5月16日晚，恒大地產發布公告，香港地產商華人置業已購入其全資附屬公司GranddayGroup的49%股權，金額為5億美元，折合人民幣約32.4億元。而資料顯示，Grandday擁有的133.5萬平方米土地屬于恒大江蘇省啟東市超大型“城市綜合體”項目的一部分。

　　而這僅僅是國際熱錢流入中國“商業+地產”市場的信號之一。“大摩、黑石、高盛……但凡叫得出名字的外資投行，都在北、上、廣、深尋找項目投資。”第一太平洋戴維斯中國南區董事長林木雄告訴南都記者，“銀行儲備金率每上調5個百分點，市場可供放貸的資金就少了幾千億元人民幣，國內資金流動性收緊給外資提供了投資突破口。”

　　按照國家統計局統計，4月份，我國房企利用外資大幅增長62.3%.記者在采訪中了解到，有投資界不完全統計的數據顯示：2011年約有1000億美元的外資瞄準了亞太地區的商業地產市場，較2010年的資金量上升45%，中國市場成為首要目標。

　　外資入華路徑圖

　　與以前外資投行依靠票據認購等財務投資方式，獲取中國商業地產開發收益不同的是，此輪外資入華的操盤路徑更為周密，資本背景除了投行機構之外，還有凱德商用、泰國中央集團、意大利房地產商RDM等國際零售軍團、地產軍團。

　　為了順利拿地、拿項目，外資零售、地產商往往采取結盟“本地蛇”的策略迂回行進。泰國中央零售華南區投資經理劉躍就告訴南都記者，泰國中央集團早就制定了“十年在華建四十個項目”的戰略“全盤自己執行很難有戰績，我們就跟華潤集團、中糧集團等實力雄厚的國有企業結成‘戰略合作伙伴’，跟隨華潤的萬象城、中糧的大悅城擴張步伐，到沈陽、成都等地開店。但與華潤、中糧（國企）真正締結連理的阻力很大，于是，我們還與上海實業公司合資，一起在青島拿地開發建設購物中心。”

　　不過，就目前來看，外資聯手中國企業直接開發商業項目的得意之作恐怕非凱德置地莫屬。凱德置地與深國投和沃爾瑪鑄就鐵三角合作關系，一躍成為中國最大的商場擁有者和經營者，在中國成功開發七個“來福士廣場”等產品之后，凱德置地組織內部做了嚴密分工，旗下包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德商用中國、雅詩閣中國和凱德惠居（中國），主營業務分別是住宅及綜合項目、零售商場、服務公寓、平價商品房。據凱德商用總裁林明志透露，“未來3至5年，凱德商用在中國的商用地產項目將從現在的53個擴大到100個。”

　　此前不久，老牌英資地產公司太古地產也聯手遠洋地產，拿下成都大慈寺地塊，擬建25萬平方米的商業綜合體，而雙方“聯姻”的手筆還有位于北京四環邊上20多萬平方米的商業綜合體項目，預計今年年底開業。

　　資本集結催生“萬達式”專業軍

　　這種火熱景象預示著，“多元資本集結進軍商業地產，將在中國催生一批‘萬達式’的商業地產‘專業軍’。”在楚睿商業咨詢CEO黃文杰看來，萬達廣場是中國商業地產開發的成功典范，其開發模式的要點在于，利用商場業態驅動城市綜合體的開發，利用住宅項目回籠資金，通過快速復制形成規模效應，既能賺取商業物業的長期增值，又能為旗下的萬千百貨、萬達影院等商業品牌擴張奪得“黃金地段”。

　　進一步說，萬達模式的核心競爭力是“資源高度整合”，而這正好是“外資+內資”的聯盟實質。內資企業熟悉當地政策，拿地、報批等程序運作‘輕車熟路’，而外資企業不僅可以給資金饑渴的內資房企、商家注入‘真金白銀’，更重要的是引入商業人才和商業管理經驗。“黃文杰說。

