場前所未有的“戰(zhàn)疫”，所有人都在摸索中前行。

我們問他，覺得哪個地方最困難？在將近兩小時的采訪中，這可能是李赟唯一回答有些許猶疑的地方：“突然說最大的挑戰(zhàn)，原本我想說物資，但沒有什么是過不去的，做就好了。”

“其實沒有什么問題不能解決，當你不非用單一的方法去做的時候，很多問題都是可以解決的，當然過程會比較痛苦。”

如今，疫情的陰霾已經(jīng)逐漸過去，但對于商業(yè)地產(chǎn)來說，挑戰(zhàn)可能才剛剛開始。李赟告訴我們，恢復(fù)期大家反而面臨著更大的壓力，因為要開始“算賬”了，跟自己的“賬”、跟第三方的“賬”都要算一算。

“這個事情就擺在這里，而且繞不過去。”因此，在他看來，疫情反而充當了“試金石”的作用：“為什么是試金石呢？試金石就是要試出好與壞，看誰的經(jīng)營能力強、家底厚，看誰的模式是經(jīng)得起順境和逆境考驗。疫情也是一個過濾器，不好的被淘汰，好的留下來。這也相當于自身的抵抗能力經(jīng)過一次大病后又提升了。”

他認為，這次疫情對于行業(yè)的啟發(fā)，可能更多在于追本溯源，回到經(jīng)營的本質(zhì)上，讓大家更腳踏實地，做自己該做的事情。

“認清形勢，放棄幻想，把自己能干好的事干好，這是一個非常重要的認識。”李赟告訴我們，事物總要回到它自己本身發(fā)展的本質(zhì)上，商業(yè)地產(chǎn)本來就是一個高投入、持續(xù)性強，但回報率相對較低的領(lǐng)域。

他稱，隨著地產(chǎn)格局發(fā)生變化，開發(fā)商也越來越清楚自己應(yīng)該做什么，越來越接受社會上的專業(yè)分工，再結(jié)合背后的資本推動，大家慢慢該退的退、該進的進。

“退”就是對于集中所有的精力、資源和資本做好自己的主業(yè)，把偶爾為之的商業(yè)項目用合適的方式與專業(yè)的團隊甚至是公司進行合作。

“進”，則是一批企業(yè)。這批企業(yè)對地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了比較大的變化，不再把地產(chǎn)作為最核心、最底層和最唯一發(fā)展方向，而是要產(chǎn)業(yè)間協(xié)同，又有長年商業(yè)管理心得，會更加專注做商業(yè)地產(chǎn)，并且開始做輕資產(chǎn)或者業(yè)務(wù)的擴展。

在李赟身上，有著難得的清醒和通透，由他帶領(lǐng)的世紀金源商管集團，也有著清晰的發(fā)展方向和定位。

“有別于那些以自持項目經(jīng)營為主，地產(chǎn)持續(xù)且穩(wěn)定供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，世紀金源的地產(chǎn)按照地產(chǎn)的思路去走，世紀金源的商業(yè)地產(chǎn)按照商業(yè)規(guī)律和專業(yè)的方法去做，當然產(chǎn)業(yè)之間也是會協(xié)同的，但如果只靠自己的協(xié)同，可能項目數(shù)量、經(jīng)營面積的持續(xù)穩(wěn)定增加就會出問題，所以大家根據(jù)這種情況選擇了不一樣的路。”

輕資產(chǎn)潛行

出于對自己的定位和認知，從2016年開始，世紀金源商管集團就已經(jīng)調(diào)整轉(zhuǎn)型進入輕資產(chǎn)市場，推出“方圓薈”品牌。

經(jīng)過近四年的加速布局，世紀金源商業(yè)在華北、華中、華南多個區(qū)域形成了系統(tǒng)完善的商業(yè)體系，除自持項目，目前輕資產(chǎn)方圓薈項目已簽約拓展70余家。

“此前先做數(shù)量，以數(shù)量形成規(guī)模，規(guī)模擴大后強化資源協(xié)同能力。2021年更注重質(zhì)量與數(shù)量的并重，對項目質(zhì)量則提出更高的要求，即在保證質(zhì)量的前提下達到數(shù)量的要求。” 李赟說道。

