12月28日下午13:00，由聯商網、搜鋪網、知了殼共同主辦的2021年度商業峰會以云會議形式如期舉行，本次會議以“商業·魂”為主題，邀請了一眾行業大咖做線上分享，共同探討后疫情時代，商業地產運營如何回歸商業本質的終極命題。

綠地集團商用事業部華東大區總經理張振強在峰會上做了主題為《數智化商管的商業價值提升之路》的分享，他認為在后疫情時代發展的情況下，購物中心板塊的市場恢復壓力大，購物中心的內卷也是在越來越嚴重，商業的消費在五大方向加速演變。因此，建立智慧商業平臺，顯得非常有必要，在新環境下，商業地產運營需要破圈升級提升新價值，數字化轉型已經從兩三年前的錦上添花變成了生死存亡。

以下是演講實錄（經聯商網編輯）：

為什么要去做數字化商管商業價值的分享，在后疫情時代發展的情況下，數字化在商業中的價值越來越凸顯。整個消費市場2021年的GDP增長率預計可以接近9%，但是在大的社零增長高于預期的情況下，購物中心板塊過得并不輕松。

雖然整個消費市場在政府的大力引導下，有很比較好的增長，但是購物中心板塊的市場恢復相對長期來說還是有非常大壓力的。商辦無論去化壓力還是出租率上還是非常高。今年上海新開的商業項目非常的多，全國今年新開的商業項目也非常多，新開的又重新加速，存量也愈發巨大，購物中心的內卷也是在越來越嚴重。

控制空置率是我們這個行業永遠繞不過去的坎，不斷的改變也是我們永恒的主題。現在無論是上海市場還是華東市場，空置率也是越來越高。空置率觸目驚心，我們要如何去做？
一方面就是購物中心要去做數字化轉型，因為在后疫情下，商業的消費其實是在五大方向加速的演變：
第一，顧客更加習慣線上化，購物中心都在做一些線上化的部署。
第二，現在顧客的消費時間是碎片化的。隨著后疫情時代的到來，我們的目標顧客越來越難獲得，如何從“流量”變成“留量”，也是這個行業中一個變得永恒的課題了。我們行業都說消費者具備“渣男”體質，即不主動、不負責、不拒絕、不記得。顧客的消費時間碎片化，當然通過線上直播短視頻小程序是一個很好的切入口。

第三，趨勢消費場景的無人化。

第四，運營通過線上 O2O社區的社群化。

第五，消費生態的平臺化。

建立智慧商業平臺，顯得非常有必要，而且在新環境下，商業地產運營需要破圈升級提升新價值。數字化轉型是一個非常重要的事情，越來越多的大中型商管公司在提數字化轉型。數字化轉型已經從兩三年前的錦上添花變成了生死存亡。

但是我覺得商業地產的數字化轉型依然在探索當中，數字化轉型這件事，哪怕今年我們有些同行開始做也不算太晚，因為我們還是在路上。

數字化轉型我覺得主要分成三個板塊，也就是數字化運營的叫EBC，我們的購物中心是b這端，c就是我們的消費者端，e端就是商管公司的運營。通過商管公司運營人員，我們集團公司的管理的可視化、模塊化，把整個品牌商戶串聯起來，搭建一個非常好的生態體系，提升用戶體驗，加強用戶的粘性。

最后我跟大家分享一下綠地商業發展的幾個方向，第一個方向就是前面提到到智慧零售和數字化方向。

第二個，輕重并舉，整個行業已經是開啟了輕資產的浪潮，萬達、新城、華潤、凱德、愛琴海、龍湖都在大量的做輕資產項目。綠地也是輕重并舉，2019年在北方區域的，綠地也有一個輕資產的鋪出。2020年和淡馬錫控股的新加坡吉寶集團在嘉定也做了一個輕資產項目，在今年的3月份正式入場，目前的招商率達到80%，預計今年年底登場。

第三個，投融管退。投融管退利用資產證券化，目前做的遠遠不夠，我們未來目標也是，我們是希望把我們旗下的這些商業項目，未來至少要20~30%去沖實現資產證券化。

第四個，城市更新。上海基本上可利用的新地塊也比較少了，我們也在不斷的做存量，行業當中有非常好的存量改造的項目，我覺得上海的存量改造的空間還是非常大的。

最后，綠地的高速度高質量的發展，基本上是綠地商業其實也走了很多年的路，但是近三年真正開始發力。基本上每年以3+2的速度在高質量跟高速的發展，每年3個自持項目，再加上2個輕資產項目，進行快速的發展。

現在這個程度，我覺得一定需要不斷的改變，不斷的突破，不斷的發展。綠地商業也會按照消費的趨勢，我們也期待能給市場上，給消費者帶來更多的產品。