聯商網消息：2019年，商業地產朝美好生活加速奔跑，在消費升級的大趨勢下，市場供應不減，商業功能也從產品消費轉向場景、體驗、社交消費，新物種、新經濟模式出現，年輕消費大放異彩，購物中心多元性加強，商業地產企業肩負城市更新使命。雖然有不少商業項目被迫延期，但全國新增購物中心的開業成績仍然可圈可點。

根據國家統計局數據顯示，2019年1-11月份，社會消費品零售總額372872億元，同比增長8.0%。2019年經濟延續總體平穩、穩中趨緩的發展態勢，且整體市場需求量大，市場仍然不斷涌入了新的商業物業。另據國家信息中心預測部公布的數據顯示，初步預計2020年社會消費品零售總額增長8.0%左右。

據聯商網零售研究中心統計，2019全年新開各類商業項目522個（單體商業建筑面積2萬平方米以上，不含專業市場、酒店及寫字樓，部分為存量改造項目），新增商業體量超4392.59萬方，平均商業體量約8.42萬方。

本文將從區域及省市分布、企業、體量、開業時間等基本面角度分析2019年商業項目的開業情況。關于2019年全國商業項目開業趨勢解讀，請關注下篇“2019全國商業項目開業報告趨勢分析”。

總體情況分析：

一、整體維穩，2019略跌

從聯商網零售研究中心統計的近五年（2015年至2018年）全年開業的商業項目情況上看，開業數量整體呈現穩定的趨勢，漲跌起伏不大，除了2016年比2015年同比跌幅超過10%外，以及2019年同比微跌2%，其他均上漲。

具體來看，2016年和2019年跌幅分別為13%和3%，2015年、2017年、2018年均是上漲趨勢，且受2016年下跌明顯，2017年漲幅達到峰值，是近五年最高的漲至42%；2018年雖然開業數量值最高，但因2017年開業量也在500個以上，漲幅并不大，為6%。

這表明，隨著全國商業地產市場進入存量時代，市場雖然每年都保持了一定量的供應，但從2019年情況來看，開發相對謹慎，且在一些發達城市存量物業重裝改造現象明顯。

二、華東霸榜，江蘇、廣東領跑

從區域上看，經濟發達、消費力大的華東地區一如既往的強勢，全年以247個開業量領跑七大區域，占比高達約48%，比2018年還多出3個。

華南是我國改革開放的前沿地帶，區域內涌現出來一批批有分量的開發商，萬科、恒大、碧桂園、保利、華潤置地等粵系房企坐鎮，加上離新鴻基、恒隆、新世界、九龍倉等港資房企大本營較近，天時地利人和，也是國內商業活躍之地。加上2019年“粵港澳大灣區”政策的推行，越來越多的房企進入華南，相信未來會有更多新商業物業的亮相。2019年華南地區以84個開業量保持區域榜眼的位置，占比約16%。

搶下探花之位的是西南地區，這與整個2019年的單月或季度趨勢一致。西南有成都和重慶兩大“全國級”城市，在數量上和品質上都有說服力，諸如成都太古里、IFS等項目聞名遐邇。2019年開業數量65個，占比約13%。去年還是探花的華中，2019年以42個開業量下滑至第四，但湖北、湖南、河南三省的全面開花也是可圈可點的。另外西北、華北和東北分別開出了35個、33個和16個。

具體到各個省市（包括北京、上海、天津、重慶四大直轄市）上看，江蘇和廣東兩大經濟強省各以66個開業量并列榜首，上海表現十分突出，單個城市51個開業量遙遙領先，且緊隨江蘇、廣東之后。如果單從省份排名上看，與2018年一致，江蘇、廣東、浙江（45個）前三。其他開業情況良好的如安徽、山東、福建、江西、湖北、四川、云南、重慶、陜西等省市數量都在15個以上。

三、新一線城市依舊活躍

與2018年我們統計的情況相比，從城市分布情況上看，2019年依舊是“新一線活躍、下沉市場崛起”的格局，尤其是以新一線活躍度最高現象最明顯。

以開業數量≥6個作為標準，統計了全年城市活躍TOP21榜。單個城市上看：上海最為活躍，開業51個問鼎全國大型開業購物中心數量之冠；深圳開業27個位列第二、杭州以18個列第三；其他開業量在10個以上城市依次是重慶、西安、蘇州、成都、南京、昆明、合肥、武漢。另外，佛山、北京、廣州、天津、福州、無錫、濟南、長沙、鄭州、溫州均入榜。

整體上看，相對一線城市相對飽和和同質化問題，以及三四線城市消費層級相對有限的情況相比，新一線城市近年來經濟增速快、人口遷入大、交通更加完善，營商環境優越，活躍程度高。一方面，從TOP21榜看出，21個上榜的城市中，新一線城市就有11個，占比超過了50 %，同比2018年增加了4.8個百分點，且未上榜的五個城市中，寧波開業5個、東莞和青島開業3個、沈陽開業2個。

另一方面，根據《第一財經周刊》發布的2019年中國城市分級排名榜單（不包含港澳臺）進行統計后發現：15個新一線城市開業總數量高達145家，占總開業數量比約28％，與2018年基本持平；四大一線城市北上廣深均有項目開業，為94家，占總開業數量比約18％，與2018年一致；30個二線城市除大連、海口外均有商業項目開業，數量119家，占總開業數量比約23％，與2018年一致；三線及以下城市開業大型商業項目163家，占總開業數量比約31％，與2018年一致。