李赟告訴我們，現(xiàn)在回顧，基本上是國內(nèi)大型商管集團邁出對外輕資產(chǎn)模式的時間點都是2016-2017年，大家驚人地一致。

“因為地產(chǎn)環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和自身發(fā)展都發(fā)展到一個路口，不進則退。”他表示，2016-2018年，國內(nèi)地產(chǎn)環(huán)境發(fā)生了一個比較大的變化，地產(chǎn)商不再像之前大干快上，模式發(fā)生變化后，就急需有真正能做經(jīng)營的團隊或管理模式，能夠讓自己的項目運轉(zhuǎn)起來。

在他看來，每家公司和機構(gòu)特點不同，世紀金源商管做輕資產(chǎn)最大的特點，是奔著解決資產(chǎn)方、經(jīng)營者和消費者“三方”的問題而去的。

“世紀金源商管執(zhí)行力比較強，目前輕資產(chǎn)項目也集中分布在已有購物中心的區(qū)域，這樣優(yōu)勢更明顯。”

李赟坦言，世紀金源商管在長達十余年的運營與管理中，不乏親歷“吃虧”、“踩雷”、“掉坑”的經(jīng)歷，所以確實能夠幫助項目甲方解決很多問題，比如前期幫助項目招商銷售，經(jīng)營階段提升投資回報、社會品牌效應(yīng)，讓資產(chǎn)保值增值。

“現(xiàn)在逐步有一些資產(chǎn)管理的手段和方法陸續(xù)可以用，這就特別考驗“功夫”了。這不是做個PPT，編個故事，做個財報就能過去的，要做出價值來，這也是世紀金源商業(yè)低調(diào)務(wù)實幫大家解決問題的出發(fā)點。”

對于世紀金源來說，自持大型購物中心的經(jīng)驗，能夠讓其在內(nèi)容的廣度和深度上存在優(yōu)勢。

“因為親歷得太多，未來我們能夠形成的產(chǎn)品線，包括能夠幫助解決問題的項目就越來越多。”

一方面，有對大型綜合性購物中心自持運營管理的心得；另一方面，世紀金源商管與合作的第三方也產(chǎn)生了可能性非常大的普遍性和廣泛性的接觸，并形成長期的經(jīng)營合作關(guān)系，這不管對常規(guī)的輕資產(chǎn)或者是租賃項目的開發(fā)，以及招商、營運都會有很大的幫助。

最重要的是能夠打造出模型。“比如我們的教育品牌、兒童品牌越做越大，越做越深以后，它就變成了一個產(chǎn)品。這個產(chǎn)品既能復(fù)制到其它的購物中心，把這個品類做深做透，也能夠適合規(guī)模在兩三萬平米的項目，單獨做成系列，這樣無形中給商管的產(chǎn)品線提供了產(chǎn)品鏈的概念。”

值得關(guān)注的是，正在進行項目改造的合肥濱湖世紀金源購物中心將更名為“方圓薈”，這也是世紀金源商管首個更名的重資產(chǎn)項目。

對此，李赟表示，世紀金源集團內(nèi)部已經(jīng)開始在產(chǎn)業(yè)格局和布局上進行調(diào)整，商業(yè)、酒店、文旅投資、生活服務(wù)幾個模塊都走上了一條自己要獨立發(fā)展的階段。這時候，世紀金源商業(yè)就需要選擇更加適合自己發(fā)展的路徑。

“從2016年開始，我們就把“方圓薈”作為以后的商業(yè)項目主營品牌。以前商業(yè)是世紀金源集團的‘新軍’，需要借勢世紀金源品牌。現(xiàn)在既然要在各自領(lǐng)域里縱深、深耕發(fā)展，就要樹立一個市場接受度高，老百姓認可，合作方能夠認可的品牌形象。”

那么，未來是否也會陸續(xù)將自持項目更名為“方圓薈”？李赟給了我們一個肯定的答案：“所有的自持項目到現(xiàn)在至少已經(jīng)開業(yè)在5到7年以上，北京世紀金源購物中心已經(jīng)開業(yè)十六年了，接下來更多項目會逐步通過改造，有節(jié)奏地按照節(jié)點調(diào)整，給人一種舊貌換新顏的感覺。”

運營的本質(zhì)

