聯(lián)商快訊：2022年全國兩會召開在即，全國人大代表、步步高董事長王填今年兩會已準備9份建議。其中之一是《關于實體企業(yè)自持商業(yè)不動產(chǎn)，融資不計入房地產(chǎn)調(diào)控范疇的建議》。具體內(nèi)容如下： 

案由：

近年來，在經(jīng)濟下行壓力和宏觀調(diào)控下，商業(yè)不動產(chǎn)發(fā)展在逐步放緩，而此次突發(fā)疫情對零售、餐飲、娛樂等行業(yè)的沖擊，也對商業(yè)不動產(chǎn)帶來巨大壓力，也使我們更直觀的看到經(jīng)濟部門之間的緊密共生關系，更需關注商業(yè)不動產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定等方面的作用。 

案據(jù)：

一、商業(yè)不動產(chǎn)不同于住宅，應將商業(yè)不動產(chǎn)從房地產(chǎn)調(diào)控中分出來。從價值屬性來看，商業(yè)不動產(chǎn)的價值與經(jīng)營績效有著顯著的正相關，本質(zhì)上是以經(jīng)營為抓手的服務業(yè)，是靠實干和艱苦經(jīng)營創(chuàng)造的價值，而住宅價值受益于自然升值；從收益屬性來看，商業(yè)不動產(chǎn)的收益率較為理性，毛租金收益率一般為5%-8%，按照商業(yè)不動產(chǎn)50萬億元的存量，每年租金的潛在財富效應可達3萬億元，如若參照國際市場30%的證券化水平，可形成逾15萬億元的可投資市場，具有較強的財富效應。

二、中國房地產(chǎn)的問題是一個系統(tǒng)問題，其調(diào)控也應是在全面系統(tǒng)化的平衡和抉擇中推進。商業(yè)不動產(chǎn)作為空間載體，其提供的空間服務是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要生產(chǎn)要素，對于解決社會就業(yè)、滿足人民群眾消費轉型和促進經(jīng)濟發(fā)展有著重要的作用。對商業(yè)不動產(chǎn)的一刀切，大大抵消了住宅調(diào)控的效果，喪失了利用商業(yè)不動產(chǎn)來重塑中國房地產(chǎn)和金融循環(huán)的機會，壓制了中國商業(yè)不動產(chǎn)的活力，延緩了本該蓬勃發(fā)展的城市空間服務的升級，實際上嚴重阻礙了中國城市競爭力的塑造。 

建議：

1、將商業(yè)不動產(chǎn)從住宅調(diào)控中解放出來

商業(yè)不動產(chǎn)不同于住宅，具有較強的生產(chǎn)性基礎設施屬性，涉及眾多行業(yè)和眾多個體，服務無數(shù)中小微商戶和大眾群體，產(chǎn)業(yè)調(diào)控對于商業(yè)不動產(chǎn)應該區(qū)別對待，房地產(chǎn)調(diào)控的對象應是住宅市場調(diào)控，應將“房地產(chǎn)調(diào)控”改為“住宅市場調(diào)控”。

2、實施積極的金融政策支持

由于商業(yè)不動產(chǎn)整體貸款額度受制于整個住宅調(diào)控，銀行將商業(yè)不動產(chǎn)項目列入房地產(chǎn)控制類貸款，造成商業(yè)不動產(chǎn)貸款審批難，建議商業(yè)不動產(chǎn)貸款額度從房地產(chǎn)總額調(diào)控中分離出來，支持與實體密切相關的商業(yè)不動產(chǎn)貸款審批，配套中長期貸款產(chǎn)品，鼓勵商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)的并購重組貸款，鼓勵保險、社保等資金投資于商業(yè)不動產(chǎn)。