出品/時代周報

作者/梁爭譽

頭圖/寶格麗酒店官網

頂奢酒店也逃不過易主的命運。

近日，華僑城亞洲發布公告稱，旗下間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃于北京產權交易所掛牌出售上海蘇河灣項目部分資產。標底價由華僑城亞洲厘定，定價不低于24.3億元。

公告顯示，被出售的上海蘇河灣項目酒店房產主體及其他建筑，位于上海市靜安區山西北路108弄，這也是全球第六家、中國第二家寶格麗酒店的地址。

來自酒店官網的信息顯示，上海寶格麗酒店由意大利建筑事務所Antonio Citterio Patricia Viel操刀設計，由一棟高48層的寶格麗大樓、上海總商會、意式花園組成，“上海寶格麗酒店位于寶格麗大樓的頂部，賓客在此可俯瞰外灘美景和觀賞壯觀的上海天際線、傳奇浦江和蜿蜒蘇河。”

時代周報記者查詢第三方酒店預定平臺發現，上海寶格麗酒店客房最低價超過6000元/晚。作為對比的是，W酒店、康萊德酒店、華爾道夫酒店等五星級酒店的最低房價在兩千多元。根據官網的預定信息，面積約400平方米的寶格麗套房，在2024年跨年夜的報價約22.3萬元。

上海寶格麗酒店為何被掛牌出售？10月16日，華僑城華東區域相關人士向時代周報記者表示，此次轉讓資產，是為了契合央國企“提質增效”發展需求，集中資源聚焦地產主營業務。

坐落在蘇州河畔的華僑城蘇河灣項目，時代周報記者攝

賣房還貸

華僑城亞洲此次出售資產為上海蘇河灣項目部分資產，包括酒店房產主體及其他建筑、T1樓地下1-2層酒店設施及配套用房、88個地下車位，分別位于靜安區山西北路108弄5-8、11、16-18號；山西北路96、98、112、116、120、126號；天潼路673、677、681號；河南北路17、23號；河南北路33、39、51號1-3層及地下一層連廊；北蘇州路468號1-2層；山西北路88弄9、10號；山西北路88弄9、10號，總建筑面積約3.5萬平方米，出售底價為24.3億元。

值得注意的是，根據公告，為擔保華僑城亞洲的貸款，上海蘇河灣項目酒店房產主體及其他建筑被抵押予一間商業銀行，截至2023年6月末的貸款余額約為9.6億元。

根據交易公告，如若按最低價格24.3億元達成交易，除去交易稅費、交易費用及其他開支合計3.6億元，華僑城亞洲出售上海蘇河灣項目部分資產可回收現金約20.7億元，預計產生收益約5700萬元。華僑城亞洲表示，所得款項將用于償還貸款、借款，以及一般營運資金。

“董事會認為建議出售（倘落實）將可令本集團盤活其資產、加速資產周轉，以供本公司之整體策略規劃；將建議出售產生之現金流入用于償還貸款及借貸，并可降低本集團之計息負債及實現投資收入。”華僑城亞洲在公告中表示。

對于目前是否有意向買家在接洽的問題，華僑城華東區域相關人士回復時代周報記者稱，“大宗交易類一般由專人專組來負責，詳細的細節不太了解，具體信息以北交所官方公告為準。”

另外，交易完成后，“寶格麗”品牌能否延續使用，視于買方與品牌授權人能否達成協商。

常年虧損

48層高的寶格麗大樓由上海寶格麗酒店、上海寶格麗公寓組成，坐落在蘇河灣區域，景致優雅、交通便利，幾分鐘即可到達上海的標志性景點外灘和市中心，可俯瞰外灘，觀賞浦東天際線。

上海寶格麗酒店位于寶格麗大樓的頂部8層，擁有82間客房及套房，其中包括19間酒店甄選套房。第三方酒店預定平臺顯示，上海寶格麗酒店客房價格一晚最低超過6000元，部分套房價格在六位數。

