中產(chǎn)階層消費(fèi)退潮后,購物中心將去向何方?
出品/Mall先生
撰文/楊帆
2024年快要結(jié)束了,它本來承載著購物中心從業(yè)者們對后疫情時(shí)代業(yè)績恢復(fù)的期許,但預(yù)期中的回暖并沒有如期而至,反而是競爭和內(nèi)卷越發(fā)的嚴(yán)重。
11月底,某券商首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于目前經(jīng)濟(jì)形勢與未來預(yù)期的演講火出了圈,其中關(guān)于80后以及中產(chǎn)階層消費(fèi)退潮的點(diǎn)評尖銳而犀利,讓我感觸很深。
結(jié)合業(yè)內(nèi)典型商管公司半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)、日本在“失去的三十年”時(shí)期的消費(fèi)變化,以及個人對于行業(yè)現(xiàn)狀與未來的一些思考,有了本篇文章:對未來的消費(fèi)趨勢、購物中心的發(fā)展及從業(yè)環(huán)境的預(yù)判。
那篇出圈的演講,由于其觀點(diǎn)表達(dá)過于尖銳和犀利,很多原文都被刪除了。我這里摘取其關(guān)于中產(chǎn)消費(fèi)與80后的三個觀點(diǎn)如下:
1.中產(chǎn)階層消費(fèi)的興起是基于過去十年房價(jià)上漲,本質(zhì)上是由于資產(chǎn)升值帶來的消費(fèi)力與消費(fèi)意愿的雙重提升。而目前房地產(chǎn)市場不景氣,且由于房產(chǎn)站家庭資產(chǎn)的大頭,自然消費(fèi)力與消費(fèi)意愿受到雙重打擊,房屋價(jià)值縮水帶來的消費(fèi)降級是其他任何收入都無法彌補(bǔ)的。
2.經(jīng)濟(jì)熱度是從上到下傳播,而經(jīng)濟(jì)寒潮則是從下向上傳播。拼多多的火熱代表著底層開始感受到寒潮,而最近兩年中產(chǎn)階級也開始“拼多多”,并且近幾年每年都新增大量的網(wǎng)約車、外賣員,預(yù)示著一些位于中下層的中產(chǎn)階層開始隕落。
3.未來做生意要么做富人的生意,要么做窮人的生意,不做中產(chǎn)的生意。可以做年輕人的生意,可以做老年人的生意,但不要做40多歲(80后)中年人的生意,因?yàn)樗鲜巧嫌欣舷掠行∵要還房貸。
中產(chǎn)家庭客群 | 西二旗萬象匯
但對應(yīng)到購物中心行業(yè),目前大部分購物中心的主要客群就是中產(chǎn)家庭客群。他們是新能源車、家庭餐飲、兒童業(yè)態(tài)、休閑娛樂業(yè)態(tài)的主力客群,也是近兩年熱度很高的高化美妝、以始祖鳥與迪桑特等品牌為代表的中高端專業(yè)運(yùn)動的核心消費(fèi)人群。
而且,這部分客群從年齡上就是演講提到的70、80后的中年人群。
龍湖天街系列——行業(yè)內(nèi)最具代表性的中產(chǎn)家庭定位產(chǎn)品線
我們選擇龍湖天街的收入數(shù)據(jù)作為參考,來看下2024上半年業(yè)內(nèi)一線商管公司的項(xiàng)目業(yè)績?nèi)绾巍?/p>
選擇龍湖地產(chǎn)主要基于四點(diǎn):
項(xiàng)目整體規(guī)模大,主要分布于一線與強(qiáng)二線城市:城市層級高、經(jīng)濟(jì)發(fā)展好,中產(chǎn)階層聚集度高,代表性強(qiáng);
產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高,具有可比性,且多數(shù)為TOD項(xiàng)目,在建筑設(shè)計(jì)方面也居于業(yè)內(nèi)前列;
天街產(chǎn)品線以中產(chǎn)家庭為主要客群定位;
龍湖地產(chǎn)半年報(bào)會披露至單個項(xiàng)目的收入與出租率數(shù)據(jù),可以做年度對比。
