來源/中國連鎖經營協會

作者/武瑞玲

百購超，顧名思義即百貨、購物中心、超市，是實體商業的重要組成部分，是實現社會消費品零售的主要渠道和載體。在國內，長期以來實體商業企業的融資渠道既傳統又狹窄，上市等道阻且長。

Real Estate Investment Trusts簡稱為REITs（音譯為瑞滋）。

上交所的定義：REITs，即不動產信托投資基金，是指向投資者發行收益憑證，募集資金投資于不動產，并將產生的絕大多數收益分配給投資者的標準化金融產品。簡單來說，公募REITs是資產的“IPO”，投資者可在公開的二級市場上交易轉讓其持有的REITs份額。

深交所的定義：不動產投資信托基金是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。

國內以購物中心為核心的商業地產企業在探尋REITs之路上已經有20年的歷程了，在這個過程中，中國連鎖經營協會堅持積極開展調研、組織研討、代表行業向相關政府部門長期反映行業情況和訴求，積極建言獻策、政策協調，同時向企業提供REITs相關知識的培訓。

今年陽春三月終于迎來了政策突破，猶如轟轟隆隆的春雷引起了行業內外的強烈反應和高度關注。對于實體商業企業而言，這是重大利好政策，研讀和理解文件精神，對照自身企業情況把握政策機遇期尤為重要。

一、明確“支持消費基礎設施建設”  

2023年3月24日，國家發改委頒布《關于規范高效做好基礎設施領域REITs項目申報推薦工作的通知》（發改投資〔2023〕236號）。

《通知》的背景“為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）、《中國證監會、國家發展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號）等要求，進一步提升基礎設施領域不動產投資信托基金（以下簡稱“基礎設施REITs”）項目申報推薦的質量和效率，促進基礎設施REITs市場平穩健康發展。” 

同日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》。此次《通知》共提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態化發行工作。

兩個文件最引人注目的是開創性的提出消費基礎設施的概念、分類和覆蓋范圍，并明確“支持消費基礎設施建設。”且特別列出了重點方向。

二、優先支持百貨、購物中心、農貿市場，保障基本民生的社區商業

《通知》第（四）條指出：“支持消費基礎設施建設。貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目用地性質應符合土地管理相關規定。項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。發起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。”

百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目都是滿足人們對日常生活需要和美好生活向往的重要場所，承載著 “增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景” 的功能和責任。同時，“增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景”也是商業企業創新發展的方向，是消費市場升級和高質量發展的著力點。

三、切實加強運營管理 注重項目運營可持續性

《通知》“（十七）充分認識運營管理的重要性。加強基礎設施REITs項目運營管理，有利于向社會更好提供公共產品，保障公共利益；有利于提升項目運營質量和收益能力，保障投資者利益；有利于實現項目公共屬性和經濟屬性的有機統一，保障基礎設施REITs市場的平穩健康發展” 。

“（十八）注重項目運營可持續性。運營管理機構應結合項目情況，依法合規創新運營模式，科學合理制定運營計劃，做好底層資產更新維護，保障項目運營和收益的可持續性。要積極采用新技術、新工藝、新材料，提升運營質量，降低運營成本，保障項目盈利能力。要努力創新商業模式，挖掘項目商業價值，拓寬項目收益來源，提升REITs產品的市場價值” 。

就購物中心業態而言，我們研究認為，2020年是我國購物中心行業發生深刻變化的一年，是購物中心步入以深度運營為核心的新時代的轉折點！2000—2019年可以稱之為“購物中心1.0時代”，突出的是商業管理，追求的是速度與規模，“購物中心2.0時代”應該是以深度運營為核心，利用數字化等科技手段提高運營效率和質量，通過全面差異化策略實現商業空間價值和底層資產價值提升。購物中心迭代升級的過程，就是從速度和規模發展模式，向高質量發展模式轉型的進程。

《通知》及相關政策的導向非常明確。即便是有的企業上REITs之路漫長，但是購物中心、百貨、超市等民生商業項目應以此為指引，按《通知》及相關政策的精神要求，加強深度運營、做強做好項目、提高效益、保證底層資產保值增值，這也是符合企業長期利益的。

四、消費基礎設施REITs正式公開招標，破冰在即

5月4日，北京恒盛華星投資管理有限公司作為采購公司，就首創鉅大奧特萊斯公募REITs項目財務顧問進行公開招標；5月6日，山東省商業集團有限公司就其下屬單位持有的某商業物業公募REITs項目中介機構進行公開招標。兩單潛在的消費基礎設施公募REITs進入公開招標環節，標志著我國消費基礎設施REITs破冰在即，也給更多的百貨商場、購物中心、農貿市場、超市等消費基礎設施資產的持有人帶來信心和示范。

在《通知》發布后的不到兩個月內，國家及地方政府相關部門積極推動，四月份，我協會受商務部委托開展了零售設施建設項目專項摸底調查，調查對象及范圍：

1.百貨店(營業面積10000平方米以上)；

2.購物中心(不含停車場，建筑面積50000平方米以上)；

3.社區商業中心、鄰里中心(不含停車場,建筑面積10000平方米以上)；

4.大型超市(營業面積6000平方米以上)；

5.倉儲會員店(營業面積5000平方米以上)；

6.連鎖便利店(門店數量500家以上)；

7.農貿市場/菜市場(經營面積4000平方米以上)。

調查范圍包括新建項目、既有項目升級改造、既有項目（暫不升級改造）。

相關會員單位及企業積極參與了本次調查，我們完成一次情況摸底和需求了解。為更好推動中國實體零售企業上REITs，我們還將加強調研，開展培訓等活動。