出品/樂居財經(jīng)

撰文/許淑敏

不少地產(chǎn)港企大佬，似乎正在摩拳擦掌。

新世界的鄭志剛覺得，最壞的時間已經(jīng)過去了，他希望提前布局，把握機遇；恒隆的陳啟宗，則判斷，公司今年零售銷售，有機會打破歷史紀錄。但與此同時，他們基因里又透著謹慎。

長實的李澤鉅表示，投地絕對不會盲目出價；九龍倉吳天海承認，很多內(nèi)地民企找他們，但需要很小心。

調(diào)控基調(diào)下，與深受流動性困擾的內(nèi)房相比，港企仍是一個特別的陣營。他們依舊被當(dāng)作地產(chǎn)運營的參考系。

早期，內(nèi)房企對于港資地產(chǎn)商的模仿，比比皆是。而時至今日，仍有內(nèi)房企不斷研究港資地產(chǎn)商發(fā)展模式、盈利模式，并從財報當(dāng)中窺得一二。

雖然市場環(huán)境不同以往火熱，但港資地產(chǎn)商的財報仍保持一定“韌性”，具備一定的參考意義。

對比內(nèi)房企動輒虧損百億的盈利狀況，多數(shù)港資地產(chǎn)商的盈利指標會更好看一些。之所以能繼續(xù)保持“韌性”，還是在于其以“長周期”、“慢周轉(zhuǎn)”等模式進行運營。不過度依賴短期的物業(yè)銷售，更看好長期持有物業(yè)的前景。

充足的資金，也讓不少港資地產(chǎn)商選擇重返內(nèi)地市場。而可進可退的背后，是以多樣投資組合及穩(wěn)健財務(wù)狀況作為支撐點。

保持盈利

趕在內(nèi)房企前面，港資地產(chǎn)商一般會更早披露年報。比如恒隆地產(chǎn)，早于1月底便已經(jīng)披露2022財年報告，詳盡展示業(yè)績情況，其余包括長實集團、太古地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、九龍倉集團均陸續(xù)于3月初披露完畢。

另外，新世界發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)等因為財年不同，披露的是2022年下半年的業(yè)績情況。

對比內(nèi)房企動輒虧損、下滑的盈利狀況，多數(shù)港資地產(chǎn)商的盈利指標稍微好看一些。可以看到，內(nèi)房企包括正榮地產(chǎn)、禹洲集團、陽光城等多家出險房企2022年虧損超百億，而未出險房企包括大悅城控股、格力地產(chǎn)亦虧損超20億元。甚至有統(tǒng)計稱，A股上市房企逾六成出現(xiàn)虧損。

而港資地產(chǎn)商們雖然收入、股東應(yīng)占溢利亦有部分下跌，但基本下跌幅度不大。

從表格上看，除了九龍倉集團于2022年實現(xiàn)股東應(yīng)占溢利虧損17.05億港元以外，長實集團、新世界發(fā)展、恒基地產(chǎn)等幾家港資地產(chǎn)巨頭均保持正向盈利。

甚至長實集團、恒隆地產(chǎn)等的股東應(yīng)占溢利都是同比增長，幅度不一，但在當(dāng)前市場環(huán)境下，實現(xiàn)正向增長已經(jīng)值得一提。

市場環(huán)境處境同樣艱難，但港資地產(chǎn)商運用了保持盈利的一些方法。

像是長實集團，出現(xiàn)的是“增利不增收”的現(xiàn)象，全年收入563.41億港元，下跌9.27%，而股東應(yīng)占溢利216.83億港元，漲2%。其于2022年，完成了很多主要的策略交易，通過出售資產(chǎn)獲得增值收益，保持了增長。

報表披露，長實集團通過出售投資物業(yè)得益7.38億港元，出售實用資產(chǎn)合營企業(yè)權(quán)益得益6.06億港元，合計獲得13.44億港元。去年，長實集團出售了倫敦甲級寫字樓5 Broadgate、英國水務(wù)公司Northumbrian Water項目25%股權(quán)、香港波老道21號豪宅項目，也出清飛機租賃業(yè)務(wù)。

太古地產(chǎn)股東應(yīng)占基本溢利下跌9%，但年度溢利上升13%至82.27億港元。其中最主要的影響因素為投資物業(yè)估值，這一數(shù)據(jù)去年實現(xiàn)收益8.01億港元，而2021年為-19.47億港元。