首先來看龍湖各區(qū)域天街產(chǎn)品線在2024年半年度收入數(shù)據(jù),如下表:
區(qū)域 | 總面積 (萬平米) | 2024半年度總收入(萬元) | 同店 同比 |
長三角 | 303 | 205,469 | 3.1% |
西部 | 290 | 173,633 | -2.0% |
環(huán)渤海 | 126 | 104,127 | 0.6% |
華中 | 28 | 29,248 | -1.9% |
總計(jì) | 778 | 512,476 | 0.5% |
以上數(shù)據(jù)來自龍湖地產(chǎn)2024年半年報(bào)
我們可以看到同店同比收入數(shù)據(jù)中,長三角仍然處于增長狀態(tài),但遞增幅度不高。龍湖大本營西部區(qū)域,以及新興的華中區(qū)域均出現(xiàn)同店同比收入下降。而高凈值項(xiàng)目為主的環(huán)渤海區(qū)域同店同比僅0.6%,基本上處于增長停滯的狀態(tài)。
然后再看下龍湖地產(chǎn)北京、重慶和杭州三個重點(diǎn)城市里收入TOP5的項(xiàng)目數(shù)據(jù):
項(xiàng)目 | 2024半年度總收入(萬元) | 收入同比 | 出租率 |
北京長楹天街 | 27,321 | -1.2% | 97.0% |
北京大興天街 | 12,621 | 0.7% | 96.8% |
北京亦莊天街 | 11,204 | 6.5% | 100.0% |
北京房山天街 | 9,782 | -5.9% | 97.9% |
北京熙悅天街 | 8,676 | 8.4% | 98.3% |
重慶北城天街 | 23,372 | -9.3% | 95.2% |
重慶時(shí)代天街1期 | 17,693 | -3.8% | 94.8% |
重慶時(shí)代天街2期 | 11,685 | -12.3% | 93.7% |
重慶金沙天街 | 11,465 | -15.3% | 93.9% |
重慶禮嘉天街 | 6,871 | 6.8% | 95.4% |
杭州濱江天街1期 | 19,209 | 10.4% | 98.4% |
杭州金沙天街 | 15,571 | 4.7% | 97.5% |
杭州西溪天街 | 12,776 | 3.8% | 97.5% |
杭州丁橋天街 | 8,398 | -2.3% | 95.4% |
杭州紫荊天街 | 6,248 | -1.1% | 97.2% |
以上數(shù)據(jù)來自龍湖地產(chǎn)2024年半年報(bào)
從重點(diǎn)城市收入TOP5項(xiàng)目的收入與出租率可以看到:總計(jì)有8個項(xiàng)目出現(xiàn)收入下降,其中重慶占4個且下滑比例較大。重慶正是房價(jià)下跌導(dǎo)致中產(chǎn)資產(chǎn)縮水較為嚴(yán)重的城市。
同時(shí)在出租率方面,重慶項(xiàng)目也處于普遍經(jīng)營預(yù)警狀態(tài)(全場平均出租率低于95%)。
位于北京典型中產(chǎn)家庭居住區(qū)的長楹天街、大興天街和房山天街也不同程度出現(xiàn)收入下滑(亦莊處于新開業(yè)狀態(tài)仍增長)。
龍湖北京首個輕資產(chǎn)項(xiàng)目 | 龍湖北苑天街
從龍湖地產(chǎn)2024年半年度數(shù)據(jù)可以看到,一二線城市以中產(chǎn)家庭為定位的購物中心業(yè)績已經(jīng)開始出現(xiàn)松動下滑。龍湖尚如此,可見2024年其他購物中心的從業(yè)者們也都不太好過。
接下來把視角拉回到整個購物中心行業(yè),從企業(yè)背景、項(xiàng)目定位、經(jīng)營管理和職場狀態(tài)四個維度,看下整個行業(yè)目前的運(yùn)行現(xiàn)狀