上海寶格麗酒店部分房型報價，圖源：酒店官網

上海寶格麗公寓位于寶格麗大樓的5-39層，總房間數量達243套。其中，約145-172平方米的1+1房，每月房租在5.3萬元-6.8萬元；約208平方米的2+1房，每月房租在6.6萬元-12萬元；約256平方米的3房，每月房租在9萬元-15萬元，最短租期6個月起。

由于地處蘇河灣核心地段、坐擁陸家嘴和外灘一線景觀，寶格麗酒店一度是上海名媛打卡聚集地。

盡管公寓租金每月超過5、6位數，酒店價格也位列上海高端五星級酒店前列，但仍然改變不了其常年虧損的命運。

早在2020年，寶格麗公寓的低出租率就引發投資者關注。華僑城2020年年報顯示，寶格麗公寓的全年月均出租率只有6%，遠遠低于華僑城所持其他物業的出租水平。

彼時，董秘回復稱，2020年出租率較低的原因，一方面受到疫情影響，降低了全年出租率，另一方面公司處于品牌管控的考慮，嚴格控制入住商戶的品牌，因此部分商鋪未出租，預計2021年正常出租，出租率在2021年將逐月上升。

華僑城2023年中報顯示，寶格麗公寓的全年月均出租率為63%，蘇河灣項目的全年月均出租率為78%。

出租率如期上升仍難止虧損。

根據華僑城亞洲發布的出售公告，此次出售的上海蘇河灣項目部分資產截至2021年12月31日止年度、截至2022年12月31日止年度、截至2023年6月30日止六個月的收入分別約為2.49億元、1.40億元、1.19億元，除稅后虧損分別約為1077萬元、5225萬元、690萬元。

經營平平

上海是華僑城在華東區域的核心發展城市，但近年的經營情況不容樂觀。

根據華僑城2020年年報，報告期內華東區域實現營業收入約288億元，同比增長229.31%，占營業收入比重約35.21%，僅次于華南區域的41.57%。而今年上半年，華東區域的營業收入大幅下降至18億元，占營業收入比重約9.38%，在五大區域中排名倒數第一。

華僑城2023年上半年營業收入構成，圖源：企業財報

在上海，華僑城持有多個文旅項目及地產項目。

根據董事會秘書關山今年3月對投資者的回復，華僑城在上海一共持有上海歡樂谷、上海瑪雅海灘水公園、上海寶格麗酒店、上海歡樂谷嘉途酒店等文旅項目，“上海是中國文旅發展的重要區域，也是公司在華東區域的核心發展城市，公司將對區域內優質旅游資源獲取機會保持密切關注，不斷豐富文旅產品線。”然而，新項目的收并購尚未落地，寶格麗大樓已經被擺上貨架。

地產業務方面，華僑城近期在上海表現平平。

根據華僑城2023年中報，截至報告期末，華僑城在上海的土地儲備為位于浦江鎮0061、0055街坊P1宗地，剩余可開發計容建筑面積約8.94萬平方米；主要在售項目為閔行區新浦江城項目，期內銷售金額約3919萬元；主要在租項目包括浦江華僑城、蘇河灣、寶格麗公寓，出租率分別為95%、78%、63%。

近年來，華僑城業績表現不佳，2022年巨虧109億元，今年上半年仍虧損13億元，截至今年6月末的有息負債總額達1343億元。

華僑城坦承，地產行業信用風險在不斷上行，房企資金周轉能力、融資能力走弱，在行業壓力傳導下可能發生流動性不足、償債壓力加大等問題。此次出售上海寶格麗酒店亦是華僑城主動化債的舉措之一。

“公司將持續調整債務結構，堅持長期資產配置長期資金，并確保資金優先投向盈利高、凈現金流多、回報周期短的項目，同時對現存債務實施月度監測動態監控，提前半年管控到期債務，牢牢守住不發生債務風險的底線。”華僑城表示。