這亦是港資地產(chǎn)商與內(nèi)房企不同之處。之前受市場環(huán)境影響，部分內(nèi)房企年報存在存貨跌價跡象，導(dǎo)致利潤較大幅度下降。

而太古地產(chǎn)投資物業(yè)估值收益回正，證明其資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)得到認可。

但說到底，港資地產(chǎn)商之所以能繼續(xù)保持“韌性”，還是在于其以“長周期”、“慢周轉(zhuǎn)”等模式進行運營。不過度依賴短期的物業(yè)銷售，更看好長期持有物業(yè)的前景。

在港資地產(chǎn)商的收入結(jié)構(gòu)當(dāng)中，零售租賃業(yè)務(wù)占據(jù)較大的部分。太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)均以零售物業(yè)租金為主，2022年租金收入均超過百億港元。而新鴻基地產(chǎn)、九龍倉集團，租金收入亦較高。

值得注意的是，去年港資地產(chǎn)商的零售租賃業(yè)務(wù)也不可避免迎來下跌，但他們?nèi)詫笫斜３謱徤鳂酚^。

港資地產(chǎn)商擅長多元化業(yè)務(wù)，并有足夠的資金投入。正如長實集團聯(lián)席主席李澤鉅提到的，“我們不是做單一的業(yè)務(wù)，我們有選擇，而且有很多選擇。可以針對不同的地方，不同的業(yè)務(wù)以及不同的經(jīng)濟周期，靈活地將資本放在不同的資產(chǎn)里面，可以平衡發(fā)展。”

內(nèi)地進退

港資地產(chǎn)商于內(nèi)地市場的進退，被視為市場風(fēng)向標。上世紀九十年代，不少港資地產(chǎn)紛紛進入內(nèi)地“跑馬圈地”，包括新世界發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)等均投資了不少項目。

前些年，港資地產(chǎn)商又都在選擇撤離內(nèi)地市場，比如新世界發(fā)展打包北京、上海等9個項目賣給恒大，華人置業(yè)退出成都市場等等。

而自從地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生流動性風(fēng)險以后，港資地產(chǎn)商頗有些重返內(nèi)地市場的跡象。

從幾個港資地產(chǎn)商的土儲來看，目前內(nèi)地土儲仍占據(jù)較大的比例，像是長實集團內(nèi)地土儲711.11萬平方米，占總土儲比例85%，而太古地產(chǎn)內(nèi)地土儲2250萬平方呎，占比67%。

另外，新世界發(fā)展近兩年在內(nèi)地市場動作也不少，其與招商蛇口簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，也斥資22.9億元收購成都、武漢等城市6項物流資產(chǎn)，更拿下深圳3宗城市更新項目。

可見新世界發(fā)展對于拓展內(nèi)地市場的急迫性。但實際上，新世界發(fā)展近些年內(nèi)地土儲呈現(xiàn)下降趨勢，2016年中土儲仍為827萬平方米，但2022年僅有土儲525.6萬平方米。

2022年下半年，新世界發(fā)展內(nèi)地實現(xiàn)合約銷售額92.4億港元，同比下跌1%。其中，95%的業(yè)績貢獻均來自長三角+大灣區(qū)，其中貢獻較大的項目包括杭州新世界?城市藝術(shù)中心、上海蘇河璽、廣州逸彩庭園等。

新世界發(fā)展于內(nèi)地發(fā)展過度依賴長三角、大灣區(qū)，土儲亦主要分布在廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及沈陽等城市。

因環(huán)境波動項目營銷計劃延遲，恒基地產(chǎn)于內(nèi)地物業(yè)銷售也不算樂觀。2022年共錄得合約銷售金額69.17億港元，同比減少30%。

與其他港資地產(chǎn)商偏愛獨立開發(fā)不同，恒基地產(chǎn)于內(nèi)地主要以聯(lián)合開發(fā)為主，與旭輝、龍湖、奧園等房企均有合作，布局北上廣深、成都、長沙、蘇州等地。受到部分合作方資金問題的影響，恒基地產(chǎn)于內(nèi)地也是步履維艱。

或許是因為體量較小，新鴻基地產(chǎn)去年在內(nèi)地銷售上漲30%至26億元，仍有較大的上升空間。其已布局上海、北京、廣州、杭州、無錫、蘇州、成都、佛山、南京這9個城市，正逐步推進新項目。

