5月16日晚，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，香港地產(chǎn)商華人置業(yè)已購入其全資附屬公司GranddayGroup的49%股權(quán)，金額為5億美元，折合人民幣約32.4億元。而資料顯示，Grandday擁有的133.5萬平方米土地屬于恒大江蘇省啟東市超大型“城市綜合體”項(xiàng)目的一部分。

　　而這僅僅是國際熱錢流入中國“商業(yè)+地產(chǎn)”市場的信號(hào)之一。“大摩、黑石、高盛……但凡叫得出名字的外資投行，都在北、上、廣、深尋找項(xiàng)目投資。”第一太平洋戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄告訴南都記者，“銀行儲(chǔ)備金率每上調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，市場可供放貸的資金就少了幾千億元人民幣，國內(nèi)資金流動(dòng)性收緊給外資提供了投資突破口。”

　　按照國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，4月份，我國房企利用外資大幅增長62.3%.記者在采訪中了解到，有投資界不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示：2011年約有1000億美元的外資瞄準(zhǔn)了亞太地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場，較2010年的資金量上升45%，中國市場成為首要目標(biāo)。

　　外資入華路徑圖

　　與以前外資投行依靠票據(jù)認(rèn)購等財(cái)務(wù)投資方式，獲取中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)收益不同的是，此輪外資入華的操盤路徑更為周密，資本背景除了投行機(jī)構(gòu)之外，還有凱德商用、泰國中央集團(tuán)、意大利房地產(chǎn)商RDM等國際零售軍團(tuán)、地產(chǎn)軍團(tuán)。

　　為了順利拿地、拿項(xiàng)目，外資零售、地產(chǎn)商往往采取結(jié)盟“本地蛇”的策略迂回行進(jìn)。泰國中央零售華南區(qū)投資經(jīng)理劉躍就告訴南都記者，泰國中央集團(tuán)早就制定了“十年在華建四十個(gè)項(xiàng)目”的戰(zhàn)略“全盤自己執(zhí)行很難有戰(zhàn)績，我們就跟華潤集團(tuán)、中糧集團(tuán)等實(shí)力雄厚的國有企業(yè)結(jié)成‘戰(zhàn)略合作伙伴’，跟隨華潤的萬象城、中糧的大悅城擴(kuò)張步伐，到沈陽、成都等地開店。但與華潤、中糧（國企）真正締結(jié)連理的阻力很大，于是，我們還與上海實(shí)業(yè)公司合資，一起在青島拿地開發(fā)建設(shè)購物中心。”

　　不過，就目前來看，外資聯(lián)手中國企業(yè)直接開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的得意之作恐怕非凱德置地莫屬。凱德置地與深國投和沃爾瑪鑄就鐵三角合作關(guān)系，一躍成為中國最大的商場擁有者和經(jīng)營者，在中國成功開發(fā)七個(gè)“來福士廣場”等產(chǎn)品之后，凱德置地組織內(nèi)部做了嚴(yán)密分工，旗下包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德商用中國、雅詩閣中國和凱德惠居（中國），主營業(yè)務(wù)分別是住宅及綜合項(xiàng)目、零售商場、服務(wù)公寓、平價(jià)商品房。據(jù)凱德商用總裁林明志透露，“未來3至5年，凱德商用在中國的商用地產(chǎn)項(xiàng)目將從現(xiàn)在的53個(gè)擴(kuò)大到100個(gè)。”

　　此前不久，老牌英資地產(chǎn)公司太古地產(chǎn)也聯(lián)手遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，拿下成都大慈寺地塊，擬建25萬平方米的商業(yè)綜合體，而雙方“聯(lián)姻”的手筆還有位于北京四環(huán)邊上20多萬平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年年底開業(yè)。

　　資本集結(jié)催生“萬達(dá)式”專業(yè)軍

　　這種火熱景象預(yù)示著，“多元資本集結(jié)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，將在中國催生一批‘萬達(dá)式’的商業(yè)地產(chǎn)‘專業(yè)軍’。”在楚睿商業(yè)咨詢CEO黃文杰看來，萬達(dá)廣場是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功典范，其開發(fā)模式的要點(diǎn)在于，利用商場業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)城市綜合體的開發(fā)，利用住宅項(xiàng)目回籠資金，通過快速復(fù)制形成規(guī)模效應(yīng)，既能賺取商業(yè)物業(yè)的長期增值，又能為旗下的萬千百貨、萬達(dá)影院等商業(yè)品牌擴(kuò)張奪得“黃金地段”。

　　進(jìn)一步說，萬達(dá)模式的核心競爭力是“資源高度整合”，而這正好是“外資+內(nèi)資”的聯(lián)盟實(shí)質(zhì)。內(nèi)資企業(yè)熟悉當(dāng)?shù)卣�策，拿地、�?bào)批等程序運(yùn)作‘輕車熟路’，而外資企業(yè)不僅可以給資金饑渴的內(nèi)資房企、商家注入‘真金白銀’，更重要的是引入商業(yè)人才和商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。“黃文杰說。

