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撰文/陳寧輝

頭圖/上海南翔印象城MEGA

每年的下半場，一直是商業地產開發企業投運新項目的集中期。受中秋、國慶兩大節假日以及“金九銀十”開業旺季影響，2020年第三季度全國又迎來商業項目開業小高峰。

據聯商網零售研究中心統計，今年第三季度全國新開業各類商業項目106個（不含專業市場、游樂園、酒店及寫字樓裙房，且商業面積≥2萬㎡），新增商業體量925.63萬方，平均商業體量8.73萬方。

其他如焦作溫縣紅星美凱龍·春城國貿廣場、宜家青島商場、綠景佐阾化州家居城、紅星美凱龍拉薩頓珠商場、紅星·歐麗洛雅淄博商場等家居商場及福州萬象·九宜城“萬象大集”、連云港歐樂時尚廣場、佛山嶺南天地·新里、上海港城廣場一期商業配套等面積2萬方以下的商業物業不在此次統計中。

三季度開業數量同比下滑12％

從近五年（2016年至2020年）三季度開業的情況來看，整體呈現有漲有跌的趨勢。2017年、2018年、2020年三季度雖然都維持在百個以上的開業量，但已經出現下滑的態勢，說明開發商的態度越來越謹慎。

從同比增減度角度看，近五年中有兩年的開業數量是同比上增的，且在經歷了兩年的同比下跌后，2019年三季度逆勢上漲了15%，2016年三季度的大幅度放量，讓2017和2018兩年的同期比略有下滑，但開業量同樣保持在百個的水平。2020年同比下滑了12%，屬正常現象，雖然有因疫情耽誤工期而被迫延期開業的因素，但三季度開業的項目也有不少是前兩個季度延期下來的。

華東、華南、西南穩居前三

從區域分布的情況上看，華東、華南、西南前三的格局并未改變。

華東和華南以沿海城市為主，經濟發達、人口密集、消費潛力大，一直都是商業地產非常活躍的地區。

其中華東以上海為代表，聯合浙江和江蘇并稱為“三駕馬車”，山東的人口和經濟都很強大，也是開發商青睞的區域，加上福建、安徽、江西，三季度華東就貢獻了42個購物中心，這一數據雖然比去年同期少了14個，但也遠遠領先于其他區域。

與華東一騎絕塵的表現相比，擁有廣州、深圳兩大一線城市以及香港支撐的華南地區三季度商業開發趨向理性，開22個購物中心，與去年同期幾乎一致。西南“四省一市”均有新項目入市，合力貢獻16個購物中心，表現也很穩健。其他地區：華中12個、東北和西北各5個、華北4個。

新一線城市表現搶眼

從城市上看，四個一線城市中，除北京外，上海、廣州、深圳的開業數量均在2個及其以上的水平，一定程度上彰顯了經濟發達、商業氛圍好、消費水平高、人口多的城市具備的優勢，其中尤以深圳最為突出，共5個項目開業。

以開業量≥3個為標準的城市TOP11中，除了長春外，其余都是一線及新一線城市。其中一線城市占比27%，新一線城市占比64%，二線城市占比9%。反映出，近年來經濟發展較快、人口流量較大、營商環境越來越好的新一線城市受到開發商的青睞。

其他諸如重慶、嘉興、寧波、蘇州、濟南、德州、廈門、衡陽、蘭州等城市的開業量也均在2個及其以上的水平。

規模集中5-10萬方

新開商業項目中，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量占比約31%、2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）數量占比約30%、10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）數量占比約27%、15萬方以上（含15萬方）數量占比約12%。  

可見，目前全國商業項目開發仍以涵蓋零售、餐飲、超市、影院、兒童樂園及其他生活服務的一站式中大型購物中心為主。同時，面積相對較小的（5萬方以內）的社區型商業逐漸放量，是當下典型的商業類型，而大多位于深圳、上海、南京等強經濟城市，主要因這些城市老物業翻新較多和拿地成本相對較高。

三季度面積在20萬方以上的超大型購物中心僅6個，分別是上海南翔印象城MGEA、龍湖南京江北天街、廣州悅匯城、重慶融創茂、蘭州杉杉奧特萊斯廣場、長春北湖吾悅廣場。體現出，以印力、龍湖、融創、新城控股、越秀、杉杉等為代表的全國知名開發商企業的財力雄厚，開發和運營經驗豐富，能更大承受拿地成本高和后期高難度運營的壓力。

9月開業最集中

三季度是全國下半場的開端，向來是開業高峰期，尤其是臨近國慶節的9月份，2020年三季度的情況符合這一規律。

據統計數據顯示，三季度新開的商業項目中，國慶和中秋“雙假”共同作用下的9月是開業集中期，有69家購物中心開業，占比約65%；8月開出21家，占比20%；7月開出16家，占比15%。

接下來的四季度也是開業高峰期，購物中心開業量預計將略高于三季度（但不少項目將延期至明年），優質項目將逐步放量。 

附：2020年三季度新開商業項目統計表