來源/觀點網(wǎng) 

撰文/龔麗欣  

繼百聯(lián)、天虹之后，又一家企業(yè)傳出試水基礎(chǔ)設施REITs。

近日，消息稱萬科在一次路演活動中透露，正在嘗試發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，目前正處于首批申報階段。

按照消息，萬科本次申請基礎(chǔ)設施REITs由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團控股有限公司進行，底層資產(chǎn)為杭州的一處購物中心。

實際上，自3月份監(jiān)管部門首次文件明示要將公募REITs擴容至購物中心等消費基礎(chǔ)設施起，不少商業(yè)運營企業(yè)已躍躍欲試。

對商業(yè)地產(chǎn)商而言，REITs的常態(tài)化發(fā)行將有利于進一步盤活存量商業(yè)項目，提升購物中心的運營效率，推動行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。

目前，已有不少企業(yè)正在進行首批商業(yè)REITs的申報工作。

而作為行業(yè)風向標的萬科，若此次試水成功，不僅有助于其將運營模式“由重轉(zhuǎn)輕”，更能推動行業(yè)資產(chǎn)證券化的向前邁步。

試水商業(yè)REITs

2020年，國內(nèi)公募REITs正式啟航，彼時，萬科便憑借旗下萬緯物流成為了其中一個“吃螃蟹的人”。

三年之后，商業(yè)不動產(chǎn)正式納入REITs試點，萬科再次爭做吃螃蟹的人。

最新消息稱，近日，萬科在一次路演活動中透露，正在嘗試發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，目前正處于首批申報階段。

實際上，當前中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從增量時代進入存量時代，如何盤活存量資產(chǎn)成為市場亟待解決的問題。

而萬科此次試水商業(yè)REITs，一方面能夠有效盤活旗下的存量商業(yè)項目，打通企業(yè)重資產(chǎn)投資的退出路徑，對企業(yè)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、實現(xiàn)重輕分離有顯著優(yōu)勢；另一方面，REITs或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)不動產(chǎn)最重要的融資支持方式。

此前，萬科總裁祝九勝就曾表示：“REITs對不動產(chǎn)玩家而言，作用相當于90年代中期按揭政策的出臺，這對萬科來說是很大的利好。”

而今年3月末的業(yè)績會上，萬科執(zhí)行副總裁、首席運營官劉肖更是提到，“集團布局公募REITs的特點一是全，二是早，所以不論是長租公寓、物流還是商業(yè)，集團一直面臨著重資產(chǎn)投入的難題。因為開發(fā)經(jīng)營服務并重這個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，它其實是需要持續(xù)地進行重資產(chǎn)投入的。”

從萬科的財報來看，截至2022年末，萬科集團累計開業(yè)242個商業(yè)項目（含138個社區(qū)商業(yè)項目），建筑面積1227.7萬平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為365.4萬平方米。

其中印力累計開業(yè)102個商業(yè)項目（含23個社區(qū)商業(yè)，29個輕資產(chǎn)輸出管理項目），建筑面積868萬平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為124.4萬平方米。

也就是說，萬科旗下的商業(yè)不動產(chǎn)體量龐大，如若此次試水能夠正式連接公募REITs，無疑將具有重要意義。

不僅如此，作為行業(yè)風向標，萬科這一小步，將為眾多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有方對接資本市場提供新方向。

實際上，自商業(yè)地產(chǎn)首次被允許納入基礎(chǔ)設施公募REITs的試點范圍之后，市場期盼多年的商業(yè)REITs就已正式破冰。

為了搶占蛋糕，百聯(lián)股份率先宣布計劃將“上海又一城”購物中心作為底層資產(chǎn)申報發(fā)行REITs。

該基金暫定名為華安百聯(lián)消費封閉式基礎(chǔ)設施證券投資基金，由華安基金承做。

無獨有偶，天虹股份亦公告稱，旗下天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司正在籌劃開展消費基礎(chǔ)設施公募REITs的相關(guān)工作。

此前，合生商業(yè)羅臻毓在與觀點新媒體的采訪當中亦強調(diào)，“C-REITs，或者不動產(chǎn)私募投資基金，這些對于商業(yè)不動產(chǎn)都是一種資本循環(huán)渠道，從合生的角度也會有相關(guān)考慮。可能會將幾個主要商場，如合生匯、合生廣場放到REITs。”