　　這種判斷并非毫無根據(jù)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席李明在公開場合就曾表示，“遠(yuǎn)洋每年會(huì)拿出一半的資金來發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，其商業(yè)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備高達(dá)300萬平方米。”保利地產(chǎn)計(jì)劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占到其總投資額的30%；中糧集團(tuán)將在未來5-10年內(nèi)布局20個(gè)大悅城，華潤置地在收購深國投商業(yè)置業(yè)后，又與花旗集團(tuán)合作，推出兩只房地產(chǎn)基金，募集5億美元，用于投資籌建“萬象城”等大型購物中心項(xiàng)目。

　　而廣百集團(tuán)董事長荀振英也告訴南都記者，“計(jì)劃在‘十二五’期間，廣百觸角將遍布廣東21個(gè)市，并以商業(yè)綜合體作為廣百規(guī)模擴(kuò)張的主要模式。目前，在廣州中心城區(qū)，廣百已基本敲定籌建一個(gè)二三十平方米體量的購物中心。”

　　巧合的是，廣百、遠(yuǎn)洋等初涉“商業(yè)地產(chǎn)”市場的知名企業(yè)的有關(guān)人士均對記者表示，“不會(huì)以一家之力開發(fā)大型的‘商業(yè)+地產(chǎn)’項(xiàng)目，而會(huì)通過合作、聯(lián)盟的方式來緩解資金壓力。”

　　內(nèi)資房企資金饑渴

　　值得注意的是，中國零售商、地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型做“商業(yè)地產(chǎn)”早就不是新鮮事，而外資伺機(jī)挺進(jìn)中國零售商業(yè)地產(chǎn)也是由來已久，為何“利用外資”的沸點(diǎn)會(huì)在眼下這個(gè)當(dāng)口出現(xiàn)？

　　原因很簡單，“中國的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)不多，且開發(fā)商一般不考慮轉(zhuǎn)手，如廣州的天河城。所以外資此前只能采取從已經(jīng)購得商業(yè)用地的上市企業(yè)手中購買股權(quán)，間接介入項(xiàng)目開發(fā)。”劉躍告訴記者，此前考慮轉(zhuǎn)手的項(xiàng)目大多是“爛尾樓”，項(xiàng)目本身就有建筑硬傷，“與之接洽更發(fā)現(xiàn)，很多公司連個(gè)商場的財(cái)務(wù)報(bào)表都沒有，更別談商業(yè)經(jīng)營模式。”

　　如此一來，外資入華表面看起來“熱情高漲”，實(shí)際推進(jìn)速度卻極為緩慢。時(shí)至今日，廣州由外資全盤參與操作的商業(yè)綜合體項(xiàng)目也就“太古匯”一個(gè)，該項(xiàng)目在5月25日低調(diào)開業(yè)。

　　不過，局勢大變或許讓中國開發(fā)商始料不及。

　　5月12日，央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至21%.“一般情況下，銀行儲(chǔ)備金率每上調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，市場可供放貸的資金就少了幾千億元人民幣，國內(nèi)資金流動(dòng)性收緊，中國房企銀根收緊，這會(huì)給外資提供絕佳投資突破口。”第一太平洋戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄告訴南都記者，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2011年約有1000億美元的外資瞄準(zhǔn)了亞太地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場，較2010年的資金量上升45%.

　　而世邦魏理仕報(bào)告也顯示，2010年主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額中，外資達(dá)440億元，較2009年大幅上漲94%.從外資投資的物業(yè)類型分析，綜合、商辦類物業(yè)受到青睞，成交金額占比達(dá)92%.

　　這意味著，“原本‘不差錢’的房企開始變得資金饑渴，商業(yè)項(xiàng)目交易的甲方、乙方角色互換。另外，商業(yè)項(xiàng)目的爆發(fā)性開發(fā)也可能給局部市場帶來滅頂之災(zāi)，看到一些‘招商未果’的項(xiàng)目運(yùn)作失敗案例，部分內(nèi)資企業(yè)從前期開發(fā)就尋求外資的支援。”一位不愿透露姓名的外商告訴南都記者，廣州已有兩大在建購物中心因資金、招商等方面的問題，基本敲定轉(zhuǎn)手賣給外資機(jī)構(gòu)。　　

　　是時(shí)候出手了。龍湖地產(chǎn)有限公司近期（0960.HK）發(fā)布公告稱：該公司與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗銀行就發(fā)行2016年到期的7.5億美元票息為9.5%優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。而龍湖在此次優(yōu)先票據(jù)發(fā)行路演過程中，收到了來自亞洲、歐洲和北美等投資者的認(rèn)購簿記超過70億美元，超額認(rèn)購近10倍。此項(xiàng)認(rèn)購刷新了中國房地產(chǎn)行業(yè)的紀(jì)錄。

　　而楚睿商業(yè)咨詢CEO黃文杰也告訴記者，“不久前，廣州商業(yè)界人士集體前往西班牙考察，歐洲最大地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)之一Generalelmmobiliere集團(tuán)旗下專責(zé)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)運(yùn)營的SCCE公司也表達(dá)了進(jìn)軍中國商業(yè)地產(chǎn)的意愿。”

　　或許，千億美元外資涌入中國商業(yè)地產(chǎn)還只是一個(gè)序幕，好戲還將繼續(xù)。

　　（南方都市報(bào)）