出品/雷達財經(jīng)

作者/肖灑

4月2日，萬科A股、H股雙雙大跌，“萬科”相關(guān)詞條沖上微博熱搜榜。

此前在4月1日早間，公眾號煙臺萬林企業(yè)管理咨詢有限公司以“煙臺市百潤置業(yè)”的名義，發(fā)布《關(guān)于郁亮操控萬科謀取私利有關(guān)情況的反映》，稱郁亮操控萬科存在涉嫌非法設(shè)立類金融機構(gòu)發(fā)放高利貸、欺瞞股東挪用項目建設(shè)資金等問題。

對此，萬科方面最新回應(yīng)稱，煙臺市百潤置業(yè)在網(wǎng)上發(fā)布對本公司和公司負責人員的惡意言論，內(nèi)容嚴重失實。煙臺萬科和當?shù)睾献鞣降募m紛，目前已經(jīng)進入司法程序。

隨后，煙臺市百潤置業(yè)再度發(fā)文《再問郁亮-關(guān)于對投訴的回復(fù)》，稱舉報內(nèi)容有根據(jù)、數(shù)字有出處、判斷有邏輯，并歡迎郁亮能自證清白。

雷達財經(jīng)注意到，在這場危機中，管理層被舉報違法經(jīng)營，似乎還算不上萬科所要面臨的頭等大事。在目前地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡的情況下，公司接連遭到評級機構(gòu)下調(diào)評級、投行下調(diào)目標價。

為此，萬科也打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，郁亮更是帶頭降薪、表態(tài)決不躺平，帶領(lǐng)萬科渡過難關(guān)。

目前，郁亮能否帶來萬科“活下去”，市場屏息以待。

01

被舉報違法經(jīng)營，矛頭直指郁亮

4月2日，萬科H股一度大跌13%，創(chuàng)四年來盤中最大跌幅，股價也再創(chuàng)港股上市以來新低；同時，萬科A股跌超5%，創(chuàng)2015年3月17日以來新低。

前一日，萬科針對網(wǎng)傳舉報內(nèi)容回應(yīng)稱，煙臺萬科和當?shù)睾献鞣降募m紛，目前已經(jīng)進入司法程序，相信法律會給出公正的判斷。

萬科表示，相關(guān)不實指控和商業(yè)詆毀，已經(jīng)構(gòu)成對個人的誹謗罪和對公司名譽權(quán)及商業(yè)信譽的非法侵害，公司會采取法律行動維護合法權(quán)益。

有分析人士指出，雖然舉報內(nèi)容的真實性還有待相關(guān)部門進一步調(diào)查，萬科方面也及時作出了回應(yīng)，但并沒有能安撫到投資者，該事件還是在資本市場持續(xù)發(fā)酵，進而引發(fā)股價大跌。

萬科此次被舉報始于今年1月18日。彼時，煙臺市百潤置業(yè)有限公司公開發(fā)布舉報信稱，在去年8月，就已經(jīng)實名舉報萬科偷稅漏稅行為，煙臺市稅務(wù)機關(guān)進行調(diào)查，但5個月來，萬科拒不交賬，連賬目都沒有調(diào)齊。

萬科在煙臺房地產(chǎn)市場耕耘多年，百潤置業(yè)自稱是萬科合作的小股東，合作了十多年間。而此次舉報，包括百潤置業(yè)在內(nèi)共涉及10家當?shù)毓荆鶠槿f科煙臺的小股東。

1月20日，針對上述相關(guān)舉報，煙臺萬科企業(yè)有限公司發(fā)布澄清公告稱，相關(guān)舉報內(nèi)容嚴重失實。

2月18日，公眾號“煙臺萬林企業(yè)管理咨詢有限公司”發(fā)布《問郁亮董事長的“十萬個為什么”（之一）》，就萬科涉嫌放貸、“影子銀行”業(yè)務(wù)向郁亮發(fā)問。

4月1日，公眾號“煙臺萬林企業(yè)管理咨詢有限公司”再發(fā)布兩篇文章，其中《關(guān)于郁亮操控萬科謀取私利有關(guān)情況的反映》一文稱，郁亮操控萬科謀取私利，欺瞞股東挪用項目建設(shè)資金，以極低價格出售項目公司資產(chǎn)從中牟利，并列舉相關(guān)案例。

一系列舉報，讓萬科走上了的輿論的風口浪尖。據(jù)媒體報道，4月2日摩根大通還將萬科企業(yè)A股評級下調(diào)至低配，目標價6元。

這一目標價，較目前萬科A股還有近30%的空間。截至4月2日收盤，萬科A股下跌5.35%，收報8.5元/股，總市值為1014億元。

02

風暴眼中的萬科

除了被舉報涉嫌違法經(jīng)營，還有更多的挑戰(zhàn)擺在郁亮面前，其中之一便是萬科的債務(wù)問題。

回顧來看，一向被資產(chǎn)市場視為“優(yōu)等生”的萬科，在3月初突然出現(xiàn)“債務(wù)展期”傳言。彼時市場消息傳出，萬科高層到北京與保險公司商量即將到期的非標債務(wù)展期問題。