從行業(yè)背景來看,目前購物中心行業(yè),是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的產(chǎn)物,因此具有如下四個特征:
1、背靠房地產(chǎn)母公司:目前主要的一二線商管公司基本都有房地產(chǎn)企業(yè)背景,如龍湖、華潤、萬達(dá)、新城、印力等等。
房地產(chǎn)公司多元化業(yè)務(wù)探索一方面推動了整個零售商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在2017年之后大踏步的發(fā)展,另一方面也使得從業(yè)人員素質(zhì)和薪資水漲船高。
但他們在推動行業(yè)發(fā)展的同時(shí),也積累下了如規(guī)模化優(yōu)先、產(chǎn)品線同質(zhì)化、忽視商業(yè)生命周期的永續(xù)增長預(yù)期、一味追求年輕化團(tuán)隊(duì)忽視商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)等問題。
萬科廣場——萬科最具代表性的多元化業(yè)務(wù)嘗試之一
2、以中產(chǎn)家庭消費(fèi)為主流定位:目前業(yè)內(nèi)主流購物中心產(chǎn)品線以8-10萬平米為主,針對3-5公里范圍中產(chǎn)家庭消費(fèi)客群。
而地產(chǎn)的瘋狂擴(kuò)張、以及過去10年中產(chǎn)階層的持續(xù)擴(kuò)大與社會普遍的超前消費(fèi)的理念,導(dǎo)致購物中心在總體規(guī)模、品牌級次上都處于超量供應(yīng)的狀態(tài)。
3、項(xiàng)目經(jīng)營承壓帶來管理變形:2023年開始由于消費(fèi)端疲軟、品牌端開店更加謹(jǐn)慎,導(dǎo)致購物中心經(jīng)營端普遍承壓。
但前期預(yù)算制定時(shí)并未考慮到這些變化,進(jìn)而各家商管公司只能強(qiáng)壓一線業(yè)績導(dǎo)致管理變形。
比如削減能源費(fèi)和維護(hù)維保費(fèi)用,導(dǎo)致現(xiàn)場經(jīng)營品質(zhì)降低;為了實(shí)現(xiàn)預(yù)算而拔升其他收入導(dǎo)致低端特賣和廣告位遍布場內(nèi);為了維持出租率導(dǎo)致業(yè)態(tài)配比失調(diào)等等一系列損害項(xiàng)目長效經(jīng)營的手段。
4、從業(yè)者工作不斷內(nèi)卷,上升通道關(guān)閉:這些變化傳遞到從業(yè)者個人身上,結(jié)果就是一方面減員控編,一方面又不斷加碼工作量和工作難度。
原有的職業(yè)晉升路線因?yàn)槭袌鲇稍隽哭D(zhuǎn)為存量而關(guān)閉,更由于經(jīng)營業(yè)績和地產(chǎn)公司現(xiàn)金流的雙重壓力,出現(xiàn)薪資福利水平的下降。
總結(jié)而言,在過去的10年里,由于地產(chǎn)公司多元化業(yè)務(wù)發(fā)展所帶動的這一輪購物中心行業(yè)大發(fā)展,已經(jīng)由于市場供應(yīng)飽和、地產(chǎn)預(yù)冷、消費(fèi)不振等因素已經(jīng)出現(xiàn)了停滯和內(nèi)卷的狀態(tài)。
為了尋求行業(yè)未來發(fā)展的軌跡,我們將視角轉(zhuǎn)向日本,看看日本在90年代經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后,在消費(fèi)需求、人群代際轉(zhuǎn)化和品牌業(yè)態(tài)上都發(fā)生了哪些變化。
日本在90年代經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后,原有針對中產(chǎn)的超前高端消費(fèi)退潮。此后直到新千年,隨著新一代消費(fèi)人群成長起來,針對中產(chǎn)消費(fèi)的超額供應(yīng)狀態(tài)被三個消費(fèi)趨勢所取代:
1、消費(fèi)多元降級,從必欲品到必需品:消費(fèi)者從經(jīng)濟(jì)騰飛時(shí)代滿足消費(fèi)欲望、實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值和標(biāo)榜自身階層的消費(fèi)主義陷阱中走出來,轉(zhuǎn)變?yōu)橹贿M(jìn)行必要消費(fèi)、更注重性價(jià)比。
唐吉坷德——日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后崛起的生活雜貨店
2、消費(fèi)人口變遷,從物質(zhì)到精神:泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代及后泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代出生的人(70、80后以及90后)逐漸成為消費(fèi)主力客群。他們生活在物質(zhì)極大豐富的時(shí)代,在物質(zhì)追求之外,衍生出對自身個性、小眾愛好以及設(shè)計(jì)美學(xué)的追求,進(jìn)而帶動整個市場產(chǎn)生從物質(zhì)到精神的供需轉(zhuǎn)變。
3、中產(chǎn)超額消費(fèi)消退,精品店和雜貨鋪并存:經(jīng)濟(jì)衰退與消費(fèi)客群的轉(zhuǎn)變相疊加,導(dǎo)致中產(chǎn)階層的超額消費(fèi)衰退,唯有高端客群仍保持其消費(fèi)習(xí)慣。
因此奢侈品精品店仍然存在,同時(shí)新興消費(fèi)客群的消費(fèi)特征催生了時(shí)尚集合店與雜品店的壯大興起,如東急手創(chuàng)、唐吉坷德、MUJI、優(yōu)衣庫等。
生活美學(xué)集合店 | 朝陽大悅城·MUJI旗艦店
雖然我們未來的發(fā)展路徑并不會完全復(fù)刻日本,但一些規(guī)律性的變化,比如消費(fèi)人群帶來的消費(fèi)理念變化、中產(chǎn)消費(fèi)與高端消費(fèi)的徹底分化、大眾消費(fèi)回歸理性等還是同樣會發(fā)生。
由此,我也嘗試對未來消費(fèi)趨勢與購物中心發(fā)展做一個預(yù)測。
1、不僅是單純價(jià)格導(dǎo)向,更是在消費(fèi)類型上做減法的全業(yè)態(tài)消費(fèi)降級。
家庭消費(fèi)開始節(jié)衣縮食注重性價(jià)比、兒童消費(fèi)規(guī)模縮小儲值類消費(fèi)模式衰落、年輕消費(fèi)社交化導(dǎo)致網(wǎng)紅效應(yīng)進(jìn)一步升級、休閑消費(fèi)碎片化與快餐化將沖擊KTV與影院業(yè)態(tài)。
2、人群代際帶來消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)理念變化。
00后、10后將在2025-2035年的十年時(shí)間里,逐步登上消費(fèi)舞臺,成為新的主力消費(fèi)客群。他們將帶來全新的消費(fèi)理念,很可能更注重服務(wù)、文化與個人感受,而不僅僅是品牌知名度、價(jià)格與性價(jià)比。
3、高端奢侈品品類消費(fèi)仍然會存在,但滿足中產(chǎn)階層超前消費(fèi)的偽高端、偽奢侈品品牌與業(yè)態(tài),會逐漸衰落退潮。
4、物美價(jià)廉的生活美學(xué)集合店壯大。
由于消費(fèi)客群轉(zhuǎn)變,大眾消費(fèi)在美學(xué)、性價(jià)比等方面會進(jìn)一步升級,同時(shí)大型品牌自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也更強(qiáng),最終會導(dǎo)致一些細(xì)分的連鎖品牌在消費(fèi)下行期轉(zhuǎn)向往大而全的生活美學(xué)集合店方向發(fā)展。
