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撰文/陳玲、張釔璟  

外界希望能夠從上市公司股東會中得到更多信息。

5月22日，新城控股召開2022年度股東大會，公司管理層和股東進行了一番交流。

一位股東轉述，曲德君和梁志誠離開后，他們的工作都由董事長王曉松接管。溝通發現，新城目前仍將確保公司平穩過渡放在最重要的位置。

王曉松也給在場投資人一顆定心丸：“今年公司還是比較安全的。”

運營思路轉變

2022年，在住宅遇到下行壓力的同時，新城控股的商管業務還是實現了不錯增長：期內物業出租及管理于期內實現收入92.24 億元，同比增加 15.75%，占公司營業收入占比提升至8.08%；毛利達到67億元，占公司毛利約29.28%；毛利率為72.6%。

據悉，股東會上王曉松提及，從去年開始，公司內部就強調深度運營，調整了以往商管團隊的一些打法，以前更多關注在財務指標維度，現在可能更多關注品牌方運營和自身運營情況。

他分析，以前新城更多關注在品牌商鋪、確保商場客流，但久而久之發現，一些三四線商場會碰到瓶頸期，品牌方會覺得在這樣的城市，周邊的一些客群情況，能夠接受的最高租金可能就那樣。

“我們希望租金越高越好，品牌一些商戶可能會覺得租金高收益就降了，所以現在從以前只關注財務的數據轉為更多關注整個坪效和品牌方運營效率，甚至是會跟品牌方一起去溝通去交流，如何提升坪效。”

這是一個商場持有者向運營者思維的轉變。王曉松透露，現在新城有在采取租金加扣點的方式，現在有一些廣場，可能會等一個不錯的品牌方一兩個月，寧愿等把出租率略微降低，也希望能夠有一些更好的品牌能夠補充到位。

報告期內，新城控股實現商業運營總收入首次超百億為100.06億元（包含商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入），同比增長15.82%，占公司業績貢獻比重逐步提高。

期內，新城控股新開業15座吾悅廣場，當中包括南昌等11座重資產吾悅廣場。截至報告期末，公司在全國140個城市布局194座吾悅廣場（157座重資產，37座輕資產），已開業及委托管理在營數量達140座（126座重資產，14座輕資產），開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%。

在輕資產方面，2022年，14座管理輸出的吾悅廣場實現商業運營收入7億元，占商業運營總收入7%，較2021年占比提升三個百分點。

管理層介紹，2023年，新城控股計劃實現商業運營總收入110億元，計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座，計劃新開工90個子項目，新開工建筑面積742.73萬平方米，其中住宅項目286.07萬平方米，商業綜合體項目456.66萬平方米；計劃竣工211個子項目，預計竣工總建筑面積1958.69萬平方米，其中，住宅項目1125.63萬平方米，商業綜合體項目833.06萬平方米。

確保安全性

中小投資者更為關注新城的安全性。股東會上，王曉松表示今年公司比較安全，他稱去年為了極端保現金流，確實付出代價比較大，根據目前現金流情況，制定今年銷售指標去化率是50%，壓力并不大。

數據顯示，截至2022年末，新城控股的有息負債712.70億元，公司合聯營權益有息負債降至60.62億元。在有息負債構成中，38%為開發貸、25%為經營性物業貸、16%為美元債、7%為中票和PPN、6%為商業CMBS、4%為信托、3%為境內公司債、1%為尾款ABS。

據介紹，新城控股開發貸款約300億元，年報披露將近5000萬平米可銷售部分資源，能夠陸續替代這部分債務。另一部分是260億元左右基于吾悅廣場的抵押貸款，這部分貸款延續性比較不錯，現在用于抵押融資的吾悅廣場約80座，還有將近40座沒有用于融資抵押。

據悉，今年前四月，新城控股經營性物業貸也有30多億元的增量。王曉松介紹，前四月信用債已經還了一部分，今年公開市場還有90多億元，其中46億元是CMBS，所以基本上一半未來有機會把它拆包之后去拿經營性物業貸。剩下不到50億元相比去年200多億元還是相對可控的。

“明年后年跟后面幾年的話，其實每年的公開市場還是四五十億，量比較小。對應剩下的差不多沒有資產抵押100來個億的信用債，現在吾悅廣場還有40來座沒有融資，可以形成融資增量。”

地產發展機會

由于2022年銷售市場下行，新城控股銷售受到較大程度影響，全年錄得銷售金額1160.5億元，同比下降50.4%；銷售面積1191.5億元，同比下降49.4%；銷售均價9740元/平方米，同比下跌1.9%；實現銷售回款1329億元，全口徑資金回籠率達到115%。

今年1-4月，新城控股銷售仍未有太大好轉，累計合同銷售金額約286.67億元，比上年同期減少28.49%，累計銷售面積約331.93萬平方米，比上年同期下降19.20%。

穆迪預計，新城發展的合同銷售額將繼續落后于市場，在2023年同比下降15%，至1000億元人民幣左右。該公司合同銷售疲軟反映了該公司在過去12-18個月暫停土地補充和放緩建設以保持流動性。

鑒于底線城市的經濟基本面較一線城市較弱，其對低線城市的高敞口也可能限制其從政府的需求側支持措施中復蘇的步伐。過去三年，二三線城市占該公司合同銷售額的55%以上。

即便如今商業運營有更大的發展空間，新城控股仍不會放棄住宅板塊。王曉松分析，未來可能存在三種機會：一是現金流健康后重新拿地，現在上海、蘇州、杭州搖號收益情況都會不錯，這種肯定100%股權來做，一旦有好的項目肯定是不會放過的。

不過他也提到，新城目前還是在緊運營的情況中，現在全力確保公司平穩過渡，所以并不會拿資金搏一把，拿到權益類資金、REITS等增量資金或者銷售極度好轉后才會重啟拿地。

第二種是小股操盤，原因是不少地塊屬于平臺公司，但是真正開工的好像體量并不大，他們通常有訴求是能夠入股，合作會更加順暢，這個可能是未來主要方向。

第三種是純輕資產，這并不是新城主要發力方向，因為是純輕資產的項目盈利水平并沒有那么高，競爭激烈最后變成價格競爭，到最后大家都不賺錢。

“當然我們現在也做，我們這段時間做輕資產唯一的目的，不靠這個盈利，而是靠這個來穩住團隊，所以可能未來就是結合這三個類別的一些項目管理的項目去做一些支撐。”