在新華資產(chǎn)辟謠后，萬科遭遇了2024年以來首次股債“雙殺”。然而，據(jù)券商中國報道，當前萬科在保險機構(gòu)的債務(wù)問題正浮出水面。

報道稱，多位險資人士稱，去年以來萬科就在與保險公司商談債務(wù)償還問題，隨著近期相關(guān)信息公開化，萬科在各個融資渠道的壓力都在增加。

另據(jù)財聯(lián)社，就萬科與保險機構(gòu)協(xié)商非標債務(wù)問題，已有保險機構(gòu)傾向就債務(wù)期限結(jié)構(gòu)做出調(diào)整。多方表示，希望平穩(wěn)度過。

隨后，隨著萬科將一筆于3月11日到期、發(fā)行規(guī)模6.3億美元的中期票據(jù)安排償還，公司股債雙雙止跌回升，迎來短暫喘息之機。

但此時，國際評級機構(gòu)穆迪卻給萬科潑了一盆冷水，宣布撤銷萬科的Baa3（投資級別的最低評級）發(fā)行人評級，授予Ba1的公司家族評級，并下調(diào)高級無抵押債務(wù)評級，把所有評級列入評級下調(diào)觀察名單。

在穆迪的信用等級標準中，“Ba”代表具有投機性質(zhì)的因素，反映不能保證將來的良好狀況，一旦經(jīng)濟情況發(fā)生變化，還本付息能力將削弱。因此，業(yè)內(nèi)也將“Ba”稱之為“垃圾級”。

穆迪表示，評級反映市場預(yù)期萬科的信貸指標、財務(wù)靈活性和流動性緩沖，將于未來12至18個月內(nèi)減弱；列入評級下調(diào)觀察名單反映出其對萬科恢復(fù)銷售和改善融資渠道能力的擔憂等。

關(guān)鍵時刻，萬科又迎來大股東深鐵集團真金白銀的支持，后者擬用10億元認購萬科印力REIT。

然而，萬科的麻煩還沒完。3月25日，惠譽評級稱已將中資房企萬科企業(yè)股份有限公司（萬科）的長期外幣發(fā)行人違約評級自“BBB”下調(diào)至“BB+”。

惠譽稱，此次評級下調(diào)反映出萬科銷售業(yè)績不佳，疊加資本市場波動令其融資途徑進一步收窄。惠譽認為，萬科要應(yīng)對將到期債務(wù)等因素可能導(dǎo)致財務(wù)靈活性持續(xù)惡化。

3月28日晚，萬科發(fā)布2023年報。財報顯示，2023年萬科集團實現(xiàn)營業(yè)收入4657.4 億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比下降46.4%。

除了營收凈利潤雙降，2023年萬科的銷售金額是3761.2億元，同比下降近一成，2024年前兩個月銷售同比下降四成。

銷售金額下降，意味著回款減少。不過，好在目前萬科的現(xiàn)金流基本面穩(wěn)固。截至2023年底，公司在手貨幣資金998.1億元，雖然同比減少27%，仍可覆蓋一年內(nèi)到期有息負債。

負債層面，期末萬科負債總額1.1萬億元，有息負債合計3200.5億元；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負債率為65.5%，較年初下降2.1個百分點。萬科的有息負債以中長期負債為主，其中一年內(nèi)到期的有息負債624.2億元。

值得關(guān)注的是，萬科打還破了31年的慣例，做出2023年不分紅的決策，以保障經(jīng)營安全。同時，萬科8位董事、監(jiān)事、高級管理人員自愿放棄2023年度獎金；且萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會主席解凍自年報披露日后自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。

要知道，自2017年郁亮任萬科集團董事長以來，曾連續(xù)數(shù)年間在萬科取得的年度稅前報酬均在千萬元以上。

03

郁亮表態(tài)絕不躺平

3月29日的業(yè)績會上，債務(wù)風波中的萬科管理層直面風暴。

對于外界關(guān)切，郁亮表示，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關(guān)口。他坦言，雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。

而未來要“活下去”，萬科將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上。

對于房地產(chǎn)市場的走勢，在郁亮看來，當前市場短期顯然超跌，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，相信市場會逐漸恢復(fù)。

但是眼下，萬科所面臨的挑戰(zhàn)也是實實在在的。萬科總裁祝九勝表示，剔除預(yù)售監(jiān)管資金來看，2024年公司在債務(wù)償還上，“有壓力，但能過關(guān)”。

祝九勝稱，萬科現(xiàn)金流情況目前遇到三大挑戰(zhàn)：一是行業(yè)大幅下行階段開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)，銷售規(guī)模不斷下降但保交付帶來了龐大支出；

二是融資模式改變，從總部轉(zhuǎn)向項目層面，現(xiàn)在需要按照工程進度提款，現(xiàn)金儲備或逐漸消耗干凈；

三是萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)規(guī)模接近4000億元，但部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)的收益率較低，甚至達不到銀行的貸款利率。

面對這三個“剪刀差”，萬科希望通過削債輕裝上陣來解決問題。具體措施除了上述取消分紅、削減1000億元以上的有息負債，還可以借助REITs這樣的工具讓經(jīng)營性業(yè)務(wù)實現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)。

然而，眾所周知，2023年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深刻調(diào)整，眾多出險房企目前順利“上岸”者寥寥無幾。

在野村證券看來，2023財年業(yè)績顯示萬科依然存在經(jīng)營和財務(wù)困難，目前公司更緊迫的問題是保護償付能力。同時，該行認為萬科集團風險未除，予萬科企業(yè)“中性”評級，將目標價由10港元大削至5.5港元。