而這些消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)化,反應(yīng)到購物中心層面,預(yù)計(jì)會在10年內(nèi)三個階段發(fā)生以下變化:
短期(1-3年):大眾時(shí)尚到高能級品牌逐漸退潮:
除了可見的快時(shí)尚品牌遇冷,未來運(yùn)動時(shí)尚品牌、新能源汽車等大眾時(shí)尚生活類品牌也會繼續(xù)降溫,進(jìn)而會傳遞至高端運(yùn)動品牌、高化美妝等品牌。
賣場化趨勢出現(xiàn):為了應(yīng)對零售品牌退潮趨勢,部分項(xiàng)目商管團(tuán)隊(duì)開始大面積合鋪,引入各類型零售業(yè)態(tài)集合店,進(jìn)而標(biāo)志著針對中產(chǎn)家庭生活類購物中心開始逐漸賣場化。
賣場化的購物中心 | 日本京都永旺mall
中期(3-5年):低效購物中心關(guān)停,舊改與社區(qū)商業(yè)熱度再現(xiàn)。
一二線城市鄰里型社區(qū)商業(yè)、城市更新商業(yè)、步行街將重新興起。不同于以往的舊改與社區(qū)商業(yè),此階段的項(xiàng)目在滿足生活消費(fèi)便利性、實(shí)惠性的同時(shí)還兼顧醫(yī)療與社區(qū)公共服務(wù)。
舊改文創(chuàng)項(xiàng)目則在以文創(chuàng)與休閑體驗(yàn)為核心的同時(shí),依靠自身IP打造特點(diǎn)與社交媒體傳播屬性,獲得比單純通過場景和設(shè)計(jì)打造的網(wǎng)紅項(xiàng)目更持久的生命力。
與此同時(shí)周邊人口支撐不足的購物中心項(xiàng)目逐漸關(guān)停或轉(zhuǎn)型為其他物業(yè)類型,如醫(yī)院、酒店、辦公或政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)孵化器。
遠(yuǎn)期(5-10年):核心區(qū)位項(xiàng)目與TOD交通樞紐項(xiàng)目沿襲休閑社交功能,生活型購物中心則逐漸“賣場化”。
城市核心商圈或商務(wù)區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目仍將維持高端化定位;而具備Tod樞紐的區(qū)域型項(xiàng)目,將維持與現(xiàn)狀類似的時(shí)尚定位。
與之相對的是生活聚集區(qū)內(nèi)的購物中心將降級為以超市賣場、生活類集合店、服裝類集合店、連鎖快餐餐飲、少量時(shí)尚類零售、兒童娛樂及教育培訓(xùn)的百貨賣場型商業(yè)(很可能類似目前只有2層結(jié)構(gòu)的永旺夢樂城或凱德出售給印力的印象匯產(chǎn)品線)。
印象匯產(chǎn)品線 | 濰坊印象匯
基于以上5點(diǎn),未來購物中心所提供的消費(fèi)場景可能是多級分層分化的:
比如位于居住區(qū)的購物中心(也是目前大部分的購物中心)將不再是休閑社交的目的地,在淘汰出清一部分后,剩余的將會成為物美價(jià)廉的生活必需品消費(fèi)目的地。
位于市中心核心商圈的購物中心將承載著高端消費(fèi)需求功能。
而位于城區(qū)內(nèi),具有文化屬性的小街小巷與舊改項(xiàng)目,將滿足年輕客群的休閑社交消費(fèi)功能。
凱德是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的資本化代表 | 西直門凱德mall
除了項(xiàng)目發(fā)展方向的演變之外,在大環(huán)境上,隨著整個行業(yè)資產(chǎn)證券化程度越來越高以及房地產(chǎn)公司的退潮,從地產(chǎn)屬性向金融屬性轉(zhuǎn)變將是大趨勢。
