來源/財經(jīng)故事薈

作者/馬如流

紅星美凱龍，仍然沒能成功 “ 翻紅 ” 。

日前，身處旋渦已久的紅星美凱龍發(fā)布了一份喜憂參半的2022年財報，喜的是在2022年疫情波動較大的情況下，總營收錄得141.38億元，同比僅減少了8.86%，市場份額不降反升，而且董事長車建新為紅星美凱龍找到了建發(fā)股份這樣的白衣騎士。

憂的是，2022年經(jīng)過極限降薪、裁員、業(yè)務(wù)出售之后，公司歸母凈利潤同比下滑63.43%，降至7.49億元的新低，可謂斷崖式下跌。

縱觀三年來紅星美凱龍的自救之旅，重資產(chǎn)、高負(fù)債始終是其繞不開的話題，甚至隨時都有可能成為壓垮公司的最后一根稻草，從最新的財報來看，紅星美凱龍依舊沒有獲得最終的救贖，未來如何發(fā)展，尚有不少難題待解。

凈利暴跌，高管收入?yún)s翻倍

這已經(jīng)是紅星美凱龍三年中，第二次出現(xiàn)歸母凈利潤暴跌，數(shù)據(jù)顯示， 2019-2022 年，紅星美凱龍實現(xiàn)營收分別為 164.69 億元、 142.36 億元、 155.13 億元、 141.38 億元；同期歸屬于母凈利潤分別為 44.80 億元、 17.31 億元、 20.47 億元、 7.49 億元。

來源：財報

因此，業(yè)績疲軟、營利雙降，可以說是紅星美凱龍 2022 年財報的最佳總結(jié)。

在 1月底的紅星美凱龍 "目標(biāo)責(zé)任大會 "上，車建新曾對這一業(yè)績進(jìn)行過預(yù)告："三年疫情讓很多企業(yè)撐不住 ""地產(chǎn)的萎縮也進(jìn)一步導(dǎo)致家居零售市場需求低迷 ""宏觀層面，不少企業(yè)的債務(wù)暴雷 "等等，因此，這一份業(yè)績也算是預(yù)料之中。

不過另一方面，紅星美凱龍2022年的市占率居然不降反升，根據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)，截至2022年底，紅星美凱龍2022年占中國連鎖家居裝飾及家具商場行業(yè)的市場份額為19.0%，同比提升1.5個百分點。

目前，家居賣場主要有兩種形式，一種是類似宜家的倉儲式零售；另一種則是美凱龍這類包租婆式的賣場平臺模式，通過買地或租賃，把商場建起來，然后分租給入駐的家居建材商，賺租金或者租金差額，附帶還賺一些管理咨詢費。

包租婆式的商場分租模式，最大的好處是穩(wěn)定的收入和高毛利率，自營業(yè)務(wù)是美凱龍占比最大的一塊收入，毛利率一般在6成左右，是美凱龍的基本盤；與此同時，為了避免自營商場的重投入、周期長的弊端，為快速占領(lǐng)市場，美凱龍開啟了委管模式，簡單來說就是干物業(yè)。

根據(jù)財報，2022年紅星美凱龍自營商場收入達(dá)78.68億元、委管商場貢獻(xiàn)收入21.74億元，占比分別為55.6%和16.8%；而在2021年，兩者的數(shù)字分別為52.1%和21%。可以看出，雖然紅星美凱龍有意轉(zhuǎn)向，但自營商場仍是最堅實的基本盤。

截至報告期末，美凱龍經(jīng)營了94家自營商場，284家委管商場，8家戰(zhàn)略合作商場，57個特許經(jīng)營家居建材項目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，覆蓋全國30個省、直轄市、自治區(qū)的223個城市，總經(jīng)營面積22,508,291.30平方米。

然而，疫情、租金等各方面的綜合作用之下，美凱龍的商場出租率出現(xiàn)了較大程度的下滑，這在以往較為罕見。

2022年上半年財報數(shù)據(jù)顯示，美凱龍94家自營商場的平均出租率達(dá)92.1%，280家委管商場的平均出租率也達(dá)到90.1%。

但到了2022年底，美凱龍自營商場數(shù)量仍為94家，但平均出租率僅為85.2%；委管商場增加4家，但平均出租率86.7%，也出現(xiàn)下降。

綜合來看，原因包括房地產(chǎn)、家居行業(yè)普遍遇冷，再加上疫情影響，以及上述因素引起的商戶、商場關(guān)于租金減免的糾紛，也曾一度讓美凱龍陷入風(fēng)波。