除了改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、盤活資產(chǎn)以外，隨著越來越多的企業(yè)試水商業(yè)REITs，將進一步豐富公募REITs底層資產(chǎn)類型，為中國REITs市場擴容注入新動能。

底層資產(chǎn)可能性

從今年3月份證監(jiān)會發(fā)布的《通知》及國家發(fā)改委發(fā)布的“236號文”來看，商業(yè)REITs的發(fā)行同樣有諸多限制。

其一，政策原始權(quán)益人不能是住宅開發(fā)企業(yè)，但可以是房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團的子公司。

其二，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設施REITs。

也就是說，一些城市級的、重奢類的購物中心并不在此次基礎(chǔ)設施REITs的范疇之內(nèi)。

回看此次萬科披露的消息，該公司提到，本次申請基礎(chǔ)設施REITs由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團控股有限公司進行，底層資產(chǎn)為杭州的一處購物中心。

目前印力集團旗下?lián)碛形鍡l產(chǎn)品線，包括城市級商業(yè)中心印象城MEGA、區(qū)域型購物中心印象城、片區(qū)型購物中心印象匯、社區(qū)商業(yè)印象里以及家庭型購物中心萬科廣場。

觀點新媒體查閱該公司官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，截至去年10月末，印力在杭州并沒有相關(guān)的社區(qū)商業(yè)項目，僅有西溪印象城、金沙印象城、古墩印象城和奧體印象城四個區(qū)域型購物中心。

不過，如果從印力杭州區(qū)域公司的角度來看，其管理的半徑涵蓋杭州、寧波、溫州、福州四個城市，而后三者均含有一定的社區(qū)商業(yè)項目。

其中，在溫州，該公司擁有西江月印象里及世紀之光印象里兩個社區(qū)商業(yè)，前者的體量為3.84萬平方米，于2021年7月1日開業(yè)，后者體量僅2.75萬平方米，在今年7月1日正式對外營業(yè)。

值得注意的是，西江月印象里實際上是萬科在溫州的首個自持運營的商業(yè)項目，三年時間商戶開業(yè)率高達99.1%。

在福州，印力集團擁有煙臺山商業(yè)漫步街區(qū)這一社區(qū)型商業(yè)項目，項目體量達到6.26萬平方米。

該項目一期在2021年10月30日開業(yè)，二期則于去年9月開業(yè)，據(jù)介紹，煙臺山商業(yè)漫步街區(qū)共引進近兩百個品牌，二期引進眾多優(yōu)質(zhì)品牌，其中首店品牌占比近30%。

至于寧波，從官網(wǎng)消息來看，目前較為成熟的項目分別是鎮(zhèn)海1902萬科廣場和北侖印象里，前者于2016年10月1日開業(yè)，是鎮(zhèn)海區(qū)內(nèi)第一家商業(yè)綜合體，開業(yè)以來連續(xù)多年營業(yè)額位列鎮(zhèn)海商業(yè)廣場的前三甲；后者于2020年12月18日開業(yè)，項目體量3.48萬平方米，開業(yè)首日創(chuàng)下客流逾5萬，銷售額近200萬元的成績。

而去年10月，萬科將旗下49個商業(yè)項目委托印力進行運營管理，其中便包含了位于寧波的螢集濱江奧體、槐STAGE、加生活東晟府店、螢集云匯中心、芝士公園等項目，其中不乏多個社區(qū)商業(yè)項目。

上述幾個社區(qū)商業(yè)項目整體運營情況良好，綜合市場消息，此次萬科申報基礎(chǔ)設施REITs的底層資產(chǎn)或?qū)�從中選擇。

不過，受宏觀經(jīng)濟下行、金融環(huán)境變化以及部分資產(chǎn)運營情況不及預期等影響，今年以來，公募REITs表現(xiàn)低迷，不少公募REITs產(chǎn)品出現(xiàn)較大跌幅，這也意味著，萬科此次申報僅僅是第一步，后續(xù)如何保障項目的盈利能力，維護REITs產(chǎn)品收益率，仍是需要思考的內(nèi)容。