對于商業(yè)地產(chǎn)運營商來說，“運營”是一道永恒的考題。

“這么多年來，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，你看到很多出彩的東西都是企劃營銷相關(guān)的，而不是經(jīng)營類的，當然企劃也是經(jīng)營內(nèi)容的一部分，但真正談到核心經(jīng)營的，全國各商業(yè)提得相對會少一點。”

整個采訪過程中，李赟總是提出疑問再隨之給出答案。“難道我們真的是作為一個物業(yè)或者是居委會的角色，當商戶碰到困難的時候找你嗎？”“這是你要干的事情，根本不存在討論的空間。”

那么，他所認為運營是什么？李赟表示，世紀金源更關(guān)注商戶經(jīng)營得怎么樣，如何解決商戶經(jīng)營的問題。“可能會把它簡化為比如說要關(guān)注銷售，這是對的，但是太籠統(tǒng)，因為它是最后的目標。”

李赟給團隊定的目標，是讓他們更多考慮，怎么讓商戶在空間里面把生意做得更好，怎樣把品牌越做越強，怎樣讓利潤越做越高，怎樣在商戶經(jīng)營上碰到困難的時候，給他們提供支持和幫助。

“舉個例子，我不能幫助商戶去提高銷售，那能不能幫他降低成本？如果在銷售額相同的情況下，幫他降低成本，其實還是有更高的利潤空間。”

如此一來，世紀金源能夠用各種辦法讓商戶經(jīng)營得到有效的提升，從而形成強的品牌能力，品牌能力一方面可以反哺在自己的經(jīng)營場地，同時也能夠?qū)ψ龈嗟妮p資產(chǎn)、重資產(chǎn)的項目產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對世紀金源商管總裁李赟先生的采訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：疫情后，咱們商業(yè)項目恢復(fù)情況怎么樣？

李赟：如果從人流、車流來看，基本上已經(jīng)恢復(fù)到正常水平了，甚至從9月份開始，特別是國慶期間，包括國慶之后的這一段時間，人流和車流是超去年同期的。總體來說，銷售恢復(fù)到了90%左右，整體跟去年同期基本上接近持平的狀態(tài)。

雖然客流逐漸恢復(fù)，但是商戶恢復(fù)還沒那么快。因為商戶種類太多，而且做商業(yè)行業(yè)，不管是零售業(yè)還是餐飲服務(wù)業(yè)，其實都是個現(xiàn)金流行業(yè)，對大部分的商戶來講，現(xiàn)金流平穩(wěn)、持續(xù)地流入，對他們的企業(yè)經(jīng)營是至關(guān)重要的，這比其它行業(yè)更為凸顯。今年上半年整整半年，現(xiàn)金流由一開始直接斷掉，到恢復(fù)一點點，再到現(xiàn)在，很多商戶的銷售其實是恢復(fù)得挺好的，但是之前虧空很大，有實力的公司現(xiàn)在還在慢慢恢復(fù)，但是很多相對小的公司已經(jīng)不具備恢復(fù)的條件了。

零售和服務(wù)行業(yè)對于從其它方面拿到一些金融的支持其實是非常難的，不管是銀行還是其它的金融機構(gòu)，因為還是要抵押的，國內(nèi)的銀行不太支持這種模式。

這次也驗證了一些事情，一些經(jīng)營者或者品牌，或者一些模式其實就被這次驗證了，真的具備能力的可以重新上路，繼續(xù)好好地發(fā)展。靠一時的風口效應(yīng)或者其它存在的，可能就確確實實要退出舞臺了。

觀點地產(chǎn)新媒體：2016年，世紀金源就進入了輕資產(chǎn)市場，也推出了自己的品牌，能不能和我們介紹一下輕資產(chǎn)發(fā)展的狀況？

李赟：我們是從2016年下半年開始，也算是“試水”，剛好也是機緣巧合，在我們比較成熟的區(qū)域，有一些項目的前期接觸和接洽。如果講專業(yè)水平，很多公司和機構(gòu)總體來講專業(yè)水平都是達到水準線以上的，只不過可能大家擅長的點不一樣。

世紀金源商管集團最大的特點，是奔著解決資產(chǎn)方、經(jīng)營者和消費者“三方”的問題而去的。底層是購物中心經(jīng)營、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的基礎(chǔ)能力，這個基礎(chǔ)能力是大家都應(yīng)該能做到的。

