出品/樂居財經

撰文/許淑敏

不少地產港企大佬，似乎正在摩拳擦掌。

新世界的鄭志剛覺得，最壞的時間已經過去了，他希望提前布局，把握機遇；恒隆的陳啟宗，則判斷，公司今年零售銷售，有機會打破歷史紀錄。但與此同時，他們基因里又透著謹慎。

長實的李澤鉅表示，投地絕對不會盲目出價；九龍倉吳天海承認，很多內地民企找他們，但需要很小心。

調控基調下，與深受流動性困擾的內房相比，港企仍是一個特別的陣營。他們依舊被當作地產運營的參考系。

早期，內房企對于港資地產商的模仿，比比皆是。而時至今日，仍有內房企不斷研究港資地產商發展模式、盈利模式，并從財報當中窺得一二。

雖然市場環境不同以往火熱，但港資地產商的財報仍保持一定“韌性”，具備一定的參考意義。

對比內房企動輒虧損百億的盈利狀況，多數港資地產商的盈利指標會更好看一些。之所以能繼續保持“韌性”，還是在于其以“長周期”、“慢周轉”等模式進行運營。不過度依賴短期的物業銷售，更看好長期持有物業的前景。

充足的資金，也讓不少港資地產商選擇重返內地市場。而可進可退的背后，是以多樣投資組合及穩健財務狀況作為支撐點。

保持盈利

趕在內房企前面，港資地產商一般會更早披露年報。比如恒隆地產，早于1月底便已經披露2022財年報告，詳盡展示業績情況，其余包括長實集團、太古地產、恒基地產、九龍倉集團均陸續于3月初披露完畢。

另外，新世界發展、新鴻基地產等因為財年不同，披露的是2022年下半年的業績情況。

對比內房企動輒虧損、下滑的盈利狀況，多數港資地產商的盈利指標稍微好看一些。可以看到，內房企包括正榮地產、禹洲集團、陽光城等多家出險房企2022年虧損超百億，而未出險房企包括大悅城控股、格力地產亦虧損超20億元。甚至有統計稱，A股上市房企逾六成出現虧損。

而港資地產商們雖然收入、股東應占溢利亦有部分下跌，但基本下跌幅度不大。

從表格上看，除了九龍倉集團于2022年實現股東應占溢利虧損17.05億港元以外，長實集團、新世界發展、恒基地產等幾家港資地產巨頭均保持正向盈利。

甚至長實集團、恒隆地產等的股東應占溢利都是同比增長，幅度不一，但在當前市場環境下，實現正向增長已經值得一提。

市場環境處境同樣艱難，但港資地產商運用了保持盈利的一些方法。

像是長實集團，出現的是“增利不增收”的現象，全年收入563.41億港元，下跌9.27%，而股東應占溢利216.83億港元，漲2%。其于2022年，完成了很多主要的策略交易，通過出售資產獲得增值收益，保持了增長。

報表披露，長實集團通過出售投資物業得益7.38億港元，出售實用資產合營企業權益得益6.06億港元，合計獲得13.44億港元。去年，長實集團出售了倫敦甲級寫字樓5 Broadgate、英國水務公司Northumbrian Water項目25%股權、香港波老道21號豪宅項目，也出清飛機租賃業務。

太古地產股東應占基本溢利下跌9%，但年度溢利上升13%至82.27億港元。其中最主要的影響因素為投資物業估值，這一數據去年實現收益8.01億港元，而2021年為-19.47億港元。

這亦是港資地產商與內房企不同之處。之前受市場環境影響，部分內房企年報存在存貨跌價跡象，導致利潤較大幅度下降。

而太古地產投資物業估值收益回正，證明其資產優質得到認可。

但說到底，港資地產商之所以能繼續保持“韌性”，還是在于其以“長周期”、“慢周轉”等模式進行運營。不過度依賴短期的物業銷售，更看好長期持有物業的前景。

在港資地產商的收入結構當中，零售租賃業務占據較大的部分。太古地產、恒隆地產均以零售物業租金為主，2022年租金收入均超過百億港元。而新鴻基地產、九龍倉集團，租金收入亦較高。

值得注意的是，去年港資地產商的零售租賃業務也不可避免迎來下跌，但他們仍對后市保持審慎樂觀。

港資地產商擅長多元化業務，并有足夠的資金投入。正如長實集團聯席主席李澤鉅提到的，“我們不是做單一的業務，我們有選擇，而且有很多選擇。可以針對不同的地方，不同的業務以及不同的經濟周期，靈活地將資本放在不同的資產里面，可以平衡發展。”

內地進退

港資地產商于內地市場的進退，被視為市場風向標。上世紀九十年代，不少港資地產紛紛進入內地“跑馬圈地”，包括新世界發展、新鴻基地產等均投資了不少項目。

前些年，港資地產商又都在選擇撤離內地市場，比如新世界發展打包北京、上海等9個項目賣給恒大，華人置業退出成都市場等等。

而自從地產行業發生流動性風險以后，港資地產商頗有些重返內地市場的跡象。

從幾個港資地產商的土儲來看，目前內地土儲仍占據較大的比例，像是長實集團內地土儲711.11萬平方米，占總土儲比例85%，而太古地產內地土儲2250萬平方呎，占比67%。

