導語：記錄，是為了更好地傾聽；傾聽，是為了更好地發展。第十屆中國商業地產高峰論壇暨第六屆搜鋪網華東區商業地產招商大會召開之際，搜鋪網特別發起2015商業地產“東方論”大型訪談活動，集中采訪數十位名企掌舵者、高管精英、行業專家，看看在這些“意見領袖”眼里，關于商業地產有著怎樣的東方論調，諸人又能得到哪些啟示。
　　
　　中國商業地產聯盟副秘書長、興一集團執行總裁賈耀勇

本期采訪嘉賓是中國商業地產聯盟副秘書長、興一集團執行總裁兼興一資本CEO賈耀勇，曾多次受邀參加《上海城市綜合體開發峰會》、《上海商業地產高峰論壇》、《商業地產發展論壇》等行業高峰論壇并擔任主講嘉賓。來聽聽他對當下商業地產有何見解。

十年 商業地產有了質的飛躍

從2005年到2015年，快速的演變促使中國的商業地產從單純的購物中心轉向了體驗式商業中心，在廣度、深度和規模上，都有了巨大的飛躍。“商業地產這幾年發展速度非�？�，給很多企業創造了很多發展機會。2005年之前，只有萬達、寶龍、華潤等少數幾家開發商從事商業地產開發。但是十年之后，萬科、保利、龍湖等中國一線住宅地產開發商，紛紛轉型從事商業地產開發；而在深度方面，以前只在一線城市才能看到的購物中心，現已經面向二、三、四線城市全線鋪開�！�

且全線多向鋪展之后，賈耀勇發現，“在歐洲、美國，很多國家和城市的購物中心還是以商業街為特點的購物廣場，而國內現在基本上是多業態、大體量的城市綜合體，在這一點上，是我們所具有的后發優勢�！�

但與此同時，競爭也越來越激烈，不光是招商品牌競爭、商業運營模式、購物中心開業，壓力都很大。不過，賈耀勇覺得競爭也不是什么壞事，幾個商家一起去運作一個市場，才會把這個市場做得更火更旺。他表示，現在越來越多的開發商都會更加注重后期的運營模式的管理，以前開發商會找第三方來做，現在那么多的開發商都在尋求新的思路，并建立自己的招商運營團隊，也跟一些品牌商建立一些全國連鎖的戰略合作關系。

目前國內商業地產面臨著“內憂外患”的局面，不僅需要抵御外部電商的沖擊，內部更是供應量過剩、同質化嚴重。那又該如何玩轉商業地產，如何獲得可觀的收益呢？賈耀勇認為這需要比拼各自的“內功”，“商業地產運營商要有綜合服務商的概念，為商戶提供各種服務，包括金融服務、營銷服務等，具備某種孵化功能等。隨著商業地產發展的逐步深入，未來商業地產項目會進入優勝劣汰的過程，這樣必然促使開發商要重視商業地產運營，這是決定項目是否具有優秀的商業價值的關鍵因素。原來大家一談到商業地產首先想到超市、百貨、影院、電器、家居等等，現在大家越來越強調體驗式的功能，一站式消費的功能�！�

創新 購物中心體驗式業態需要亮點

如今購物中心越開越多，品牌重復性也越來越高，國內商業同質化競爭越來越嚴重，對于現狀，賈耀勇表示：“我們需要引進新的品牌、新的業態、新的商業模式來強化市場競爭力。不僅如此，特色的有差異化的購物中心，應該把每個區域做為一個整體進行特色化主題化包裝，導入特色業態，特色設計，特色營銷等等。面對經濟環境和消費者需求的變化，面對激烈的市場競爭，購物中心只有順應這種變化，并采取適當的策略和措施，才有可能獲得持續的發展。”

在賈耀勇看來，激烈的競爭環境倒逼開發商轉變商業模式，從原來單純的、沒有任何目的、不是科學業態組合的商業地產，到后來以萬達為樣板模式，到現在強調的體驗式商業的模式，未來的購物中心應該是一個生活中心，社交平臺的發展模式。

賈耀勇認為購物中心體驗式業態的創新亮點主要體現在以下三點。第一，定位創新。購物中心將自己的產品明確差異化定位為以兒童零售與學習娛樂和大眾美食為主題的家庭型商業體驗中心，兒童零售與學習娛樂和大眾美食業態的占比近70%，力爭為周邊地區有孩子的中產家庭創造一個全新生活新模式。第二，兒童業態的極致挖掘與整合。大數據時代、互聯網思維，隨時沖擊著我們。對兒童業態的挖掘，也是基于對市場的研究。第三，運營管理上的亮點。大家都知道，商業項目的成功，除去前期的定位和規劃等等，要長久的保持活力，必須要強大的運營管理支持。