在此影響下，2022年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為38.79億元，同比減少27.91%。

基于壓力，紅星美凱龍以降低費用開支來增強續(xù)航能力。三項費用中，銷售費用率、管理費用率分別為9.93%、9.31%，分別下降了2.3和2.9個百分點，運營效率不斷提升。

運營效率提升的代價，是美凱龍的大幅裁員。

在人員變動上，財報顯示，美凱龍截至2022年末，不含總部的員工數(shù)量16389人，較2021年18980人，減少了2591人。同時，2022年紅星美凱龍員工總支出為32.21億元，較2021年的37.48億元，減少了14.1%。

來源：財報

有意思的是，在員工們因為降本增效而被裁掉之時，紅星美凱龍的高層們卻漲起了工資，報告顯示，2022 年，紅星美凱龍的董事及行政高管稅前年薪總數(shù)為 4449.83萬元，較2021年2980.65萬元，增加了49.29%。其中，車建新、車建芳二人去年年薪同比分別增長120.3%、135.01%。

但兩年前，情況卻截然相反。2020年，頂著疫情的壓力，車建新承諾“要給一線基層員工加薪”；2021年，為應(yīng)對公司資金危機，車建新主動給自己降薪174.46萬元，成為行業(yè)之最，但在2022年，車建新上演了兩極反轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)天坑，騎士來救場

除了收入、凈利等數(shù)據(jù)，在這份年報中，最引人關(guān)注的當(dāng)屬紅星美凱龍的負(fù)債率。

先來看結(jié)果，基于 "降杠桿 "戰(zhàn)略，截至 2022年 12月底，紅星美凱龍資產(chǎn)負(fù)債率較年初下降 1.9個百分點，但仍高達(dá) 55.5%。[1] 不過，好在有了建發(fā)股份做后盾，美凱龍的資金危機基本宣告解除。

紅星美凱龍的資金危機最早出現(xiàn)在2020年下半年。

彼時，紅星美凱龍家居的有息負(fù)債將近千億，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債超過了380億，賬面資金220多億元，現(xiàn)金短債比小于1；到了2020年9月末，其債務(wù)總額達(dá)1860.8億元，超過四成的資產(chǎn)已被抵押，用于擔(dān)保融資，受限資產(chǎn)達(dá)1047.68億元。

同時，美凱龍賬上貨幣資金僅余62.2億元，而一年期內(nèi)到期的非流動負(fù)債高達(dá)124.98億元，再加上36.64億元短期借款，資金壓力可想而知。

導(dǎo)致這一危機的最終原因，指向了車建新的房地產(chǎn)策略。

在今年1月底紅星美凱龍召開的“目標(biāo)責(zé)任大會”上，車建新公開認(rèn)錯，一方面，紅星控股自身有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，早在2021年下半年，他就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)不行，雖然果斷賣出紅星地產(chǎn)，但依然受其影響；另一方面，地產(chǎn)的萎縮也進(jìn)一步導(dǎo)致家居零售市場需求低迷。

那么，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對紅星美凱龍來說究竟有多重要呢？財報顯示，截至2022年三季度末，另一家居巨頭居然之家的投資性房地產(chǎn)為187.51億，而紅星美凱龍則高達(dá)963.23億，[2] 在全部A股上市公司里名列前茅，與中建、萬科等房企等相若；根據(jù)2017～2022年財報數(shù)據(jù)，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益占?xì)w母利潤的比例均超過17%，在2017年該比率甚至高達(dá)46.7%。

而這一切的開始都要追溯到紅星美凱龍2010年以來尊奉的聯(lián)動拿地策略，由于家居商城的招商引資作用受政府歡迎，美凱龍迷上了一邊融資，一邊拿地建商場，然后再抵押資產(chǎn)去融資的模式。

