來源/聯商專欄

撰文/老丹

商業空間的設計，在商業項目中起著越來越重要的作用。近年來，幾乎大部分新建項目，都會涉及內部空間的主題與場景的打造。

很多老舊項目，也加入進了空間改造的隊伍，特別是對于打卡點及網紅區域的追求，成為了一些商業的核心訴求，

主打一個“不能拍照的商業不是好景點！”

但商業空間設計，真的只要酷炫就可以了么？為什么很多所謂的空間再造，除了開業前半個月人流不錯外，很快就門可羅雀了。

下面的幾個案例，就是我們整理的幾個非常有特色，也比較成功的空間場景。

太陽宮：

太陽宮2022年開業，是瑞安打造的區域中心級別購物中心，高區的南里食集，是近年來大型項目高區處理的典范之一。

下圖是太陽宮的單層示意，可以看出，這個地塊進深很大，再做商業動線時，必然涉及到回型動線。低區還好，到了高區，回型動線一方面對招商有一定影響，此外再逛完下面幾層后，過長的動線，也容易引發疲憊感。

太陽宮與南里食集合作，在高區做了個出挑的設計，就是從第四層起，做了一個三層通高的空間，在這個空間里，引入了大量的特色餐飲品牌。

這個設計，使購物者在走到高區時，有種豁然開朗的感覺，而且食集的強目的性，也有助于將客流帶到高區消費。

南里食集與很多項目有合作，但太陽宮是面積最大，空間處理也最大膽的一家，這與太陽宮的定位有直接關系。

做為瑞安虹口商業系列，星星堂屬于社區親子型，月亮灣是時尚休閑，而規模最大、最高端的太陽宮承載著虹口商業整體升級的作用。18萬方的體量，也決定了它必須采用多種主題與空間的組合，才能提供更多的消費體驗與情感價值。

另一個空間設計的典范，是重慶光環，這也是一個巨型項目，商業體量就17萬平米，以以打造“城市自然共同體”為核心設計概念。

這個項目最知名的，就是一個名為“沐光森林”室內空間，縱跨7層，高48米，擁有42米立體垂直景觀，引入了近300種、7萬株熱帶及熱帶植物，并精心打造了“生命樹”、“懸浮森林”、“花之瀑谷”3大主題場景及12處互動打卡景點。

與傳統的將一些冷區做景觀處理不同，在這個項目里，人們可以通過地面、天空步道、風語連橋、觀景廊等不同的路線進出于植物園與購物中心之間，真正做到了景觀與購物體驗的一體化。

沐光森林的好處是視覺沖擊力極強，主題性與話題性都很有傳播性，從現場體驗來看，也非常有趣味性，缺點是第一投資大，第二后期維護成本不低，所以前期我去了兩次，很多時間都不能完全開放。

前幾天，有個業主問我，對這種空間應該怎么看？我建議這兄弟站著看。而且看看就好了！

上面兩個空間，雖然一個是功能型，一個是景觀型，但都有規模大，投資大的特點。

因為承載它們的項目，都是大型項目，同時地段都屬于消費潛力很強的區域商業中心區，規模大，意味著有更大的尺度去做空間處理，而區域中心的定位與高品質的潛在客群，也使發展商更敢于投入巨量資金去打造差異性。