另外，新世界發展近兩年在內地市場動作也不少，其與招商蛇口簽署戰略合作協議，也斥資22.9億元收購成都、武漢等城市6項物流資產，更拿下深圳3宗城市更新項目。

可見新世界發展對于拓展內地市場的急迫性。但實際上，新世界發展近些年內地土儲呈現下降趨勢，2016年中土儲仍為827萬平方米，但2022年僅有土儲525.6萬平方米。

2022年下半年，新世界發展內地實現合約銷售額92.4億港元，同比下跌1%。其中，95%的業績貢獻均來自長三角+大灣區，其中貢獻較大的項目包括杭州新世界?城市藝術中心、上海蘇河璽、廣州逸彩庭園等。

新世界發展于內地發展過度依賴長三角、大灣區，土儲亦主要分布在廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及沈陽等城市。

因環境波動項目營銷計劃延遲，恒基地產于內地物業銷售也不算樂觀。2022年共錄得合約銷售金額69.17億港元，同比減少30%。

與其他港資地產商偏愛獨立開發不同，恒基地產于內地主要以聯合開發為主，與旭輝、龍湖、奧園等房企均有合作，布局北上廣深、成都、長沙、蘇州等地。受到部分合作方資金問題的影響，恒基地產于內地也是步履維艱。

或許是因為體量較小，新鴻基地產去年在內地銷售上漲30%至26億元，仍有較大的上升空間。其已布局上海、北京、廣州、杭州、無錫、蘇州、成都、佛山、南京這9個城市，正逐步推進新項目。

具體看來，北上廣及二線城市，為港資地產商較多布局的地方。

關于未來的投資計劃，一部分港資地產商已經預備好加大投入內地市場。

去年，新世界發展行政總裁鄭志剛表示，中國的房地產市場已經見底，計劃2023年在土地上投資百億元，抄底的地點包括上海、廣州、杭州、深圳等優質城市。

而太古地產也官宣了未來10年的1000億港幣投資計劃，其中300億港元在中國香港、500億港元在中國內地、200億港元用于住宅買賣項目（包括東南亞）。

不過，仍有一部分港資地產商選擇逐漸退出內地市場。典型如九龍倉集團，內地土儲已經只剩下170萬平方米，去年無新增土儲。

此外，其提及市場流動性不足及債務纏身的發展商高調違約，皆嚴重影響購物者意欲和住宅物業交易，集團2022年應占已簽約銷售額同比減少70%至42億元。

而像恒隆地產這樣，則希望“雙線發展”。今年年投資布局以及業態調整方面，管理層在業績會上表示，“關于雙線發展這件事，恒隆（地產）是從來沒放棄的，當然要看機會和價錢。可以看到需求依然在這里，對后市還是審慎樂觀的。”

“低杠桿”模式

港資地產商可進可退的背后，是以多樣投資組合及穩健財務狀況作為支撐點。

港資地產商的“財技”，是多數內房企模仿不來的。與內房企大幅舉債擴張不同，港資地產商奉行“低杠杠”模式。

從財報看，大部分港資地產商保持低負債率，太古地產、九龍倉集團等的凈負債率甚至在個位數，新鴻基地產、長實集團凈負債率分別為19.2%、16.7%。

凈負債率稍微高一些新世界發展，已經在想辦法降杠桿。截至2022年12月末，新世界發展有息負債1859億元，凈負債率由上一年的35.6%漲至47%。

對比三道紅線凈負債率100%的界限，仍有一段距離。但在港資地產商范圍內，新世界發展這一凈負債率已經超過安全邊界。

新世界發展已經開始暫緩擴張步伐，開啟了“去杠桿計劃”。據悉，新世界發展將2023財年投資預算由此前的360億港元縮減至320億港元，減少的成本主要來自于買地開支。

與此同時，新世界發展還在出售旗下非核心物業。鄭志剛透露，于2023/2024財年，中國內地和香港賣樓目標分別為170億元人民幣、170億港元，另外將出售90億至100億港元的非核心資產，包括虧損的酒店等。

其預計，凈負債率將在2023財年末下降至稍微高于40%，到2024年6月末下降到40%以下。

港資地產商進退有度，以現金安全為主要。截至2022年底，新世界發展可動用資金達920億港元，而長實集團可動用資金高達1542億港元。

去年虧損的九龍倉集團同樣注重負債安全，上年末，其負債凈額減少60%至53億港幣，主要來自年內出售長期投資，以及內地發展物業銷售額減去建筑費用等。

數據顯示，九龍倉負債凈額與總權益比率進一步下降至3.4%，2021年為7.9%。

正因港資地產商良好的資金狀況，其在融資方面收獲不少利好，信用值高，融資成本大多在2%-3%左右。

港資地產商為國內地產開發行業的先行者，深知地產隱患所在，也深知高杠桿開發模式不可持續，具備一定的憂患意識，這是他們能在市場上長期生存的重要原因。