但 一二線城市的拿地成本越來越高，紅星美凱龍不可能全部使用自有資金， “ 重資產(chǎn)、高杠桿 ” 也就成了其最有效的商業(yè)模式。根據(jù)財報， 2017 年至 2020 年，隨著車建 新 的不斷拿地，紅星美凱龍的資產(chǎn)負(fù)債率也開始一路飆升分別為 54.72% 、 59.14% 、 59.95% 、 61.16% 。

然而，根據(jù)《紅星美凱龍家居集團股份有限公司關(guān)于2018年年度報告的事后審核問詢函的回復(fù)公告》，按照成本法來計量，當(dāng)年的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)80.2%。

房地產(chǎn)黃金期，美凱龍的模式不僅可以享受地皮的增值，還可以“穩(wěn)賺不賠”地收取租金。然而，疫情三年，房地產(chǎn)已崩無可崩，紅星美凱龍也隨之跌入谷底。

為了自救，車建新和紅星只能變賣家產(chǎn)還債。

2021年6月初，紅星系將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠(yuǎn)洋資本；7月，車建興把紅星企發(fā)70%的股權(quán)以40億元的價格出售給了遠(yuǎn)洋集團；10月，紅星美凱龍又將子公司美凱龍物業(yè)的80%股權(quán)，以近7億元的價格賣給了旭輝。

2022年9月，美凱龍還曾公告稱準(zhǔn)備抵押紅星美凱龍上海總部大樓，以向中國工商銀行股份有限公司上海市虹橋商務(wù)區(qū)支行申請單筆貸款期限一年、利率為市場利率的流動資金貸款4.3億元。

2022年11月，美凱龍公告表示，紅星美凱龍控股集團有限公司（下稱“紅星控股”）對旗下債券“20紅星05”展期，該債券當(dāng)前余額25億元。

目前來看，美凱龍的債務(wù)危機正在向好的方向發(fā)展，截至2022年12月底，紅星美凱龍資產(chǎn)負(fù)債率較年初下降1.9個百分點至55.5%，實現(xiàn)連續(xù)三年下降；包括自建商場購地、建造及項目并購支出等在內(nèi)的資本性投入同比下降56.4%，看來美凱龍已經(jīng)鐵了心跟房地產(chǎn)模式告別了。

隨著今年1月份建發(fā)股份以63億的價格控股美凱龍，美凱龍終于迎來了真正的曙光，而原控股股東紅星控股，也終于有錢去填更大的紅星地產(chǎn)的坑了。

多元化遇阻，系命高端化

“我們的家居行業(yè)是在走向高端，而且未來的競爭就是高端的競爭。”“米蘭的現(xiàn)在就是我們的未來。” 在 2023 中國建博會 ( 上海 ) 首日的春季大會現(xiàn)場，車建新闡述了對紅星美凱龍高端化的定位。

顯然，高端電器銷售為車建新帶來了“勇氣”。

奧維云網(wǎng)（AVC）地產(chǎn)大數(shù)據(jù)預(yù)測，2025年家裝市場規(guī)模預(yù)計將達(dá)到3.8萬億元，其中家裝配套家電市場規(guī)模超過1260億元，看起來紅利可觀誘人。

財報顯示，截至2022年底，紅星美凱龍在不到兩年時間內(nèi)已在全國布局150家智能電器生活館，自稱已成為高端電器零售的第一渠道。高端電器品類在紅星美凱龍商場的經(jīng)營面積達(dá)到200萬平方米，占總經(jīng)營面積比重超8%。

預(yù)計到2023年底，電器經(jīng)營面積占紅星美凱龍總經(jīng)營面積比重將達(dá)到10%，并于2025年進(jìn)一步提升至15%。在高端電器的市場份額里，紅星美凱龍預(yù)計到2023年底，實現(xiàn)“智能電器生活館數(shù)量達(dá)到200家、銷售增長30%的目標(biāo)”。

這是家居行業(yè)難得的風(fēng)口，但與此同時這個市場也同樣高度內(nèi)卷，在家裝一體化的大趨勢之下，老對手居然之家，以及蘇寧、京東、天貓等家電渠道霸主，也都盯著這塊肥肉，2022年蘇寧發(fā)力打造“家庭場景解決方案”，而且還推出了家裝、家電、家居、服務(wù)“四位一體”店，與美凱龍定位趨同；而京東則推出了“京東家電家居春季家裝節(jié)”……