商業(yè)管理公司的輕資產(chǎn)屬性會越來越明顯,最后很可能轉(zhuǎn)變?yōu)轭愃朴诰频旯芾砉镜慕巧>唧w從業(yè)環(huán)境可能會發(fā)生如下變化:
1、商管公司去地產(chǎn)化與輕資產(chǎn)化并行,最終被金融機(jī)構(gòu)收購。
為了補(bǔ)救地產(chǎn)母公司資金壓力,商管公司所持有的項(xiàng)目逐漸被剝離出售,進(jìn)而變?yōu)榧児芾砉荆陨硭芾淼捻?xiàng)目規(guī)模也會隨著項(xiàng)目解約與關(guān)停逐漸縮小。
而最終隨著一次次的分割與交易,商管公司的股權(quán)和團(tuán)隊(duì)會被金融類企業(yè)所掌控。
2、購物中心管理將更尊重商業(yè)生命周期與經(jīng)營邏輯。
不同生命周期項(xiàng)目的考核不再一刀切,而是對應(yīng)不同的業(yè)績指標(biāo)——已經(jīng)上市的項(xiàng)目將嚴(yán)格滿足reits上市測算及分紅要求、老舊項(xiàng)目則需要不斷投入改造升級費(fèi)用維持來項(xiàng)目競爭力。
3、購物中心管理體系呈現(xiàn)“金融總部-商管平臺-一線項(xiàng)目”的三級金字塔化。
隨著地產(chǎn)類公司退潮與金融類公司入局,金融背景總部將以少數(shù)高學(xué)歷高薪背景的人員來承擔(dān)投資戰(zhàn)略發(fā)展與資產(chǎn)管理的職能。
目前的商管公司將作為平臺,以統(tǒng)籌和監(jiān)督項(xiàng)目經(jīng)營為主要工作,其從業(yè)人員的薪資水平在脫離地產(chǎn)母公司后,會有一定程度的下調(diào)回歸。
而一線項(xiàng)目層面則將完全以資本化視角運(yùn)營,從業(yè)者中僅有項(xiàng)目總會作為高薪管理人員存在,其他一線員工很可能回歸到微薄底薪+灰色收入的狀態(tài)。
以從業(yè)者的角度回顧行業(yè)發(fā)展,我們可以看到購物中心從業(yè)者們曾經(jīng)有三個紅利階段,分別是:
2010年前后百貨向購物中心轉(zhuǎn)變階段,老百貨人吃到了紅利;
2014年前后地產(chǎn)公司布局商業(yè)百花齊放階段,初代的萬達(dá)人吃到了紅利;
2017年前后地產(chǎn)背景商管公司規(guī)模擴(kuò)張階段,前一次階段的商管管培生們吃到了紅利。
而這三個階段分別代表著:
70、80后接替50、60后成為消費(fèi)主力,市場消費(fèi)趨勢發(fā)生代際轉(zhuǎn)換,百貨消費(fèi)被購物中心(及網(wǎng)購)所取代;
隨著70、80后的收入增加,消費(fèi)需求進(jìn)一步放大,反向刺激市場供應(yīng)增加;
中產(chǎn)階層隨著地產(chǎn)起飛開始超額消費(fèi)。
但隨著階段的發(fā)展,紅利規(guī)模也越來越有限,能吃到這三次紅利的商管人在逐漸減少。
后續(xù),隨著消費(fèi)人群的再一次代際轉(zhuǎn)換,消費(fèi)需求和商業(yè)市場供應(yīng)也必將會再一次完成轉(zhuǎn)變。
在此過程中肯定還會有新的發(fā)展紅利,但紅利的規(guī)模也勢必會進(jìn)一步縮小,把握機(jī)會的難度也將進(jìn)一步增加。
直至整個行業(yè)在高度資本化之后回歸平靜。
“非標(biāo)商業(yè)”火熱的背后就是消費(fèi)人群在轉(zhuǎn)變 | THE BOX朝外年輕力中心
而對于仍在行業(yè)內(nèi)拼搏以及有志于進(jìn)入購物中心行業(yè)的人們,未來隨著整個行業(yè)除去光鮮浮躁的外皮,回歸繁瑣的經(jīng)營本身,到時(shí)候可能真的需要唯有熱愛才能堅(jiān)持了!
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