從消費者的角度來講，也對購物中心的同質(zhì)化有點深惡痛絕。這也說明一件事，大家水平都差不多，都是在一個區(qū)間范圍內(nèi)分高低和上下。

在這方面我們覺得世紀金源商管能做到的，一個是執(zhí)行力比較強。另外一個，我們輕資產(chǎn)項目地域分布、數(shù)量的多少、體量的大小，是跟我們在這個區(qū)域或者這個省份的省會城市的項目有密切關(guān)聯(lián)和關(guān)系的，這其實就是一個優(yōu)勢轉(zhuǎn)換的問題，我們沒有特別盲目地要布滿全中國。

這樣我們的優(yōu)勢會更明顯，不管是標桿項目的標桿影響，還是通過原有的標桿項目搭建了與所有合作伙伴的合作平臺。

觀點地產(chǎn)新媒體：世紀金源本來就有自持商業(yè)項目的經(jīng)驗。

李赟：對，我們做自持項目時間比較長，數(shù)量比較多，開發(fā)面積、管理面積是比較大的，這也有一些經(jīng)驗。購物中心一般都叫一站式生活中心，但是仔細去看會發(fā)現(xiàn)兩個大的問題：第一，沒做到一站式。場就這么大，怎么做一站式呢？其實是不太現(xiàn)實的，所以在內(nèi)容的廣度上大家都有所側(cè)重，所以才會出現(xiàn)很多產(chǎn)品系列。

我們的購物中心體量都比較大，所以在涉及到的業(yè)態(tài)方面是能夠具備可進商場部分的全覆蓋。我們能夠做到經(jīng)營的廣度，這可能是很多同行的項目不太具備的。具備了經(jīng)營廣度，我們的深度經(jīng)營就逐漸做到位了。

因為世紀金源商業(yè)一方面對運營大體量購物中心有自己的心得，同時也跟要合作的第三方產(chǎn)生了可能性非常大的普遍性和廣泛性的接觸，而且形成了長期的經(jīng)營合作關(guān)系。這樣無論是常規(guī)的對于輕資產(chǎn)或者是租賃項目的開發(fā)，包括招商、營運會有很大的幫助和好處，但同時最重要的是打造一些模型出來。

比如說教育品牌、兒童品牌，當年只以招商為目的，在后來的運營中發(fā)現(xiàn)這個品類越做越大，越做越深，逐步演化成了一個產(chǎn)品，這個產(chǎn)品既能復(fù)制到其它的購物中心項目里去，把這個品類做深做透。同時像教育類的這種一站式的服務(wù)平臺，很多社區(qū)商業(yè)和規(guī)模在兩三萬平米的項目，可以單獨做成系列，這樣無形中給商管的產(chǎn)品線提供了一個產(chǎn)業(yè)鏈的概念。

一方面我們能夠善于把事情落實，另外一個有超大規(guī)模購物中心的底子。見過與經(jīng)歷過的都成為常態(tài)工作，未來我們能夠形成的產(chǎn)品鏈、能夠解決問題的項目就越來越多，而且背后有資源支撐，它形成一個良好循環(huán)。

基于長期自持自營，世紀金源商管團隊的規(guī)模、對企業(yè)文化的認識、工作的時間、工作的風格是比較趨同的，現(xiàn)在全世紀金源商管至少有60%到70%的人是工作過5年時間以上的，工作滿10年、15年的也不占少數(shù)。

觀點地產(chǎn)新媒體：世紀金源商管理輕資產(chǎn)拓展有什么目標？

李赟：2021年是質(zhì)量和數(shù)量并重，大家先做數(shù)量，有了數(shù)量能做規(guī)模，規(guī)模大了以后資源協(xié)同能力會更強，自然會把質(zhì)量做好。到了這個體量的時候，我們就會在項目質(zhì)量上提出更高的要求，就把這兩個順序稍微微調(diào)一下，在保證質(zhì)量的前提下達到數(shù)量的要求。

很多事情是螺旋上升的，不太可能是直線上升的，你可以對一個項目精雕細琢，我們國內(nèi)也不乏這種項目，單個項目全國知名，但是它再也不做第二個項目或者第二個城市，這種事也挺常見的。

如果一旦做數(shù)量，就一定會涉及到管理方式和方法，當超出一定數(shù)量范圍的時候，規(guī)律上會發(fā)生一些變化，你原有的一些管控方式、方法，包括系統(tǒng)、人員的配置、組織結(jié)構(gòu)模式就發(fā)生一個結(jié)構(gòu)性的變化。

