昆明商業地產發展速度之快、擴張區域之廣、體量之大、營銷手段之多令人眼花繚亂。短短幾年，從單區域散兵游勇式商業突變為多區域超級航母戰斗群商業。這種大規模、高速度發展的表相背后，隱藏著一系列偏離商業地產發展規律的隱患。

　　限購令使商業地產火上加油

　　城中村改造是目前及未來相當長時間昆明土地供應的主要方式，拆遷難、周期長、政策嚴、變幻快、算不清、融資難是城中村改造的一道難關。土地價格呈剛性上漲態勢，高企的土地成本、融資成本再加上火上加油的限購令，嚴重擠壓了商品住宅開發的利潤空間和市場份額，商業地產成為了開發企業無奈和唯一的選擇。于是乎，明知征途有艱險，越是艱險越向前。幾十萬平米甚至上百萬平米的商業地產項目如雨后春筍般在昆明四面八方突然崛起，昆明人均1.6平米的商業面積讓深圳、香港等商業發達城市瞠目結舌。

　　沒有商業運作實力的大膽冒進

　　筆者經常參加一些商業地產項目的專業論證研討會，發現一個非常有意思的現象。不少開發商業地產的企業，特別是從其他行業轉做房地產的公司，既不愿讀千卷書，更不愿行萬里路，也沒有商業運作的實力，但他們相信秀才不出門方知天下事，更堅信所謂的優秀開發組合，認為只要把國內外好的規劃公司、設計公司、商業顧問公司、銷售代理公司、廣告公司、建筑公司、商業管理公司等組合起來就可以做好商業地產。事實上，如果一個企業沒有自己的專業團隊，合作方能盡到80%的努力就是道德和專業的最高界限了。其結果是，外行開發商在和專業公司的溝通對接中，要么點頭全盤接受，要么搖頭全盤否定，要么才點頭又馬上搖頭，猶豫不決、反復無常。經常出現花一萬塊錢一個月也定不下來，用一億元一分鐘就被迫做出決定。

　　輕戰略研究，忽視細節推導

　　目前昆明不少城中村改造的商業地產項目，特別是城市綜合體，許多開發商并不進行戰略研究，更多的是圍繞規劃政策快速進入設計、定價、銷售、招商等戰術層面。

　　事實上，戰略定位更為重要，特別是開發模式的選擇尤為突出。被稱為商業地產鼻祖的大連萬達在這些方面教訓頗深。如早期開發的長春萬達購物廣場，大連萬達把占商業總面積85%的部分通過訂單商業模式引入沃爾瑪等主力店進駐經營，把占商業總面積15%的部分采用單店高價銷售模式全部賣出。結果實現了“雙贏”——開發商用少量自有資金完成大型商業物業開發，賺錢走人；大商家以低廉的價格進入市場占據黃金旺地；而散鋪在經營過程中出現了“燈下黑”的現象，生意慘淡，難以為繼。中小投資者成了被吞食的羔羊，一怒之下對大連萬達提起了商業廣告欺詐訴訟。大連萬達接受教訓，在今后的商業地產中采用了全出租模式，如濟南萬達購物廣場，同時注意大、中、小商家的結合，最終實現了消費者、商家、中小投資者、開發商的多贏。

　　增值空間被嚴重透支

　　縱觀目前的商業地產項目，異口同聲地被冠以“保值、增值、一鋪養三代”等口號，似乎昆明的商業地產滿城盡帶黃金甲。據昆明至祥研究中心的數據表明，目前昆明商業地產的平均單價約32321元/平米，月租金為206元/平米。按此計算投資回收期限是13年；假設首付50%，貸款50%，月供196元，租金凈收益10元；年投資回報率為0.37%，自有資金投資回報率為0.74%。有些商業地產個案的投資價值更加觸目驚心。如某著名城市綜合體，一樓臨街商鋪均價約6萬元/平米，目前租金水平200元/平米左右。按此推算，投資回收期為25年；按首付50%，貸款50%計算，月供363.9元，租金凈收益為-163.9元；年投資回報率為-3.2%，自有資金年投資回報為-6.5%。即便商鋪的年租金增長率為5%，增值率為10%，從整體來看，40年產權的商業地產，其投資價值已沒有任何吸引力，有的商業地產項目甚至有“一鋪坑三代”的嫌疑。
　　（都市時報）