具體看來，北上廣及二線城市，為港資地產(chǎn)商較多布局的地方。

關(guān)于未來的投資計劃，一部分港資地產(chǎn)商已經(jīng)預(yù)備好加大投入內(nèi)地市場。

去年，新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛表示，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，計劃2023年在土地上投資百億元，抄底的地點包括上海、廣州、杭州、深圳等優(yōu)質(zhì)城市。

而太古地產(chǎn)也官宣了未來10年的1000億港幣投資計劃，其中300億港元在中國香港、500億港元在中國內(nèi)地、200億港元用于住宅買賣項目（包括東南亞）。

不過，仍有一部分港資地產(chǎn)商選擇逐漸退出內(nèi)地市場。典型如九龍倉集團，內(nèi)地土儲已經(jīng)只剩下170萬平方米，去年無新增土儲。

此外，其提及市場流動性不足及債務(wù)纏身的發(fā)展商高調(diào)違約，皆嚴重影響購物者意欲和住宅物業(yè)交易，集團2022年應(yīng)占已簽約銷售額同比減少70%至42億元。

而像恒隆地產(chǎn)這樣，則希望“雙線發(fā)展”。今年年投資布局以及業(yè)態(tài)調(diào)整方面，管理層在業(yè)績會上表示，“關(guān)于雙線發(fā)展這件事，恒隆（地產(chǎn)）是從來沒放棄的，當(dāng)然要看機會和價錢。可以看到需求依然在這里，對后市還是審慎樂觀的。”

“低杠桿”模式

港資地產(chǎn)商可進可退的背后，是以多樣投資組合及穩(wěn)健財務(wù)狀況作為支撐點。

港資地產(chǎn)商的“財技”，是多數(shù)內(nèi)房企模仿不來的。與內(nèi)房企大幅舉債擴張不同，港資地產(chǎn)商奉行“低杠杠”模式。

從財報看，大部分港資地產(chǎn)商保持低負債率，太古地產(chǎn)、九龍倉集團等的凈負債率甚至在個位數(shù)，新鴻基地產(chǎn)、長實集團凈負債率分別為19.2%、16.7%。

凈負債率稍微高一些新世界發(fā)展，已經(jīng)在想辦法降杠桿。截至2022年12月末，新世界發(fā)展有息負債1859億元，凈負債率由上一年的35.6%漲至47%。

對比三道紅線凈負債率100%的界限，仍有一段距離。但在港資地產(chǎn)商范圍內(nèi)，新世界發(fā)展這一凈負債率已經(jīng)超過安全邊界。

新世界發(fā)展已經(jīng)開始暫緩擴張步伐，開啟了“去杠桿計劃”。據(jù)悉，新世界發(fā)展將2023財年投資預(yù)算由此前的360億港元縮減至320億港元，減少的成本主要來自于買地開支。

與此同時，新世界發(fā)展還在出售旗下非核心物業(yè)。鄭志剛透露，于2023/2024財年，中國內(nèi)地和香港賣樓目標分別為170億元人民幣、170億港元，另外將出售90億至100億港元的非核心資產(chǎn)，包括虧損的酒店等。

其預(yù)計，凈負債率將在2023財年末下降至稍微高于40%，到2024年6月末下降到40%以下。

港資地產(chǎn)商進退有度，以現(xiàn)金安全為主要。截至2022年底，新世界發(fā)展可動用資金達920億港元，而長實集團可動用資金高達1542億港元。

去年虧損的九龍倉集團同樣注重負債安全，上年末，其負債凈額減少60%至53億港幣，主要來自年內(nèi)出售長期投資，以及內(nèi)地發(fā)展物業(yè)銷售額減去建筑費用等。

數(shù)據(jù)顯示，九龍倉負債凈額與總權(quán)益比率進一步下降至3.4%，2021年為7.9%。

正因港資地產(chǎn)商良好的資金狀況，其在融資方面收獲不少利好，信用值高，融資成本大多在2%-3%左右。

港資地產(chǎn)商為國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的先行者，深知地產(chǎn)隱患所在，也深知高杠桿開發(fā)模式不可持續(xù)，具備一定的憂患意識，這是他們能在市場上長期生存的重要原因。