此外，這兩個項目的發展商，都有足夠的資源與實力，把自己的項目做成區域甚至城市的標桿。

這個實力不僅僅是有錢，更重要的是市場影響力、招商資源以及運營能力等。

簡單來說，大型空間首要條件是項目體量要足夠，第二，要有足夠的后續能力去將前期投入在后期變現，這個能力包括區域消費潛力與發展商實力。

內部主題空間的處理，最常見的，還有一種是主題式街區。

實際上主題街區的概念，自從天津大悅城做出騎鵝公社以后，已經有十幾年的時間了，這十來年中，國內到底建了多少條主題街區，估計沒人知道。

但能知道的是：大部分室內主題街區做到最后，無論是概念還是運營都一言難盡。

也就是有那條街不多，沒有了也不少，你真要做個現場訪談，沒幾個人真的為了逛什么老街來這個商場的。

或者干脆做一段以后，里面的鋪位死了快一半。剩下的一半在考慮什么時候死。

這兩年，老丹比較喜歡的，是上海北外灘來福士的城市里弄。

北外灘來福士廣場的這個B1的主題區，總的來說，還是一個文化美食街區，主打一個懷舊，也是全國各地都快用爛的概念。

最少這幾年，哪怕因為疫情影響，我商業看的比前兩年少了，類似街區也逛了十幾個。

有一段感覺全中國的商業都在回憶過去，到處都是80年代的場景，似乎不搞個穿越，都不配做商業運營，要是吃飯時，你看見的不是30年的景象，會影響消化一樣。

但北外灘來福士的城市市集，是不多我逛了一次后，還愿意再去第二次的地方。

原因主要是兩個，首先，虹口本身，在上海的歷史里，有著濃濃的市井與江湖味兒，這在非常講究格調與優雅的大上海，還是很有辨識度的。

所以當在這里還原一個了一個充滿了80年代記憶的老上海弄堂時，那種煙火氣息對老上海人還是新上海人，都能引起共鳴。

其次，整體老街的打造，在技術層面上，做的比較到位，一些景觀與內裝的細節處理，達到了極高的還原度，特別是在細節層面，做了大量的研究與考據。

第三，最重要的是，內部商戶非常有典型性，真的是很多上海人耳熟能詳的老字號，也就是所謂真實的‘老上海’味道，而不是那種故事講的是歷史文化，門口買的是蜜雪冰城那種。

這條室內的街區主題與本地文化非常貼合，內容又能跟的上，來福士客群以較為年輕的中高學歷消費層為主，這種歷史與現代的沖突感，對于此類客群還是有一定的吸引力的。

前提是你要真正做出特色，而不是弄幾個不倫不類的景觀來忽悠人。

第四個例子，是杭州的湖濱銀泰in77。前一段兒，我去杭州講課，去之前，問了三個朋友，杭州有沒有什么新的項目可以看的？結果三個不同的朋友，都推薦了in77。

于是我特意早去了半天，下了高鐵就直奔西湖邊，把in77從頭到尾逛了一遍。

感覺呢，就是不驚艷，也沒有什么特別酷炫的主題。但是整體的體驗很舒服，逛起來也非常流暢。

不驚艷是指，既沒有特別的打卡點，也沒有什么極致的空間，所有的的處理，其實都在常規商業設計方式的范疇內。舒服是指，整體逛下來，無論動線，空間，內裝，色彩，品牌，都非常的協調。

in77是一個五個盒子串聯起來的商業集合體，按理說這種商業逛起來，一般都會因為動線太長而顯得枯燥，但我那天很隨意順暢的就逛完了，完全沒有無聊的感覺。

因為第一各個單體都有相對獨立的主題，內容上不重復，第二在設計與風格上根據不同單體的定位，有一定的差異性，但這種差異，又基于一個大的設計語境之下的，所以不會顯得雜亂。

同時，從低區到高區，都做了一些空間與動線的靈活處理，這樣在行走其間時，會感覺體驗感的延申與變化。

這個項目，很有點“寵辱不驚，看庭前花開花落，去留無意，望天上云卷云舒”的瀟灑與不刻意。

做設計的都知道，搞點什么炫酷的概念主題，可能還不難，但在這種看似平淡中做出味道，是很考驗功力的。就像廚師屆的說法，最能體現廚師水平的，不是海參鮑魚，而是青菜豆腐。

第五個項目，是蘇州的ID PARK。

這個項目最大的特色是，項目分兩個區域，中間相隔很遠的距離，遠到什么程度？下面就是兩個區域的連廊，基本上都不能當成一個完整的商業來看了。此外，其中一個單體的長度，也超出了正常商業體的范疇。

一般做這種商業，常規的方法，就是直接按照兩個商業干，因為這個動線和馬拉松一樣，僅僅拉動人流這件事，就足以讓正常的運營者崩潰。

但IP PARK 有點不信邪，他們做了一件事情，把這個巨長的連廊，做成了一個集市：蘇州二十四集。

就是一個蘇州本地文化特征的食集。通過這個食集，將兩個體塊進行了鏈接。這個市集兩邊是商業，中間是用餐區，還引入了一些水系做為點綴，整體用餐環境就非常有意思。

這個想法還是非常大膽的，但從導流情況，應該是成功的。

同時，由于最大的單體動線太長，這個項目的內部，還做了多種不同的主題空間進行串聯，例如以蘇州水上集市為主題的多經空間，以運動為主題的籃球空間，以及高層的挑空餐飲空間等。當項目體量偏大時，多種商業主題與空間的處理，可以降低消費者在心理上的時間距離。

上面的幾個空間處理方式，無論是形式還是內容上，都有很大的差異，屬于完全不同的商業空間范疇。

但都是在項目定位、空間主題、建筑處理以及內容填充四個因素層面，做到了比較好的融合與平衡。這四項，缺一不可。

商業空間，從來就不是酷炫能解決問題的，如果不能在整體的商業邏輯下，去考慮空間的功能與打造，而只是追求視覺的沖擊，基本上都是扯淡。

打卡好是好，問題是在你這里喝杯奶茶，發個朋友圈，就再也不來了。

你這項目，難道主打的是一次性消費？

商業地產，現在卷得天昏地暗。主要特征就是競爭激烈，消費下滑，品牌拓店意愿下降。

很多項目一旦出現問題，第一反應就是：要進行改造與調整！

這個思路當然沒有問題，但近年來看了很多調整，都是花大錢調了個寂寞。主要原因就是，沒有考慮好三件事：

1 你的項目客群定位與未來的想做的主題或空間是否契合？

明明是一個生活導向型社區商業，卻去做一個二次元動漫主題，場景IP建了不少，最后發現周邊居民不買賬，這種故事并不是孤例。

2 你所在區域的商業資源，是否能支撐你的主題？

記得室內街區最流行的時候，全國很多商場，都一窩蜂的去做了很多，什么魔幻主題，蒸汽朋克主題，但是到了招商階段，發現區域的商戶資源，或者自身的招商能力，很難支撐主題的成立，于是變成咖啡吧與麻辣燙齊飛，文創店與賣襪子的一色，中間還能點綴幾家煙酒店什么的，進去后都不知道它想干什么。

3 你設立或改造出的主題空間，是否符合運營訴求及坪效需求？

項目空間改造的終極目的，是吸引客流，增加營收，所以第一，空間改造不是為了酷炫，而是要與客戶體驗形成更緊密的鏈接，第二，如果是運營性空間，還要考慮商戶進駐需求，以及使用率和坪效。

上面的三點，無論是新建項目，還是改造項目，只要不考慮清楚，基本做出來極大可能是另一個坑。