相對美凱龍，上述玩家無論在歷史包袱、資金實力，還是線上流量及數(shù)字化，亦或是渠道方面，都或多或少有著相對優(yōu)勢，如果美凱龍無法提供更加差異化的產(chǎn)品或服務(wù)，其增長目標(biāo)或?qū)⒁廊皇且粓龈唛_低走的奢望。

這并不是危言聳聽，活生生的例子就在眼前。

美凱龍發(fā)布財報前夕，旗下房產(chǎn)中介美凱龍愛家再度傳出欠薪傳聞。自2022年10月份起，美凱龍愛家開始大面積關(guān)掉上海、深圳等地的門店，并相繼曝出欠薪、停工的傳聞。

據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，目前美凱龍愛家的部分高管已經(jīng)相繼離職，位于上海虹橋申長路1466號的美凱龍愛家總部辦公樓已基本人去樓空，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月底，美凱龍愛家的被欠薪總?cè)藬?shù)近4000人。

▲已經(jīng)關(guān)停的美凱龍愛家門店

而 在三年前的 2019 年 8 月，美凱龍愛家召開了 “ 百店 —— 千人 —— 千萬 ” 發(fā)布會，正式對外亮相。 彼時，自信滿滿的 美凱龍愛家 CEO 馮全林表示，美凱龍愛家計劃在 2020 年底達(dá)到 700 家門店，總業(yè)績超 10 億元；到 2022 年，上升到全國第二。

而車建新之所以決定進(jìn)入房產(chǎn)中介領(lǐng)域，其目標(biāo)是將房屋交易、設(shè)計、裝修、家居購物進(jìn)行“全流程打包”，打通產(chǎn)業(yè)鏈完成閉環(huán)，以曲線的方式帶動美凱龍家居購物生意，這與現(xiàn)在進(jìn)入高端家電銷售的思路如出一轍。

但不幸的是，這一閉環(huán)設(shè)想再次撲街。

除了中介生意之外，車建新的多元化觸角還伸向了投資領(lǐng)域，涉及家裝上下游產(chǎn)業(yè)、社區(qū)媒體、自動駕駛公司、IT、生鮮平臺等多個領(lǐng)域。

公開報道表示，紅星美凱龍本金及投資收益已全部收回的項目 13個，投資收益 500%以上。但另一方面，車建新投資的公司中，最少已有 11家成功上市，但它們 2022年以來的股價表現(xiàn)都不佳，其中跌幅最小的是中旗新材的 -9.32%，跌幅最高的是叮咚買菜，跌幅高達(dá) 75.45%，其他幾家多在 20%-46%左右的跌幅。

除了業(yè)務(wù)的多元化，紅星美凱龍還在過去幾年在經(jīng)營方式、合作伙伴上也進(jìn)行了多元化嘗試。

從2017年開始，紅星美凱龍決定擁抱互聯(lián)網(wǎng)。當(dāng)時，車建新挖來了曾經(jīng)主導(dǎo)蘇寧電器互聯(lián)網(wǎng)改造的執(zhí)行副總裁李斌，主導(dǎo)互聯(lián)網(wǎng)改造，并推出了“1001”戰(zhàn)略，但伴隨著2018年7月李斌的辭職，“1001計劃”未見起色。

三個月后，紅星美凱龍宣布與騰訊達(dá)成戰(zhàn)略合作，并公布了雙方推進(jìn)“智慧零售”的首個成果——IMP平臺，但后續(xù)又沒了聲音；2019年，阿里全額認(rèn)購了紅星控股的43.59億元“可交換債券”，一躍成為紅星美凱龍的第二大股東，雙方在數(shù)字化、線上化方面隨即進(jìn)行了深度合作。

具體效果如何呢？早在2018年時，紅星美凱龍的總營收即已達(dá)到142.4億元，而在上述多元化、線上化的嘗試之后，到了2022年，其營收不增反降至141.38億元，紅星美凱龍的多元化成功與否似乎已經(jīng)無需贅言了。

但即便如此，高端化也已經(jīng)是美凱龍為數(shù)不多能夠引起市場期待的板塊了，未來美凱龍還有多少機會重回2018年的巔峰？