四、5-10萬方規模為主流

從商業規模的分布情況上看，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，占比約37%；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約27%；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約24%；15萬方以上（含15萬方）占比約12%。

從體量規模分布情況上看，5-10萬方的一站式商業中心是目前常見的模式，這些項目融合了購物、吃喝玩樂等基本購物和消費需求，也引入了劇院、娛樂會所、電影院、動物館等體驗性業態，又有足夠的空間可供活動營銷，往往受到很多開發商青睞。

同時，當下拿地成本越來越高，加上社區商業模式的流行，5萬方以下的小體量商業逐漸增多，尤其是一線城市、新一線城市和省會城市的市中心地區，地越來越少，地價越來越高，而那些小而美的社區鄰里型購物中心由于靠近社區居民密度，有黏性高優勢，且無需高額營銷費用，也被廣泛看好。

五、大型全國性開放企業占比超31％

以開業數量≥5個作為標準，統計了全年企業貢獻活躍TOP14榜。

分析后發現，企業貢獻活躍TOP14榜中，以大型的全國性開發集團為主，且前三與2018年一樣，分別是萬達、新城控股及萬科印力。

萬達最為搶眼，以44個開業量蟬聯了企業活躍榜榜首，除上海青浦萬達茂外，其余43座均為萬達廣場項目，開業量與2018年相比少了8個。

新城控股全年23個開業量緊隨萬達之后，其打造的“吾悅廣場”是企業旗艦商業產品，12月在江蘇揚州、安徽宿州等地開出了7個吾悅廣場。按照新城控股的規劃，這到2020年將實現100座吾悅廣場開業的目標。

萬科與印力也在2019年合力貢獻了16個項目，同樣入榜的還有華潤置地、天虹股份、龍湖商業、世紀金源、寶龍商業、綠地、百聯股份、愛琴海商業、融創中國、復星國際、王府井。

這15家上榜企業合力貢獻了163個商業項目，占總開業數量比31.4%。

另外，諸如蘇寧置業、砂之船、步步高、恒太商業、華地國際、金鷹、碧桂園、北京華聯、大悅城控股、嘉里建設、瑞安、新光三越百貨、中央商城、花樣年商業、金地商置、弘陽商業、杉杉、永旺、銀座、中海、天河城等知名開發企業2019年均有項目入市。

六、年底集中放量

從開業時間上看，整體數據分析后得知，幾個重要的時間節點依舊是開業高峰期，典型的是年底12月、“金九銀十”都是集中放量的時期，很大原因是這幾個時間點是重要節假日期，如國慶、元旦。

具體來看，12月最多，達到一年峰值為116個；2月最少，僅2個項目開業。下半年開業項目明顯多于上半年，且開業項目基本上呈按月遞增的趨勢。其中1月、9、12月是開業高峰期，期間每個月的開業量均在70個以上。

12月和1月在元旦和圣誕雙節的推動下一直是開業較多的月份，9月在國慶黃金周的助力下也經常是開業高峰，相同情況的還有5月，因端午節緣故，開業數量往往也不會太少。可見，大多數購物中心喜歡放在節假日期間開業，有利于營銷活動的策展，吸引更多的客流。

附：2019年全國新開商業項目統計表

Tips：統計中內蒙古根據區域劃分標準，即內蒙古自治區東部五盟市（呼倫貝爾市、通遼市、赤峰市、興安盟、錫林郭勒盟）屬東北地區；內蒙古中部（呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市、巴彥淖爾市、烏蘭察布市）屬于華北地區。

其他未納入此次統計的項目（商業體量＜2萬方、專業市場、純街區等）有：

重慶1089藝術美麗中心；

昆山歐尚店重裝；

玉林碧桂園鳳凰廣場；

上海浦商百貨博山店；

上海唐鎮恒生萬鸝；

上海董家渡中福城；

上海魔貿580；

上海100AM新百安商場；

西安南飛鴻廣場樂薈里主題街區；

成都第五城萬科城市廣場；

上海甜愛坊（原友好村存量改造）；

鄭州星辰·萬科生活廣場；

南京國展1909·湖景街區；

天虹深圳首家社區生活中心松瑞天虹；

福州陽光天地購物中心主力店之一樂境百貨；

1.6萬方的上海樂坊蘆恒生活廣場；

1.4萬方的上海東苑米蘭廣場；

1.2萬方的上海中環廣場（存量改造）；

1萬方的深圳港鐵頌薈TIA Mall；

杭州世茂茂宸金座-繽谷無界商業街區；

廣州宜家新天河商場；

麥德龍重慶沙坪壩商場；

鄭州宜家商場；

天津歐貿萬享集全球進口商品集散交易中心；

重慶華南城·誠外誠國際燈飾批發城；

西安華南城五金建材精品D區；

寫字樓物業上海博華廣場；

1.2萬方的杭州萬科勸學薈Qsquare；

貴州首個宜家；

湖北羅田居然之家生活MALL；

城市更新項目東莞犀牛陂萬科里；

蘇州太倉芝麻唐國際街區；

靜安大悅城摩坊166霓虹街煥新開業；

復星Club Med阿爾卑斯山度假村；

合肥之心城“∞號盒子”主題街區等等。

（本文系聯商網特別策劃“2019中國零售大復盤”系列報道，文/聯商網&搜鋪網 陳寧輝）