來源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云 

近日，萬科集團(tuán)和深圳地鐵合作的深圳灣睿印RAIL IN項目正式開業(yè)，總體量近10萬平方米。該項目是深超總地標(biāo)商業(yè)綜合體SIC深灣睿云中心的商業(yè)核心，覆蓋地鐵2、9、11號線，連通紅樹灣站、紅樹灣南站，屬于TOD商業(yè)項目。

這是萬科和深鐵合作的項目縮影之一，實(shí)際上，萬科在TOD領(lǐng)域與多個交通軌道集團(tuán)進(jìn)行了合作，并打造了以天空之城系列為代表的TOD項目，具備較大的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。

與此同時，在TOD業(yè)務(wù)發(fā)展上，萬科也面臨著來自龍湖、華潤等競爭對手、以及項目開發(fā)運(yùn)營層面的諸多挑戰(zhàn)。

TOD基礎(chǔ)與模式選擇

目前，房企間聯(lián)手開發(fā)TOD項目的案例不在少數(shù)，但當(dāng)下主流開發(fā)模式仍以房企與軌交集團(tuán)合作為主。

其中，與當(dāng)?shù)剀壍澜煌ㄆ髽I(yè)如地鐵合作，成為主要的方式之一。如華潤置地與深鐵集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，聯(lián)合打造北站超核中心；卓越商業(yè)與深鐵商業(yè)攜手成立合資公司，發(fā)展崗廈北超級樞紐商業(yè)項目等。

與地鐵公司合作的模式也是萬科采取的重要方式，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，萬科目前合作對象包括杭州市地鐵置業(yè)有限公司、深圳市地鐵集團(tuán)有限公司、上海申通地鐵集團(tuán)有限公司等，合作項目有杭州·萬科未來天空之城、深圳萬科·臻灣匯、上海天空萬科廣場等。

通過梳理可以發(fā)現(xiàn)，深鐵集團(tuán)是萬科在TOD業(yè)務(wù)上最大的合作伙伴，這也是自深鐵成為萬科的重要股東后，雙方才開始共同推進(jìn)軌道+物業(yè)的開發(fā)模式，為萬科日后進(jìn)駐新城市布局TOD項目，打下了重要的基礎(chǔ)。

一般情況下，具備TOD屬性的地塊，由于項目本身開發(fā)難度較大，要求競買人需要具備軌道交通線路建設(shè)及運(yùn)營技術(shù)能力，這種嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件限制，讓地鐵公司擁有大量TOD資源。公開數(shù)據(jù)顯示，深鐵集團(tuán)已獲得22個地鐵上蓋項目的綜合開發(fā)權(quán)，規(guī)模約為1261萬平方米，在建面積約680萬平方米。

但從項目開發(fā)運(yùn)營層面上看，深鐵并不擁有相關(guān)經(jīng)驗。以深鐵集團(tuán)旗下的深鐵商業(yè)為例，該公司具有五條商業(yè)產(chǎn)品線，包括超級綜合體——深鐵匯都、綜合體——深鐵匯城、復(fù)合體——深鐵匯里、站街商業(yè)——深鐵匯坊以及站廳商業(yè)——深鐵匯驛。

最新數(shù)據(jù)顯示，在商業(yè)運(yùn)營板塊，目前深鐵商業(yè)在營商業(yè)面積約64萬平方米，總規(guī)劃商業(yè)項目超過90個，未來總經(jīng)營面積約320萬平方米。

但實(shí)際落地方面，目前深鐵商業(yè)運(yùn)營的項目以站街商業(yè)和站廳商業(yè)為主，產(chǎn)品線中檔次較高的超級綜合體產(chǎn)品線——深鐵匯都，暫無落地項目。雖然站點(diǎn)是否發(fā)展大型綜合體與本身條件、周邊環(huán)境相關(guān)，但不可否認(rèn)的是深鐵商業(yè)目前在商業(yè)開發(fā)運(yùn)營上的經(jīng)驗還較為欠缺。

與之相對，萬科本身具備一定的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗，此外還有專門的商業(yè)運(yùn)營平臺印力，產(chǎn)品線涵蓋大型綜合體、購物中心、社區(qū)商業(yè)及街區(qū)商業(yè)等，能滿足大部分地塊的商業(yè)發(fā)展需求。

因此，在此背景下，對于深鐵來說，比起自己勉強(qiáng)開發(fā)運(yùn)營，和萬科這類房企合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)未嘗不是一個好方式。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這種方式能為房企和軌道交通企業(yè)雙方帶來利好。于萬科，能獲得更多優(yōu)質(zhì)的軌交沿線土地資源，進(jìn)而達(dá)到規(guī)模和業(yè)績增長的目的。于深鐵，能實(shí)現(xiàn)土地溢價和物業(yè)增值，發(fā)展部分商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，完善現(xiàn)有設(shè)施。

合作模式上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，房企與軌交集團(tuán)的合作主要有三種模式，即項目公司合作、股權(quán)合作、收益權(quán)合作，其中股權(quán)合作開發(fā)模式在房企中最為常見。

來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，萬科以上三種模式均有合作項目，其中股權(quán)合作和項目公司合作模式最為常用，此外也有嘗試收益權(quán)合作模式。

