位于上海最繁華的南京西路上的金鷹國(guó)際購(gòu)物中心在一個(gè)月內(nèi)遭遇了“被賤賣(mài)又被終止交易”的命運(yùn)。

　　12月15日，金鷹商貿(mào)（03308.HK）公告稱將終止收購(gòu)上海金鷹廣場(chǎng)。這也預(yù)示著這座原本要以9.99億元被收購(gòu)的上海金鷹廣場(chǎng)如今又要待字閨中。

　　究其終止原因，金鷹商貿(mào)公布，鑒于近期全球金融危機(jī)的發(fā)展及其不利影響，雙方已重新評(píng)估與收購(gòu)事項(xiàng)相關(guān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)為于現(xiàn)階段將不繼續(xù)進(jìn)行收購(gòu)事項(xiàng)，已于12月11日就買(mǎi)賣(mài)協(xié)議訂立終止協(xié)議，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議須實(shí)時(shí)終止，且各方概無(wú)向另一方提出任何索償或要求。

　　就在11月初，香港上市公司金鷹商貿(mào)(03308.HK)發(fā)布公告，以人民幣9.99億元向大股東王恒收購(gòu)上海金鷹國(guó)際購(gòu)物中心。金鷹商貿(mào)將以約3.6億元的現(xiàn)金支付，同時(shí)將承接王恒公司南京金鷹約6.39億元的銀行貸款。

　　事實(shí)上，目前，金鷹國(guó)際購(gòu)物中心正在升級(jí)之中，去年的租金收入只有350萬(wàn)元，今年大部分時(shí)間在改造之中，租金的收入肯定低于去年。租金收入低，又身陷經(jīng)濟(jì)危機(jī)，即使以最低價(jià)格收購(gòu)，一些投行都要考慮再三。

　　不劃算的拋售

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)獨(dú)立估價(jià)師提供的報(bào)告，截止到9月30日，金鷹國(guó)際購(gòu)物中心的估值大約為13億元。按照金鷹國(guó)際購(gòu)物中心43000平方米的建筑面積計(jì)算，每平方米價(jià)格大約為3萬(wàn)元。

　　“按照金鷹國(guó)際周邊的物業(yè)來(lái)看，住宅項(xiàng)目‘君御豪庭’、‘泰府名邸’價(jià)格在4萬(wàn)/平方米以上，這個(gè)價(jià)格還沒(méi)有住宅高，屬于賤賣(mài)。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民表示。

　　根據(jù)金鷹國(guó)際購(gòu)物中心提供的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，在今年1月1日～9月30日，其資產(chǎn)凈值僅為5500萬(wàn)元，在這9個(gè)月中，金鷹國(guó)際購(gòu)物中心并沒(méi)有產(chǎn)生任何收入，還有未經(jīng)審核的虧損415.1萬(wàn)元。

　　此外，在2006年和2007年度中，金鷹分別出現(xiàn)了1097.68萬(wàn)元和1214.63萬(wàn)元的稅后虧損凈額。

　　事實(shí)上，自2004年9月開(kāi)業(yè)后的金鷹國(guó)際購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況一般。其經(jīng)營(yíng)狀況一直以來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于梅隆鎮(zhèn)、中信泰富和恒隆廣場(chǎng)。南京西路商圈的大型零售物業(yè)的最高日租高達(dá)10美元/平方米左右，而相比之下，一路之隔，建面近4萬(wàn)平方米、擁有9個(gè)樓面的上海金鷹購(gòu)物中心，2007年租金收入僅330萬(wàn)元——兩者之間競(jìng)?cè)幌嗖盍耸畮妆丁?

　　陳立民認(rèn)為，現(xiàn)在是市場(chǎng)的最低時(shí)期，如果此時(shí)拋售不可能賣(mài)高價(jià)，特別是金鷹國(guó)際購(gòu)物中心還在改造之中，改造的成本很大，后續(xù)也有很大的升值潛力，此時(shí)拋售不劃算。

　　事實(shí)上，今年整棟商業(yè)項(xiàng)目交易比較少，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候拋售，也很難找到下家，2008年前三季度，上海物業(yè)投資市場(chǎng)的成交，同比下降了18.9％，總額達(dá)135億元人民幣。

　　今年前三季度一些主要的投資成交也只有高富諾投資的華山夏都、APL投資的世紀(jì)商貿(mào)中心以及COF III SRL投資的南京西路818號(hào)常春藤商廈。

　　經(jīng)營(yíng)壓力

　　“金鷹國(guó)際購(gòu)物中心雖然占據(jù)了豪華地段，但人氣一直不旺。雖然其擁有不少具有一定知名度的品牌，但并沒(méi)有很好地規(guī)劃整體經(jīng)營(yíng)格局，價(jià)格既不算便宜，而比較‘梅、泰、恒’又不算太貴，所以雖身處繁華的南京西路商圈內(nèi)，但仍略顯遜色。”戴德梁行商鋪部董事韋澤銘表示。

　　雖然金鷹國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)終止了買(mǎi)賣(mài)，但正在改造之中，將于明年4月對(duì)外營(yíng)業(yè)的金鷹國(guó)際購(gòu)物中心，將定位調(diào)整為高端，目標(biāo)消費(fèi)群是精英人群。

　　據(jù)悉，目前金鷹經(jīng)營(yíng)的品牌將被撤換85％左右，并將引進(jìn)國(guó)際頂級(jí)品牌。“裝修翻新工程，旨在提升整體店鋪環(huán)境及品牌組合，翻新后的上海購(gòu)物中心將引入如gucci、bottega veneta、trussardi及y3等品牌商家；其中，gucci集團(tuán)計(jì)劃于上海購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)建筑面積約為1200平方米的旗艦店。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便金鷹國(guó)際購(gòu)物中心進(jìn)行了改造，南京西路周邊的項(xiàng)目對(duì)金鷹造成了很大的壓力。

　　在南京西路東端，由興業(yè)國(guó)際打造的巨型商業(yè)項(xiàng)目大中里正在謀劃施工，總建筑面積達(dá)38萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積近10萬(wàn)平方米，而該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2011年即將完工。而在西端，由久光百貨、越洋廣場(chǎng)和施工中的嘉里中心二期、會(huì)德豐廣場(chǎng)正在醞釀一個(gè)超大型的商業(yè)集群。

　　即便如此，金鷹商貿(mào)董事會(huì)卻看好該項(xiàng)目的前景，金鷹商貿(mào)董事會(huì)認(rèn)為，金鷹購(gòu)物中心這次翻新購(gòu)物中心的目的，旨在提升整體的店鋪環(huán)境及品牌組合。

　　在翻新工作完成之后，上海金鷹購(gòu)物中心將定位為高檔綜合百貨店，并擁有更多的空間用于租賃業(yè)務(wù)。今年，上海金鷹購(gòu)物中心的銷售所得款項(xiàng)總額預(yù)計(jì)會(huì)因?yàn)榉露陀谌ツ甑匿N售所得款項(xiàng)總額，但是，租金收入可能會(huì)取得大幅增長(zhǎng)。

　　金鷹商貿(mào)表示，與2008年比較，上海金鷹購(gòu)物中心明年的銷售所得款項(xiàng)總額預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)一倍，而租金收入則將增加10倍。
　　（中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)　特約記者陸彬杰 記者李子擎）