　　這種判斷并非毫無根據。遠洋地產主席李明在公開場合就曾表示，“遠洋每年會拿出一半的資金來發展商業地產，其商業地產的土地儲備高達300萬平方米。”保利地產計劃到2012年，商業地產方面的投資將占到其總投資額的30%；中糧集團將在未來5-10年內布局20個大悅城，華潤置地在收購深國投商業置業后，又與花旗集團合作，推出兩只房地產基金，募集5億美元，用于投資籌建“萬象城”等大型購物中心項目。

　　而廣百集團董事長荀振英也告訴南都記者，“計劃在‘十二五’期間，廣百觸角將遍布廣東21個市，并以商業綜合體作為廣百規模擴張的主要模式。目前，在廣州中心城區，廣百已基本敲定籌建一個二三十平方米體量的購物中心。”

　　巧合的是，廣百、遠洋等初涉“商業地產”市場的知名企業的有關人士均對記者表示，“不會以一家之力開發大型的‘商業+地產’項目，而會通過合作、聯盟的方式來緩解資金壓力。”

　　內資房企資金饑渴

　　值得注意的是，中國零售商、地產商轉型做“商業地產”早就不是新鮮事，而外資伺機挺進中國零售商業地產也是由來已久，為何“利用外資”的沸點會在眼下這個當口出現？

　　原因很簡單，“中國的優質商業物業不多，且開發商一般不考慮轉手，如廣州的天河城。所以外資此前只能采取從已經購得商業用地的上市企業手中購買股權，間接介入項目開發。”劉躍告訴記者，此前考慮轉手的項目大多是“爛尾樓”，項目本身就有建筑硬傷，“與之接洽更發現，很多公司連個商場的財務報表都沒有，更別談商業經營模式。”

　　如此一來，外資入華表面看起來“熱情高漲”，實際推進速度卻極為緩慢。時至今日，廣州由外資全盤參與操作的商業綜合體項目也就“太古匯”一個，該項目在5月25日低調開業。

　　不過，局勢大變或許讓中國開發商始料不及。

　　5月12日，央行再次上調存款準備金率至21%.“一般情況下，銀行儲備金率每上調5個百分點，市場可供放貸的資金就少了幾千億元人民幣，國內資金流動性收緊，中國房企銀根收緊，這會給外資提供絕佳投資突破口。”第一太平洋戴維斯中國南區董事長林木雄告訴南都記者，據不完全統計的數據顯示，2011年約有1000億美元的外資瞄準了亞太地區的商業地產市場，較2010年的資金量上升45%.

　　而世邦魏理仕報告也顯示，2010年主要城市房地產大宗收購交易成交總額中，外資達440億元，較2009年大幅上漲94%.從外資投資的物業類型分析，綜合、商辦類物業受到青睞，成交金額占比達92%.

　　這意味著，“原本‘不差錢’的房企開始變得資金饑渴，商業項目交易的甲方、乙方角色互換。另外，商業項目的爆發性開發也可能給局部市場帶來滅頂之災，看到一些‘招商未果’的項目運作失敗案例，部分內資企業從前期開發就尋求外資的支援。”一位不愿透露姓名的外商告訴南都記者，廣州已有兩大在建購物中心因資金、招商等方面的問題，基本敲定轉手賣給外資機構。　　

　　是時候出手了。龍湖地產有限公司近期（0960.HK）發布公告稱：該公司與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗銀行就發行2016年到期的7.5億美元票息為9.5%優先票據訂立購買協議。而龍湖在此次優先票據發行路演過程中，收到了來自亞洲、歐洲和北美等投資者的認購簿記超過70億美元，超額認購近10倍。此項認購刷新了中國房地產行業的紀錄。

　　而楚睿商業咨詢CEO黃文杰也告訴記者，“不久前，廣州商業界人士集體前往西班牙考察，歐洲最大地產開發集團之一Generalelmmobiliere集團旗下專責商業地產物業開發運營的SCCE公司也表達了進軍中國商業地產的意愿。”

　　或許，千億美元外資涌入中國商業地產還只是一個序幕，好戲還將繼續。

　　（南方都市報）