前兩種合作開發(fā)模式本質(zhì)上類似，是根據(jù)資金下的股權(quán)占比共同分?jǐn)偝杀荆L(fēng)險相對較小，資金占用壓力也較小，是包括萬科在內(nèi)大部分企業(yè)的選擇。而第三種則與前兩者有明顯區(qū)別，主要以個案形式存在。

來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中的典型案例，是深圳地鐵與萬科合作開發(fā)的深超總深灣匯云中心，該項目商業(yè)部分已于5月開業(yè)。這個項目采取的是收益權(quán)合作模式，具體運(yùn)作模式為萬科以全額墊資的方式建項目，建成后移交深鐵，深鐵再分期付款償還項目資金。

這種方式下萬科需要承擔(dān)一定程度的風(fēng)險，因為其并未持有股權(quán)，項目產(chǎn)權(quán)仍歸深鐵集團(tuán)所有。但同時也反映出這種模式順利達(dá)成合作需要諸多前提，不僅需要合作雙方的高度信任，政府層面的支持也是重要原因，因此并不常用于TOD模式的合作中。

競逐的競爭對手

國內(nèi)房企中，布局TOD領(lǐng)域較早且具備相當(dāng)經(jīng)驗的開發(fā)商，除了萬科之外，還有華潤和龍湖，兩者都是萬科的強(qiáng)勁對手。

首先是民企龍湖，其對于TOD項目開發(fā)的探索相對較早，目前形成了以TOD為依托的天街系列，并憑此實(shí)現(xiàn)了商業(yè)上的規(guī)模化發(fā)展。相關(guān)資料顯示，龍湖已開發(fā)TOD項目約80個，覆蓋城市20余座，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積超千萬平方米。

TOD模式的加持，也讓龍湖商業(yè)項目獲得一定程度上的客流量保障。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，2022年龍湖天街系列2022全年租金收入為88.94億元，商場全年平均日客流200萬人次，單個項目日均客流量約3萬人次。

而作為國企的華潤，應(yīng)該是萬科目前最為強(qiáng)勁的競爭對手，兩者都在深圳、上海等地?fù)碛休^多的項目，也與深鐵在TOD業(yè)務(wù)上有合作。

2022年5月，深圳地鐵和華潤置地簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，未來將在國際性綜合交通樞紐、城市TOD產(chǎn)品、商業(yè)運(yùn)營等多個領(lǐng)域，開展廣泛、深入、全面的合作。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，深鐵集團(tuán)有相當(dāng)數(shù)量的軌道上蓋綜合體項目，而華潤置地在商業(yè)不動產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營方面有較強(qiáng)能力，雙方的合作會給萬科帶來一定壓力。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，華潤目前的TOD項目開發(fā)類型主要有三種，分別為軌道上蓋TOD綜合體模式、站城一體TOD綜合體模式及立體超級交通樞紐TOD綜合體模式，這與萬科目前擁有的TOD項目開發(fā)類型基本一致。

來源：企業(yè)披露，觀點(diǎn)指數(shù)整理

對比兩者頗具代表性的項目，華潤置地的上海萬象城項目，為上海首例車輛段上蓋物業(yè)項目，也是全國首例車輛段上蓋商業(yè)綜合體項目，該項目2019年-2022年日均客流均維持在3萬到4.5萬人次區(qū)間。

而萬科2022年9月開業(yè)的上海天空之城，同樣為大型綜合體項目，客流方面，累計客流超600萬，月均客流超百萬，平日日均客流約3萬，周末日均客流約6萬。

相比之下，兩家企業(yè)無論是TOD項目的開發(fā)類型，還是城市區(qū)位、大型綜合體的的TOD商業(yè)項目的客流表現(xiàn)，實(shí)際都相差不大。這也意味著同等條件下，面對強(qiáng)勁的競爭對手，以及越來越多的入局企業(yè)，萬科想要獲得優(yōu)質(zhì)TOD項目資源，將會變得更加困難。

此外，TOD項目發(fā)展一般有耗資大、周期長、投資回報慢等特點(diǎn)，因此萬科還需要面臨開發(fā)運(yùn)營上的難點(diǎn)，以及高額投入與回報期錯配的問題。

首先是項目開發(fā)難度高，TOD項目由于與交通樞紐鄰近，中間還穿插著軌道交通的運(yùn)行區(qū)域，相對普通地產(chǎn)開發(fā)項目難度要大得多，與周邊環(huán)境融合也是需要考慮的問題，前期規(guī)劃需要花費(fèi)大量時間，此外合理性也至關(guān)重要。

其次是大型的TOD項目由于完備性要求，配備大量自持的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)等不同類型業(yè)態(tài)。在此層面，項目建成落地，后期長期運(yùn)營更加考驗企業(yè)是否具備較強(qiáng)的操盤能力。

最后還需要考慮到，部分TOD項目將城市交通與城市功能置于鐵路上方，需要創(chuàng)新和突破現(xiàn)有的城市管理及建筑規(guī)范，操作過程中要與政府保持密切的溝通，以尋求合理合法的設(shè)計方案，才能順利推進(jìn)落地。

成本投入方面，此前2020年業(yè)績會上，萬科曾披露了其在TOD業(yè)務(wù)方面的投入。截至2020年6月，萬科累計獲取49個TOD項目，涉及建筑面積1803萬平方米，累計總投入2400億元。如今已過去將近三年，隨著獲取項目的增多，萬科的投入相信會更大。