“通過導入體驗營銷，對購物中心的產品、氛圍、服務設施等方面進行重新設計和定義，并結合購物中心管理的客觀規律，將有助于其提升服務品質，增加客戶價值，創造出令顧客難忘的購物體驗，促進該行業更快地發展。就購物中心來說，通過做好體驗式營銷可以在一定程度上做到加強企業與企業之間的差異化。”賈耀勇如是說道。

O2O 虛實結合協同運作才能相生

凡是實體店做得到的產品出售，網上都可復制。賈耀勇認為，未來購物中心最大的競爭壓力來自于互聯網的網上購物，網絡營銷沖擊和壓力�，F在購物中心都在提倡O2O模式，包括把市場推廣、關系管理系統、運營管理系統全面和互聯網結合起來，實現從商場到家庭，從線上到線下的完美結合，導入無線系統，導入手機終端運用軟件�！�O2O這種網絡服務模式會衍生出多樣的形式，以滿足購物中心不同的業態定位及需求；O2O的精細化運作，不再滿足于流量的導入，而是借由大數據分析而帶來的精準客群需求，不再盲目投入，不計成本。我認為如果購物中心管理者做得好的話，這不是危機，而是機遇和動力。以O2O為代表的網絡服務已經滲透至各行各業，購物中心尤其重視。”

在賈耀勇看來，實體零售店也應當進軍電子商務，發揮線上線下協同作用�！拔幕�軟實��、現場參與、現場直播，舉辦各種活動，是拉動零售業的關鍵，形成實體的競爭力后，實體店再進行網上送貨。純粹的電子商務已不再具有明顯優勢，O2O才是中國零售業的轉型方向，虛實結合才能相生。”

隨著微信的火熱，一些購物中心推行“O2O”營銷模式，并對接微信支付。賈耀勇認為這將成為未來購物中心運營主流趨勢與消費趨勢。“通過電商系統的體驗與全面的整合方式，使得購物中心能夠借助電商快速發展，并且形成更高的消費頻次和用戶粘性，這才是O2O電商真正的戰略重點。因此，第四代商業O2O模式必將成為未來購物中心運營主流趨勢與消費趨勢�！�

華東 有競爭也有發展契機

華東區是中國是經濟發展最快的區域，自然，長三角地區也是商業地產競爭較為激烈的一個區域。從好的一面來講，正是這種激烈競爭的局面，造成了該區域商業項目的特色化和差異化，同時品質和管理水平也普遍較高，商業人才也相對集中，這是有利的一面，賈耀勇如是認為，“在上海，競爭還是很激烈的，但是上海還有很多城區有很大的商業發展空間，上海周邊的一些三四線城市還缺乏這種一站式的多功能的商業綜合體項目。在這些城市，因為人民收入水平較高，消費水平也較強，交通也相對便利，因此這些城市的商業發展趨勢還是比較理想的。另外，在不同的開發商進入之后，就會形成一個特色化差異化的產品特色�！�

賈耀勇分析，華東區域的商業地產項目未來的發展趨勢就是特色化、差異化、主題化，會形成各個不同主題的商業項目。另外，隨著明年上海迪尼斯樂園的正式啟動，華東區對全國商業與旅游和文化結合的商業模式也會有很強大的帶動與示范效應。同時，他認為商業地產項目將向上海周邊的三四五線城市延伸，來滿足人們快速提升的消費需求。

作為興一集團的執行總裁兼興一資本的CEO，賈耀勇也向記者透露了公司的發展戰略。據悉，興一集團將在珠三角區域快速拓展的基礎上，以地產投資并購基金和商業品牌投資基金為兩翼，借助資本的力量，加大對華東區域的拓展力度，將收購與自建相結合，爭取在該區域的一二三四線城市都能有好的商業項目進行投資開發與運營，同時也會加大在創新商業品牌與創新商業模式方面的孵化與投資力度。

作為知名商業地產人，賈耀勇此前也參加了由搜鋪網主辦的第十屆中國商業地產高峰論壇暨第六屆搜鋪網華東區商業地產招商大會，他肯定了此次大會的成功并對大會表示稱贊，“此次大會給很多商業地產同行提供了很好的交流平臺，讓很多優質的商家和創新商業品牌，其中不乏一些有特色的商業項目，得到廣泛的互動和交流，希望以后有更多的機會參加搜鋪網的活動。”

（搜鋪網）