觀點地產(chǎn)新媒體：結(jié)構(gòu)發(fā)生了怎樣的變化？

李赟：我們以前只有兩層結(jié)構(gòu)，總部和地方項目。但是現(xiàn)在是總部、大區(qū)、省份，再到項目，這樣就變成四層了。表面來講，不但沒把公司做簡單，反而做復(fù)雜了，但這種復(fù)雜是有它的原因的，我們的團隊能不能適應(yīng)這種分層管理和區(qū)域管理，系統(tǒng)能不能跟得上，資源配置能不能配到老項目以及新項目之間，當達到一定規(guī)模的時候享受規(guī)模紅利，也要進行一個盤整。

未來可能會通過類似于合作和租賃來產(chǎn)生一些新的類自持項目。很清楚的是，一個租賃項目，它其實操作投入的資金，包括后期整個操作過程，包括盈虧的測算，其實都跟自持項目非常接近，而且從某種程度上來講，它可能風險會更大，因為自持項目產(chǎn)權(quán)屬于自己，投資回報期早一些晚一些，當年少或者多是可以接受的。

但是，如果是租賃項目，日常的租金壓力是非常現(xiàn)實的，而且不是跟自己，而是跟別的甲方，所以我們可能會在下一步，在我們重點要發(fā)力的區(qū)域、省份，會在重點城市加大租賃項目的數(shù)量和比重，讓它能夠發(fā)揮出在原有體系里邊自持項目所發(fā)揮的那種重要程度、榜樣效應(yīng)，或者是資源匯集的平臺。

當然集團自己開發(fā)的重資產(chǎn)和自持項目一定是一個部分，但是我們還是為了把主動性掌握得更強一點，可能會加大一些合作和租賃項目的比例。

觀點地產(chǎn)新媒體：和藝術(shù)文化等相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)會不會是未來的方向？

李赟：我覺得應(yīng)該是。這些東西在目前來看都是表面的，但其實越往后，它其實會變成一個商業(yè)綜合體內(nèi)容的部分，比如說北京購物中心再過幾年時間，第一批大的主力商戶就都到20年了，北京購物中心也會相應(yīng)做一個巨大的結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，這個調(diào)整要上好多檔次。

以前大家提這個文化，都知道文化招商很難，因為沒有多少文化類型的企業(yè)，他們扛不住租金。就算不要他的租金，并且給他裝補，開業(yè)以后運營也會虧損，這樣就沒法持續(xù)。

所以，我們未來可能會以自己為主導做一個大的文化板塊區(qū)域出來，里面我會有傳統(tǒng)的方式進行一些招商，把一些好的和文化相關(guān)的業(yè)態(tài)引進來，同時可能會增加很多原有在購物中心規(guī)劃里面不會涉及到的內(nèi)容，比如說展覽類的，比如說演出類的。

觀點地產(chǎn)新媒體：北京世紀金源購物中心在之前也有做過一期CMBS抵押貸款，后續(xù)咱們持有的其它項目或者說其它的購物中心有考慮過嗎？

李赟：CMBS是國內(nèi)推的資產(chǎn)證券支持計劃其中一個具體落地的體現(xiàn)，對我們來講這其實也是在驗證一個商業(yè)地產(chǎn)項目全生命周期的過程之一。

對我們來講，融資的渠道相對來講還是比較暢通，我們對資金的需求不是那么大。做這件事，一方面是給我們提供新的資源儲備，為我們下一個階段租賃或者是投資一些項目有準備。

但更重要的是，因為這件事說的人多，做的人少，剛才咱們講了半天，給我們現(xiàn)在甲方的經(jīng)營，其實最終的核心目的，很多甲方還是一個資產(chǎn)管理的概念，有保值增值的概念，但是怎么體現(xiàn)增值呢？要么就是退出，不管是公募REITs還是出售，但是在過程中，像資產(chǎn)證券支持計劃是一個比較現(xiàn)實的融資的方式。

我們進行得還是比較順利，既解決自己實際的問題，同時也為將來真正地把一個商業(yè)地產(chǎn)項目全生命周期服務(wù)到位，解決別人的問題，現(xiàn)在自己當“小白鼠”先試一試，大概是這個目的。